ARRÊT N°

F.K

R.G : 14/01823

Société civile F G

SARL AJ PROMOTION

C/

PORTIGLIATI

L

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2016 Chambre civile TGI Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT Y en date du 29 AOUT 2014 suivant déclaration d’appel en date du 30 SEPTEMBRE 2014 RG n° 13/02211

APPELANTES :

Société civile F G

XXX

97410 SAINT Y (Réunion)

Représentant : M^e Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO – BÉATRICE FONTAINE, avocat au barreau de SAINT-Y-DE-LA-REUNION – Représentant : M. B C (Gérant)

SARL AJ PROMOTION

XXX

97410 SAINT Y (Réunion)

Représentant : M^e Brigitte MAURO de la SELARL BRIGITTE MAURO -BÉATRICE FONTAINE, avocat au barreau de SAINT-Y-DE-LA-REUNION – Représentant : M. B C (Gérant)

INTIMÉS :

Monsieur Y X

XXX – XXX

Représentant : M^e Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame Z K L épouse X

XXX

XXX

Représentant : M^e Jean jacques MOREL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 04 Novembre 2015

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Juin 2016 devant , qui en a fait un rapport, assisté de M^me Audrey DEGL’INNOCENTI, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 14 octobre 2016.

Par bulletins successifs, les avocats ont été avisés de la prorogation du délibéré au 14 octobre 2016, 25 novembre 2016, et 09 décembre 2016.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Conseiller : Madame Fabienne MOULINIER, Vice-Présidente placée

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 Novembre 2016.

***

• EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte de vente en l’état futur d’achèvement dressé le 27 décembre 2011 par M^e GILLOT notaire à Saint Y, Y X et Z X née L ( les époux X) ont acquis auprès de la SCCV Le F G un bien immobilier constitué d’un appartement de type 2 et d’un parking couvert dans un immeuble à bâtir situé à Saint Y 14 route nationale 2 Traversée Terre Sainte moyennant le prix de 180 000,00 €.

L’acte de vente stipulait que les biens vendus seraient achevés et livrés au plus tard le 30 avril 2012.

le 1^er mars 2012 les époux X ont donné mandat de gestion de l’immeuble à la SARL ISAUTIER IMMOBILIER.

Des retards étant survenus dans l’achèvement et la livraison de l’immeuble les époux X ont saisi le tribunal de grande instance de Saint Y d’une demande de réparation des préjudices subis, dirigée à l’égard de la SCCV le F G et la SARL AJ PROMOTION. Par jugement du 29 aout 2014 le tribunal a :

— rejeté les demandes formulées contre la SARL AJ PROMOTION;

— dit que la SCCV Les F G a engagé sa responsabilité en ne respectant pas ses obligations relatives à la date de livraison de l’appartement acquis par les demandeurs ;

— condamné la SCCV Le F G à payer aux époux X les sommes de 2227,50 € en réparation de leur préjudice économique, de 5000,00 € en réparation de leur préjudice moral et de 2400,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que l’exécution provisoire n’est pas indispensable en l’espèce;

— condamné la SCCV Le F G aux dépens de l’instance.

Par déclaration au Greffe de la Cour d’Appel de SAINT-DENIS formulée par voie électronique le 30 septembre 2014 la SCCV Le F G et la SARL AJ PROMOTION ont relevé appel de cette décision.

MOYENS ET PRETENTIONS Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées par voie électronique le 28 aout 2015, la SCCV Le F G et la SARL AJ Promotion demandent à la Cour de :

— réformer le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau

— dire que la mise en cause de la SARL AJ PROMOTION par les époux X n’était pas justifiée et les condamner à lui payer la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et ses dépens ;

— débouter les époux X de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCCV LE F G.

— les condamner au paiement à la SCCV LE F G de la somme de 3000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et METTRE à leur charge les dépens.

A l’appui de leurs prétentions la SARL AJ PROMOTION et la SCCV Le F G expliquent :

— que l’immeuble a été réceptionné le 05 juillet 2012 par le mandataire des époux X, avec des réserves minimes, les clefs ayant été régulièrement remises et estime que le défaut de location de l’immeuble à bonne date ne lui est pas imputable mais est imputable aux agissements du mandataire la SARL ISAUTIER qui n’est cependant pas dans la cause;

— qu’il ne saurait être reproché à la SCCV F G une livraison tardive de l’immeuble, dans la mesure où elle établit conformément aux stipulations du contrat l’existence d’une cause légitime dans le report de la date de livraison, les entreprises mandatées ayant été défaillantes ( abandon de chantier, placement en redressement judiciaire).

— que la SCCV le F G a tout mis en oeuvre pour pallier à ces défaillances;

— qu’à titre commercial malgré la réception de l’immeuble la SCCV Le F G a accepté de prendre en charge les loyers des mois de juillet, aout et septembre 2012; – qu’à la suite du départ du premier locataire les lieux n’ont pu être reloués eu égard à la présence des meubles et effets personnels laissés dans l’appartement, ce qui ne relève pas de la responsabilité de la SCCV Le F G ;

— que les lieux n’auraient pas été réceptionnés ni donnés à bail si l’immeuble n’avait pas été raccordé au réseau d’électricité;

— que le préjudice lié à la perte de loyer n’est pas établi;

— que le préjudice financier n’est pas établi;

— que le préjudice moral n’est pas établi étant observé que les époux X disposaient à compter de la réception d’un délai de 06 mois pour louer leur bien immobilier, dans les faits le bien a été loué dans le délai imposé par l’administration fiscale et en tout état de cause ils étaient garantis par la société ISAUTIER en cas de perte de défiscalisation;

— qu’en tout état de cause le comportement de la SCCV F G n’est pas fautif.

****

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées par voie électronique le 22 octobre 2015, les époux X demandent à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

— constater leur bonne foi,

— dire et juger que la SCCV LE F G a engagé sa responsabilité contractuelle en ne respectant pas ses obligations relatives à la date de livraison de l’appartement acquis;

— condamner la SCCV LE F G à leur payer la somme de 2.227,50 € au titre du préjudice économique,

— condamner la SCCV LE F G à leur payer la somme de 5.000 € au titre du préjudice moral,

— débouter la SCCV LE F G et AJ PROMOTION de leurs 'ns prétentions et demandes contraires,

— condamner la SCCV LE F G et AJ PROMOTION à payer aux époux X la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens d°instance et de première instance.

Ils font essentiellement valoir :

— que l’appel de la SARL AJ PROMOTION qui a été mise hors de cause n’est pas fondée;

— que l’acte de vente stipulait que la livraison du bien immobilier devait intervenir au plus tard le 30 avril 2012, cette date n’ayant cessé d’être repoussée, la livraison n’ayant eu lieu qu’en fin d’année 2012;

— que si les parties privatives ont bien été livrées les parties communes n’étaient pas achevées et sont restées interdites d’accès au public, ce qui a eu pour effet de rendre impossible la location de leur appartement ;

— que la responsabilité contractuelle de la SCCV F G est parfaitement engagée puisqu’aucune raison valable au retard pris dans la livraison ne peut être invoquée;

— qu’au mois de décembre 2012 le raccordement EDF n’avait toujours pas été fait ;

— que leur préjudice financier est établi puisqu’ils n’ont pu encaisser les loyers et ont été tenus de rembourser les mensualités de l’emprunt contracté;

— que leur préjudice moral est constitué de la peur de ne pas profiter de la défiscalisation pour l’année 2012 et de l’impossibilité de louer leur bien habitable à la date prévue;

— qu’en acceptant de prendre en charge les loyers de juillet, aout et septembre 2012 la SCCV F G a reconnu sa responsabilité;

*****

L’ordonnance de clôture a été rendue le 04 novembre 2015.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la mise hors de cause de la SARL AJ PROMOTION

Plus aucune demande n’est formulée à l’égard de AJ PROMOTION. Il y a lieu de la mettre hors de cause.

Sur l’achèvement de l’immeuble

En application de l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation conformément à sa destination de l’immeuble faisant l’objet.

Le contrat de vente signé entre les parties stipule que le vendeur s’oblige à poursuivre la construction de l’immeuble et des biens vendus et à les achever dans le délai fixé soit au plus tard, s’agissant de l’achèvement le 30 avril 2012, et de la livraison le 30 avril 2012 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison .

Les parties, les époux X étant représentés par la SARL ISAUTIER Immobilier, ont signé le 05 juillet 2012 un procès verbal de « réception » qui ne concernait que les parties privatives vendues, sur lequel il est précisé que les parties communes ne sont pas réceptionnées.

Il est constant qu’une difficulté est survenue quant à la réalisation et la sécurisation des abords, l’accès à l’immeuble étant empêché, puisque par mail du 18 octobre 2012 il est indiqué aux époux X ; « l’appartement sera livrable à partir de la semaine prochaine , les parties communes seront accessibles , les normes de sécurité respectées ». La SCCV F G a d’ailleurs pris en charge le paiement des loyers des mois de juillet, aout et septembre 2012.

Par conséquent, il est établi que le délai initial fixé au 30 avril 2012 n’a pas été respecté et que l’immeuble a été achevé au plus tôt au mois d’octobre 2012.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, la SCCV F G fait état d’un abandon de chantier au mois de janvier 2012 imputable à M. DDOYE en charge des lots 1,2 et 3 ( gros 'uvre charpente métallique couverture et VRD ) d’un abandon de chantier de la part de la SARL Run Façade en charge du lot peintures intérieures et extérieures au mois de mars 2012 et de la défaillance de l’entreprise construction réunion dans le respect des délais, ayant abouti à une rupture de leurs relations conventionnelles au mois de mai 2012.

La convention stipule que sont notamment considérées comme légitimes de report de délai de livraison, le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ( la justification de la défaillance pouvant être fournie par le vendeur à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressé par le maitre d''uvre du chantier à l’entrepreneur défaillant ). Dans un tel cas la justification de la survenance de l’une de ces circonstances sera apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre.

La SCCV le F G justifie qu’elle a adressé une lettre recommandée à M. DDOYE le 24 janvier 2012 et qu’elle a fait dresser un constat le 25 janvier 2012, faisant apparaître qu’aucun des deux bâtiments n’est achevé. Elle justifie également qu’elle a adressé un courrier recommandé à l’entreprise RFED le 02 avril 2012 et a fait dresser un constat d’huissier le même jour le lot peinture n’étant pas achevé;

Elle ne justifie cependant pas avoir avisé l’acquéreur de ces circonstances.

Par conséquent si les circonstances particulières justifiant la suspension du délai sont établies, le défaut d’information de l’acquéreur, qui a été laissé dans l’incertitude quant à la date d’achèvement de l’immeuble, laquelle constitue un élément fondamental de la vente en l’état futur d’achèvement, permet de retenir la responsabilité contractuelle du vendeur.

S’agissant du défaut de raccordement EDF aucune pièce n’est produite sur ce point, la SCCV F G justifiant pour sa part de la conformité de l’installation par la production d’une attestation de conformité émise le 31 aout 2012.

Sur le préjudice

En application de l’article 1149 du code civil les dommages et intérêts dus au créancier sont en général de la perte qu’il a faite ou du gain dont il a été privé.

La faute contractuelle liée au défaut d’information de la suspension du délai d’exécution a été suffisamment réparée paiement par la SCCV le F G des loyers des mois de juillet aout et septembre 2012. Aucune somme complémentaire ne doit leur être allouée.

S’agissant du préjudice lié à la crainte de ne pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation, la cour observe que l’objectif de défiscalisation n’est pas entré dans le champs contractuel et qu’aucune pièce n’est produite sur ce point ; qu’en outre l’appartement a été loué avant le 31 décembre 2012 permettant ainsi aux époux X de se prévaloir de cette acquisition pour obtenir les avantages fiscaux escomptés au titre de l’année 2012;

Le préjudice subjectif lié à une crainte n’est établi par aucune pièce.

Par conséquent la décision entreprise sera réformée et les époux X déboutés de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts complémentaires à l’égard de la SCCV le F G. SUR LES DÉPENS

les époux X parties perdantes seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

L’équité ne commande qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile dans la cadre de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, contradictoirement en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Et statuant à nouveau

MET hors de cause la SARL AJ PROMOTION;

DEBOUTE les époux X de leurs demandes de dommages et intérêts complémentaires formulée à l’égard de la SCCV Le F G

CONDAMNE les époux X aux dépens de première instance et d’appel.

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Philippe BRICOGNE, Président, et par Catherine MINATCHY, faisant fonction de greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE