RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /23 DU 30 MARS 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00592 – N° Portalis DBVR-V-B7G-E6BF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 20/10571, en date du 29 décembre 2021,

APPELANTE :

Madame [K] [I] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1926 à [Localité 6] ([Localité 6]), de nationalité française, retraitée, domiciliée [Adresse 4]

Représentée par M^e Delphine HENRY, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

Madame [O] [U]

née le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 5] (république démocratique du Congo), de nationalité française, gestionnaire en banque, domiciliée [Adresse 2]

Représentée par M^e François JAQUET de la SCP TERTIO AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 02 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.

chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère

Madame Marie HIRIBARREN, conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de NANCY en date du 02 février 2023, en remplacement de Madame Nathalie ABEL, conseillère, régulièrement empêchée

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Mars 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 30 Mars 2023, par M. Ali ADJAL, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par M. Ali ADJAL, greffier;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2017 à effet au 24 février 2017, Mme [K] [I] épouse [N] a consenti à Mme [O] [U] la location d’un appartement à usage d’habitation de type F5 sis à [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 640 euros, augmenté de provisions sur charges de 360 euros.

Le 24 juin 2019, Mme [K] [I] épouse [N] a fait délivrer à Mme [O] [U] un commandement de payer la somme de 2 482,28 euros au titre d’un arriéré de loyers et charges, visant la clause résolutoire.

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Par acte d’huissier en date du 24 février 2020, Mme [K] [I] épouse [N] a fait assigner Mme [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion des lieux loués, ainsi que de voir Mme [O] [U] condamnée à lui payer la somme de 7 550,03 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette procédure a été enregistrée sous le numéro 20/571.

Le tribunal a été saisi par Mme [O] [U] d’une 'requête en référé’ adressée par courrier du 14 avril 2020, enregistrée sous le numéro RG 20/572, tendant à voir ordonner à Mme [K] [I] épouse [N] de procéder à la régularisation des charges sur deux ans, et condamner 'l’agence’ au paiement de dommages et intérêts pour régularisation abusive et provisions insuffisantes.

Mme [O] [U] a quitté les lieux loués par Mme [K] [I] épouse [N] le 26 octobre 2020.

En l’état de ses dernières écritures versées en procédure devant le tribunal judiciaire, Mme [K] [I] épouse [N] a sollicité la condamnation de Mme [O] [U] à lui payer la somme de 11 692,69 euros au titre des loyers et charges impayés ainsi que du coût des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie.

Mme [O] [U] s’est opposée au paiement de charges non justifiées et à toute retenue opérée sur le dépôt de garantie, dont elle a sollicité le remboursement (610 euros), augmenté des intérêts de retard à hauteur de 274,50 euros au 5 mai 2021. Elle a sollicité la condamnation de Mme [K] [I] épouse [N] à lui payer une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour régularisations abusives du loyer et des provisions.

Par jugement en date du 29 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

— écarté des débats la prétention de Mme [O] [U] dirigée contre la société Nexity,

— dit n’y avoir lieu à statuer sur la prétention ci-dessus,

— débouté Mme [K] [I] épouse [N] de sa prétention sur l’ensemble des sommes réclamées au titre des arriérés de loyers et charges,

— condamné Mme [O] [U] à verser à Mme [K] [I] épouse [N] la somme de 20,56 euros au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie,

— débouté Mme [O] [U] de sa prétention à la restitution du dépôt de garantie,

— débouté Mme [O] [U] de sa prétention au titre des pénalités de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie,

— condamné Mme [K] [I] épouse [N] à verser à Mme [O] [U] la somme totale de 2 650 euros au titre des préjudices causés par son manquement à l’obligation de justifier du montant des charges auprès de la locataire et par son manquement à son obligation de réparation,

— condamné Mme [K] [I] épouse [N] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné Mme [K] [I] épouse [N] à verser à Mme [O] [U] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les prétentions pour le surplus.

Le juge a retenu que la société Nexity n’était pas partie à la procédure.

