N° RG 25/00560 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J4HK

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 16 AVRIL 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/02954

Tribunal judiciaire d’Evreux du 28 janvier 2025

APPELANTE :

S.C.I. ACAF

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée et assistée par M^e Lucile MATRAND, avocat au barreau d’EURE

INTIMEES :

Madame [U] [Q] EPOUSE [W]

née le 29 novembre 1969 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée et assistée par M^e Pauline COSSE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d’EURE

S.C.I. CCLB

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Anne TUGAUT de la SELARL EKIS, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 février 2026 sans opposition des avocats devant M^me MENARD-GOGIBU, conseillère, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 05 février 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 puis prorogé au 16 avril 2026.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 avril 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M^me RIFFAULT, greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 29 août 1986, la société civile immobilière CCLB a conclu un bail à construction avec la société Les Peupliers, portant sur un terrain situé à [Localité 5], cadastré section AW n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], dans le cadre d’un projet de construction et d’exploitation d’un centre commercial.

Ce bail a été conclu pour une durée de 35 ans, soit jusqu’au 29 août 2021.

Par acte authentique signé le même jour, la société Les Peupliers a conclu avec M. [M] un bail à construction portant sur les parcelles cadastrées AW n°[Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], pour une durée de 35 ans.

Par suite d’une promesse de vente de M. [M], la SCI CCLB est devenue propriétaire de ces parcelles à compter du 7 mai 1992.

Par acte du 3 septembre 1986, la société Les Peupliers a cédé à la SCI ACAF la quote-part indivise des droits au bail sur les lots n°6 à 20 du bâtiment A correspondant à des locaux commerciaux.

La société ACAF, preneur à construction, a loué les différents locaux commerciaux du centre commercial édifié.

Mme [U] [W] exploitait au sein de la galerie marchande du centre commercial un fonds de commerce de maroquinerie, cadeaux et accessoires sous l’enseigne L’Iguane, au sein du lot n°19. Elle avait acquis ce fonds les 27 et 30 juin 1995 de Me [V], liquidateur judiciaire d’une société [T] [S] [E].

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1995, la société ACAF et Mme [W] ont conclu un renouvellement du bail d’une durée de 9 années à compter du 1er novembre 1995, arrivant à échéance le 31 octobre 2004. Ce bail a été tacitement reconduit après le 1er novembre 2004.

Par courrier du 9 avril 2021, la société ACAF a informé Mme [W] que son bail commercial prendrait fin le 29 août 2021 par l’effet du terme du bail à construction conclu avec la société CCLB, lui indiquant que la conclusion d’un nouveau bail commercial avec cette société était nécessaire faute de quoi elle devrait quitter les lieux.

Par courrier du 22 avril 2021, Mme [W] a sollicité la conclusion d’un nouveau bail aux conditions antérieures du précédent, ce à quoi la société CCLB n’a pas donné suite.

Mme [W] a fait assigner la société CCLB par acte d’huissier du 8 octobre 2021, devant le tribunal judiciaire d’Evreux, aux fins de se voir reconnaître le bénéfice d’un bail commercial avec la société CCLB.

La société ACAF a été assignée en intervention par la société CCLB par acte du 1er mars 2022.

Par jugement du 28 janvier 2025, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

— débouté Mme [U] [W] de sa demande de renouvellement du bail portant sur un local commercial sis [Adresse 4] (27), case commerciale n°19 d’une surface de 74 m² et de ses demandes accessoires ;

— dit que Mme [U] [W] est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date ;

— dit que Mme [U] [W] devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s’y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— ordonné à défaut de départ volontaire de Mme [W] dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— rejeté la demande d’astreinte ;

— dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes :

*montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année ;

*montant de la provision pour charges de copropriété : 60,98 euros, régularisée au 31 décembre de chaque année selon décompte annuel établi par le syndic du centre commercial ;

— débouté Mme [U] [W] de sa demande de garantie par la société ACAF de toutes les condamnations prononcées à son encontre en ce les indemnités d’occupation susvisées ;

— condamné la société ACAF à payer à Mme [U] [W] une indemnité de 93.000 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial ;

— débouté Mme [U] [W] de sa demande tendant à conditionner sa libération des lieux au paiement de l’indemnité mise à la charge de la société ACAF ;

— condamné la société ACAF aux dépens de l’instance ;

— condamné la société ACAF à payer à Mme [U] [W] une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les sociétés CCLB et ACAF du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

La société ACAF a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 février 2025.

Par ailleurs, par acte du 4 avril 2025, Madame [W] a saisi le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire d’Evreux d’une demande de délais pour quitter les lieux. La décision a été rendue le 28 août 2025, Mme [W] a été déboutée de sa demande de délais mais les saisies attribution qui ont été diligentées contre elle par la SCI CCLB ont été levées ou cantonnées.

Par ordonnance du 2 octobre 2025, la cour d’appel de Rouen a constaté le désistement de Madame [W] de son incident tendant à la radiation de l’affaire.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Aux termes de ses dernières du 12 janvier 2026, la société ACAF demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* condamné la société ACAF à payer à Madame [U] [W] une indemnité de 93.000 euros en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial;

* condamné la société ACAF aux dépens de l’instance ;

* condamné la société ACAF à payer à Madame [U] [W] une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* débouté la société CCLB et la ACAF du surplus de leurs demandes.

Statuant à nouveau,

— débouter Madame [W] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société ACAF ;

— dire et juger la société CCLB seule responsable du préjudice subi par Madame [W] ;

— débouter la société CCLB de toutes ses demandes à l’encontre de la société ACAF.

Subsidiairement,

— dire et juger que toute condamnation à intervenir ne pourra être qu’être réduite à une perte de chance pour Madame [W] de n’avoir pu poursuivre l’exploitation de son fonds de commerce ;

— dire et juger que l’indemnisation à lui revenir sera en conséquence limitée à une somme représentant moins de la moitié de la somme allouée par le premier juge ;

— dire et juger que cette indemnisation restera à la charge de la seule société CCLB, pour être directement à l’origine de la situation ;

— débouter Madame [W] de toutes ses autres demandes ;

— condamner Madame [W] et la société CCLB à verser à la société ACAF la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les mêmes requises au paiement des entiers dépens exposés.

Vu les conclusions du 19 janvier 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Madame [U] [Q] épouse [W] qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année ;

— ordonner la recevabilité de la demande complémentaire de Madame [U] [W] en réparation de son préjudice résultant de l’extinction de son bail commercial.

Y faisant droit,

— condamner Madame [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’au 22 septembre 2025, date de la remise des clés et de l’établissement d’un état des lieux de sortie, calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes :

* montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre 2021 et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année ;

— condamner la société ACAF à payer à Madame [U] [W] la somme de 12.310,47 euros au titre de l’indemnité de licenciement de Monsieur [A] [W] ;

— débouter la société ACAF et la société CCLB de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société ACAF et la société CCLB à payer chacune à Madame [U] [W] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI ACAF aux dépens ;

Vu les conclusions du 20 janvier 2026 auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société CCLB qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— rejeter l’ensemble des prétentions et demandes de la société ACAF et de Madame [W] ;

— condamner la société ACAF à payer à la société CCLB la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société ACAF aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Exposé des moyens :

La SCI ACAF soutient que :

— dès l’origine, la SCI ACAF et la SCI CCLB ont entendu déroger aux dispositions de l’article L 256-1 du code de la construction et de l’habitation et les baux commerciaux conclus par la SCI ACAF devaient l’être en présence de la SCI CCLB et ont tous indiqué que la SCI CCLB s’engageait à maintenir les preneurs dans les lieux à l’expiration des baux à construction ; la plupart des baux ont été contresignés par la SCI CCLB ;

— le bail conclu avec Mme [W] ne comporte pas cette clause mais renvoie au bail de son auteur, la société [T] [S] [E] qui tenait son droit de M. [P], qui la comporte ; ce bail a été paraphé et signé par le représentant de la SCI CCLB ;

— même si l’acte de M. [P] n’est pas signé par la SCI CCLB, il vaut commencement de preuve par écrit ; le bail de M. [P] est paraphé sur toutes ses pages du dirigeant de la SCI CCLB qui a nécessairement adhéré à la clause de maintien dans les lieux qui y figure ;

— les autres baux commerciaux consentis aux autres preneurs des cases du centre commercial ont tous été rédigés en termes identiques et comportent l’engagement de la SCI CCLB de maintenir les preneurs dans les lieux ;

— Mme [W] peut se prévaloir de ces baux et cette cour a rendu un arrêt en ce sens le 7 septembre 2023 puis le 30 mai 2024 ;

— il était de la commune intention des parties de maintenir les preneurs dans les lieux à l’expiration des baux à construction ;

— cette clause de poursuite des baux commerciaux avait été convenue entre la SCI ACAF et la SCI CCLB afin de garantir le succès de l’opération ;

— l’attitude la SCI ACAF consistant à dénier son engagement au motif que sa signature ne figure pas sur certains baux est déloyale ;

— l’appel en garantie de la SCI CCLB à son égard est infondé ;

— elle n’a commis aucune faute à l’égard de Mme [W] ; le renouvellement du 17 octobre 1995 a repris les engagements du bail d’origine du 7 novembre 1986 mentionnant bien l’existence du bail à construction ; par ailleurs, Mme [W] ne pouvait ignorer l’existence de ce bail à construction puisque son acte d’acquisition du fonds de commerce y fait référence ; il suffisait à Mme [W] de s’adresser à son vendeur ou à Me [V], liquidateur de la société [T] [S] [E] ;

— Mme [W] n’a jamais rien demandé à la SCI ACAF pendant 20 ans ; la SCI ACAF ne s’est jamais opposée au maintien dans les lieux de Mme [W] et seule la SCI CCLB est responsable de la situation causant un préjudice à Mme [W] ;

— pour réclamer l’indemnisation de la perte de son fonds de commerce, Mme [W] s’est fondée sur le barème fiscal qui est purement théorique et ne s’impose pas au juge ; seul doit être apprécié le préjudice personnel de Mme [W] ;

— aucune expertise n’est produite et Mme [W] ne démontre pas que son fonds a disparu ; seule pourrait être indemnisée une perte de chance de poursuivre l’exploitation ;

— Mme [W] indique avoir quitté les lieux le 22 septembre 2025 alors qu’elle savait que la présente cour avait donné gain de cause à deux autres preneurs dans des circonstances identique ; c’est par un choix personnel qu’elle a choisi de partir ;

— la demande relative au remboursement d’une indemnité de licenciement formée par Mme [W] est nouvelle et irrecevable par application de l’article 566 du code de procédure civile ;

— dès lors que Mme [W] a choisi de quitter les lieux, elle doit assumer les conséquences du licenciement qui est résulté de sa décision ; la preuve d’un lien de causalité entre la faute qu’elle impute à la SCI ACAF et le licenciement n’est pas rapportée.

Mme [W] fait valoir que :

— l’acte d’achat de son fonds de commerce auprès de la société [T] [S] [E] renvoie au bail commercial du 7 novembre 1986 qui a été consenti par la SCI ACAF à M. [P] qui l’a cédé à la société [T] [S] [E] ;

— la SCI CCLB est intervenue à l’acte du 7 novembre 1986 pour garantir le maintien dans les lieux de tout occupant présent lors de l’expiration du bail à construction ;

— le bail liant Mme [W] à la SCI ACAF renvoie expressément aux clauses du bail du 7 novembre 1986 ;

— elle a libéré les lieux le 22 septembre 2025 et elle n’a pas transféré ailleurs son activité ;

— la SCI CCLB a fait diligenter une nouvelle saisie contre elle ;

— elle n’a jamais disposé d’aucune information sur le fait que la SCI ACAF n’était titulaire que d’un bail à construction et les actes signés par elle n’en font pas état ; la SCI ACAF a manqué à son obligation d’information ;

— la perte de son fonds de commerce résulte de cette faute imputable à la SCI ACAF ;

— le barème de l’administration fiscale ne permet pas d’apprécier la valeur du fonds, d’autres barèmes, assis sur le chiffre d’affaires, font état de valeurs supérieures pour le fonds de Mme [W] ;

— ayant cessé son activité le 22 septembre 2025, Mme [W] a dû licencier un salarié ; sa demande en remboursement de l’indemnité de licenciement tend aux mêmes fins que la demande initiale de dommages et intérêts ; elle a éxécuté le jugement entrepris et la libération des lieux n’a pas résulté d’une décision de gestion ;

— l’indemnité d’occupation fixée par les premiers juges a donné lieu à une difficulté s’agissant de l’indice du coût de la construction servant de référence ;

— la demande relative à l’indemnité d’occupation formée par la SCI CCLB ne l’a pas été dans le délai de l’article 909 du code de procédure civile ; il ne peut en être tenu compte.

La SCI CCLB fait valoir que :

— l’article L 251-6 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’à l’expiration d’un bail à construction, les baux sont éteints et la SCI ACAF devait rendre les locaux libres au 29 août 2021;

— Mme [W] a été avisée de la situation depuis l’année 2017 et n’a jamais soulevé aucune contestation ;

— le bail commercial conclu avec M. [P] aux droits duquel vient Mme [W] ne comporte pas la signature ou le paraphe de la SCI CCLB ; il n’est signé et paraphé que par la SCI ACAF et M. [P] ; la SCI CCLB ne s’est pas engagée à maintenir les preneurs dans les lieux à l’expiration du bail à construction ;

— la SCI CCLB ne s’est engagée à maintenir dans les lieux qu’un autre preneur, Mme [Z], eu égard à son activité de pharmacienne et uniquement pour cette activité ;

— la clause de maintien dans les lieux vantée par la SCI ACAF a été insérée par erreur dans divers baux ; la SCI CCLB n’y a jamais consenti et n’a jamais signé les baux considérés ; elle est un tiers à ces contrats et ne peut être obligée à rien;

— le fait que l’information relative au bail à construction n’ait pas été reprise dans le bail commercial de Mme [W] n’est pas imputable à la SCI CCLB ;

— si la signature et le paraphe de M. [J] figurent sur le renouvellement de bail de Mme [W], M. [J] est intervenu à l’acte en qualité de représentant de la SCI ACAF et non de la SCI CCLB ;

— la somme mise à la charge de Mme [W] à titre d’indemnité d’occupation ne correspond pas au contrat et le tribunal a retenu un loyer de référence inexact ; il s’agit d’une erreur matérielle qui doit être corrigée même si l’appel incident de la SCI CCLB n’a pas été formé ;

— la provision pour charges est également erronée matériellement.

Réponse de la cour :

1°) sur l’engagement de la SCI CCLB de maintenir les preneurs dans les lieux :

L’article L251-6 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 8 juin 1978 au 2 juin 1990 dispose que « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l’article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail. »

Le même article dans sa version actuelle en vigueur depuis le 27 mars 2014 prévoit que « Les servitudes passives, autres que celles mentionnées au quatrième alinéa de l’article L. 251-3, privilèges, hypothèques ou autres charges nées du chef du preneur et, notamment, les baux et titres d’occupation de toute nature portant sur les constructions, s’éteignent à l’expiration du bail sauf pour les contrats de bail de locaux d’habitation. »

En application de ce texte, il est exact qu’à l’expiration du bail à construction, tous les baux commerciaux portant sur les lieux sont éteints et que cette règle est opposable aux preneurs commerciaux qu’ils aient connu l’existence du bail à construction ou pas.

Par deux actes authentiques du 29 août 1986, la SCCV Les Peupliers a été bénéficiaire de deux baux construction d’une durée de 35 ans s’achevant le 29 août 2021 qui lui ont été consentis par M. [M], d’une part, et par la SCI CCLB, d’autre part, portant sur des parcelles situées à Louviers lieudit [Adresse 5] n°[Adresse 6], 177, [Adresse 7] et [Cadastre 4] et lieudit [Adresse 8] et n°[Cadastre 2].

Par acte authentique du 3 septembre 1986, la SCCV Les Peupliers a cédé à la SCI ACAF la quote-part indivise des droits au bail sur les lots n° 6 à 20 du futur bâtiment commercial qui devait être construit et un centre commercial dit « [Adresse 9] » a été édifié.

Par acte authentique du 7 mai 1992, M. [M] a consenti à la SCI CCLB une vente sous condition suspensive du terrain qu’il avait donné à bail à construction à la SCCV [Adresse 10] Peupliers et ce terrain est devenu la propriété de la SCI CCLB le 7 mai 2018.

Par acte authentique des 27 et 30 juin 1995, Mme [W] a acquis un fonds de commerce de maroquinerie de la société [T] [S] [E] en liquidation judiciaire représentée par son liquidateur Me [V].

Il était rappelé dans cet acte que les locaux dans lesquels était exploité ce fonds appartenaient à la SCI ACAF.

Par acte sous seing privé du 10 octobre 1995, la SCI ACAF a consenti à Mme [W] le renouvellement du bail commercial dont un de ses prédécesseurs, M. [P], était titulaire depuis le 27 novembre 1986 et qui venait à expiration le 31 octobre 1995.

Ni l’acte de cession du fonds de commerce des 27 et 30 juin 1995 ni le renouvellement du 10 octobre 1995 ne mentionnent l’existence du bail à construction et l’expiration de tous les titres d’occupation au 29 août 2021.

En revanche, le bail consenti par la SCI ACAF à M. [P] le 7 novembre 1986, versé aux débats par Mme [W], comporte la stipulation suivante :

« Sur les terrains tels que définis ci-dessus, la SCCV LES PEUPLIERS est titulaire de deux baux à construction, chacun d’une durée de 35 ans, dont l’un a été consenti par la société civile CCLB et l’autre par Monsieur [D] [M].

Selon les termes du contrat de bail à construction liant la société civile CCLB à la société SCCV LES PEUPLIERS, d’une part et du contrat de bail à construction liant M [M] à la SCCV LES PEUPLIERS d’autre part, il a été convenu que la SCCV LES PEUPLIERS pouvait, entre autres, céder tout ou partie de ses droits à des tiers de son choix, les cessionnaires devant alors s’engager directement envers le bailleur à l’exécution de toutes les conditions du bail à construction conclu entre eux, le cessionnaire se substituant alors purement et simplement au cédant dans ses droits et obligations à compter de l’achèvement du programme convenu.

En conséquence de quoi, à l’expiration du bail à construction tous baux, toute location ou convention d’occupation quelconque qui auraient été consentis par le bénéficiaire ou ses ayants cause devaient prendre fin de plein droit.

CECI EXPOSE, IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :

Conformément aux conventions de l’exposé ci-dessus, la SCI ACAF a acquis de la SCCV LES PEUPLIERS une partie des droits du bail à construction et ce dans le but de construire un ensemble de cases commerciales qui s’intégreront entre les magasins INTERMARCHE et BRICOMARCHE.

Les locaux seront réservés à des activités de type commercial, libéral ou professionnel.

Les parties aux présentes, le preneur et le bailleur, ont demandé à la société civile CCLB représentée par M. [J] et à M. [M], propriétaires des deux terrains, d’intervenir à la signature des présentes.

Par la signature de son représentant légal, la société civile CCLB s’engage d’ores et déjà à maintenir dans les locaux sus désignés, qui seront achetés par le bailleur, la SCI ACAF, les preneurs de tout baux, locations ou conventions d’occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d’expiration du bail à constructions.

De même, par sa signature, M. [M] s’engage d’ores et déjà à maintenir dans les locaux sus désignés qui seront achetés par le preneur, la SCI ACAF, les preneurs de tout baux, location ou conventions d’occupation qui occuperaient les locaux en question à la date d’expiration du bail à construction.

A cette fin, et par les présentes, la CCLB et M [M] promettent de louer les locaux considérés dont ils seront devenus propriétaires à la date de l’expiration du bail à construction aux personnes physiques ou morales qui les occuperait encore à cette date.

Ils promettent en particulier aux preneurs de poursuivre les baux dont ces preneurs seront titulaires à cette époque aux mêmes clauses et conditions que celles stipulées dans les baux qui seront en vigueur… ».

