Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 07 FEVRIER 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/06295 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJGCH

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 29 Février 2024 -Président du TJ de [Localité 7] – RG n° 24/00058

APPELANTE

S.A.S. CDLG, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J143

INTIMÉS

Mme [F] [O] VEUVE [M]

[Adresse 5]

[Localité 3]

M. [X] [M]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentés par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

Ayant pour avocat plaidant M^e Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 décembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Présidente de chambre et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

Par acte du 11 février 2020, les consorts [M] ont renouvelé le bail commercial consenti à la société CDLG, portant sur des locaux situés [Adresse 2], à [Localité 9] (Val-de-Marne), pour un loyer annuel de 40.000 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers restant impayés, Mme [O] et M. [X] [M] ont, par acte du 20 juin 2023, fait délivrer à la société CDLG un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de leur payer la somme de 5.134,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2023, puis, par acte du 10 novembre 2023, l’ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins, notamment, de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance réputée contradictoire du 29 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 21 juillet 2023 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de la société CDLG et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2], à [Localité 9] (Val-de-Marne), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société CDLG à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamné la société CDLG à la payer ;

— condamné par provision la société CDLG à payer à Mme [O] et M. [M] la somme de 16.357,04 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 5.134,02 euros ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie ;

— condamné la société CDLG aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et à régler à Mme [O] et M. [M] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 26 mars 2024, la société CDLG a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre du dépôt de garantie.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 8 juillet 2024, elle demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1104, 1342-10 et 1343-5 du code civil, 9, 564 et 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

statuant à nouveau,

— débouter Mme [O] et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes en acquisition de la clause résolutoire, résiliation du bail et expulsion et de toutes autres demandes ;

subsidiairement,

— juger au vu des paiements effectués avant le prononcé de l’arrêt que la clause résolutoire n’a pas joué et, à tout le moins, que ses effets ont été suspendus ;

— lui octroyer des délais de paiement jusqu’à l’arrêt à intervenir afin d’acquitter les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire et tout arriéré de loyer de nature à la mettre en jeu ;

— condamner les bailleurs aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions déposées et notifiées le 17 juin 2024, Mme [O] et M. [M] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1104 et 1343-5 du code civil, 835 et suivants du code de procédure civile, de :

— débouter la société CDLG de son appel et de toutes ses demandes ;

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

— y ajoutant, condamner la société CDLG à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE, LA COUR

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, 'toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.'

L’article 'Clause résolutoire’du bail prévoit que 'le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après un simple commandement de payer resté infructueux ou une simple lettre de mise en demeure d’exécuter la condition en souffrance contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de Ia présente clause sans qu’i1 soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire.'

La société CDLG soutient que :

— le commandement de payer a été délivré de mauvaise foi, alors qu’elle n’avait pas accès à l’interface de l’administrateur de biens permettant d’avoir conaissance des charges et que c’est précisément du fait de charges additionnelles que la dette s’est constituée ;

— les causes du commandement étaient entièrement réglées à la date à laquelle le juge a statué.

Il n’est nullement justifié que Mme [O] et M. [M] aient agi de mauvaise foi dans le cadre de la délivrance du commandement alors qu’il était loisible à la société CDLG d’accéder à l’interface de l’administrateur de biens en sollicitant les codes d’accès, étant observé qu’en tout état de cause, elle a été en mesure d’accéder au site du cabinet immobilier au moins à partir du 27 mai 2023, date à laquelle l’administrateur de biens a communiqué à la locataire l’identifiant de connexion (pièce CDLG n°7).

Il est, par ailleurs, constant que :

— par acte du 20 juin 2023, Mme [O] et M. [M] ont fait signifier à la société CDLG un commandement, visant la clause résolutoire insérée au bail, de leur payer, dans le mois de la délivrance de l’acte, la somme de 5.134,02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2023 ;

— la locataire a payé aux bailleurs la somme de 3.700 euros le 10 juillet 2023.

Les causes du commandement de payer n’ayant pas été intégralement réglées au terme du délai imparti d’un mois, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 juillet 2023.

Sur la demande de délais de paiement rétroactifs

La société CDLG sollicite des délais de paiement rétroactifs en soulignant qu’elle a entièrement réglé l’arriéré locatif et qu’elle est à jour des loyers courants.

Mme [O] et M. [M] concluent au rejet de cette demande en indiquant que, si la locataire se prévaut de ce qu’elle est à jour du paiement de ses loyers, cet élément ne justifie pas l’octroi de délais de paiement compte tenu des retards constants de règlement des loyers.

Il résulte de l’article L. 145-41 du code de commerce précité que le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Les décomptes produits confirment que les causes du commandement ont été entièrement payées et que la société CDLG était, à la date du 4 juillet 2024, à jour du paiement des loyers courants et indemnités d’ocupation, tout solde à la charge de la locataire ayant disparu à partir du 3 mai 2024 (décompte locatif au 4 juillet 2024 – pièce CDLG n°11).

Il convient donc d’accorder à la société CDLG des délais rétroactifs jusqu’au 3 mai 2024 et, constatant que cet échéancier a été intégralement respecté, de dire que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de la société CDLG et l’a condamnée au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sort des dépens et des frais irrépétibles de première instance a été exactement apprécié par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause, chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a exposés en appel.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans la limite de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ses dispositions relatives à la provision allouée au titre de l’arriéré locatif, aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 20 juillet 2023 ;

Accorde à la société CDLG un délai expirant le 3 mai 2024 pour s’acquitter des causes du commandement de payer du 20 juin 2023 et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ;

Constate que la société CDLG s’est intégralement acquittée des causes du commandement dans ce délai et de son arriéré locatif ;

Dit que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ;

Déboute Mme [O] et M. [M] de leurs demandes d’indemnité d’occupation provisionnelle et d’expulsion ;

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés en appel ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT