N° RG 25/02143 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J7TO

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 09 AVRIL 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-24-1475

Ordonnance de référé du tribunal judiciaire de ROUEN du 10 mars 2025

APPELANTS :

Monsieur [Y] [D]

né le 30 Septembre 1958 en ALGERIE

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté et assisté par M^e Julien DETTORI, avocat au barreau de ROUEN

Madame [H] [G] épouse [D]

née le 24 Janvier 1985 en ALGERIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée et assistée par M^e Julien DETTORI, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

SCI FONCIERE DI 01 2005

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 453 488 041

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Sandrine ULRICH avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 29 janvier 2026 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

M^me HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 09 avril 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 1er mars 2013 la SCI FONCIERE DI 01 2005 a consenti à M. [Y] [D] et Mme [H] [G] épouse [D] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation (lot 213) et un emplacement de stationnement (lot 477-478), situé [Adresse 4], à Rouen (76100), moyennant un loyer mensuel de 648,89 euros hors charges.

Le 24 janvier 2024 la SCI FONCIERE DI 01 2005 a fait délivrer à M. [Y] [D] et Mme [H] [G] épouse [D] un commandement de payer les loyers pour un montant de 4 815,03 euros et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire, puis par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024 les a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, aux fins notamment de faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 10 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01 2005 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire';

— rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers et de charges contenue dans le bail conclu le 1er mars 2013 entre la SCI FONCIERE DI 01 2005 d’une part, et M. [Y] [D] et Mme [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] ' lot 213 ' [Adresse 6] à Rouen (76100)';

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contenue dans le bail conclu le 1er mars 2013 entre la SCI FONCIERE DI 01 2005 d’une part, et M. [Y] [D] et Mme [H] [D] d’autre part, concernant les locaux, l’appartement lot 213 et l’emplacement de stationnement lot 477-478, situés [Adresse 5] ' lot 213 ' [Adresse 6] à Rouen (76100), sont réunies à la date du 25 février 2024';

— constaté la résiliation du bail à compter de cette date';

— ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [Y] [D] et Mme [H] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution';

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Y] [D] et Mme [H] [D] à compter du 25 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi';

— condamné, à titre provisionnel, M. [Y] [D] et Mme [H] [D] à la SCI FONCIERE DI 01 2005 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances';

— débouté la SCI FONCIERE DI 01 2005 de sa demande en paiement au titre des loyers et charges';

— condamné M. [Y] [D] et Mme [H] [D] aux dépens de l’instance';

— rejeté la demande du code de procédure civile formée par la SCI FONCIERE DI 01 2005';

— débouté la SCI FONCIERE DI 01 2005 de ses autres demandes et prétentions';

— rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration électronique du 10 juin 2025, M. [Y] [D] et Mme [H] [G] épouse [D] ont interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 janvier 2026.

Exposé des prétentions des parties

Dans leurs conclusions d’appel en réponse n° 4 transmises le 21 janvier 2026, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [Y] [D] et Mme [H] [G] épouse [D] demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de première instance en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01 2005 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contenue dans le bail conclu le 1 er mars 2013 entre la SCI FONCIERE DI 01 2005 d’une part, et M. [Y] [D] et Mme [H] [D] d’autre part, concernant les locaux, l’appartement lot 213 et l’emplacement de stationnement lot 477-478, situés [Adresse 7] à Rouen (76100), sont réunies à la date du 25 février 2024, constaté la résiliation du bail à compter de cette date, ordonné, à défaut de départ volontaire des lieux l’expulsion de M. [Y] [D] et Mme [H] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles

d’exécution, fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par

M. [Y] [D] et Mme [H] [D] à compter du 25 février 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, condamné à titre provisionnel, M. [Y] [D] et Mme [H] [D] à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2005 l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 janvier 2025, échéance de janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, condamné M. [Y] [D] et Mme [H] [D] aux dépens de l’instance, rappelé que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit';

— la confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— constater que M. et Mme [D] justifient d’une assurance habitation sur la durée du bail et, en tout de cause, sur la période visée au présent jugement';

— constater que M. et Mme [D] ne sont nullement redevables d’une quelconque dette locative, ce qu’ils contestent tout comme le montant du surloyer';

En conséquence,

— débouter la SCI FONCIERE DI 01/2005 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions';

— dire et juger que M. et Mme [D] sont valablement maintenus dans les lieux et bénéficient d’un titre régulier au titre du bail qu’ils ont souscrit avec la SCI FONCIERE DI 01 2005';

— condamner la SCI FONCIERE DI 01 2005 à verser à M. et Mme [D] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses conclusions d’intimée n° 2 avec appel incident, transmises le 21 janvier 2026, auxquelles il convient également de se reporter pour un exposé des moyens, la SCI FONCIERE DI 01 2005 demande à la cour de':

— confirmer l’ordonnance du 10 mars 2025 en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail pour défaut d’assurance à compter du 25 février 2024, ordonné l’expulsion des époux [D], fixé l’indemnité d’occupation, condamné les époux [D] aux dépens';

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation au paiement des loyers impayés, et :

— condamner solidairement M. et Mme [D] à payer à la SCI FONCIERE DI 01 2005 la somme de 33 162,25 euros à la date du 21 janvier 2026, avec intérêts légaux';

— condamner solidairement les époux [D] à payer les loyers et charges dus entre le 24 janvier 2024 et la date de résiliation du bail';

— condamner solidairement les époux [D] à payer une indemnité d’occupation égale au loyer et charges à compter du 24 mars 2024';

— condamner solidairement les époux [D] à une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner solidairement les époux [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 954 du code de procédure civile, il est constant que la juridiction ne saurait statuer sur les demandes tendant à voir «'déclarer'», «'dire et juger'», «'constater'» ou «'donner acte'» lorsqu’elles ne correspondent pas à des prétentions mais sont l’expression de moyens.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’évolution du litige

L’ordonnance de référé entreprise a considéré que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance des preneurs étaient réunies, ces derniers n’ayant pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le mois suivant le commandement qui leur a été délivré le 24 janvier 2024.

Les appelants font valoir qu’ils étaient assurés pour le logement en produisant une attestation de l’ assureur Matmut (leur pièce n° 7) à l’appui de leur demande d’infirmation.

La SCI FONCIERE DI 01 2005 considère que la production, même tardive, d’une attestation d’assurance ne peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire passé le délai d’un mois suivant le commandement.

En droit, l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose': «'g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en 'uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire'».

Ces dispositions prévoient à titre de sanction de résiliation du bail en cas de défaut de souscription par le preneur d’une assurance contre les risques locatifs liés au logement. S’agissant de la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour ce motif, elle ne peut produire effet qu’un mois après un commandement de justifier de cette assurance demeuré infructueux, cette sanction devant être écartée en cas de production tardive d’une attestation d’assurance justifiant de la souscription de l’existence d’une telle assurance pour la période demandée.

En l’espèce, les appelants, qui n’ont pas comparu en première instance et à qui le commandement du 24 janvier 2024 d’avoir à justifier d’une assurance avait été signifié à étude, versent aux débats d’appel une attestation de leur assureur Matmut, datée du 11 juin 2025, dans laquelle il est indiqué que M. [Y] [D] a souscrit un contrat d’habitation résidence principale (avec le détail des divers risques couverts), qui a pris effet le 16 mai 2015 et est valable jusqu’au 31 décembre 2025, étant renouvelable par tacite reconduction annuelle, pour l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 4], le numéro indiqué de l’appartement, 233 au lieu de 213, tenant manifestement à une erreur matérielle.

Cette attestation est suffisante pour considérer que les appelants étaient couverts par un contrat d’assurance sur les risques locatifs à la date du commandement d’en justifier qui leur avait été adressé.

Dans ces conditions la sanction de la résiliation encourue par l’effet de la clause insérée au bail doit être écartée et l’ordonnance entreprise doit être infirmée en ses dispositions prises en conséquence du défaut d’assurance.

Sur la demande en paiement des loyers

Le premier juge a rejeté la demande de la SCI FONCIERE DI 01 2005 de voir condamner M. [Y] [D] et Mme [H] [D] à lui payer la somme de 19 344,05 euros de dette locative, estimant qu’ils n’étaient plus redevables de loyers et charges.

La SCI FONCIERE DI 01 2005 demande à titre d’appel incident la condamnation des appelants à lui payer la dette locative de 33 162,25 euros, arrêtée à la date du 21 janvier 2026.

M. [Y] [D] et Mme [H] [D] font valoir qu’ils ont toujours payé leur loyer d’un montant de 773,18 euros, que la somme réclamée par la SCI FONCIERE DI 01 2005 correspond à un surloyer qu’ils contestent, en précisant que Mme [D] ne travaille pas et que M. [D] perçoit une modeste retraite.

En droit, l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que'« De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire'».

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI FONCIERE DI 01 2005 présente un décompte des loyers et charges arrêté au 21 janvier 2026 faisant apparaître un solde dû par les appelants de 33 162,25 euros (sa pièce n° 7). L’examen de ce décompte fait ressortir qu’en plus du loyer courant et des charges qui sont payés par les appelants (773,18 euros par mois), est appelé chaque mois un SLS (surloyer) forfaire de 1 217,73 euros au dernier état, sans que la bailleresse n’en justifie le bien fondé, dès lors que les courriels qu’elle produit avec les preneurs (sa pièce n° 5) traduisent des échanges avec M. [Y] [D] indiquant avoir envoyé à plusieurs reprises les documents demandés relativement au surloyer.

Dans ces conditions la décision entreprise doit être confirmée, en ce qu’elle a débouté la SCI FONCIERE DI 01 2005 de sa demande en paiement au titre des loyers et charges.

Sur les frais et dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI FONCIERE DI 01 2005, partie succombante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Toutefois, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [D] et Mme [H] [D] les frais qu’ils ont pu engager au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance de référé du 10 mars 2025 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01 2005 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire'; rejeté la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement des loyers et de charges contenue dans le bail conclu le 1er mars 2013 entre la SCI FONCIERE DI 01 2005 d’une part, et M. [Y] [D] et Mme [H] [D] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] ' lot 213 ' [Adresse 6] à Rouen (76100)'; débouté la SCI FONCIERE DI 01 2005 de sa demande en paiement au titre des loyers et charges';

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI FONCIERE DI 01 2005 de l’ensemble de ses demandes';

Condamne la SCI FONCIERE DI 01 2005 aux dépens de première instance et d’appel';

Déboute M. [Y] [D] et Mme [H] [G] épouse [D] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La greffière Le président