Il a constaté que Mme [K] [I] épouse [N] ne justifiait pas de factures afférentes aux charges particulières du logement loué (eau, électricité et chauffage) pendant la période d’occupation du 7 février 2017 au 26 octobre 2020. Il a jugé que compte tenu des charges générales mises à la charge de Mme [O] [U], l’intégralité des provisions versées pendant la période d’occupation des lieux devait être déduite des charges générales récupérables. Il a calculé que Mme [O] [U] avait versé la somme totale de 10 486,15 euros à titre de provisions sur charges sur la période de location et s’était acquittée de l’intégralité des loyers de 2017 à 2019, et qu’elle était redevable d’un arriéré de loyer de 2 177,54 euros en 2020 (n’ayant payé aucune avance sur charges). Il a constaté qu’aucun appel de charges n’était versé aux débats pour 2020, et a évalué à la somme totale de 6 505 euros le montant des charges communes de l’immeuble relevant de l’appartement loué à Mme [O] [U]. Il a conclu que Mme [O] [U] avait versé une somme de 1 713,61 en sus des sommes dues.

Le juge a évalué les réparations locatives à hauteur de 813 euros et a appliqué un coefficient de vétusté de 45/240 de sommes dues (pour 45 mois d’occupation), représentant 660,56 euros dont il a déduit le dépôt de garantie de 640 euros.

Il a constaté que malgré les demandes adressées en ce sens, aucun justificatif de charges n’avait été transmis à Mme [O] [U] pendant trois ans, à l’origine d’un préjudice évalué à 50 euros par mois. Il a retenu que suite à un dégât des eaux survenu le 25 mars 2019, Mme [O] [U] n’avait pu avoir l’usage d’une des salles de bains, compte tenu de travaux ayant commencé le 8 juillet 2019 pour se terminer en septembre 2019, à l’origine d’un préjudice évalué à 100 euros par mois pendant trois mois et deux semaines.

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Le 9 mars 2022, Mme [K] [I] épouse [N] a formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués hormis ceux ayant ' écarté des débats la prétention de Mme [O] [U] dirigée contre la société Nexity et dit n’y avoir lieu à statuer sur la prétention ci-dessus'.

Dans ses dernières conclusions transmises le 6 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [K] [I] épouse [N], appelante, demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau, vu le bail du 7 février 2017, vu la restitution des lieux intervenue le 26 octobre 2020, vu l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

— de dire et juger que Mme [O] [U] est tenue au paiement des charges récupérables durant la location,

— de condamner Mme [O] [U] à lui payer la somme de 11 305,77 euros au titre des arriérés de loyers, de charges et des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

— de débouter Mme [O] [U] de sa demande de dommages et intérêts pour défaut de justification de charges et pour les troubles de jouissance,

— de condamner Mme [O] [U] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de débouter Mme [O] [U] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— de condamner Mme [O] [U] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [K] [I] épouse [N] fait valoir en substance :

— que la provision sur charges de 360 euros a été diminuée à 280 euros suite à la demande de Mme [O] [U] après l’exercice 2017, puis a été réévaluée à 330 euros au regard des consommations relevées ; que chaque année, la répartition des charges est détaillée dans le document transmis à la locataire au titre de la régularisation, comprenant pour chaque poste de charges communes générales, le montant des charges de l’immeuble, celui imputé au copropriétaire bailleur en fonction de ses millièmes, et le montant pouvant être récupéré auprès de l’occupant locataire selon la liste fixée par le décret du 26 août 1987, auquel s’ajoutent les consommations d’eau chaude, d’eau froide et de chauffage arrêtées en fonction des relevés effectués par la société ISTA et transmis au syndic ; que les modes de répartition des charges ont été expliqués sur les décomptes annuels adressés à Mme [O] [U] qui a été invitée à plusieurs reprises à consulter la comptabilité dans les bureaux du gestionnaire et n’a jamais déféré à cette invitation ;

— que les charges générales pour 2020 ont été fixées en considération d’un budget provisionnel et en fonction des résultats antérieurs, conformément à l’article 23 de la loi de 1989, et que les justificatifs sont produits à hauteur de cour suite à l’assemblée générale approuvant les comptes s’étant tenue en juin 2021 ; que le bailleur n’a pas l’obligation de produire l’intégralité des factures des charges générales de la copropriété dont il n’a d’ailleurs pas été destinataire ; que les comptes présentés au titre des charges communes relèvent du pouvoir exclusif de l’assemblée générale ;

— que les charges spéciales ont été exclues par le juge alors que les factures ont été tenues à disposition de Mme [O] [U] pendant six mois et qu’elles n’ont pas à être envoyées ; qu’il est produit à hauteur de cour les relevés de compteur de 2017 à 2020 pour les consommations de chauffage et d’eau, ainsi que les factures pour la copropriété liées à ces exercices ;

— que le loyer a été révisé chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers et que Mme [O] [U] en a reçu l’information préalable ; qu’un historique de compte complet de février 2017 à décembre 2020 distinguant chaque poste appelé et payé est produit ;

— que Mme [O] [U] est redevable de réparations locatives caractérisées par l’absence de restitution des clés (30 euros selon devis) et le ménage à réaliser lors de la sortie, de même que par l’absence d’entretien du joint de l’évier de la cuisine, du siphon et du sol PVC dégradé d’une chambre, évaluées à 864 euros selon devis tenant compte de la vétusté ;

— que Mme [O] [U] est redevable d’un solde de 11 305,77 euros après régularisation des charges 2020 ;

— que Mme [O] [U] ne peut prétendre à l’allocation de dommages et intérêts alors qu’elle ne s’est pas déplacée pour consulter les justificatifs de charges ; que l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet que ces pièces sont consultables entre la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires et la tenue de celle-ci, et peuvent être éventuellement transmises sur demande mais aux frais du copropriétaire (article 33 du décret du 17 mars 1967) ; que la douche d’une des deux salles de bains a été inutilisable pendant le temps des travaux de deux jours, suite à un sinistre survenu le 25 mars 2019, compte tenu du manque de disponibilité de Mme [O] [U] ; qu’elle avait accepté une remise de loyer pour un mois à condition que le compte soit régularisé.

Dans ses dernières conclusions transmises le 29 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [O] [U], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour :

— de débouter Mme [K] [I] épouse [N] de son appel mal fondé,

— de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

* débouté Mme [K] [I] épouse [N] de sa prétention sur l’ensemble des sommes réclamées au titre des arriérés de loyers et charges,

* condamné Mme [K] [I] épouse [N] à lui verser la somme totale de 2 650 euros au titre des préjudices causés par son manquement à l’obligation de justifier du montant des charges auprès de la locataire et par son manquement à l’obligation de réparation,

* condamné Mme [K] [I] épouse [N] aux entiers dépens,

* condamné Mme [K] [I] épouse [N] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* rejeté les prétentions de Mme [K] [I] épouse [N] pour le surplus, – de déclarer recevable et bien fondé son appel incident et d’infirmer le jugement en ce qu’il : * l’a condamnée à verser à Mme [K] [I] épouse [N] la somme de 20,56 euros au titre des dégradations locatives après déduction du dépôt de garantie, * l’a déboutée de sa prétention à la restitution du dépôt de garantie,

* l’a déboutée de sa prétention au titre des pénalités de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie,

Et statuant à nouveau

— de condamner Mme [K] [I] épouse [N] à lui payer la somme de 344 euros en restitution du solde du dépôt de garantie, outre la pénalité mensuelle de 10 % sur cette somme à compter du 26 décembre 2020,

— de condamner Mme [K] [I] épouse [N] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, Mme [O] [U] fait valoir en substance :

— qu’elle a sollicité des justificatifs concernant le montant des avances sur charges à la fin de l’année 2017, à l’origine de la baisse du montant de la provision, puis en juillet 2018, et que suite à un rendez-vous du 27 août 2018, des documents relatifs aux comptes de la copropriété lui ont été présentés sans justificatif ni facture, et qu’aucune réponse n’a été apportée aux anomalies relevées également en 2019, selon courrier du 24 novembre 2019 réitéré le 21 février 2020 ; qu’elle a subi un premier dégât des eaux le 25 mars 2019, rendant inutilisable la salle de douche, et que les travaux de réfection ont débuté le 8 juillet 2019 pour se terminer en septembre 2019 ;

