N° RG 25/02831 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KA47

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/02707

Tribunal judiciaire de Rouen du 26 juin 2025

APPELANTE :

Madame [C] [D]

née le 10 mars 1961 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Jean-Baptiste LELANDAIS de la SELARL VIARD LELANDAIS, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 2] [Adresse 3] représenté par son syndic SAS FONCIA NORMANDIE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen, substituée par M^e Olivier BODINEAU

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 4 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 juin 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me BANGUI, directrice de greffe des services judiciaires présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [C] [D] est propriétaire au sein de la copropriété [Adresse 5] située au [Adresse 6], 78, 143, 145, 147, [Adresse 7] à [Localité 4], ayant pour syndic la Sas Foncia Normandie,

— des lots n°557 et 592 correspondants respectivement à une cave et à la place de stationnement n°53, dans le volume numéro I,

— du lot n°1035 correspondant à un appartement T4, dans le volume numéro II.

Le 12 avril 2023, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la résolution n°14 prévoyant la suppression du service collectif de production d’eau chaude au profit de l’installation de systèmes de productions individuels par chaque copropriétaire et la résolution n°15 fixant la date de mise à l’arrêt au 30 septembre 2024. Mme [D] est la seule copropriétaire à s’être opposée à leur adoption.

Par acte de commissaire de justice du 29 juin 2023, Mme [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’obtenir leur annulation.

Par jugement contradictoire du 26 juin 2025, le tribunal a :

— rejeté les demandes de Mme [C] [D],

— condamné Mme [C] [D] aux dépens,

— condamné Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3] représenté par son syndic la Sas Foncia Normandie la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe du 25 juillet 2025, Mme [D] a formé appel du jugement.

L’intimé a constitué avocat le 26 août 2025.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 4 mars 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2025, Mme [C] [D], au visa des articles 544 et 1240 du code civil et 9, 25, 26 et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 26 juin 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen,

statuant à nouveau :

— prononcer l’annulation des résolutions n°14 et 15 votées le 12 avril 2023 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8],

— constater que le règlement de copropriété prévoit que le service de production d’eau chaude est collectif et qu’à défaut de modification dudit règlement, aucun système privatif ne peut être installé,

— rappeler qu’il appartient à chaque copropriétaire de participer au paiement des charges liées à l’eau chaude, que son lot soit ou non raccordé au système collectif de production d’eau chaude,

— juger que la décision à intervenir, constatant la nullité de la délibération litigieuse, fera l’objet d’un affichage, par les soins du syndic, dans l’entrée de l’immeuble,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], à payer à Mme [D] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8], aux entiers dépens de l’instance,

— dispenser Mme [D] de toute participation au paiement, par le syndicat des copropriétaires, des dommages et intérêts, frais et dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Elle conteste l’adoption des résolutions n°14 et 15 lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2023. Elle estime que la suppression du système collectif de production d’eau chaude aurait dû être votée à l’unanimité des copropriétaires et non à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle soutient que les résolutions litigieuses portent atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives car la suppression du système collectif de production d’eau chaude rend son logement indécent au sens de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Elle ajoute que la configuration de son appartement ne lui permet pas d’installer un système individuel de production d’eau chaude et qu’aucune solution technique ne lui a été proposée. Elle précise qu’un jugement irrévocable du 24 mars 2022 a constaté l’impossibilité d’installer dans son logement un tel système.

Elle soutient que le passage d’une production collective à une production individuelle ne constitue pas une amélioration pour la copropriété. Elle indique que la Sas Technic consult, mandatée pour apprécier les solutions à mettre en 'uvre pour réduire les coûts de production de l’eau chaude collective, n’a effectué aucune étude de faisabilité des propositions présentées.

Si le coût de la production d’eau chaude par le système collectif a augmenté c’est en raison à la fois du mode de facturation forfaitaire augmenté par le conseil syndical et des pratiques des autres copropriétaires, qui ont installé des systèmes individuels de production et ont été exonérés du paiement d’une partie de leurs charges dévolues au système collectif.

S’agissant des parties privatives, elle expose que compte tenu de la configuration des appartements de la résidence, ne permettant pas une installation de cumulus suffisamment proportionnée par rapport à leur superficie, la plupart des copropriétaires ont été obligés soit de procéder à une installation d’un cumulus d’eau chaude à chaque arrivée d’eau dans les pièces devant être alimentées, augmentant sensiblement les coûts supportés, soit de procéder à des installations dans des endroits inappropriés et dangereux de l’immeuble notamment des parties communes.

Par ailleurs la Sas Technic consult, aux termes de son rapport, proposait deux solutions moins onéreuses pour réduire le coût de production de l’eau chaude collective : une première solution consistant à renforcer le système initial, notamment par une surveillance de celui-ci, une rénovation de certaines canalisations et une renégociation du contrat d’exploitation et, une seconde solution d’alimentation de l’installation au gaz.

Elle ajoute que la présence de nombreux « bras morts » sur le réseau, c’est-à-dire des sections de tuyauterie sans circulation d’eau, peut entraîner le développement de bactéries.

Elle affirme que dès lors qu’il est impossible d’installer un système de production d’eau chaude individuel dans certains logements, ce qui les rend indécents et il en résulte modification de la destination de l’immeuble.

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 26 juin 2025 en ce qu’il a :

* rejeté les demandes de Mme [C] [D],

* condamné Mme [C] [D] aux dépens,

* condamné Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3] représenté par son syndic la Sas Foncia Normandie la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

en conséquence,

— débouter Mme [D] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il soutient comme l’a retenu le tribunal que les résolutions litigieuses pouvaient être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il fait valoir qu’ainsi qu’il résulte du rapport de la Sas Technic consult, le passage d’une production d’eau chaude collective à individuelle a été source d’amélioration pour la copropriété, que la vétusté de l’installation collective entraînait des pertes de chaleur et une consommation électrique importante correspondant à près de trois quarts de la consommation totale de la copropriété.

L’existence d’installations dangereuses ou d’installations implantées dans les parties communes alléguée par Mme [D] n’est pas démontrée. Par ailleurs il n’est justifié d’aucune contrainte technique au sein de l’appartement de Mme [D] ne l’empêche de procéder à une installation d’une production d’eau chaude individuelle.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

1- Sur la demande d’annulation des résolutions n°14 et 15

Les articles 24 à 26-1 de la loi du 10 juillet 1963 fixent des majorités différentes selon la nature ou l’importance des décisions que doit prendre l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 24 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 26 in fine de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de ses parties privatives.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, par renvoi à l’article 25, prévoit que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».

Il est admis de façon constante que l’assemblée générale peut adopter des mesures entraînant une amélioration dans les conditions de jouissance des parties privatives par rapport aux prévisions du règlement.

Sur les économies pour la copropriété

Le premier juge a retenu que la modification adoptée entraînait des économies pour la copropriété ce que conteste Mme [D].

L’article 25 prévoit : «  Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. »

En l’espèce, pour apprécier les modifications à mettre en 'uvre afin de réduire les coûts de la production d’eau chaude collective, l’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, a autorisé le syndic à souscrire une mission de maîtrise d''uvre auprès de la Sas Technic consult pour la réalisation d’un diagnostic des installations de production et de distribution.

Il ressort du diagnostic des installations de production et de distribution d’eau chaude sanitaire collective réalisé par la société Technic consult le 1er décembre 2017 que la longueur des canalisations de bouclage eau chaude et le calorifuge insuffisant et vétuste des canalisations occasionnent des pertes de chaleur importantes, estimées à deux tiers des consommations électriques de la production d’eau chaude sanitaire.

Le rapport relève en outre que la consommation annuelle de la résidence est très inférieure à la consommation théorique.

La consommation totale d’électricité annuelle liée à l’installation d’eau chaude était évaluée à 180 MWh et le coût total de l’eau chaude sanitaire était évalué à

28 euros TTC/m3 par la société Techni consult.

Le diagnostiqueur préconisait soit des travaux d’amélioration de 120 000 euros TTC permettant de réduire le coût moyen de l’eau chaude à 24 euros TTC/m3, soit de remplacer l’installation électrique au profit d’une installation fonctionnant au gaz, pour un coût de 180 000 euros TTC et un coût moyen de l’eau chaude réduit à 20 euros TTC/m3, soit d’abandonner les installations collectives d’eau chaude au profit d’installations individuelles pour un coût de 110 000 euros TTC et un coût moyen de l’eau passant à 13 euros TTC/m3, cette dernière solution étant privilégiée par la société Techni consult.

Le 4 mars 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°8 relative à la suppression du service d’eau chaude sanitaire collectif. Aucune étude de faisabilité n’a été confiée à la société Techni consult, cette étude ayant été refusée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires.

Au cours de l’exercice 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022, le mètre cube d’eau chaude collective a notablement augmenté de 52,51 euros à 78 euros puis à 112,58 euros.

C’est donc en considération de l’augmentation massive des coûts de production de l’eau chaude collective et au regard des conclusions de la Sas Technic-consult qu’ont été adoptées les résolutions litigieuses.

Selon descriptif des travaux à entreprendre pour les travaux d’améliorations proposés par la Sas Technic-consult, leurs coûts, et en regard de la nette augmentation du coût de la production d’eau chaude collective, la préconisation n°3 du rapport de passage à une production d’eau chaude sanitaire individuelle apparaît comme la solution la plus économique énergétiquement et financièrement pour la copropriété ; cette augmentation des coûts de production de l’eau chaude collective étant causée par à l’augmentation de la quotité d’électricité affectée forfaitairement par le conseil syndical à la production d’eau chaude.

Mme [D] qui affirme que précisément cette augmentation serait en lien avec l’installation de systèmes individuels de production d’eau chaude, n’en justifie par aucune pièce.

Il doit en outre être relevé que plusieurs pièces versées aux débats caractérisent, l’obsolescence de l’installation et vétusté. Ainsi un courrier du conseil syndical du 14 octobre 2019 évoque le risque d’un percement des tuyaux dans des endroits peu ou pas accessibles. Le rapport du conseil syndicat pour l’exercice 2020/2021 fait état d’une « longue panne » d’un ballon d’eau chaude. Par courriers des 12 mars et 30 avril 2024, la Sa Dalkia, en charge de la maintenance de l’installation, a résilié son contrat à compter du 31 décembre 2024. La société Dalkia relevait que « cette installation étant devenue obsolète de par sa conception, son âge, et aussi de par sa capacité de stockage (3*3000 Litres) pour des consommations annuelles devenues très faibles pour une résidence de 51 logements. De l’ordre de 100 m³ annuel soit une consommation équivalente à 4 ou 5 logements’ Nous vous conseillons d’envisager, si possible, la suppression de cette production collective ou a minima la refonte globale de celle-ci en redimensionnant très fortement à la baisse la production, le stockage et les périphériques. »

La décision de supprimer le système collectif de production d’eau chaude poursuit donc un objectif de réalisation d’économies énergétiques et financières.

Sur les risques pour la copropriété

Le premier juge a retenu que Mme [D] n’établissait pas le caractère inadapté ou dangereux des systèmes de production individuels ou le risque bactériologique lié à la présence de « bras morts ».

Pas plus à hauteur de cour que devant le premier juge, Mme [D] ne verse d’élément permettant de localiser les systèmes individuels de production d’eau chaude et de déterminer si leur emplacement serait comme elle l’affirme dangereux, inadapté ou illicite.

La seule photographie que Mme [D] produit en pièce 27, montre un WC et un cumulus individuel à l’arrière. Aucun élément ne permet de localiser ce WC. Il n’est donc pas établi que l’installation photographiée, à la supposer dangereuse, est située au sein de la copropriété.

Mme [D] se prévaut d’un risque de développement de bactéries dans les « bras morts » des canalisations d’eau inutilisées en raison des raccordements individuels réalisés, elle ne justifie par aucune pièce l’existence actuelle de ce développement bactérien. Ce risque, inhérent à toute installation collective, est présenté comme éventuel dans le rapport de la société Technic consult du 1er décembre 2017.

En conséquence, Mme [D] ne justifie pas du caractère dangereux, inadapté ou illicite des systèmes individuels de production d’eau chaude au sein de la copropriété.

Sur l’atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives

Mme [D] estime que l’abandon d’un système collectif de production d’eau chaude pour un système individuel porte atteinte à ses droits. Elle soutient que par décision irrévocable du 24 mars 2022 le tribunal judiciaire de Rouen a retenu que « Il est établi que la disposition de l’appartement de la demanderesse ne lui permet pas d’installer un système individuel et en conséquence, elle subit un préjudice et dispose d’un intérêt à agir. »

Il résulte de l’article 1355 du code civil que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par le jugement du 24 mars 2022, statuant sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 4 mars 2020 a déclaré l’action de Mme [D] recevable en retenant « Il est établi que la disposition de l’appartement de la demanderesse ne lui permet pas d’installer un système individuel et en conséquence, elle subit un préjudice et dispose d’un intérêt à agir ».

Cette partie de la motivation du jugement statuant sur une demande distincte de celle portée à la connaissance de la cour n’a pas autorité de force jugée en l’espèce.

Pour établir l’impossibilité d’installation d’un système individuel dans son appartement, Mme [D] produit le plan de son appartement et des photographies de celui-ci. Aucun de ces éléments n’établit l’impossibilité alléguée.

Aucune attestation de copropriétaires qui auraient également subi une impossibilité pour installer un système de production individuel n’est versée aux débats, ni aucun avis technique circonstancié.

Ne justifiant pas de l’impossibilité dans laquelle elle se trouve d’installer un système de production d’eau chaude individuel, Mme [D] n’établit donc pas que son logement ainsi que plusieurs autres seraient insalubres au sens de l’article 3 du décret du 30 janvier 200 pour ne plus avoir d’accès à l’eau chaude. En conséquence, Mme [D] ne justifie d’aucune atteinte aux conditions de jouissance de son appartement, ni d’une atteinte à la destination de l’immeuble.

En définitive, les résolutions 17,17 et 19 d’abandonner le système collectif de production d’eau chaude sanitaire au profit d’installations individuelles tendent à une amélioration pour la copropriété au regard des économies énergétiques et financières en résultant. Ces résolutions sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte à la jouissance des parties privatives de Mme [D].

C’est donc justement que le tribunal a retenu que les résolutions n°14 et 15 pouvaient être adoptées à la majorité de l’article 25.

Le jugement qui a débouté Mme [D] de l’ensemble de ses demandes sera confirmé.

2- Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’emportent pas de critiques et seront confirmées.

Mme [D] succombe à l’instance et en supportera les dépens.

Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [D] sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [C] [D] aux dépens de l’instance,

Condamne Mme [C] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic la Sas Foncia Normandie, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [C] [D] de sa demande de ce chef.

La directrice, La présidente de chambre,