PhD/ND

Numéro 22/1897

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 12/05/2022

Dossier : N° RG 19/00469 – N° Portalis DBVV-V-B7D-HFGB

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[T], [P], [J], [I] [L], [H] [X] [S]

C/

SCI DE PLAISANCE

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 12 Mai 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Mars 2022, devant :

Monsieur Philippe DARRACQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Sylvie HAUGUEL, greffière présente à l’appel des causes,

Philippe DARRACQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [T], [P], [J], [I] [L]

né le 25 Avril 1977 à [Localité 4] (77)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [H] [X] [S]

née le 22 Juin 1960 à [Localité 6] (Angleterre)

de nationalité anglaise

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentés par M^e Catherine LABAT, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMEE :

SCI DE PLAISANCE

immatriculée au RCS de Mont-de-Marsan sous le n° 413 833 609, prise en al personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Sophie DARSAUT-DARROZE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

sur appel de la décision

en date du 20 NOVEMBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL D’INSTANCE DE DAX

FAITS – PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES

En février 2011, la société civile immobilière de Plaisance a donné à bail d’habitation à M. [T] [L] et Mme [X] [S] une maison sise à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 850 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 juillet 2018, la SCI de Plaisance a mis en demeure les locataires, qui avaient libéré les lieux, de payer une somme de 8.075 euros correspondant aux loyers impayés.

Suivant exploit du 19 septembre 2018, la SCI de Plaisance a fait assigner M. [L] et Mme [S] (les consorts [L]-[S]) par devant le tribunal d’instance de Dax en paiement de la somme de 8.075 euros, excipant d’un bail écrit à effet au 19 février 2011 ayant pris fin le 19 février 2017 au terme de la durée contractuelle du bail de six années.

Les consorts [L]-[S] n’ont pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 20 novembre 2018, auquel il convient expressément de se référer pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens initiaux des parties, le tribunal a condamné solidairement les consorts [L]-[S] à payer, avec exécution provisoire, à la SCI de Plaisance la somme de 8.075 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2018, outre les dépens et une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration faite au greffe de la cour le 11 février 2019, les consorts [L]-[S] ont relevé appel de ce jugement.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2020.

L’affaire fixée au 11 juin 2020 a été renvoyée au 23 septembre 2021, dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire à défaut d’accord des parties pour examiner l’affaire sans audience, puis au 17 mars 2022 à raison des nécessités du service de la chambre de la cour.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 12 mai 2020 par les consorts [L]-[S] qui ont demandé à la cour de réformer le jugement entrepris, et, statuant à nouveau, de :

— dire qu’ils n’ont aucune dette de quelque nature que ce soit vis-à-vis de la SCI de Plaisance

— débouter la SCI de Plaisance de sa demande au titre d’une prétendue dette locative

— condamner la SCI de Plaisance au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

*

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 juin 2019 par la SCI de Plaisance qui a demandé à la cour de confirmer le jugement entrepris en tous points et, y ajoutant, de condamner solidairement les consorts [L]-[S] au paiement d’une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

La SCI de Plaisance agit en paiement des loyers impayés sur le fondement d’un contrat de bail écrit d’une durée de six années à compter du 19 février 2011, moyennant un loyer mensuel de 850 euros, en faisant valoir que, à défaut de résiliation anticipée, le bail avait pris fin le 19 février 2017.

Pour s’opposer à la demande, les consorts [L]-[S], qui reconnaissent avoir pris à bail d’habitation les lieux loués à compter du mois de février 2011, moyennant un loyer mensuel de 850 euros, contestent d’abord l’opposabilité du bail écrit produit par le bailleur qui serait, selon les appelants, un pur montage fabriqué de toutes pièces destiné à conférer à leurs relations contractuelles une durée de six années qui n’avait pas été convenue entre eux, et, ensuite dénoncent la non-conformité du logement aux normes de décence caractérisant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Mais, d’une part, le débat sur l’existence d’un bail écrit ou d’un bail d’habitation verbal en vertu duquel les consorts [L]-[S] jouissent des lieux loués depuis le mois de février 2011 n’a pas d’incidence sur l’examen des demandes de la SCI de Plaisance dès lors que, le bail verbal est soumis de plein droit aux dispositions d’ordre public de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dont l’article 10 dispose que le contrat de location est conclu pour une durée minimale de six ans pour les personnes morales, le locataire étant toujours libre de résilier le bail à tout moment sous réserve de respecter le préavis légal de trois mois, ou, s’il remplit les conditions, d’un mois.

La SCI de Plaisance n’ayant pas sollicité le paiement des loyers postérieurs au mois de novembre 2016, la date exacte du prise d’effet du bail est indifférente sur le litige, tandis qu’elle n’a pas demandé la révision annuelle prévue dans le bail écrit, limitant sa demande au montant nominal initial du loyer mensuel.

Et, le bail écrit produit par la SCI de Plaisance, ne renferme aucune clause de solidarité entre les titulaires du bail, mais seulement entre les héritiers du preneur, dont pourrait se prévaloir le bailleur.

Ce document est donc sans intérêt dans le présent litige.

D’autre part, s’agissant de la non-conformité du logement aux critères de décence, outre l’absence de toute preuve susceptible d’établir leurs allégations, les consorts [L]-[S], qui soutiennent avoir réglé l’intégralité des loyers échus en vertu du bail, n’ont tiré aucune conséquence juridique de leur moyen.

Le litige est donc circonscrit à la détermination de l’existence et du montant de la créance locative réclamée par la SCI de Plaisance, étant acquis aux débats que les consorts [L]-[S] se sont obligés à payer un loyer mensuel de 850 euros en contrepartie de la jouissance des lieux.

En application de l’article 1315, devenu 1353 du code civil, il incombe aux consorts [L]-[S] de rapporter la preuve du paiement des loyers exigibles ou du fait qui a produit l’extinction de leur obligation.

La SCI de Plaisance a détaillé sa créance locative d’un montant de 8.075 euros ainsi :

—  3 mois impayés au titre de l’année 2013, soit 2.550 euros

—  6,5 mois impayés, au titre de l’année 2016 jusqu’au 15 novembre 2016

Les appelants soutiennent, en premier lieu, qu’ils ont résilié le bail selon acte en date du 16 août remis en main propre au bailleur, à effet au mois de septembre 2016, pour cause de mutation professionnelle, mais, le document versé aux débats est vierge de toute signature et, partant de toute authenticité, de sorte qu’il ne peut utilement valoir preuve de la résiliation du bail, non plus que l’attestation de M. [O] indiquant que les consorts [L]-[S] ont déménagé «aux environs du mois de septembre ou octobre 2016 », le simple départ des lieux ne mettant pas fin, en lui-même, au bail.

La SCI de Plaisance qui pouvait poursuivre l’exécution du bail jusqu’à son terme est donc fondée, a fortiori, à limiter sa demande jusqu’au 15 novembre 2016, faisant application d’un préavis de trois mois à la résiliation alléguée du 16 août 2016.

En second lieu, les appelants font valoir qu’ils ont réglé 850 euros par mois en termes de loyers, du mois de février 2011 jusqu’au mois d’août 2016 inclus, renvoyant la cour à examiner les relevés bancaires versés aux débats au soutien de leurs allégations.

Au titre de l’année 2013, la cour dénombre 7 virements de 850 euros et un virement de 1.700 euros, soit neuf mensualités sur 12, ce qui corrobore le décompte du bailleur faisant état de trois loyers impayés.

Au titre de l’année 2016, la cour dénombre 4 virements de 850 euros, ce qui corrobore encore le décompte du bailleur faisant état de 8 loyers impayés sur l’année entière avant la limitation de sa demande jusqu’au 15 novembre 2016, soit, in fine, 6,5 loyers impayés.

Par conséquent, les consorts [L]-[S] ne rapportent pas la preuve de l’extinction de leur obligation de payer les loyers.

Le jugement entrepris sera donc confirmé, à l’exception du caractère solidaire des condamnations prononcées contre les consorts [L]-[S], lesquels seront condamnés aux dépens d’appel, outre le paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

la cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris à l’exception de la nature solidaire des condamnations prononcées contre les consorts [L]-[S],

INFIRME le jugement de ce seul chef,

et statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à condamner solidairement les consorts [L]-[S],

CONDAMNE les consorts [L]-[S] aux dépens d’appel,

CONDAMNE les consorts [L]-[S] à payer à la SCI de Plaisance une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente