N° RG 24/02754 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JXGZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1193001793

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 28 mars 2024

APPELANTE :

Madame [E] [F]

née le 18 Décembre 1997 à [Localité 4] (76)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Gaëlle RIPOLL, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004811 du 28/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIMEE :

ROUEN HABITAT (OPH ROUEN HABITAT)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté et assisté par M^e Joël CISTERNE de la SCP CISTERNE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 mai 2025 sans opposition des avocats devant Madame TILLIEZ, Conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame MENARD-GOGIBU, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 11 septembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 09 juin 2022, l’office public de l’habitat de Rouen, l’OPH de Rouen, a consenti à Mme [E] [F] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1], à Rouen (76), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 342,76 euros, outre une provision sur charges de 170,05 euros et des frais divers d’un montant de 3,08 euros.

Le 28 juin 2023, le bailleur a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions des impayés de loyers du locataire.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, l’OPH de Rouen a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 1 250,67 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 03 octobre 2023, dénoncé au Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le même jour, l’OPH de Rouen a fait assigner Mme [F] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de constat de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Suivant jugement réputé contradictoire du 28 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté la résiliation du bail du 09 juin 2022 conclu entre l’OPH Rouen Habitat d’une part et Mme [F] d’autre part, et portant sur un immeuble sis [Adresse 1] par l’effet de la clause résolutoire acquise au 24 septembre 2023 ;

— ordonné la libération des lieux ;

— dit qu’à défaut pour Mme [F] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

— condamné Mme [F] à payer à l’OPH Rouen Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné Mme [F] à payer à l’OPH Rouen Habitat la somme de 2 232,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 22 février 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour le surplus ;

— rappelé qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance serait remboursée selon les termes et conditions fixés dans ladite procédure ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— débouté l’OPH Rouen Habitat de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [F] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer et d’assignation ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit ;

— dit que la décision serait notifiée par le greffe du tribunal au Préfet de la Seine-Maritime, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, l’OPH de Rouen a fait signifier à Mme [F] le jugement rendu le 28 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen et lui a fait commandement de quitter les lieux, au plus tard le 01er juillet 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 18 avril 2024, l’OPH de Rouen a mis Mme [F] en demeure de laisser intervenir les sociétés mandatées pour effectuer des travaux de sécurisation de son balcon, dans un délai de huit jours, sous peine d’engager une action judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, l’OPH de Rouen a également fait délivrer à Mme [F] une sommation de cesser les troubles de voisinage et de laisser intervenir les sociétés mandatées pour effectuer des travaux de sécurisation de son balcon.

Par déclaration électronique du 30 juillet 2024, Mme [F] a interjeté appel de la décision du 28 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2024, l’OPH de Rouen a fait délivrer à Mme [F] une sommation de cesser les troubles dans son logement, en l’espèce d’importantes nuisances (musique à fort volume, cris, disputes jusqu’à une heure avancée de la nuit, etc…), et de laisser intervenir les sociétés mandatées pour effectuer des travaux de sécurisation des balcons privatifs, sous peine de poursuites judiciaires.

Suivant ordonnance de référé contradictoire du 23 octobre 2024, le premier président de la cour d’appel de Rouen a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Rouen le 28 mars 2024 et a condamné Mme [E] [F] aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses dernières conclusions communiquées le 16 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [F] demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et la déclarer bien fondée ;

— infirmer les dispositions du jugement entrepris rappelées dans la déclaration d’appel ;

Statuant à nouveau,

— suspendre les effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer ;

— accorder à Mme [F] un délai de paiement pour régler les arriérés à hauteur de 50 euros par mois, en application de l’article 1343-5 du code civil;

— ordonner à l’OPH Rouen Habitat d’adresser à la Caisse d’allocations familiales de Rouen le récapitulatif des paiements réalisés par Mme [F] pour réactiver les aides au logement dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt ;

— ordonner à l’OPH Rouen Habitat de réaliser des travaux d’assainissement du logement dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 22 avril 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’OPH de Rouen demande à la cour de :

— déclarer irrecevable la demande de Mme [F] tendant à lui ordonner de réaliser les travaux d’assainissement du logement dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a constaté la résiliation du bail du 09 juin 2022,

ordonné la libération des lieux, autorisé l’expulsion de Mme [F] avec l’assistance de la force publique et condamné Mme [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Mme [F] ;

— condamner Mme [F] aux dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Mme [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que des délais de paiement, à hauteur de 50 euros par mois.

Elle fait valoir, au soutien de ses demandes, qu’elle est de bonne foi, ayant repris les paiements des loyers en cours depuis la signification du jugement entrepris et ayant versé en outre des sommes supplémentaires pour apurer l’arriéré locatif. Elle impute à la carence fautive du bailleur le blocage des versements de l’allocation logement par la Caisse d’allocations familiales, alors qu’elle a bien repris les paiements et que l’OPH n’a pas envoyé d’écrit en ce sens (le protocole de cohésion sociale pour finaliser l’apurement de la dette et établir un nouveau bail) à la Caisse.

Elle conclut in fine au rejet de la demande du bailleur tendant au constat de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, pour défaut de paiement des loyers.

L’OPH sollicite la confirmation du jugement entrepris et le rejet des demandes formulées par l’appelante, ajoutant que si celle-ci a effectivement soldé le montant de la dette locative fixée par le premier juge le 17 septembre 2024, elle ne règle plus, depuis le 05 janvier 2025, l’indemnité d’occupation résiduelle due, après imputation des aides pourtant versées par la Caisse d’allocations familiales (réduction de loyer solidarité et aide personnalisée au logement).

L’intimé ajoute qu’une fois la dette apurée, il a pu faire les démarches auprès de la Caisse d’allocations familiales pour déclencher le rappel des aides au logement.

A titre liminaire, il convient d’indiquer que si Mme [F] sollicite l’infirmation de la décision entreprise dans ses dispositions relatives au constat de résiliation de bail et à la libération des lieux, si besoin en l’expulsant, la cour n’est saisie que par le dispositif des conclusions de Mme [F] qui sollicite dans celui-ci la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail, ainsi que des délais de paiement, sans remettre en cause la résiliation du bail autrement que dans la motivation de ses conclusions.

La décision ayant constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire sera donc confirmée, comme le demande l’intimée.

Les dispositions du jugement entrepris ayant condamné Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle et d’une dette locative de 2 232,11 euros, arrêtée au 22 février 2024, outre intérêts, ne sont pas non plus contestées.

Mme [F], absente et non représentée en première instance, sollicite une suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, au visa de l’article 1343-5 du code civil. Elle propose de verser la somme mensuelle de 50 euros, en plus du loyer courant.

Il résulte du décompte arrêté le 17 avril 2025 (pièce n°17 intimé), que Mme [F] s’est acquittée, avec l’aide de son beau-père, de sa dette locative fixée par le premier juge, que si le rappel des aides au logement et le versement des aides courantes ont permis de stabiliser la situation, celle-ci n’est pas pour autant réglée, dès lors qu’une nouvelle dette locative s’est recréée début 2025.

Si les aides au logement sont encore versées, Mme [F] n’a, quant à elle, procédé à aucun règlement direct après le 05 janvier 2025.

Le solde est débiteur au 17 avril 2025 d’un montant de 781,38 euros et Mme [F] ne produit aucune pièce démontrant qu’au jour de l’audience d’appel, elle s’acquitte au moins du loyer courant.

Dans ces conditions, elle ne peut bénéficier d’une suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions relatives à la libération des lieux, si besoin avec expulsion, seront confirmées.

Eu égard au montant encore peu élevé de la dette locative et aux efforts faits par la locataire pour apurer la dette existante en première instance, elle sera cependant autorisée à payer la dette locative de 781,38 euros, en sus du loyer courant, pendant quinze mois, en s’acquittant de quatorze mensualités de 50 euros, la quinzième échéance soldant la créance.

Chaque échéance sera payable avant le 15 du mois, et pour la première fois à compter du 15 du mois suivant la notification de l’arrêt.

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul terme courant, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme deviendra exigible.

Sur la demande de transmission de récapitulatifs de loyers par l’OPH Rouen Habitat

Mme [F] demande à la cour d’ordonner à l’OPH Rouen Habitat d’adresser à la Caisse d’allocations familiales de Rouen le récapitulatif des paiements réalisés par elle pour réactiver les aides au logement dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt.

L’OPH de Rouen conclut exactement au rejet d’une telle demande, dès lors que l’intimé justifie avoir fait le nécessaire pour que les aides au logement soient réactivées.

Sur la demande de réalisation des travaux d’assainissement

Mme [F] demande à la cour, au visa de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de déclarer recevable sa demande et d’ordonner à l’OPH Rouen Habitat de réaliser des travaux d’assainissement de son logement dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt.

Elle fait valoir que le logement est insalubre et que les murs sont humides et présentent des moisissures. Elle explique avoir cessé un temps de payer le loyer, compte-tenu de l’inaction du bailleur pour rendre le logement décent.

L’OPH de Rouen soulève l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle, au visa de l’article 564 du code de procédure civile.

Il résulte néanmoins des articles 70 et 567 du code de procédure civile, que Mme [F] est recevable à formuler une demande reconventionnelle en appel, dès lors que celle-ci se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant. Tel est bien le cas en l’espèce, dès lors que cette demande tend, comme les prétentions originaires du bailleur, à obtenir le respect par les parties liées par un contrat de bail de leurs obligations nées de ce contrat.

En revanche, les pièces versées aux débats par Mme [F], et en particulier les photographies du logement non datées et non légendées sont insuffisantes pour considérer que le logement est totalement inhabitable, condition pourtant nécessaire pour que Mme [F] puisse opposer au bailleur une exception d’inexécution de ses propres obligations, telle que le paiement du loyer.

En l’absence de preuve suffisante du mauvais état de l’appartement, il n’y a pas plus lieu d’ordonner au bailleur d’exécuter des travaux d’assainissement, la cour observant que le bailleur se déclare prêt dans ses conclusions à faire réaliser un diagnostic technique. Cette déclaration est confortée par un mail de l’OPH Rouen Habitat daté du 17 avril 2025, confirmant 'enclencher un diagnostic technique (vérification des VMC, chauffage, isolation et ventilations, etc…) du logement de Mme [F], sous réserve qu’elle laisse le bailleur accéder à son logement.' (pièce n°19 intimé).

Mme [F] sera déboutée de sa demande de réalisation de travaux d’assainissement.

Sur les demandes accessoires

Mme [E] [F], succombant à titre principal en ses demandes, sera condamnée aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

En outre, les dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Déclare recevable la demande reconventionnelle de réalisation de travaux d’assainissement formulée par Mme [E] [F] ,

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à appel,

Y ajoutant,

Déboute Mme [E] [F] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

Autorise Mme [E] [F] à s’acquitter de sa dette locative arrêtée au 17 avril 2025 à hauteur de 781,38 euros, en versant à l’OPH Rouen Habitat, en sus du loyer courant, pendant quinze mois, quatorze mensualités de 50 euros, la quinzième échéance soldant la créance,

Dit que chaque échéance sera payable avant le 15 du mois, et pour la première fois à compter du 15 du mois suivant la notification de l’arrêt,

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul terme courant, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme deviendra exigible,

Déboute Mme [E] [F] de sa demande de transmission de récapitulatifs de loyers par l’OPH Rouen Habitat,

Déboute Mme [E] [F] de sa demande de réalisation de travaux d’assainissement,

Condamne Mme [E] [F] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

La greffière La présidente