N° RG 25/02726 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KAWY

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 27 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

25/00202

Ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Rouen du 27 mai 2025

APPELANTE :

SAS [V] GROUPE

RCS d'[Localité 1] 815 373 733

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Martial JEAN, avocat au barreau de l’Essonne

INTIMEES :

SAS [O] [T]

RCS de [Localité 3] 828 084 095

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean-Baptiste LELANDAIS de la SELARL VIARD LELANDAIS, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Philippe de la GATINAIS, avocat au barreau de Paris

SELAS 14 PYRAMIDES NOTAIRES

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Victor AVERLANT de la SCP AVERLANT, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Magali GREINER, avocat au barreau Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 11 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 mai 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 5 juillet 2022 établi par Me [U] [X], la Sas [O] [T] a consenti à la Sas [V] groupe une promesse unilatérale de vente du volume 2 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré section AN n°[Cadastre 1], moyennant la somme de 550 000 euros. Elle était assortie de plusieurs conditions suspensives.

Les parties ont convenu de fixer à 27 500 euros l’indemnité d’immobilisation, séquestrée entre les mains d’un séquestre conventionnel, la Selas 14 Pyramides Notaires.

Reprochant à la Sas [V] groupe un défaut de diligence dans l’exécution de ses obligations contractuelles, par lettres recommandées avec accusé de réception des 18 septembre et 19 novembre 2024, la Sas [O] [T] a respectivement mis en demeure la Sas [V] groupe puis la Selas 14 Pyramides Notaires de libérer en sa faveur l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue.

En l’absence d’exécution volontaire, par actes de commissaire de justice des 26 février et 3 mars 2025, la Sas [O] [T] a assigné la Sas [V] groupe et la Selas 14 Pyramides Notaires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de se voir octroyer l’indemnité d’immobilisation préalablement sollicitée, outre une indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de ses préjudices.

Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mai 2025, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

mais à titre provisoire,

— autorisé et, au besoin, ordonné à la Selas 14 Pyramides Notaires de remettre à la Sas [O] [T] la somme de 27 500 euros, séquestrée en son étude, au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamné la Sas [V] groupe à payer à la Sas [O] [T], à titre de provision, une somme de 2 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024,

— dit que ces intérêts se capitaliseront par années entières, conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la Sas [V] groupe à payer à la Sas [O] [T] la somme de

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas [V] groupe aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 18 juillet 2025, la Sas [V] groupe a formé appel de l’ordonnance.

Par décision du président de chambre du 1er septembre 2025, l’affaire a été fixée selon les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par uniques conclusions notifiées le 3 novembre 2025, la Sas [V] groupe demande à la cour de :

— la déclarer recevable et fondée en son appel,

y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce que le président du tribunal judiciaire de Rouen a :

. autorisé et, au besoin, ordonné à la Selas 14 Pyramides Notaires de remettre à la Sas [O] [T] la somme de 27 500 euros, séquestrée en son étude, au titre de l’indemnité d’immobilisation, dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir,

. condamné la concluante à lui payer, à titre de provision, une somme de 2 000 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 ;

. dit que les intérêts se capitaliseront par années entières, conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

. condamné la concluante à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

. condamné la concluante aux dépens,

statuant à nouveau, vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

— débouter la société [O] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— décharger en conséquence la concluante de l’ensemble des condamnations mises à sa charge en principal, intérêts, frais et accessoires,

à titre reconventionnel, vu l’article 835 du code de procédure civile,

— condamner la société [O] [T] et en tant que de besoin ordonner à la Selas 14 Pyramides Notaires, à payer, pour la première, à restituer, pour la seconde, à la concluante la somme provisionnelle de 27 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation dans le délai de quinze jours de la signification de l’arrêt à venir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard,

— assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

en tout état de cause,

— condamner la société [O] [T] à payer à la concluante la somme de

5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [O] [T] aux dépens de première instance et d’appel.

Elle se prévaut de contestations sérieuses pour s’opposer à la libération de l’indemnité d’immobilisation au profit de la Sas [O] [T]. Rappelant les termes de la promesse de vente litigieuse, elle soutient en substance qu’aucun délai maximal n’y était stipulé pour invoquer la caducité de l’avant-contrat pour défaillance d’une condition suspensive. Elle explique qu’en cas de défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire et de silence du bénéficiaire, le promettant avait la possibilité de la mettre en demeure de prendre position dans un délai de 5 jours ouvrés, ouvrant alors une période de négociation et, à défaut d’accord, emportant caducité de plein droit de la promesse sans formalité ni indemnité.

Elle conteste la compétence du juge des référés pour interpréter comme il l’a fait les termes de la promesse de vente.

Elle fait valoir que la caducité de la promesse sans indemnité de part et d’autre s’est opérée de plein droit dès le 18 août 2023 après expiration du délai de 60 jours calendaires imparti à la Sas [O] [T] pour solliciter l’octroi de l’indemnité d’immobilisation, qui a commencé à courir à compter du courriel du 19 juin 2023 par lequel la Sas [V] groupe l’a informée de la défaillance de la condition suspensive.

Elle s’oppose à l’indemnité provisionnelle octroyée par le premier juge et sollicitée de nouveau par la Sas [O] [T] devant la cour. Elle estime que la caducité de la promesse ne peut lui être reprochée. Elle ajoute que la Sas [O] [T] n’allègue aucun préjudice au soutien de sa demande indemnitaire et n’en justifie pas le quantum.

A titre reconventionnel, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, elle se prévaut d’un trouble manifestement illicite tenant à l’octroi indu au profit de la Sas [O] [T] de l’indemnité d’immobilisation discutée. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la Sas [O] [T] à lui payer la somme de 27 500 euros et la condamnation de la Selas 14 Pyramides Notaires à lui restituer cette somme.

Par conclusions notifiées le 30 décembre 2025, la Sas [O] [T] demande à la cour de :

— la recevoir en ses conclusions et l’en déclarer bien fondée,

y faisant droit,

— débouter la société [V] groupe de son appel en ce qu’il est mal fondé et de toutes ses demandes afférentes audit appel,

en conséquence,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

pour le surplus,

— condamner la société [V] groupe à verser à la société [O] [T] une somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [V] groupe aux entiers dépens.

Elle s’estime légitime à solliciter la libération à son profit de l’indemnité d’immobilisation discutée. Elle explique qu’en adressant le 19 juin 2023, l’arrêté de permis de construire délivré le 2 juin 2023, alors que cette condition suspensive devait être levée au plus tard le 31 mars 2023, la Sas [V] groupe a renoncé de façon explicite à se prévaloir de cette condition suspensive. Elle souligne que l’indemnité d’immobilisation lui est due dès lors que la Sas [V] groupe n’a pas levé l’option dans le délai imparti courant au plus tard jusqu’au 29 septembre 2023.

Elle sollicite, d’une part la confirmation de l’ordonnance en ce qu’elle lui a accordé une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices et, d’autre part le débouté de la demande reconventionnelle formulée par la Sas [V] groupe dès lors qu’elle estime que l’indemnité d’immobilisation a été délivrée à bon droit à son profit.

Par conclusions notifiées le 4 février 2026, la Selas 14 Pyramides Notaires demande à la cour, au visa des articles 1956 du code civil, 69 et 700 du code de procédure civile, de :

— la juger recevable et bien fondée en ses écritures,

— lui donner acte de ce qu’elle s’en rapporte à la sagesse de la cour s’agissant du bien-fondé de l’appel interjeté par la société [V] groupe quant à la destination finale de l’indemnité d’immobilisation séquestrée,

— condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Scp Averlant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au visa des articles 1956 et 1960 du code civil, elle rappelle que le séquestre ne dispose d’aucun pouvoir d’initiative et qu’il lui est juridiquement interdit de choisir le bénéficiaire des fonds ; que compte tenu du litige entre les parties, elle s’est trouvée dans l’impossibilité de se libérer des fonds sans un accord unanime ou une décision de justice. Elle souligne qu’aucune faute, négligence ou manquement professionnel n’est allégué à son encontre ; qu’elle n’a ni intérêt personnel au litige, ni responsabilité dans la non-réalisation de la vente.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 11 mars 2026.

MOTIFS

Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation séquestrée

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, en page 9 de l’acte authentique du 5 juillet 2022, il est prévu que « La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023 à seize heures. ».

Suit l’énoncé de différentes hypothèses de prorogations du délai jusqu’au « 29 septembre 2023. » et hors prorogation consensuelle.

En page 14 de l’acte authentique, la promesse comporte la stipulation suivante :

« INDEMNITE D’IMMOBILISATION ' CAUTION

Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT-SEPT MILLE CINQ CENTS EUROS (27 500,00 EUR).

Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard le 15 septembre 2022, entre les mains du notaire participant pour le compte du PROMETTANT, d’un engagement de caution d’un établissement financier, cet établissement financier devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l’indemnité d’immobilisation.

L’engagement de caution avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, émanant d’un établissement bancaire français devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date du 29 décembre 2023. ».

En page 17, des stipulations régissent le délai de réalisation des conditions suspensives :

« DÉLAI DE RÉALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES

Sous réserve de tout délai particulier figurant sous l’une ou l’autre des Conditions Suspensives ci-après, les Conditions Suspensives devront être réalisées au plus tard à la date de réalisation des Présentes éventuellement prorogée.

