MINISTERE DE LA JUSTICE

COUR D’APPEL D’ORLÉANS

CHAMBRE COMMERCIALE, ÉCONOMIQUE ET FINANCIÈRE

GROSSES + EXPÉDITIONS : le

la SELARL ANDREANNE SACAZE

la SAS DUVIVIER & ASSOCIES

ARRÊT du 19 MARS 2026

N° : – 26

N° RG 24/01010 – N° Portalis DBVN-V-B7I-G7K4

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 22 février 2024, dossier N° 24/00381 ;

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :

S.C.I. VALOIS Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour conseil M^e Andréanne SACAZE de la SELARL ANDREANNE SACAZE, avocat au barreau d’ORLEANS

D’UNE PART

INTIMÉE :

S.A.R.L. AGK

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour conseil M^e Louise BOIDIN de la SAS DUVIVIER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 29 Mars 2024

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 18 décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du jeudi 15 JANVIER 2026, à 14 heures,

Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la cour d’appel d’ORLEANS, en charge du rapport,

Madame Fanny CHENOT, conseiller,

Madame Valérie GERARD, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

ont entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries puis ont délibéré en collégialité.

Greffier :

Monsieur Axel DURAND, Greffier lors des débats et du prononcé,

ARRÊT :

Prononcé publiquement par arrêt contradictoire le Jeudi 19 MARS 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 29 septembre 1999, la SCI Courtis a donné à bail à la SARL Tisserand des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] destinés à l’exploitation d’un hôtel restaurant '[Adresse 4], pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 1999. Le bail a été renouvelé par acte authentique du 16 novembre 2022 pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2008.

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, la SARL Tisserand a cédé à la SARL AGK le fonds de commerce d’hôtel restaurant exploité dans les lieux comprenant le droit au bail.

Par acte authentique du 6 octobre 2017, le bail a été renouvelé entre la SCI Courtis et la SARL AGK pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2017.

Suivant acte authentique du 30 septembre 2022, la SCI Valois a acquis l’immeuble objet du bail commercial dans lequel la SARL AGK exploite son activité d’hôtel restaurant.

Après visite des locaux le 6 juillet 2022, la commission de sécurité de l’arrondissement de [Localité 1] a émis, pour la première fois, le 21 octobre 2022 un avis défavorable à la poursuite de l’exploitation de l’établissement motivé par les anomalies suivantes :

— absence de DAI (détection automatique d’incendie) dans le hall d’entrée,

— absence de TRE (dispositif de désenfumage) dans la chambre du surveillant,

— absence de désenfumage dans les circulations (couloirs),

— présence de culs de sac de plus de 20 mètres,

étant précisé qu’en matière de sécurité incendie , le 'cul de sac’ correspond à la distance maximale à parcourir par le public ou le personnel pour atteindre la porte d’un escalier en étage et sous-sol ou d’une sortie sur l’extérieur depuis le point le plus éloigné du local.

Plusieurs réunions en mairie en présence de la SARL AGK, du propriétaire actuel, la SCI Valois, et du précédent propriétaire, la SCI Courtis, ont eu lieu à l’issue desquelles la mairie de [Etablissement 1] a accordé un premier délai jusqu’au 1er novembre 2023 avant de prendre un arrêté de fermeture administrative, et ce afin de dépôt d’une demande d’autorisation de travaux de mise en conformité nécessaires à l’obtention d’un avis favorable de la commission de sécurité.

Faute de réalisation des travaux prescrits dans le délai imparti, la SARL AGK a été contrainte de condamner 3 chambres par étage, soit 6 chambres sur 20, afin de raccourcir la longueur des couloirs et donc des culs de sacs. Un délai supplémentaire de deux mois avant décision de fermeture administrative a été accordé par le maire, soit jusqu’au 1er janvier 2024.

A la suite de la nouvelle visite effectuée par le service de prévention du SDIS 41 (Service Départemental d’Incendie et de Secours) le 23 novembre 2023, la teneur des travaux à réaliser pour mettre aux normes de sécurité l’établissement a été précisée, à savoir a minima la création d’un escalier de secours extérieur susceptible de remédier à la présence des culs de sacs de plus de 20 mètres voire à l’absence de désenfumage des circulations. La mairie de [Localité 4] a accordé un ultime délai pour mettre l’établissement aux normes avant fermeture administrative jusqu’au 1er mars 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 octobre 2023, demeurée sans effet, la SARL AGK a mis en demeure la SCI Valois d’avoir à réaliser sans délai les travaux prescrits par la commission de sécurité, avant, dûment autorisée, de l’assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Blois aux mêmes fins par acte du 2 février 2024.

Par jugement réputé contradictoire du 22 février 2024, le tribunal judiciaire de Blois a :

— condamné la SCI Valois à effectuer les travaux prescrits par la commission de sécurité de l’arrondissement de Blois tels que décrits dans son procès-verbal du 21 octobre 2022 de nature à remédier à l’absence de désenfumage dans les circulations et à la présence de culs de sacs de plus de 20 mètres,

— dit que la SCI Valois devra réaliser les travaux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, de 40 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

— rejeté la demande de suspension des loyers,

— ordonné la consignation du montant des loyers et des charges dus par la SARL AGK à compter du jour de la signification de la présente décision entre les mains de M. Le Bâtonnier de l’Ordre des avocats de Blois et ce jusqu’à l’achèvement par la SCI Valois des travaux prescrits par la commission de sécurité,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit,

— condamné la SCI Valois à payer à la SARL AGK une somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI Valois aux entiers dépens.

Suivant déclaration du 29 mars 2024, la SCI Valois a interjeté appel de l’ensemble des chefs expressément énoncés de ce jugement lui faisant grief.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 10 décembre 2025, la SCI Valois demande à la cour de:

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu le bail renouvelé,

— déclarer la SCI Valois recevable et fondée en son appel,

— prononcer l’annulation de la décision attaquée pour manquement au principe du contradictoire,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2024 par le tribunal judiciaire de Blois,

Statuant à nouveau,

— juger que 'des travaux de mise en conformité suite au PV de la commission de sécurité du 21 octobre 2022" ne peuvent être imputés à la SCI Valois faute d’être définis et arrêtés par une décision administrative,

— juger en tout état de cause que si d’éventuels travaux de mise en conformité doivent être mis en oeuvre, juger qu’ils seront à la charge du preneur, la société AGK, au visa du bail,

en conséquence,

— débouter en définitive la SARL AGK de l’ensemble de ses demandes ; en ce compris AGK tendant à se faire autoriser à se substituer à la SCI Valois pour déposer un permis de construire et réaliser les travaux prescrits par l’administration ; et de liquidation d’astreinte et de fixation d’astreinte définitive,

Y ajoutant,

— déclarer irrecevable comme étant nouvelle la demande de la SARL AGK tendant à se faire autoriser à se substituer à la SCI Valois pour déposer un permis de construire et réaliser les travaux prescrits par l’administration,

— condamner la SARL AGK à payer à la SCI Valois une somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner la SARL AGK aux dépens, dont distraction au profit de M^e Andréanne Sacaze de la SELARL Andreanne Sacaze, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 août 2025, la SARL AGK demande à la cour de :

Vu l’article 778 du code de procédure civile,

Vu les articles 1222, 1719 du code civil,

Vu l’article L.145-12 du code de commerce,

Vu les pièces produites,

— juger valable le jugement rendu le 22 février 2024 par le tribunal judiciaire de Blois,

— confirmer le jugement rendu le 22 février 2024 par le tribunal judiciaire de Blois dans toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— liquider l’astreinte provisoire et condamner en conséquence la SCI Valois à verser à la SARL AGK la somme de 1 200 euros,

— fixer une astreinte définitive de 763 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— à défaut d’exécution de la SCI Valois, autoriser la SARL AGK à se substituer à elle pour déposer le permis de construire et réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative à charge pour la SCI Valois de rembourser à première demande les travaux de mises aux normes de sécurité réalisés par la SARL AGK,

— condamner la SCI Valois à régler à la SARL AGK la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 décembre 2025 et l’affaire plaidée à l’audience du 15 janvier 2026.

A l’audience, la cour a invité les parties à s’expliquer sur la compétence de la cour pour liquider l’astreinte provisoire prononcée en première instance, au moyen d’une note en délibéré à lui adresser sous quinzaine.

Suivant une note en délibéré notifiée par RPVA le 27 janvier 2026, la SARL AGK demande à la cour de se déclarer compétente pour liquider l’astreinte provisoire se prévalant d’une part des dispositions de l’article L.131-3 du code des procédures civile d’exécution et des articles 561 et 566 du code de procédure civile aux termes desquelles la cour est saisie de l’intégralité des pouvoirs du premier juge, y compris celui de liquider l’astreinte qu’il a ordonnée, lorsque dans le silence du dispositif le juge du fond conserve une compétence concurrente avec le juge de l’exécution dès lors qu’il reste saisi ; d’autre part d’une bonne administration de la justice, la cour disposant de tous les éléments pour constater l’inexécution persistante de la SCI Valois, sans avoir à renvoyer les parties devant le juge de l’exécution, en allongeant inutilement les délais.

Suivant une note en délibéré notifiée par RPVA le 28 janvier 2026, la SCI Valois demande à la cour de se déclarer incompétente pour statuer sur la demande de liquidation de l’astreinte présentée par la SARL AGK, relevant qu’en l’espèce le tribunal judiciaire ne s’est pas expressément réservé la liquidation de l’astreinte ni n’est resté saisi de l’affaire, le jugement dessaisissant dès son prononcé le juge de la contestation qu’il tranche en application de l’article 481 du code de procédure civile, de sorte que par l’effet dévolutif la cour n’est pas dotée de plus de pouvoirs que ceux dont disposait le premier juge, et que le juge de l’exécution est seul compétent pour liquider l’astreinte.

MOTIFS

Sur la nullité du jugement entrepris :

La SCI Valois fonde sa demande sur la violation du principe du contradictoire et les dispositions de l’article 844 du code de procédure civile selon lesquelles le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense.

Elle expose que l’assignation lui a été signifiée le 2 février 2024, par un dépôt étude, pour une audience prévue le 8 février au matin, lui laissant ainsi un délai de 5 jours pour préparer sa défense ; qu’elle n’a pas pu se mettre en état dans ce délai nettement insuffisant ; qu’en outre, le premier juge n’a pas accepté une réouverture des débats, demande formulée par courriel du 21 février 2024 réceptionné en cours de délibéré, laquelle lui aurait permis de faire valoir son argumentaire et le cas échéant de mettre en cause son vendeur, s’il s’avérait que le bien vendu n’était pas aux normes au moment de la vente.

Il apparaît que par ordonnance sur requête du 1er février 2024, la SARL AGK a été autorisée à assigner à jour fixe la SCI Valois pour l’audience du 8 février 2024 à 9 heures. Aux termes de cette ordonnance, il a été fixé un délai de remise de l’assignation avant le 5 février. L’assignation a été délivrée le 2 février, soit dans le délai imparti et au lendemain de l’ordonnance autorisant le jour fixe, au siège social de la SCI Valois tel que figurant à son [Adresse 5] [Adresse 6], le domicile étant certifié par l’employée de la société de domiciliation c/o Sofradom qui a néanmoins réfusé la copie de l’acte.

Il ressort des pièces produites que cette procédure à jour fixe a été mise en oeuvre conformément à l’article 840 du code de procédure civile, au regard de l’urgence, caractérisée en l’espèce par l’ultime délai laissé jusqu’au 1er mars 2024 par le maire de [Localité 4] pour réaliser les travaux de mises aux normes de sécurité, au moins l’escalier de secours, avant fermeture administrative.