— qu’elle a payé une somme totale de 32 974,81 euros entre février 2017 et octobre 2020 pour une somme totale de loyers appelés à hauteur de 28 769,73 euros ; qu’il n’y a pas d’arriéré au titre des loyers et que la somme de 4 204,55 euros correspond aux sommes estimées dues au titre des charges ; que le litige ne porte que sur les charges ;

— que les comptes arrêtés par la copropriété ne sont pas les justificatifs exigés par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ; que les demandes de provision doivent être justifiées par la communication du résultat antérieur et par le budget prévisionnel lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ; que devant la cour, il n’est pas justifié du mode de répartition et des pièces justificatives des charges figurant dans les comptes de la copropriété ;

— qu’elle ne conteste pas être redevable d’une somme de 296 euros au titre des réparations locatives ;

— que Mme [K] [I] épouse [N] a manqué à son obligation contractuelle de justifier du montant des charges pendant trois ans et qu’elle a été contrainte de multiplier des démarches et des courriers avant d’être assignée devant le tribunal.

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La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que Mme [O] [U] a sollicité la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté Mme [K] [I] épouse [N] de l’ensemble de ses demandes tendant au paiement de loyers et charges impayés sur la période d’occupation du logement loué du 24 février 2017 au 26 octobre 2020.

En outre, il ressort des décomptes concordants versés en procédure par les parties, que Mme [O] [U] s’est acquittée des loyers et charges appelés jusqu’au mois de janvier 2019 inclus.

Or, Mme [O] [U] ne forme aucune demande en restitution d’indus de loyers et charges.

Aussi, il en résulte qu’aucune restitution de paiement indu n’est sollicitée au titre des régularisations de charges des années 2017 et 2018, dont s’est acquittée Mme [O] [U], de sorte que le présent litige porte sur la demande en paiement des charges réellement dépensées par Mme [O] [U] et récupérables pour les années 2019 et 2020 ( jusqu’au 26 octobre 2020).

En effet, il y a lieu de considérer que les versements effectués pour le compte de Mme [O] [U] à compter de février 2019, date à partir de laquelle le solde de son compte locatif est devenu débiteur (jusqu’à son départ des lieux), seront imputés uniquement sur les loyers.

Sur le solde de loyers impayés

Il ressort des décomptes de loyers et charges versés en procédure par les parties, qu’une somme totale de 13 749,06 euros a été appelée au titre des loyers sur la période de février 2019 au 26 octobre 2020 inclus, et que des paiements ont été encaissés pour le compte de Mme [O] [U] à hauteur de 10 262,92 euros sur cette même période.

Dans ces conditions, il en résulte que Mme [O] [U] est redevable de la somme de 3 486,14 euros au titre des loyers impayés de février 2019 au 26 octobre 2020 inclus.

Dès lors, le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur le paiement des charges locatives

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose que ' les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. (…)

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. (…) Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. '

Cet article précise que ' un mois avant [leur] régularisation [annuelle], le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. '

Il en résulte que le locataire est tenu de supporter les charges locatives. Pour ce faire, le bailleur doit justifier du service rendu et des dépenses engagées dont il réclame le remboursement au locataire.

Le bailleur peut, y compris devant la juridiction de jugement, produire les pièces justificatives de charges qui sont réclamées par les locataires pour justifier de la dépense réellement engagée.

En l’espèce, le bail mentionne en pièce annexe la copie du décret n°87-713 du 26 août 1987 concernant la liste des charges récupérables, de même que l’extrait de règlement de copropriété concernant plus précisément le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

En outre, il résulte des courriels échangés entre les parties que Mme [O] [U] a reçu communication du décompte de régularisation des charges des années 2017 à 2020 respectivement les 20 août 2018 (décompte individuel de charges locatives établi le 8 août 2018) et 17 décembre 2019 (décompte individuel de charges locatives établi le 25 octobre 2019), puis après son congé des lieux délivré le 21 septembre 2020, par estimation des charges locatives au décompte de fin de location adressé le 15 décembre 2020, repris au décompte individuel de charges locatives transmis le 1er décembre 2021.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que les décomptes adressés à Mme [O] [U] comprennent par nature de charges, le montant à répartir, la base totale de répartition et la base individuelle de répartition, de même que la quote-part de la locataire.

En effet, il en résulte que le coût de l’entretien des compteurs eau froide et chaude, de même que la facturation des consommations relevées à ce titre sont entièrement à la charge de la locataire.

S’agissant des charges communes générales, des charges de bâtiment, de la cage d’escaliers et de l’ascenseur, la quote-part de la locataire est calculée en fonction des millièmes relatifs à l’appartement (899, 931, 1 669 et 1 607), la cave (24, 24, 42 et 97) et les deux greniers (6, 6, 11, 87).

En outre, il ressort des pièces versées en procédure que l’agence, mandataire de la bailleresse, a proposé de nombreuses fois à la locataire des dates de rencontre à l’agence afin de consulter les justificatifs des charges facturées, les 20 août 2018, 29 novembre 2019, 16 et 17 décembre 2019, 23 décembre 2019, 6 janvier 2020, 17 janvier 2020, ainsi que par courrier du 15 décembre 2020.

Aussi, il en résulte que les décomptes individuels de charges adressés à la locataire répondent aux exigences de l’article 23 de la loi du 23 juillet 1989 en permettant une ventilation poste par poste (par nature de charges) et la vérification de la nature récupérable des charges considérées par application des dispositions du décret du 26 août 1987, ainsi que la communication de leur mode de répartition, s’agissant d’un immeuble collectif.

Par ailleurs, la bailleresse a versé en procédure, en annexe de chaque compte individuel de charges, le procès-verbal de l’assemblée générale correspondant, le relevé général des dépenses de la copropriété sur les exercices comptables concernés, ainsi que la répartition des frais de chauffage relevés sur la période d’occupation du logement (consommation personnelle).

Cependant, il ressort de ces pièces versées en procédure par la bailleresse, que les charges de chauffage aux tantièmes (charges communes), facturées dans les décomptes individuels de charge, ne sont pas récupérables.

Aussi, concernant les charges dues pour l’année 2019 jusqu’au 26 octobre 2020, objet de la demande de condamnation en paiement dirigée à l’encontre de la locataire, il en résulte que Mme [O] [U] est redevable des sommes suivantes :

2019

01/01/20 au 26/10/20

charges communes appartement (en euros)

1116,14

965,43

eau (en euros)

— location compteurs : 41,35

— consommation commune : 37,38

— consommation personnelle : 464,30

— location compteurs : 34,83

— consommation : 350,50

chauffage (en euros)

716,22

407,65

charges communes cave/greniers (en euros)

74,79

63,85

TOTAL en euros

2450,18

1822,26

Par ailleurs, il y a lieu de constater que la bailleresse justifie du montant de la taxe sur les ordures ménagères récupérable pour les années 2018 et 2019 à hauteur respective de 253 et 260 euros, ainsi qu’au prorata du 1er janvier au 26 octobre 2020 à hauteur de 207,38 euros, soit un total dû de 720,38 euros.

Dans ces conditions, il en résulte que Mme [O] [U] devra payer à Mme [K] [I] épouse [N] la somme totale de 4 992,82 euros au titre des charges récupérables impayées sur l’année 2019 jusqu’au 26 octobre 2020.

Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [O] [U]

Il ressort des développements précédents que dans le cadre de nombreux courriels, l’agence mandatée par la bailleresse a invité la locataire à venir consulter les pièces justificatives des régularisations de charges tenues à sa disposition, prévoyant au surplus la présence du comptable afin de lui fournir les explications sollicitées concernant la prise en compte des charges de la copropriété.

Au surplus, aucune disposition légale ne prévoit qu’un locataire d’un lot dépendant d’une copropriété puisse se faire remettre copie de tout ou partie de la comptabilité du syndicat des copropriétaires ou même y avoir directement accès, et la loi du 6 juillet 1989 n’a nullement prévu l’obligation d’accéder directement à chacun des documents comptables concernés.

En outre, il a été précédemment relevé que le mode de répartition des charges indiquées par nature figurait aux décomptes individuels de charge.

Par ailleurs, il y a lieu de constater que le montant de la provision sur charges sollicitée en 2018 a diminué au regard de celui fixé au contrat de bail compte tenu des dépenses engagées et des provisions payées en 2017.

Pour autant, force est de constater qu’en 2018, les dépenses engagées (4 035,65 euros) ont dépassé les provisions payées (3 560 euros), ce qui a justifié l’augmentation du montant des provisions appelées.

Par suite, s’il est constant qu’en 2019 et 2020 les provisions appelées (3 960 euros et 3 246,78 euros) ont dépassé les dépenses engagées (3 650,93 euros et 2 859,86 euros), en revanche, il convient de relever que Mme [O] [U] n’a plus payé l’intégralité des sommes appelées au titre des loyers, et que par courriel du 30 mars 2020, elle a demandé au bailleur d’imputer les paiements uniquement sur les loyers à compter d’avril 2020.

De même, si le paiement intégral de la taxe sur les ordures ménagères a été appelé en juin 2020 pour l’année 2018, il y a lieu de retenir d’une part que le montant des provisions appelées était supérieur aux dépenses engagées, et d’autre part, que Mme [O] [U] ne s’acquittait plus des provisions sur charges.

Aussi, Mme [O] [U] ne peut utilement se prévaloir d’un préjudice subi lié au paiement des charges et à leur régularisation.

Mme [O] [U] se prévaut également de manquements du bailleur à son obligation d’entretien des lieux en état d’usage.

En l’espèce, par courriel du 18 mars 2019, Mme [O] [U] a sollicité auprès du bailleur le remplacement de la cabine de douche de sa salle de bains, faisant état de fissures d’usure autour de l’évacuation.

Par courriel du 19 mars 2019, l’agence mandataire du bailleur a répondu à la locataire que deux plombiers étaient mandatés pour faire un devis et qu’il convenait d’utiliser uniquement la baignoire, Mme [O] [U] ayant confirmé par courriel du 8 avril 2019 qu’un plombier était passé le 25 mars 2019 pour remplacer la 'douche d’appoint’ du logement.

Or, il ressort d’un courrier du bailleur en date du 13 septembre 2019 que les travaux n’ont pu intervenir à cette date compte tenu d’un matériel inadapté et du départ en congés de la locataire, de sorte qu’ils n’ont pu être finalisés que le 9 septembre 2019, selon ses disponibilités à son retour de congés.

En outre, il n’est pas contesté que l’intervention de l’entreprise n’a pas duré plus d’une journée et que l’appartement loué dispose d’une deuxième salle de bains.

Aussi, si le remplacement de la douche devant intervenir le 8 juillet 2019 n’a pu être finalisé qu’au 9 septembre 2019, il ne peut être reproché au bailleur un manquement à son obligation d’entretien des lieux en état d’usage et de réparation des lieux donnant lieu à l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

Dans ces conditions, Mme [O] [U] ne saurait prétendre à l’allocation de dommages et intérêts.

Sur les réparations locatives

Les articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire doit d’une part, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et d’autre part, prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, Mme [O] [U] ne conteste pas être redevable à la sortie des lieux des sommes suivantes :

—  30 euros correspondant à la nécessité de refaire cinq clés non restituées,

—  43 euros au titre de la remise en état des plinthes,

—  103 euros au titre de la remise en état de la barre de seuil du séjour,

—  35 euros au titre de la reprise des joints de silicone de l’évier de la cuisine.

De même, Mme [O] [U] ne conteste pas l’imputation de frais de nettoyage à hauteur de 85 euros (toiles d’araignée, traces de doigt au plafond du séjour et nettoyage des luminaires).