La date d’expiration de ce premier délai constitue le point de départ des délais complémentaires suivants :

— la partie au profit de qui une Condition Suspensive a été stipulée disposera d’un délai de sept (7) Jours Ouvrés pour indiquer à son cocontractant si celle-ci est réalisée ou pas ;

— si la partie bénéficiaire d’une Condition Suspensive ne s’est pas manifestée au cours de ce délai de sept (7) Jours Ouvrés, elle devra alors prendre position à l’issue d’une nouvelle période de cinq (5) Jours Calendaires qui commencera à courir le jour où son cocontractant aux Présentes aura porté à sa connaissance une mise en demeure d’avoir se prononcer. Le point de départ de ce deuxième délai sera la date de première présentation postale d’une lettre recommandée, ou de la signification par huissier de justice ou de signature d’un récépissé contre remise en mains propres.

Dès lors que celui au profit de qui elle a été stipulée informe son cocontractant de la non réalisation de la Condition Suspensive, un nouveau délai courra au cours duquel les Parties se rencontreront alors à l’initiative du plus diligent d’entre eux afin d’envisager toute autre solution de substitution satisfaisant aux intérêts des deux Parties. A défaut d’accord dans les soixante (60) Jours Calendaires qui suivront la saisie d’une partie par l’autre à ce sujet, la Condition Suspensive ne sera pas réalisée et la Promesse sera caduque de plein droit sans indemnité de part ni d’autre, l’indemnité d’immobilisation ou la caution qui aurait été versée sera restituée dans un délai maximum de huit (8) Jours Calendaires du défaut d’accord, sauf la libre faculté pour celui à qui elle profite de renoncer expressément dans le même délai au bénéfice total ou partiel de cette Condition Suspensive. [']

La non-réalisation de l’une quelconque des Conditions Suspensives stipulées aux Présentes dans les délais impartis entraînera de plein droit la caducité de la Promesse et ce sans qu’il soit besoin d’une quelconque formalité notamment judiciaire, sauf dans l’hypothèse où toutes les Parties pouvant s’en prévaloir y ont expressément renoncé. La caducité de plein droit des Présentes sera acquise et pourra être invoquée par l’une quelconque des Parties, et non exclusivement par les seules Parties au profit desquelles cette condition suspensive a été stipulée, à compter du cinquième (5ème) Jour Ouvré suivant la date d’expiration du délai de réalisation de la Condition Suspensive concernée, ou du délai de réalisation de l’Acte de Vente dans l’hypothèse où aucun délai spécifique n’aurait été prévu. »

En pages 20 et 21, la promesse de vente contient une condition suspensive tenant à l’obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire, stipulée comme suit :

« 2°) 5 ' Permis de construire purgé de tout recours, de retrait et déféré préfectoral

La promesse est soumise à la Condition Suspensive que le BENEFICIAIRE obtienne, préalablement à la régularisation de l’Acte authentique de vente, un permis de construire valant autorisation de démolir, délivré par arrêté exprès et purgé de tout recours, de tout retrait et déféré préfectoral conforme aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) éventuellement modifié, autorisant sur l’Assiette Foncière l’opération suivante'

Cette condition sera réalisée par la réception par le BENEFICIAIRE de la notification de l’arrêté de permis de construire visée par les articles R. 424-10 du Code de l’Urbanisme.

Obligation de déposer sa demande d’autorisation administrative :

Le BENEFICIAIRE s’oblige à déposer la demande d’autorisation administrative dont il a besoin conformément aux règles d’urbanisme résultant du PLU éventuellement modifié au plus tard le 31 octobre 2022.

Le BENEFICIAIRE s’engage à première demande du PROMETTANT :

— à justifier du dépôt de sa demande par tout moyen, par la remise de la copie du récépissé de dépôt de ses demandes qui lui sera remis conformément aux dispositions de l’article R. 423-4 du Code de l’Urbanisme ;

— à le tenir informé par tout moyen de l’obtention des autorisations administratives demandes.

Dans le cas où le BENEFICIAIRE n’aurait pas respecté la date de dépôt de sa demande d’autorisation administrative, objet de la présente Condition Suspensive, les Présentes seront considérées comme caduques dix (10) Jours Ouvrés après réception d’une mise en demeure adressée par le PROMETTANT au BENEFICIAIRE, non suivie d’effet.

Obtention de l’autorisation d’urbanisme

Cette Condition Suspensive d’obtention de l’autorisation administrative devra être réalisée au plus tard le 31 mars 2023. »

Compte tenu de ces dispositions contractuelles, le litige né entre les parties impose au juge de procéder à une analyse de ces stipulations définissant les engagements de la Sas [V] groupe, bénéficiaire de la promesse, et surtout, celles régissant les délais et modalités dans lesquels la condition suspensive litigieuse devait être accomplie.