La Cour constate comme l’ont constaté les premiers juges, que ce bail n’est signé que par M. [P] et par le représentant de la SCI ACAF.

La SCI ACAF fait état de deux arrêts rendus par cette cour les 7 septembre 2023 et 30 mai 2024 dans lesquels elle a jugé, s’agissant de deux preneurs de locaux commerciaux se trouvant dans la même galerie marchande, que malgré l’absence de sa signature sur deux baux commerciaux, la SCI CCLB s’était bien engagée à maintenir les preneurs dans les lieux à l’expiration du bail à construction consenti à la SCI ACAF.

Cependant, la Cour, dans les deux arrêts en question, a constaté que les deux baux commerciaux litigieux avaient été contresignés, pour l’un, par un mandataire de la SCI CCLB et pour l’autre, par un tiers dont la signature attestait de la participation de la SCI CCLB à l’acte de sorte qu’il était démontré que la SCI CCLB s’était engagée au maintien dans les lieux.

Tel n’est pas le cas en l’espèce puisque l’acte n’est signé que par la SCI ACAF et par Mme [W] exclusivement.

Il n’existe aucun élément dans le dossier de nature à démontrer que la SCI CCLB est intervenue à l’acte de renouvellement du bail commercial consenti à Mme [W] le 10 octobre 1995, qu’elle a consenti, à un quelconque moment, soit expressément, soit implicitement, au maintien dans les lieux de Mme [W] à l’expiration du bail à construction consenti à la SCI ACAF ou qu’elle se soit accordée avec la SCI ACAF pour un tel maintien s’agissant de la case commerciale sur laquelle le bail commercial a été consenti à M. [P] puis à Mme [W].

Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu’il a :

— débouté Mme [U] [W] de sa demande de renouvellement du bail portant sur un local commercial sis [Adresse 4] (27), case commerciale n°19 d’une surface de 74 m² et de ses demandes accessoires ;

— dit que Mme [U] [W] est occupante sans droit ni titre du local commercial susvisé depuis le 29 août 2021 en raison de l’expiration du bail à cette date ;

— dit que Mme [U] [W] devra quitter le local commercial susvisé et le rendre libre de toute occupation de son chef et de ses biens, ainsi que de tous autres occupants qui s’y trouveraient, dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— ordonné à défaut de départ volontaire de Mme [W] dans le délai imparti, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

2°) Sur les dommages et intérêts réclamés par Mme [W] à la SCI ACAF :

Pour condamner la SCI ACAF au paiement de 93 000 euros de dommages et intérêts à Mme [W] au titre de la perte de son fonds, les premiers juges ont considéré que :

— la SCI ACAF n’a pas rappelé dans l’acte de renouvellement du bail de Mme [W] du 10 octobre 1995 le fait qu’elle n’était titulaire que d’un bail à construction dont le terme était fixé au 29 août 2021 ;

— en omettant d’aviser Mme [W], la SCI ACAF a manqué à son devoir d’information et d’exécution du contrat de bonne foi ;

— si le bail de M. [P] mentionne bien l’existence d’un bail à construction, l’acte du 7 novembre 1986 n’en mentionne pas la date de prise d’effet et d’expiration de sorte que Mme [W] a pu légitimement se méprendre ;

— la responsabilité de la SCI ACAF est engagée ;

— le préjudice de Mme [W] correspond à l’impossibilité de poursuivre le bail jusqu’à son terme normal du 31 octobre 2022 puis à la perte du fonds sans indemnité ;

— son préjudice doit être évalué au montant de l’indemnité d’éviction normalement due en cas de refus de renouvellement du bail calculée conformément aux dispositions de l’article L145-14 du code de commerce;

— la somme réclamée par Mme [W] à hauteur de 93 000 euros correspond à 55% de la moyenne du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années d’exercice en tenant compte de deux mois de fermeture pour crise sanitaire en se référant au barème de l’administration fiscale étant précisé que Mme [W] avait justifié de son chiffre d’affaires par les pièces produites.

Ces motifs sont pertinents et la cour les adopte étant rappelé que la méthode fondée sur le chiffre d’affaires est usuelle et la cour constate que la SCI ACAF n’en a pas proposé une autre.

3°) Sur le remboursement de l’indemnité de licenciement réclamé par Mme [W] :

Selon l’article 566 du code de procédure civile, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour faire juger les questions nées de la survenance d’un fait.

Mme [W] justifie avoir quitté les lieux le 22 septembre 2025, postérieurement à la déclaration d’appel de la SCI ACAF, étant observé que, ce faisant, elle a exécuté la décision entreprise. Elle justifie également avoir dû licencier son employé et lui avoir versé à cette occasion une indemnité de licenciement de 12 310,47 euros.

La demande formée par Mme [W] procédant d’un fait survenu postérieurement à la déclaration d’appel ainsi que de l’exécution de la décision entreprise, elle est recevable.

Les premiers juges ont pertinemment considéré que les dommages et intérêts alloués à Mme [W] devaient être équivalents à l’indemnité d’éviction qu’elle aurait eu vocation à recevoir en cas de refus de renouvellement. Cette indemnité est destinée à compenser la valeur du fonds de commerce (clientèle, achalandage, droit au bail), selon les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et de réinstallation (professionnels, matériels, adaptation des nouveaux locaux), les frais et droits de mutation nécessaires à la reconstitution du fonds mais également les indemnités accessoires telles que les indemnités pour licenciement de salariés, la perte de logement ou de licence spécifique. Il s’ensuit que la somme à laquelle la SCI ACAF a été condamnée est également destinée à couvrir l’indemnité de licenciement alléguée.

Mme [W] sera déboutée de cette demande.

4°) sur l’indemnité d’occupation due par Mme [W] à la SCI CCLB :

L’article 1165 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 disposait que les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121.

La SCI CCLB et Mme [W] s’opposent sur le montant de l’indemnité d’occupation due par cette dernière du 29 août 2021, date à laquelle elle n’a plus eu aucun titre d’occupation jusqu’au 22 septembre 2025, date à laquelle elle a quitté les lieux, en se fondant sur le bail dont Mme [W] a été titulaire.

Cependant, la SCI CCLB n’explique pas les raisons qui devraient conduire la cour à appliquer un bail commercial dont elle a indiqué, tout au long de ses écritures, qu’elle était un tiers par rapport à ce contrat.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. L’offre faite par Mme [W], même fondée sur le contrat de bail qui est sans effet dans les rapports entre la SCI CCLB et Mme [W], étant conforme au principe qui vient d’être énoncé, elle sera déclarée satisfactoire.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes :

*montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année ;

*montant de la provision pour charges de copropriété : 60,98 euros, régularisée au 31 décembre de chaque année selon décompte annuel établi par le syndic du centre commercial ;

Et Mme [W] sera condamnée à payer à la SCI CCLB une indemnité d’occupation calculée comme suit : montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre 2021 et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année.

Pour le surplus, le jugement sera confirmé.

Les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge de la SCI ACAF.

En revanche, les faits de l’espèce s’opposent à ce qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile soit accordée à quiconque.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et dans les limites de l’appel;

Déclare recevable la demande de Mme [W] relative au remboursement de l’indemnité de licenciement formée contre la SCI ACAF ;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Evreux du 28 janvier 2025 sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes :

*montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année ;

*montant de la provision pour charges de copropriété : 60,98 euros, régularisée au 31 décembre de chaque année selon décompte annuel établi par le syndic du centre commercial ;

Statuant à nouveau :

Condamne Mme [U] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 29 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux qui s’effectuera par la remise des clés ou par constat de commissaire de justice, calculée comme suit, à l’exclusion de toute autre charges et taxes : montant du loyer mensuel applicable pour la période annuelle du 1er novembre 2020 au 30 octobre 2021 : 1.245,24 euros HT, révisé au 1er novembre de chaque année en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction trimestriellement publié par l’Insee, l’indice de base étant le dernier publié au 2ème trimestre 2021 et l’indice de révision celui du même trimestre de chaque année ;

Y ajoutant ;

Déboute Mme [W] de sa demande formée contre la SCI ACAF relative au remboursement de l’indemnité de licenciement ;

Condamne la SCI ACAF aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,