La SCI Valois ne saurait valablement soutenir à cet égard que l’urgence n’était pas nettement caractérisée puisque la SARL AGK a pu poursuivre son exploitation, alors que pèse sur la société locataire une menace de fermeture administrative de son établissement qu’elle n’a pu jusque lors éviter qu’en réduisant sa capacité d’exploitaiton.

La SCI Valois sera donc déboutée de sa demande d’annulation du jugement entrepris.

Sur la réalisation des travaux :

Si la commission de sécurité n’a pas imposé de travaux en particulier, elle n’en a pas moins prescrit le dépôt d’un dossier de mise en sécurité permettant notamment de limiter l’impact des culs de sac et de prendre en compte l’absence d’un désenfumage réglementaire. Il n’est pas contestable au vu des pièces produites qu’afin de mettre aux normes de sécurité l’établissement exploité par la SARL AGK, un escalier de secours extérieur doit être créé, nécessitant un dépôt de permis de construire qui ne peut être sollicité que par le propriétaire de l’immeuble, sous peine pour la société exploitante d’encourir une mesure de fermeture administrative décidée par le maire.

Contrairement à ce que soutient sans sérieux la SCI Valois, il résulte des diverses mises en demeure du maire des 25 septembre (adressée à la SCI Valois), 25 octobre 2023, 9 août 2024 (adressées à la société AGK) d’avoir à réaliser, sous peine de fermeture de l’établissement, les travaux nécessaires pour remédier à l’avis défavorable de la commission de sécurité que les travaux prescrits émanent bien d’une autorité administrative.

La SCI Valois se prévaut d’une clause figurant dans le bail initial de 1999 intitulée 'travaux exigés par l’administration’ : 'Il est expressément convenu entre le propriétaire et le locataire que tous les travaux qui seraient imposés par quelque autorité que ce soit, pour mise en conformité des locaux avec de nouvelles règles d’hygiène, de salubrité ou de sécurité, seront à la charge du preneur’ dont il résulte, selon elle, que la charge des travaux prescrits par l’autorité administrative a été transférée au preneur.

Il apparaît que l’avis défavorable de la commission de sécurité du 21 octobre 2022 est fondé sur différentes règles réglementaires, à savoir l’arrêté du 26 octobre 2011 qui impose le désenfumage des circulations desservant les locaux réservés au sommeil, le décret du 13 août 1954 et l’arrêté du 23 mars 1965 concernant les culs de sacs.

La SCI Valois fait valoir que le texte de 2011 motivant l’avis défavorable est postérieur au bail de 1999 si bien qu’il s’agit de mettre en conformité les locaux avec de nouvelles règles de sécurité et que partant la charge des travaux incombe au preneur en vertu du bail.

Selon l’article L.145-12 du code de commerce, le bail renouvelé qui s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration est un nouveau bail.

Il en résulte que c’est à juste titre que les premiers juges se sont placés à la date du bail renouvelé de 2017 pour considérer que les règles de sécurité dont il est requis le respect n’étaient pas nouvelles.

A tout le moins, il convient de relever que les travaux prescrits a minima, à savoir la création d’un escalier de secours extérieur, ont avant tout pour but de remédier à la présence de culs de sac de plus de 20 mètres relevant sans contestation possible de règles de sécurité antérieures au bail initial.

Par confirmation du jugement entrepris, la SCI Valois est condamnée à effectuer les travaux exigés par la commission de sécurité de l’arrondissement de Blois de nature à remédier à l’absence de désenfumage dans les circulations et à la présence de culs de sac de plus de 20 mètres, et ce selon les modalités prévues par les premiers juges.

La SARL AGK demande en outre, en vertu de l’article 1222 du code civil, à être autorisée à se substituer à la SCI Valois pour déposer le permis et réaliser les travaux si celle-ci ne s’exécute pas spontanément.

