N° RG 25/02832 – N° Portalis DBV2-V-B7J-KA5B

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 JUIN 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/03082

Tribunal judiciaire de Rouen du 8 juillet 2025

APPELANTE :

Madame [F] [U]

née le 10 mars 1961 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée et assistée de M^e Jean-Baptiste LELANDAIS de la SELARL VIARD LELANDAIS, avocat au barreau de Rouen

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 2] représenté par son syndic SAS FONCIA NORMANDIE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Hortense VERILHAC de la SCP SILIE VERILHAC ET ASSOCIES SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e Olivier BODINEAU

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 4 mars 2026 sans opposition des avocats devant M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER, cadre greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 4 mars 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 juin 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me BANGUI, directrice de greffe des services judiciaires présente lors de la mise à disposition.

*

* *

FAITS ET PROCEDURE

Mme [F] [U] est propriétaire, au sein de la copropriété dénommée [Adresse 2] située au [Adresse 4], 78, 143, 145, 147, [Adresse 5] à [Localité 4], qui a pour syndic la Sas Foncia Normandie  :

— dans le volume numéro I des lots n°557 et 592 correspondants respectivement à une cave et à la place de stationnement n°53

— dans le volume numéro II du lot n°1035 correspondant à un appartement T4.

La copropriété dispose d’un système collectif de production d’eau chaude adoucie fonctionnant à partir de trois cumulus électriques reliés à tous les logements.

Le 28 mai 2024, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n°17.1, 18.1 et 19.1 prévoyant la suppression du service collectif de production d’eau chaude au profit de l’installation de systèmes de productions individuels par chaque copropriétaire :

— résolution n°17.1 portant suppression du service de production chaude adoptée à la majorité absolue, Mme [U] étant la seule copropriétaire à s’y opposer ;

— résolution n°18.1 fixant la date d’arrêt des installations de production collective d’eau chaude au 31 décembre 2024 adoptée à la majorité absolue, Mme [U] étant la seule copropriétaire à s’y opposer ;

— résolution n°19.1 autorisant le syndic à étudier avec une entreprise spécialisée, les solutions permettant l’installation d’un système de production d’eau chaude individuelle dans les appartements non encore équipés.

Contestant l’adoption de ces résolutions, par acte de commissaire de justice du 2 août 2024, Mme [U] a fait assigner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins d’obtenir leur annulation.

Par jugement contradictoire du 8 juillet 2025, le tribunal a :

— rejeté les demandes de Mme [F] [U],

— condamné Mme [F] [U] aux dépens,

— condamné Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic la Sas Foncia Normandie la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration au greffe du 25 juillet 2025, Mme [U] a formé appel du jugement.

L’intimé a constitué avocat le 26 août 2025.

La clôture de l’instruction est intervenue le 11 février 2026 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 4 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 20 octobre 2025, Mme [F] [U], au visa des articles 544 et 1240 du code civil et 9, 25, 26 et suivants et 42 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 8 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Rouen,

statuant à nouveau :

— prononcer l’annulation des résolutions n°17, 18 et 19 votées le 28 mai 2024 par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6],

— constater que le règlement de copropriété prévoit que le service de production d’eau chaude est collectif et qu’à défaut de modification dudit règlement, aucun système privatif ne peut être installé,

— rappeler qu’il appartient à chaque copropriétaire de participer au paiement des charges liées à l’eau chaude, que son lot soit ou non raccordé au système collectif de production d’eau chaude,

— juger que la décision à intervenir, constatant la nullité de la délibération litigieuse, fera l’objet d’un affichage, par les soins du syndic, dans l’entrée de l’immeuble,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], à payer à Mme [U] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], aux entiers dépens de l’instance,

— dispenser Mme [U] de toute participation au paiement, par le syndicat des copropriétaires, des dommages et intérêts, frais et dépens, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Mme [U] conteste l’adoption à la majorité des résolutions n°17, 18 et 19 lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 mai 2024 : la suppression du système collectif de production d’eau chaude aurait dû être votée à l’unanimité des copropriétaires dès lors que les conditions de recours à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 n’étaient pas réunies.

Elle soutient que :

— ces résolutions portent atteinte aux conditions de jouissance de ses parties privatives puisque la disposition de son appartement ne lui permet pas d’installer un système individuel de production d’eau chaude ainsi que cela a été constaté par jugement irrévocable du tribunal judiciaire de Rouen du 24 mars 2022. Aucune solution technique ne lui a été proposée. Ainsi la suppression du système collectif de production d’eau chaude a rendu son logement indécent au regard des conditions posées à l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

— il n’est pas établi que le changement voté par les résolutions contestées entraîne une amélioration pour la copropriété : le coût de remplacement du système collectif est supérieur au coût de son amélioration et le coût de l’énergie est 20 % moins élevé avec une installation collective. La Sas Technic consult aux termes de son rapport proposait deux solutions moins onéreuses pour réduire le coût de production de l’eau chaude collective.

Certains copropriétaires ont installé des systèmes individuels dans des zones non autorisées, voire dangereuses, ou ont sous-dimensionné leur installation par rapport à la surface de leur logement, occasionnant des dysfonctionnements électriques. L’absence de circulation d’eau sur le réseau, peut entraîner le développement de bactéries.

Elle fait valoir que si le coût de la production d’eau chaude par le système collectif a augmenté ce n’est qu’en raison à la fois du mode de facturation forfaitaire augmenté par le conseil syndical et des pratiques de copropriétaires, qui ont installé des systèmes individuels de production et ont été exonérés du paiement d’une partie de leurs charges dévolues au système collectif : nécessairement le coût réparti sur moins de copropriétaires est plus élevé pour ceux qui restent.

Ainsi au cours des deux derniers exercices la consommation des logements demeurant reliés au système collectif n’était que de 90 m³, alors que des factures pour une production de 600 m³ continuaient d’être émises puisque l’intégralité du système collectif était toujours en fonctionnement.

L’adoption du système de production individuel n’est pas conforme à la destination de l’immeuble à usage d’habitation dès lors qu’il prive certains logements d’eau chaude, les rendant indécents.

Par conclusions notifiées le 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, au visa de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 26 juin 2025 en ce qu’il a :

* rejeté les demandes de Mme [F] [U],

* condamné Mme [F] [U] aux dépens,

* condamné Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic la Sas Foncia Normandie la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

en conséquence,

— débouter Mme [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il estime que les résolutions litigieuses pouvaient être votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Le passage d’une production d’eau chaude collective à individuelle a été source d’amélioration pour la copropriété, la vétusté de l’installation collective entraînait des pertes de chaleur et une consommation électrique importante correspondant à près de trois quarts de la consommation totale de la copropriété. Il souligne que l’existence d’installations dangereuses ou d’installations implantées dans les parties communes n’est pas démontrée.

Aucune contrainte technique au sein de l’appartement de Mme [U] ne l’empêche de procéder à une installation d’une production d’eau chaude individuelle, d’autant que les propriétaires de deux appartements identiques au sien ont fait réaliser sans difficulté de tels travaux.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

1- Sur la demande d’annulation des résolutions n°17, 18 et 19

Les articles 24 à 26-1 de la loi du 10 juillet 1963 fixent des majorités différentes selon la nature ou l’importance des décisions que doit prendre l’assemblée générale des copropriétaires.

L’article 24 prévoit que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 26 in fine de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de ses parties privatives.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, par renvoi à l’article 25, prévoit que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux ».

Il est admis de façon constante que l’assemblée générale peut adopter des mesures entraînant une amélioration dans les conditions de jouissance des parties privatives par rapport aux prévisions du règlement.

Sur les économies pour la copropriété

Le premier juge a retenu que la modification adoptée entraînait des économies pour la copropriété ce que conteste Mme [U].

L’article 25 prévoit : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. »

En l’espèce, pour apprécier les modifications à mettre en 'uvre afin de réduire les coûts de la production d’eau chaude collective, l’assemblée générale, sur proposition du conseil syndical, a autorisé le syndic à souscrire une mission de maîtrise d''uvre auprès de la Sas Technic consult pour la réalisation d’un diagnostic des installations de production et de distribution.

Il ressort du diagnostic des installations de production et de distribution d’eau chaude sanitaire collective réalisé par la société Technic consult le 1er décembre 2017 que la longueur des canalisations de bouclage eau chaude et le calorifuge insuffisant et vétuste des canalisations occasionnent des pertes de chaleur importantes, estimées à deux tiers des consommations électriques de la production d’eau chaude sanitaire.

Le rapport relève en outre que la consommation annuelle de la résidence est très inférieure à la consommation théorique.

La consommation totale d’électricité annuelle liée à l’installation d’eau chaude était évaluée à 180 MWh et le coût total de l’eau chaude sanitaire était évalué à

28 euros TTC/m3 par la société Techni consult.

Le diagnostiqueur préconisait soit des travaux d’amélioration de 120 000 euros TTC permettant de réduire le coût moyen de l’eau chaude à 24 euros TTC/m3, soit de remplacer l’installation électrique au profit d’une installation fonctionnant au gaz, pour un coût de 180 000 euros TTC et un coût moyen de l’eau chaude réduit à

20 euros TTC/m3, soit d’abandonner les installations collectives d’eau chaude au profit d’installations individuelles pour un coût de 110 000 euros TTC et un coût moyen de l’eau passant à 13 euros TTC/m3, cette dernière solution étant préconisée par la société Techni consult.

Le 4 mars 2020, l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la résolution n°8 relative à la suppression du service d’eau chaude sanitaire collectif. Aucune étude de faisabilité n’a été confiée à la société Techni consult, cette étude ayant été refusée à l’unanimité par l’assemblée générale des copropriétaires.

Au cours de l’exercice 2019/2020, 2020/2021 et 2021/2022, le mètre cube d’eau chaude collective a notablement augmenté de 52,51 euros, à 78 euros puis à

112,58 euros.

C’est donc en considération de l’augmentation massive des coûts de production de l’eau chaude collective et au regard des conclusions de la Sas Technic consult qu’ont été adoptées les résolutions litigieuses.

Selon descriptif des travaux à entreprendre pour les travaux d’améliorations proposés par la Sas Technic consult, leurs coûts, et en regard de la nette augmentation du coût de la production d’eau chaude collective, la préconisation n°3 du rapport de passage à une production d’eau chaude sanitaire individuelle apparaît comme la solution la plus économique énergétiquement et financièrement pour la copropriété ; cette augmentation des coûts de production de l’eau chaude collective étant causée par à l’augmentation de la quotité d’électricité affectée forfaitairement par le conseil syndical à la production d’eau chaude.

Mme [U] qui affirme que précisément cette augmentation serait en lien avec l’installation de systèmes individuels de production d’eau chaude, n’en justifie par aucune pièce.

Il doit en outre être relevé que plusieurs pièces versées aux débats caractérisent, l’obsolescence de l’installation et sa vétusté. Ainsi un courrier du conseil syndical du 14 octobre 2019 évoque le risque d’un percement des tuyaux dans des endroits peu ou pas accessibles. Le rapport du conseil syndicat pour l’exercice 2020/2021 fait état d’une « longue panne » d’un ballon d’eau chaude. Par courriers des 12 mars et 30 avril 2024, la Sa Dalkia, en charge de la maintenance de l’installation, a résilié son contrat à compter du 31 décembre 2024. La société Dalkia relevait que « cette installation étant devenue obsolète de par sa conception, son âge, et aussi de par sa capacité de stockage (3*3000 Litres) pour des consommations annuelles devenues très faibles pour une résidence de 51 logements. De l’ordre de 100 m³ annuel soit une consommation équivalente à 4 ou 5 logements’ Nous vous conseillons d’envisager, si possible, la suppression de cette production collective ou a minima la refonte globale de celle-ci en redimensionnant très fortement à la baisse la production, le stockage et les périphériques. »

La décision de supprimer le système collectif de production d’eau chaude poursuit donc un objectif de réalisation des économies énergétiques et financières.

Sur les risques pour la copropriété

Le premier juge a retenu que Mme [U] n’établissait pas le caractère inadapté ou dangereux des systèmes de production individuels ou le risque bactériologique lié à la présence de « bras morts ».

Pas plus à hauteur de cour que devant le premier juge, Mme [U] ne verse d’élément permettant de localiser les systèmes individuels de production d’eau chaude et de déterminer si leur emplacement serait comme elle l’affirme dangereux, inadapté ou illicite.

La seule photographie que Mme [U] produit en pièce 27, montre un WC et un cumulus individuel à l’arrière. Aucun élément ne permet de localiser ce WC. Il n’est donc pas établi que l’installation photographiée, à la supposer dangereuse, soit située au sein de la copropriété.

Mme [U] se prévaut d’un risque de développement de bactéries dans les « bras morts » des canalisations d’eau inutilisées en raison des raccordements individuels réalisés, elle ne justifie par aucune pièce l’existence actuelle de ce développement bactérien. Ce risque, inhérent à toute installation collective, est présenté comme éventuel dans le rapport de la société Technic consult du 1er décembre 2017.

En conséquence, Mme [U] ne justifie pas du caractère dangereux, inadapté ou illicite des systèmes individuels de production d’eau chaude au sein de la copropriété.

Sur l’atteinte aux conditions de jouissance des parties privatives

Mme [U] estime que l’abandon d’un système collectif de production d’eau chaude pour un système individuel porte atteinte à ses droits. Elle soutient que par décision irrévocable du 24 mars 2022 le tribunal judiciaire de Rouen a retenu que « Il est établi que la disposition de l’appartement de la demanderesse ne lui permet pas d’installer un système individuel et en conséquence, elle subit un préjudice et dispose d’un intérêt à agir. »

Il résulte de l’article 1355 du code civil que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En l’espèce, par le jugement du 24 mars 2022, statuant sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 4 mars 2020 a déclaré l’action de Mme [U] recevable en retenant « Il est établi que la disposition de l’appartement de la demanderesse ne lui permet pas d’installer un système individuel et en conséquence, elle subit un préjudice et dispose d’un intérêt à agir ».

Cette partie de la motivation du jugement statuant sur une demande distincte de celle portée à la connaissance de la cour n’a pas autorité de force jugée en l’espèce.

Pour établir l’impossibilité d’installation d’un système individuel dans son appartement, Mme [U] produit le plan de son appartement et des photographies de celui-ci. Aucun de ces éléments n’établit l’impossibilité alléguée.

Aucune attestation de copropriétaires qui auraient également subi une impossibilité pour installer un système de production individuel n’est versée aux débats, ni aucun avis technique circonstancié.

Ne justifiant pas de l’impossibilité dans laquelle elle se trouve d’installer un système de production d’eau chaude individuel, Mme [U] n’établit donc pas que son logement ainsi que plusieurs autres seraient insalubres au sens de l’article 3 du décret du 30 janvier 2002 pour ne plus avoir d’accès à l’eau chaude. En conséquence, Mme [U] ne justifie d’aucune atteinte aux conditions de jouissance de son appartement, ni d’une atteinte à la destination la destination de l’immeuble

En définitive, les résolutions 17,18 et 19 d’abandonner le système collectif de production d’eau chaude sanitaire au profit d’installations individuelles tendent à une amélioration pour la copropriété au regard des économies énergétiques et financières en résultant. Ces résolutions sont conformes à la destination de l’immeuble et ne portent pas atteinte à la jouissance des parties privatives de Mme [U].

C’est donc justement que le tribunal a retenu que les résolutions n°17, 18 et 19 pouvaient être adoptées à la majorité de l’article 25.

Le jugement qui a débouté Mme [U] de l’ensemble de ses demandes sera confirmé.

2- Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’emportent pas de critiques et seront confirmées.

Mme [U] succombe à l’instance et en supportera les dépens.

Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la Sas Foncia Normandie, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [U] sera déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [F] [U] aux dépens de l’instance,

Condamne Mme [F] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] représenté par son syndic la Sas Foncia Normandie, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [F] [U] de sa demande de ce chef.

La directrice, La présidente de chambre,