N° RG 24/02751 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXGS

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 06 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123001593

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 13] du 16 mai 2024

APPELANTE :

Madame [X] [U]

née le 24 Février 1976 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée et assistée par M^e Victor AVERLANT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-006705 du 23/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

INTIMES :

Madame [G] [F] épouse [K]

née le 26 Avril 1988 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Monsieur [C] [K]

né le 23 Avril 1977 à [Localité 14]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentés et assistés par M^e Patrice LEMIEGRE de la SELARL PATRICE LEMIEGRE PHILIPPE FOURDRIN SUNA GUNEY ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN

Madame [Z] [V]

née le 24 Février 2000 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie DEVILLERS-LANGLOIS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Estelle HERVIEUX-DUVAL, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 04 septembre 2025 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

M. GUYOT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 06 novembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2020 M. [C] [K] et Mme [G] [F] épouse [K] (ci-après les époux [K]) ont consenti à Mme [X] [U] un bail d’habitation portant sur un appartement à usage situé [Adresse 2], à [Localité 10] (76), moyennant un loyer mensuel de 650 euros hors charges.

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2025, Mme [Z] [V] s’est portée caution solidaire des sommes dues par Mme [X] [U] au titre du bail.

Par suite d’impayés de loyers les propriétaires ont fait délivrer le 19 juin 2023 un commandement de payer pour la somme de 1 754 euros en principal, puis ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen Mme [X] [U] par acte du 5 septembre 2023, ainsi que Mme [Z] [V] par acte du 10 novembre 2023.

Par jugement réputé contradictoire du 16 mai 2024 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 25 janvier 2020 conclu entre Mme [G] [K] et M. [C] [K] d’une part et Mme [X] [U] d’autre part, et portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 10], et sur un garage n° 16, situé à la même adresse, sont réunies au 19 août 2023 ;

— ordonné la libération des lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [X] [U] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par les bailleurs ;

— condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] la somme de 4 667 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ;

— condamné seule Mme [X] [U] au paiement des intérêts au taux légal dus à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 1 754 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations.

Par déclaration électronique du 30 juillet 2024, Mme [X] [U] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions d’appelante n° 2 transmises le 25 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [X] [U] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu du 16 mai 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen en toutes ses dispositions ;

— débouter M. [C] [K] et Mme [G] [K] née [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— accorder à Mme [X] [U] la possibilité de s’acquitter de sa dette locative par 36 mensualités de 180 euros en sus du règlement du loyer courant et avec règlement du solde restant dû lors de la 36ème échéance ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

— laisser à la charge de chacun des parties leurs propres frais et dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Dans leurs conclusions d’intimés n° 2 transmises le 7 mai 2025, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, les époux [K] demandent à la cour de :

— débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes ;

— débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes ;

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen du 16 mai 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant en cause d’appel,

— condamner solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à verser en cause d’appel à M. [C] [K] et à Mme [G] [K] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] en tous les dépens d’instance et d’appel, en ce compris les frais des commandements de payer et dénonciation de commandement à la caution.

Dans ses conclusions d’intimée et d’appel incident transmises le 12 février 2025, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, Mme [Z] [V] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] la somme de 4 667 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ; condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

A titre principal, il est demandé à la cour statuant à nouveau de :

— juger que l’acte de cautionnement du 25 janvier 2020 est nul pour défaut de remise d’un exemplaire du contrat de location à Mme [V] ;

A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que l’engagement de caution était valable, il y aurait lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné seule Mme [X] [U] au paiement des intérêts au taux légal dus à compter du 19 juin 2023 sur la somme de 1 754 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

A titre subsidiaire, si la cour venait à considérer que l’engagement de caution était valable, il est demandé à la cour statuant de nouveau d’accorder à Mme [U] la possibilité de s’acquitter de sa dette locative par 36 mensualité de 180 euros en sus du règlement du loyer courant et avec règlement du solde restant dû lors de la 36ème échéance et juger que Mme [V] pourra en sa qualité de caution bénéficier des mêmes délais de paiement.

Par conclusions communes du 4 septembre 2025, les trois parties ont indiqué qu’elles « s’accordent pour constater que la remise des clefs est intervenue le 8 août 2025 à l’occasion de la réunion d’état des lieux de sortie, date à compter de laquelle les loyers et/ou indemnités d’occupation cessent d’être dus. Les éventuels désordres locatifs seront, le cas échéant, tranchés dans le cadre d’un contentieux ultérieur et distinct. »

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir « déclarer », « dire et juger », « constater » ou « donner acte » lorsqu’elles ne correspondent pas à des prétentions mais sont l’expression de moyens.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que sur les loyers, indemnités d’occupation et charges dus

Dans la mesure où Mme [X] [U] ne conteste pas le montant de sa dette locative en loyers, indemnités d’occupation et charges dus, ce jusqu’au 8 août 2025 date de son départ du logement avec remise des clés et établissement d’un état des lieux, le jugement entrepris doit être confirmé à son égard, même si l’évolution de la situation lui a fait désormais perdre en grande partie son objet, en particulier quant à la libération des lieux qui a été ordonné et à l’expulsion. Par suite la demande de Mme [X] [U] de suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement de Mme [X] [U]

Dans ses conclusions Mme [X] [U] sollicite des délais de paiement à hauteur de 180 euros en sus du loyer courant, demande qui est maintenue malgré son départ du logement. Elle fait valoir qu’elle perçoit mensuellement l’allocation adulte handicapée pour un montant de 1 016,05 euros, l’allocation de soutien familial pour 195,86 euros et les allocations familiales pour un montant de 148,52 euros, vivant seule avec deux enfants à charge, ce dont elle justifie par des pièces.

Les époux [K] ont indiqué que les impayés de loyers ont conduit la caisse d’allocations familiales à suspendre en février 2023 l’aide au logement qui leur était directement versée, et qu’une reprise partielle et aléatoire de règlement de loyers a permis à l’organisme social de verser à nouveau de l’allocation logement à compter de septembre 2024.

En considération de la situation de Mme [X] [U], en particulier de ses revenus pour lui permettre la prise en charge d’une famille avec deux enfants à charge, de ce qu’elle a pu engager une reprise du paiement du loyer lorsqu’elle était encore locataire des époux [K], il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 180 euros sur la somme restant due en loyers, indemnités d’occupation et charges locatives, selon le décompte qu’il appartiendra aux parties de tenir, et ce pour la durée maximale de trente-six mois prévue à l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le solde restant le cas échéant dû devant être réglé lors de la dernière échéance.

Sur l’engagement de caution de Mme [Z] [V]

Mme [Z] [V], qui précise qu’elle avait 19 ans lors de l’engagement de caution, fait valoir que les bailleurs ne lui ont jamais remis un exemplaire du contrat de bail contrairement à ce que prévoit l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce qui rend nul son engagement de caution.

Les époux [K] rappellent que Mme [Z] [V] n’a pas comparu devant le premier juge et que les mesures d’exécution forcée menées à son encontre sont pour le moment demeurées vaines.

En droit l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable lors de la conclusion de l’engagement de caution du 25 janvier 2020 dispose que :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. »

En l’espèce, il ne résulte pas de l’engagement de caution de Mme [B] [V] du 25 janvier 2020 (pièce n° 2 des époux [K]) que les bailleurs lui ont remis un exemplaire du contrat de location pour lequel elle s’engageait en tant que caution solidaire, ni par tout autre justificatif dont les époux [K] rapporteraient la preuve, alors que cette remise est prescrite à peine de nullité de l’engagement selon ce que prévoit la dernière phrase de l’article 22-1 précité.

Dans ces conditions il convient de prononcer la nullité de l’engagement de Mme [B] [V] du 25 janvier 2020 se portant caution solidaire de Mme [X] [U] pour les obligations résultant du contrat de bail consenti par les époux [K], ce qui implique d’infirmer le jugement entrepris dans ses dispositions ayant conduit à la condamnation de Mme [B] [V].

Sur les frais et dépens

Les dépens et frais prévus au titre de l’article 700 du code de procédure civile de la première instance seront confirmés à l’égard de Mme [X] [U] seule, le jugement entrepris sera infirmé en conséquence.

En cause d’appel, il convient par application de l’article 696 du code de procédure civile de condamner Mme [X] [U] aux dépens, ainsi que de la condamner à payer aux époux [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile eu égard à sa situation économique.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 16 mai 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, en ce qu’il a condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ; condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] la somme de 4 667 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ; condamné solidairement Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] à payer à Mme [G] [K] et M. [C] [K] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum Mme [X] [U] et Mme [Z] [V] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ; le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [X] [U] à payer à M. [C] [K] et Mme [G] [F] épouse [K] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à M. [C] [K] et Mme [G] [F] épouse [K] la somme de 4 667 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 15 mars 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à M. [C] [K] et Mme [G] [F] épouse [K] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [U] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de suspension de la clause résolutoire ;

Autorise Mme [X] [U] à s’acquitter de sa dette de loyers, indemnités d’occupation et charges locatives par mensualités de 180 euros dans le délai d’un mois à compter du présent arrêt, au plus tard le 10 de chaque mois, pendant une durée maximale de 36 mensualités, la dernière mensualité devant correspondre au montant du solde restant dû ;

Condamne Mme [X] [U] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [X] [U] à payer à M. [C] [K] et Mme [G] [F] épouse [K] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

Le greffier Le président