La Sas [O] [T] considère qu’à défaut de levée d’option de la part du bénéficiaire avant le 29 septembre 2023, elle a droit à l’indemnité d’immobilisation ; que l’arrêté de permis de construire a été communiqué le 19 juin 2023 mais postérieurement au délai fixé pour ce faire au 31 mars 2023.

Il ressort cependant des deux premiers courriers que cette analyse n’est pas aussi claire que l’énonce le promettant.

En effet, dans sa première correspondance du 11 octobre 2023 adressée à la Sas [V] groupe, le promettant se réfère à l’échéance de la promesse fixée au 30 juin 2023 pour prétendre obtenir le versement de l’indemnité immobilisation.

Dans sa correspondance du 20 décembre 2023 également adressée au bénéficiaire de la promesse, la Sas [O] [T] vise 10 points de discussion en se référant pour partie à des évènements qui se sont produits postérieurement au 30 juin 2023 tels que la renonciation du droit de préemption de la mairie par acte du 24 juillet 2023, production par le notaire du certificat d’urbanisme daté du 12 septembre 2023, réponse de la préfecture sur l’absence d’installation classée du 30 août 2023. Elle porte demande de production de pièces dans un délai de 5 jours de la réception de la lettre.

Sans qu’il ne soit nécessaire d’évoquer les réponses du bénéficiaire de la promesse, ces seuls écrits émanant du promettant démontrent l’existence d’un débat sur les obligations de chacune des parties, la date de point de départ de ces obligations et les conditions d’anéantissement de la promesse pour fixer le droit à l’indemnité d’immobilisation.

Ainsi, la demande de versement de l’indemnité d’immobilisation séquestrée formée par la Sas [O] [T] se heurte à des contestations sérieuses, qui ne relèvent pas de la compétence du juge des référés mais uniquement celle du tribunal statuant au fond.

Par ailleurs, la Sas [O] [T] ne justifie par aucun élément que le versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation séquestrée permettrait de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite. Elle ne justifie d’aucune urgence.

En conséquence, l’ordonnance, qui a fait droit à la demande de la Sas [O] [T] et autorisé la Selas 14 Pyramide Notaires à procéder au versement de l’indemnité discutée à son profit, sera infirmée.

Sur la provision

En l’espèce, pour s’opposer à l’octroi de la provision allouée par le premier juge à la Sas [O] [T], la Sas [V] groupe conteste tout manquement de sa part dans l’exécution de la promesse de vente. L’analyse de cette contestation impose un examen des engagements contractuels de la Sas [V] groupe.

Or, tel que rappelé ci-dessus, il existe une contestation sérieuse, relevant de la compétence du tribunal statuant au fond, dès lors que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige en portant notamment une appréciation sur l’interprétation d’un acte.

En conséquence, l’ordonnance, qui a alloué à la Sas [O] [T] une provision de 2 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice, sera infirmée dès lors qu’elle se heurte à une contestation sérieuse.

Sur la demande reconventionnelle de la Sas [V] groupe

A titre reconventionnel, la Sas [V] groupe se prévaut d’un trouble manifestement illicite pour solliciter à son profit et sous astreinte, la condamnation en paiement et la condamnation en restitution de l’indemnité d’immobilisation séquestrée respectivement à l’encontre de la Sas [O] [T] et de la Selas 14 Pyramides Notaires.

Toutefois, il résulte de ce qui précède que la condamnation en paiement ou la mainlevée de l’indemnité d’immobilisation discutée se heurte à des contestations sérieuses devant être tranchées par le tribunal statuant au fond.

En conséquence, la demande reconventionnelle formulée par la Sas [V] groupe ne peut prospérer, elle en sera déboutée.

Sur les frais de procédure

Compte tenu des infirmations prononcées, les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et frais irrépétibles seront également infirmées.

La Sas [O] [T] succombe et sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel dont distraction est accordée au profit de la Scp Averlant pour ceux qui la concernent en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la Sas [V] groupe la somme de 4 000 euros et à la Selas 14 Pyramides Notaires la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la Sas [O] [T] de sa demande de versement de la somme séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute la Sas [O] [T] de sa demande de dommages et intérêts provisionnels,

Déboute la Sas [V] groupe de sa demande reconventionnelle,

Condamne la Sas [O] [T] à payer à la Sas [V] groupe la somme de

4 000 et à la Selas 14 Pyramides Notaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sas [O] [T] aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction est accordée au profit de la Scp Averlant pour ceux qui la concernent en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le cadre greffier, La présidente de chambre,