La SCI Valois soulève l’irrecevabilité de la demande car nouvelle en cause d’appel.

En application de l’article 565 du code de procédure civile, 'les prétentions ne sont pas nouvelles, dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent'.

La demande de substitution de la société locataire à la bailleresse pour la réalisation des travaux vise à faire réaliser les travaux nécessaires pour éviter une fermeture de l’établissement et poursuit donc la même fin que la demande initiale de condamnation de la bailleresse à la réalisation des mêmes travaux. Elle est donc recevable.

Il y sera fait droit, selon les modalités prévues au dispositif, dès lors que les travaux de sécurité en question sont indispensables pour la poursuite de l’exploitation de la société locataire et que la SCI Valois n’apparaît pas s’y résoudre, n’ayant pas même commencé la constitution d’un dépôt de dossier de permis de construire.

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire :

L’article L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que 'l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir'.

En l’espèce, le tribunal judiciaire de Blois qui a ordonné l’astreinte ne s’est pas expressément réservé le pouvoir de la liquider ni n’est resté saisi de l’affaire, puisque selon l’article 481 du code de procédure civile le jugement dès son prononcé dessaisit le juge de la contestation qu’il tranche.

Il n’appartient donc pas à la cour de liquider l’astreinte dès lors que l’effet dévolutif ne peut lui accorder plus de pouvoirs que ceux dont disposait le premier juge.

Sur la fixation d’une astreinte définitive :

Il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte définitive. Toutefois, au vu de l’inertie de la SCI Valois et, au risque de se répéter, de l’urgente nécessité d’entreprendre les travaux, il convient d’ordonner une nouvelle astreinte provisoire de 150 euros par jour à la charge de la SCI Valois selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les loyers :

Il convient de relever que quand bien même la SCI Valois a frappé d’appel la disposition relative à la consignation des loyers et charges et qu’elle demande l’infirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions, elle ne forme devant la cour aucune demande relative à la consignation des loyers, pas même précisément le débouté de cette demande de la SARL AGK à laquelle il a été fait droit en première instance et dont celle-ci demande la confirmation.

Le jugement entrepris ne peut donc qu’être confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par les premiers juges.

La SCI Valois, qui succombe devant cette cour, supportera la charge des dépens d’appel et sera condamnée à verser à la SARL AGK la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

DÉBOUTE la SCI Valois de sa demande d’annulation du jugement entrepris,

CONFIRME le jugement du 22 février 2024 du tribunal judiciaire de Blois en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Se DÉCLARE incompétent pour liquider l’astreinte provisoire prononcée en première instance au profit du juge de l’exécution,

DÉBOUTE la SARL AGK de sa demande de fixation d’une astreinte définitive,

FIXE une nouvelle astreinte provisoire à l’encontre de la SCI Valois de 150 euros par jour commençant à courir un mois après la signification du présent arrêt et pendant une durée de quatre mois à l’expiration desquels il pourra à nouveau être statué,

DÉCLARE recevable la demande d’autorisation formée par la SARL AGK de se substituer à la SCI Valois pour déposer un permis de contruire et réaliser les travaux prescrits par l’administration,

AUTORISE la SARL AGK, à défaut de commencement d’exécution significatif par la SCI Valois de ses obligations dans un délai de trois à compter de la signification du présent arrêt, à se substituer à elle pour déposer le permis de construire et réaliser les travaux prescrits par l’autorité administrative, à savoir a minima la création d’un escalier de secours extérieur, à charge pour la SCI Valois de la rembourser, à première demande, des travaux de mises aux normes de sécurité ainsi réalisés,

CONDAMNE la SCI Valois aux dépens d’appel,

CONDAMNE la SCI Valois à verser à la SARL AGK la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Carole CHEGARAY, présidente de la chambre commerciale à la Cour d’Appel d’ORLEANS, présidant la collégialité et Monsieur Axel DURAND, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT