Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximite, 21 novembre 2024, n° 23/01794

CA Rouen
Infirmation partielle 21 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution du contrat de bail
La cour a constaté que la SAS était responsable des dégradations et a reconnu le préjudice financier subi par la SCI, en tenant compte des devis de remise en état.
Rejeté
Existence d'un préjudice moral
La cour a jugé que la SCI, en tant que personne morale, ne pouvait pas justifier d'un préjudice moral.
Accepté
Dépens et frais de justice
La cour a condamné la SAS aux dépens et a accordé des frais d'avocat à la SCI, considérant qu'elle était la partie gagnante.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximite, 21 nov. 2024, n° 23/01794
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	23/01794
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jacques MAZALTOVYannick ENAULT
Cabinet(s) :	SCP AGUERAYANNICK ENAULT - GREGOIRE LECLERCRSD AVOCATS
Parties :	SCI CLEON 7071 agissant en qualité de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis à [ Localité 4 ] ( 76 ) c/ S.A.S. SOCIETE D' ARMATURES SPECIALES

Texte intégral

N° RG 23/01794 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JL4Z

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 21 NOVEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/01770

Jugement du Tribunal judiciaire, juge des contentieux de la protection de rouen en date du 22 mai 2023

APPELANTE :

SCI CLEON 7071 agissant en qualité de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis à [Localité 4] (76)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

S.A.S. SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocat au barreau de l’EURE postulant

assistée par M^e Jacques MAZALTOV, avocat au barreau de PARIS plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors des débats en double rapporteurs

Madame ALVARADE, présidente

Monsieur TAMION, président

Lord du délibéré

Madame ALVARADE, présidente

Monsieur TAMION, président

Madame ROGER-MINNE, conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 21 novembre 2024, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par M^me ALVARADE, présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI CLEON 7071 est propriétaire d’une maison à usage d’habitation avec dépendances située [Adresse 3] à [Localité 4], qu’elle a acquise suivant acte authentique du 30 septembre 2008 au prix de 170 000 euros.

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2008 la SCI CLEON 7071 a donné à bail à la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES cet immeuble d’habitation, comprenant au rez-de-chaussée entrée, cuisine, salle, arrière cuisine et toilettes et au premier étage trois chambres avec salle de bains, toilettes et combles aménageables, afin de permettre exclusivement le logement de son personnel. Le loyer payable d’avance a été fixé à 2 200 euros par mois avec un dépôt de garantie de 6 600 euros prévu. Le contrat de bail a prévu la possibilité pour le preneur de résilier le bail avec un préavis de six mois notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 décembre 2019, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES, représentée par M. [J] [L], a notifié à la SCI CLEON 7071, représentée par M. [T] [L], un congé, qui précise que le « bail prend fin le 30 juin 2020, date à laquelle nous quitterons les lieux. A cette date un état des lieux de sortie sera réalisé contradictoirement et les clés vous seront remises. »

Le 2 mars 2020, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES a fait dresser par acte d’huissier un procès-verbal de constat d’état des lieux non contradictoire en donnant pour instruction à l’officier ministériel de remettre les clés à la SCI CLEON 7071 par lettre recommandée, dont l’avis de réception a été signé le 9 mars.

Le 10 juillet 2020, la SCI CLEON 7071 a fait dresser par acte d’huissier un procès-verbal de constat des lieux, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES, convoquée, n’étant pas représentée.

Par suite, la SCI CLEON 7071 a fait assigner le 7 mai 2021 la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES devant le tribunal judiciaire de Rouen en demandant sa condamnation à lui payer 10 332,60 euros de loyers impayés de mars à juin 2020, 60 000 euros de préjudice financier déduction faite du dépôt de garantie, 10 000 euros de préjudice moral et

8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

De son côté la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES a demandé à la juridiction de débouter la SCI CLEON 7071 de toutes ses prétentions, de la condamner à lui restituer le dépôt de garantie de 6 600 euros, à répéter la somme de 54 400 euros au titre de non conformités, subsidiairement de désigner un expert et de condamner la SCI CLEON 7071 à lui payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 22 mai 2023 le tribunal judiciaire de Rouen a condamné la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES à payer à la SCI CLEON 7071, 10 332,60 euros, somme correspondant aux loyers impayés de mars à juin 2020 avec capitalisation des intérêts à compter du jour de l’assignation, 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, et a débouté les parties de toute autre demande.

Par déclaration du 24 mai 2023 la SCI CLEON 7071 a relevé appel de ce jugement.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES a fait signifier à la SCI CLEON 7071 sa déclaration d’appel et l’avis de fixation du calendrier de procédure du 11 mars 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Dans ses dernières conclusions d’appelante n° 2, notifiées le 22 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions et moyens, la SCI CLEON 7071 demande à la cour de :

réformer le jugement du 22 mai 2023 du tribunal judiciaire de Rouen,

débouter la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES de toutes ses demandes,

condamner la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES à lui verser la somme de 60 000 euros déduction faite du dépôt de garantie de 6 600 euros au titre de préjudice financier, avec capitalisation des intérêts à compter de la mise en demeure du 7 avril 2021,

condamner la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES à lui verser la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral,

confirmer le jugement en ses autres dispositions, à savoir la condamnation au paiement de la somme de 10 332,60 euros de loyers, les frais irrépétibles et les dépens,

condamner la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus de la première instance et aux dépens d’appel.

Dans ses dernières conclusions d’intimée, remises le 4 mars 2024 à la cour, auxquelles il est également renvoyé pour un exposé complet des prétentions et moyens, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES demande à la cour de :

infirmer le jugement du 22 mai 2023 en ce qu’il l’a condamnée à verser à la SCI CLEON 7071 10 332,60 euros de loyers impayés et déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

débouter la SCI CLEON 7071 de l’ensemble de ses demandes,

condamner la SCI CLEON 7071 à lui restituer le dépôt de garantie de 6 600 euros, ainsi qu’à lui répéter la somme de 54 400 euros au titre des non conformités,

subsidiairement désigner un expert pour évaluer les conséquences des non conformités sur la valeur locative,

condamner la SCI CLEON 7071 à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le montant des loyers impayés

La SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES considère qu’elle ne devait pas de loyers à la SCI CLEON 7071 dans la mesure où la bailleresse lui avait demandé par courrier du 30 décembre 2019 de remettre les clés dans les plus brefs délais.

L’article 1728- 2° du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Cette obligation cesse au terme du bail correspondant à l’expiration du délai de préavis pour congé et à la remise des clés, à moins que les parties en conviennent autrement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 1er octobre 2008, dérogatoire à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, stipulait en cas de congé donné par le locataire, devant être notifié par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, le respect d’un délai de préavis de six mois.

Le congé notifié par la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES à la SAS CLEON 7071 par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 décembre 2019 l’informait de la résiliation du bail pour le 30 juin 2020 conformément à ses obligations.

Par la suite, pour considérer que le délai de préavis a été raccourci, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES s’appuie sur un courrier de la SCI CLEON 7071 du 30 décembre 2019. indiquant : « J’ai bien pris note de votre intention de dénoncer le bail, cité en objet. Je vous demande de bien vouloir m’adresser un trousseau de clés, afin que je puisse accéder à mes locaux, et ce, dans les plus brefs délais. Dans l’attente. »

Ce courrier n’exprime pas l’intention de la SCI CLEON 7071 de réduire la durée du préavis à laquelle la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES est tenue. D’ailleurs, il se complète par un second courrier du 26 février 2020, également expédié par voie recommandée, dans lequel elle rappelle à sa locataire le congé donné pour le 30 juin 2020 en lui demandant d’ici là de lui permettre l’accès au bien en vue de sa vente ou de sa relocation.

Dans ces conditions, en ne payant plus le loyer à compter du mois de mars 2020, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES a manqué à son obligation contractuelle de paiement du loyer jusqu’au 30 juin 2020, terme du préavis, quand bien même elle avait fait remettre la clé de l’immeuble à sa bailleresse par intervention de son huissier le 2 mars 2020.

En conséquence, comme l’a justement décidé le premier juge, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES doit être condamné à payer à la SCI CLEON 7071 la somme de 10 332,60 euros de loyers dus au titre de la période courant de mars à juin 2020 inclus, dont les modalités comptables de liquidation n’ont pas fait débat, avec capitalisation des intérêts à la date du 7 mai 2021 (date de l’assignation devant le tribunal judiciaire).

Sur les demandes indemnitaires des parties

La demande de réparation ou de dommages et intérêts au titre du préjudice financier de la SCI CLEON 7071

La SCI CLEON 7071 demande la condamnation de la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES à lui payer la somme de 60 000 euros de préjudice financier, déduction faite du dépôt de garantie de 6 600 euros. Ce préjudice correspond aux devis de remise en état de l’immeuble, ainsi qu’à l’écart entre son prix de revente par acte authentique du 16 avril 2021

(110 000 euros) et son prix d’acquisition par acte authentique du 30 septembre 2008 (170 000 euros).

En droit, l’article 1231-1 du code civil concernant la réparation du préjudice résultant de l’inexécution d’un contrat dispose : «Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Pour le louage des immeubles, l’article 1735 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. »

Par ailleurs, concernant les règles de preuve, l’article 1731 du code civil prévoit que « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En l’absence d’état des lieux établi entre les parties lors de la conclusion du bail le 1er octobre 2008, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES est présumée avoir reçu l’immeuble loué en bon état. Cette dernière ne rapporte pas de preuve contraire contemporaine à son entrée dans les lieux. De plus, la chronologie de l’opération immobilière permet de confirmer le bon état dans lequel se trouvait l’immeuble, puisque dès le lendemain de son acquisition le 30 septembre 2008 par la SCI CLEON 7071 il a été loué à la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES qui a déclaré dans le contrat de bail « bien connaître le bien loué pour l’avoir visité préalablement aux présentes. » Cette affirmation est certainement à rapprocher du témoignage de M. [I] [H], vendeur du bien à la SCI CLEON 7071, qui non seulement a affirmé avoir rénové à neuf la maison pour y vivre avec sa famille, mais a précisé que cette vente a été négociée notamment par M. [J] [L] qui représente la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES, laquelle était intéressée par le bien pour y loger environ douze à quinze personnes de nationalité étrangère travaillant pour elle.

La SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES qui était tenue au paiement du loyer jusqu’au terme du préavis le 30 juin 2020 était aussi tenue de répondre des dégradations affectant l’immeuble en raison de son occupation jusqu’à cette date.

A cet égard, le procès-verbal de constat établi 10 juillet 2020 par maître [R], huissier de justice, après avoir convoqué avec un délai suffisant de sept jours la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES, est déterminant pour apprécier l’état dans lequel le bien a été restitué.

Il résulte de ce procès-verbal de constat, décrivant l’état de l’ensemble de l’immeuble, auquel sont annexés 77 clichés photographiques, qu’il a été restitué en très mauvais état à plusieurs égards.

Tout d’abord, il est à relever qu’aucun de ses espaces extérieurs ou intérieurs n’a été rendu propre ou en bon état d’entretien : les surfaces, quelles qu’elles soient (sols, murs, plafonds) sont décrites comme étant sales ou poussiéreuses, tous les éléments de sanitaires sont entartrés, le jardin présente une végétation au sol d’environ 50 centimètres, la haie de thuyas n’est pas taillée et de nombreux détritus ou biens mobiliers divers sans valeur marchande sont abandonnés.

Sur le plan des dégradations, elles sont variées et multiples (bois de marches rayé, peinture écaillée, radiateurs tâchés par de la peinture, impacts sur des dalles de plafond ou encore la porte d’un WC, absence de bondes à l’évacuation de certains points d’eau, plinthes manquantes), dont certaines sont importantes (dalles fendues au sol de la salle de bain, pied de vasque cassé).

Ces dégradations causent nécessairement un préjudice d’ordre financier à la SCI CLEON 7071.

Ce préjudice correspond aux frais que la SCI CLEON 7071 est susceptible de devoir financer pour remettre le bien en état, sous réserve d’une certaine vétusté dont il faut tenir compte en raison des années de location de l’immeuble (près de douze années). Il ne saurait correspondre à la perte de valeur vénale en cas de revente de l’immeuble, dès lors qu’une telle perte intègre des facteurs de variabilité du marché, voire de négociation, auxquels la locataire est étrangère.

Ainsi, sur la base du devis le moins élevé présenté par la SCI CLEON 7071, d’un montant total de travaux de 50 515 euros, en excluant le devis de remplacement de fenêtres de toit qui n’apparaît pas nécessaire, il convient en retenant un taux de vétusté de 50 % de fixer à 19 657,50 euros le montant que la SAS SOCIETE D’ARMATUIRES SPECIALES doit payer à la SCI CLEON 7071 de préjudice financier, déduction comprise du dépôt de garantie de 6 600 euros et prise en compte des frais d’entretien du jardin suivant devis de 1 000 euros.

La demande de préjudice moral de la SCI CLEON 7071

La SCI CLEON 7071 qui ne démontre aucun préjudice moral en tant que personne juridique ne peut qu’être déboutée de la demande de ce chef.

Les demandes pécuniaires de la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES

La SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES ne peut qu’être déboutée de sa demande de restitution du dépôt de garantie de 6 600 euros, qui a été déduit des dégradations dont elle est tenue au paiement.

Concernant les non-conformités dont l’immeuble loué aurait été atteint et le sur-loyer dont elle réclame la répétition, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES n’en justifie pas, alors même qu’elle a pu le louer pendant près de douze années et qu’elle avait parfaitement connaissance de sa consistance pour un usage spécifique (hébergement de personnels). Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS SOCIETE D’ARMATURES SPECIALES, partie succombante, doit être condamnée aux dépens d’appel et dès lors à payer à la SCI CLEON 7071 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SCI CLEON 7071 de sa demande de préjudice financier ;

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Condamne la SAS SOCIETE D’ARMATURE SPECIALES à payer à la SCI CLEON 7071 la somme de 19 657,50 euros de préjudice financier ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS SOCIETE D’ARMATURE SPECIALES à payer à la SCI CLEON 7071 la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Condamne la SAS SOCIETE D’ARMATURE SPECIALES aux dépens en appel ;

Rejette toute autre demande.

La greffière La présidente