En revanche, Mme [O] [U] conteste être redevable du coût de remise en état des sols (lino PVC) des chambres, de même que du nettoyage des murs de la cuisine et des vitres, ainsi que du débouchage du siphon.

Or, il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, que l’évacuation de l’eau par le siphon de la salle de bains est lente lors de la restitution des lieux, alors qu’aucune précision n’est apportée à ce titre dans l’état des lieux d’entrée.

Aussi, il en résulte que le coût de débouchage du siphon évalué à hauteur de 38 euros dans le cadre du devis produit par le bailleur doit être mis à la charge de la locataire sortante.

En outre, il ressort de l’état des lieux de sortie que le logement restitué nécessitait de procéder à un ménage, compte tenu des constatations relatives à la présence de poussière sur les bouches d’aération, à des traces d’éclaboussure sur les murs de la cuisine et de graisse sur le meuble sous évier, et à la nécessité de procéder au nettoyage des vitres ainsi qu’au balayage du garage.

Pour autant, Mme [O] [U] ne conteste pas être redevable d’une somme de 85 euros au titre des frais de ménage, de sorte qu’il convient d’évaluer à la somme totale de 100 euros le coût de l’intégralité de la prestation de nettoyage à effectuer demeurant à la charge de la locataire sortante.

S’agissant des sols des chambres, il y a lieu de préciser que les traces de meubles ou de 'poinçonnements’ constatées sur le lino ressortent de l’usage des lieux et ne sauraient donner lieu à réparation.

Par ailleurs, l’effacement des traces de stylo résulte de la prestation de ménage.

Aussi, Mme [O] [U] est redevable du coût de reprise d’une déchirure constatée au lino du sol de la troisième chambre à droite, qui ne saurait correspondre au coût de reprise de 3 mètres carrés, et qui sera évalué à hauteur de 40 euros.

Dans ces conditions, il en résulte que le coût des réparations locatives doit être évalué à 389 euros, de sorte qu’après déduction du montant du dépôt de garantie versé à hauteur de 640 euros, une somme de 251 euros doit être portée au crédit du compte locatif de Mme [O] [U].

Dès lors, le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur la pénalité de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie

Il résulte des développements précédents que Mme [O] [U] est redevable envers Mme [K] [I] épouse [N] d’une somme de 3 486,14 euros au titre des loyers impayés de février 2019 au 26 octobre 2020 inclus, ainsi que d’une somme de 4 992,82 euros au titre des charges impayées pour l’année 2019 et au prorata de la durée d’occupation en 2020.

Aussi, après déduction de la somme de 251 euros portée au crédit du compte locatif suite à la restitution du dépôt de garantie, Mme [O] [U] reste redevable envers Mme [K] [I] épouse [N] d’une somme de 8 227,96 euros pour solde de tout compte à la date du départ des lieux loués.

Dans ces conditions, Mme [O] [U] ne saurait prétendre à l’allocation de pénalités de retard pour défaut de restitution du dépôt de garantie.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Mme [O] [U] qui succombe à hauteur de cour sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [I] épouse [N] a dû engager des frais non compris dans les dépens afin de faire valoir ses droits, de sorte que s’il n’y a lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, en revanche, il lui sera alloué la somme de 1 500 euros à hauteur de cour au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à Mme [K] [I] épouse [N] la somme de 8 227,96 € (huit mille deux cent vingt sept euros et quatre vingt seize centimes) au titre des loyers et charges impayés au 26 octobre 2020, ainsi que des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [O] [U] de sa demande en restitution du solde du dépôt de garantie,

DEBOUTE Mme [O] [U] de ses demandes en dommages et intérêts,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [U] au paiement des dépens,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en sa disposition ayant débouté Mme [O] [U] de sa demande au titre de la pénalité de retard de 10% pour défaut de restitution du dépôt de garantie,

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [O] [U] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à Mme [K] [I] épouse [N] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [U] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’Appel de NANCY, et par M. Ali ADJAL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en quinze pages.