ARRÊT N°

19/6

GP

N° RG 15/02371 – N° Portalis DBWB-V-B67-EVBT

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 27 avril 20151 suivant déclaration d’appel en date du 24 DECEMBRE 2015

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2019

APPELANTE :

LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DU TERRITOIRE DE LA COTE OUEST en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

représentée par M^e Guénaël BEQUAIN DE CONINCK, avocat au barreau de MONTPELLIER et de M^e Nicolas CHARREL de la SCP SCP CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER,

INTIMES :

Monsieur I J K L

[…]

[…]

97434 SAINT-GILLES- LES -BAINS

représenté par M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS et M^e Léopoldine SETTAMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS

SARL CBOI

[…]

97400 SAINT-DENIS

représentée par M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS et M^e Léopoldine SETTAMA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, M^e Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS

EN PRÉSENCE DE

 :

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

[…]

[…],

représenté par Monsieur Olivier Y, administrateur adjoint des finances publiques désigné par décision des services fiscaux

Débats : l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, présidente de chambre

Conseiller : M. Alain LACOUR, président de chambre

Conseiller : M^me Catherine VANNIER, vice-présidente placée

régulièrement désignés par ordonnance de Madame la présidente de chambre faisant fonction de première présidente de la Cour d’Appel de Saint-Denis n°2018/82 du 17 juillet 2018

Ouï

— Monsieur le commissaire du gouvernement en ses observations

La Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 25 février 2019 prorogé par avis du greffe au 30 septembre 2019.

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 30 septembre 2019.

Greffier aux débats : Nathalie TORSIELLO, greffière

Greffier au prononcé par sa mise à disposition : Marielle MOREAU, directrice des services de greffe judiciaires

I J K L et la société CBOI sont propriétaires de parcelles de terrain situées à Saint-B au lieu-dit Cambaie et cadastrées AB 535, […], AB 537, AB 538 de superficies respectives de 5 557m2, 5 557 m2, 815 m2, 136 m2, soit au total 12 065 m2.

Ces parcelles sont situées dans le périmètre de la zone d’aménagement différé (ZAD) de Cambaie-Oméga d’une superficie de 424 ha créée par arrêté du 20 avril 2001 publié le 5 mai 2001, aux fins de constitution de réserves foncières et d’extraction de ressources naturelles et attribuant un droit de préemption au Syndicat mixte de la plaine de Cambaie pendant 14 ans.

La candidature de la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) a été retenue au mois de novembre 2009 pour mettre en place un projet d’aménagement et de mise en valeur de la ZAD de Cambaie.

En vue de la réalisation de ce projet dénommé 'ecocité insulaire et tropicale', le TCO a engagé une procédure de déclaration d’utilité publique pour la constitution de réserves foncières.

Les enquêtes conjointes d’utilité publique et parcellaire se sont déroulées du 2 au 23 décembre 2013 et par arrêté du 13 mars 2014, le préfet de la Réunion a déclaré d’utilité publique le projet de constitution de réserves foncières en vue du projet urbain 'Ecocité Cambaie Oméga'.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest a transmis le 5 décembre 2014 à I J K L et à la société CBOI, propriétaires des parcelles AB 535, […], AB 537, AB 538 situées dans la zone de projet de réserve foncière, une offre d’acquisition de :

la parcelle AB 535 pour le prix de 3 335 euros (0,50 euros le m2),

la parcelle […] pour le prix de 3 335 euros (0,50 euros le m2),

la parcelle AB 537 pour le prix de 3 335 euros (0,50 euros le m2),

la parcelle AB 538 pour le prix de 146 euros (0,90 euros le m2) ;

l’offre a été refusée.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest a saisi le juge de l’expropriation près le tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de fixation de l’indemnité d’expropriation.

Par jugement du 27 avril 2015, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— évalué les parcelles AB 535, […], AB 537, AB 538 comme terrains en situation privilégiée ;

— fixé les indemnités dues pour l’expropriation des parcelles AB 535, […], AB 537, AB 538 de superficies respectives de 5 557m2, 5 557 m2, 815 m2, 136 m2 de la manière suivante :

* 301 625,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 33 502,50 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

* 195 456,00 euros au titre de l’indemnité de plus value pour le sous sol ;

soit au total la somme de 530 580,50 euros ;

— ordonné le sursis à statuer sur l’indemnité relative aux revenus locatifs ;

— dit qu’il appartient à la partie la plus diligente de faire remettre l’affaire au rôle sur ce point lorsque l’indemnité pourra être calculée ;

— condamné la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) à payer à I J K L la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 30 décembre 2015, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) a formé appel de ce jugement.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le n° 15/2371.

Par déclaration enregistrée au greffe de la Cour le 18 mars 2016, I J K L et la société CBOI ont interjeté appel du même jugement.

L’affaire a été enregistrée au répertoire général sous le n° 16/439.

L’évidente connexité de ces affaires en impose la jonction pour qu’il soit statué par un seul et même arrêt.

* * *

I J K L et la société CBOI demandent à la Cour in limine litis de déclarer irrecevables les mémoires récapitulatifs et en réplique du TCO en date du 28 décembre 2016, du 27 décembre 2017 et du 20 septembre 2018 ainsi que les pièces n° 47 à 53 produites au soutien de ces mémoires.

Ils soulèvent également l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement du 20 mars 2018.

I J K L et la société CBOI concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a :

— retenu comme références les ventes du 30 décembre 2004 et du 24 juillet 2009 ;

— admis le principe de la valorisation du gisement ;

— admis le principe de l’indemnisation des pertes de redevance du contrat de fortage et sursis à statuer sur le montant de l’indemnité.

Pour le surplus, ils sollicitent l’infirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de :

— fixer la date de référence au 2 décembre 2012, date à laquelle le terrain exproprié était situé en zone Auist du PLU de Saint-B ;

— condamner en conséquence le TCO à leur verser :

* 2 141 354,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 217 320,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

A titre subsidiaire et pour le cas où la date de référence serait fixée au 15 mai 2001, ils réclament paiement de :

* 1 193 664,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 122 851,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

En tout état de cause, I J K L et la société CBOI demandent à la Cour de surseoir à statuer sur le montant de l’indemnité accessoire compensatrice des pertes de redevance des contrats de fortage jusqu’à la date de prise de possession des terrains par le TCO le cas échéant.

Ils réclament enfin paiement de la somme de 15'000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Suivant mémoire transmis au greffe le 2 septembre 2016, la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest (TCO) conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— fixé la date de référence au 15 mai 2001.

Pour le surplus, elle sollicite l’infirmation du jugement dont appel et demande à la Cour de :

— juger que la parcelle expropriée est un terrain inconstructible qui n’est pas en situation privilégiée à la date de référence ;

— fixer à la somme de 42 987,00 euros, l’indemnité de dépossession due par le TCO à I J K L et à la société CBOI au titre de l’expropriation des parcelles cadastrées AB 535, […], AB 537, AB 538 situées à Cambaie à Saint-B pour une emprise totale de 12 065 m2 ;

— rejeter toutes demandes contraires.

La communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest réclame enfin paiement de la somme de 5'000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Par conclusions du 13 juin 2016, le commissaire du gouvernement propose de retenir la classification des terrains litigieux en zone AU1ST et de les évaluer sur la base de 60 euros le mètre carré en se référant à la transaction la plus récente intervenue le 30 décembre 2014, portant sur un terrain constructible de 11'413 m² pour le prix de 209 euros le mètre carré et en le corrigeant par un abattement de 60 % puis encore un abattement de 30 % pour tenir compte de l’encombrement.

Le commissaire du gouvernement évalue l’indemnité d’expropriation due à I J K L et à la société CBOI à :

— pour la parcelle AB 535, de superficie de 5 557m2

* 330 420,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 35 542,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— pour la parcelle […] de superficie de 5 557m2

* 330 420,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 35 542,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— pour la parcelle AB 537 de superficie de 815 m2

* 48 900,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 7 390,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

— pour la parcelle AB 538 de superficie de 136 m2

* 8 160,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

* 3 316,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

soit au total la somme de 979 735,80 euros.

* * *

MOTIFS DE LA DECISION.

1- les questions procédurales.

Sur la recevabilité des mémoires du TCO et des pièces jointes.

Aux termes de l’article R. 311-26 du code de l’expropriation 'à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour, ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de deux mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure'.

Tant I J K L, appelant dans le dossier 16/439 que le TCO, appelant dans le dossier 15/2371, ont déposé leur mémoire et les pièces y afférentes dans les délais requis.

Cependant, après ces premiers actes de procédure, le TCO a transmis au greffe de nouveaux mémoires au soutien desquels il a communiqué de nouvelles pièces.

Il est constant que les mémoires complémentaires déposés par l’appelant après le délai de deux mois ne peuvent contenir des demandes nouvelles ni faire valoir de nouveaux éléments de preuve. Les seuls éléments nouveaux admissibles sont ceux qui viennent en réplique au mémoire de l’intimé.

Le TCO est appelant dans le dossier 15/2371 et intimé dans le dossier 16/439 :

si dans le dossier 15/2371, il devait déposer au plus tard son mémoire et ses pièces avant le 24 mars 2016, sa qualité d’intimé dans le dossier 16/439 lui permettait de déposer son mémoire en réplique et ses pièces dans le délai de 2 mois suivant la notification du mémoire et des pièces de I J K L, appelant, qui ont été reçus à la Cour le 14 juin 2016 et notifiés le 29 juin 2016.

* Dans le dossier 16/439, le TCO, intimé, a déposé son premier mémoire en réplique le 2 septembre 2016 et des pièces numérotées 1 à 46 ; ceux-ci, produits dans les delais légaux, doivent être déclarés recevables.

— Il a en revanche déposé un nouveau mémoire le 28 décembre 2016 en communiquant une nouvelle pièce répertoriée sous le n° 47 constituée par un acte de vente intervenu le 27 mai 2015 pour l’acquéreur et le 18 juin pour le vendeur entre les consorts X et l’État français, portant sur terrain d’une superficie de 2 ha situé à Saint-B au lieu-dit 'Cambaie', cadastré AB 499 et moyennant le prix de 10'000 €, soit 0,30 euros le mètre carré.

La vente a été conclue dans le cadre de l’exercice par les consorts X de leur droit de rétrocession après leur expropriation en 1973 pour les besoins de la Défense Nationale et la démolition en 1999 des installations qui s’y trouvaient.

Cette pièce a été produite bien après l’expiration des délais impartis par l’article R. 311-26 susvisé.

L’article R 311-19 du code de l’expropriation permet au juge d’autoriser l’une ou l’autre des parties ou

le commissaire du gouvernement, à produire à l’audience des pièces et documents, s’il est fait état de circonstances ayant rendu impossible cette communication en temps utile et s’ils sont nécessaires à la solution du litige.

Mais en l’espèce, même si le terrain rétrocédé par l’État aux consorts X est situé dans le périmètre de la ZAD, cette vente réalisée le 18 juin 2015 ne saurait constituer une référence utile dans le présent litige.

En effet, le jugement déféré a été rendu par le juge d’expropriation le 27 avril 2015.

La cour d’appel étant tenue d’évaluer les biens expropriés en se situant à la date de la décision de première instance, tous les termes de comparaison constitués par des ventes ou des accords amiables postérieurs à cette décision doivent être considérés comme dépourvus de force probante par les juridictions du second degré.

Il s’ensuit que la pièce 47 qui n’a pas été produite dans les délais utiles et qui n’est pas nécessaire à la solution du présent litige (vente intervenue après le jugement de remière instance), doit être écartée des débats.

Il en est de même du mémoire transmis le 28 décembre 2016.

— Dans un nouveau mémoire transmis le 27 décembre 2017, le TCO transmet les pièces n° 48 et 49, constituées par les arrêts de la cour administrative d’appel de Bordeaux du 4 juillet 2017 rejetant les demandes d’annulation de l’arrêté préfectoral du 13 mars 2014 déclarant d’utilité publique le projet de constitution de réserves foncières en vue de l’opération d’aménagement 'Ecocité Cambaie Oméga’ ainsi qu’une demande de copie d’un acte de vente datée du 18 juin 2013.

Les arrêts de la cour administrative d’appel de Bordeaux, rendus le 4 juillet 2017 ne pouvaient évidemment être produits dans les délais impartis aux parties mais en tout état de cause, ils ne sont pas nécessaires à la solution du litige.

Le mémoire transmis le 27 décembre 2017 et les nouvelles pièces produites seront écartés des débats.

Il en sera de même pour les mémoires transmis après le 20 septembre 2018 ainsi que les pièces n° 50 à 53 correspondant à :

* une demande de renvoi de l’affaire ;

* l’arrêté de nomination de M. Y ;

* un rapport complémentaire de l’expert Z en réponse aux conclusions du commissaire du gouvernement ;

* un article de presse contenant des critiques sur la position du commissaire du gouvernement.

Comme toutes pièces produites au soutien des mémoires, les rapports des experts mandatés par les parties au litige doivent être déposés dans les délais prescrits. Les rapports complémentaires destinés à compléter le rapport d’expertise initial ne peuvent qu’être écartés.

Sur la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement.

L’article R 311-26 du code de l’expropriation dispose que 'le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa', soit deux mois après la notification des mémoires de l’appelant.

Le Commissaire du gouvernement a conclu le 13 juin 2016.

Ces conclusions sont recevables puisque dans le dossier 16/444, le mémoire de l’appelant, I J K L , a été reçu à la Cour le 14 juin 2016 et notifié le 29 juin 2016.

En revanche, celles communiquées le 22 mars 2018 qui comportent d’une part des réponses aux demandes d’explication formulées par le TCO sur le défaut de production de la pièce 47 constituée par l’acte de vente intervenu le 27 mai 2015 entre les consorts X et l’État français et d’autre part de nouvelles références de transaction, seront déclarées irrecevables : en effet, la pièce 47 ayant été écartée des débats, le commissaire du gouvernement, à l’instar des autres parties au litige, ne peut déposer de nouvelles conclusions ni produire de nouveaux éléments de preuve, passé le délai de deux mois après la notification du mémoire de l’appelant, ceux-ci n’intervenant pas en réplique aux pièces et conclusions recevables des parties adverses.

2- L’indemnisation du préjudice subi par du fait de l’expropriation.

1/ Sur les caractéristiques des biens expropriés.

Il ressort du procès verbal de transport sur les lieux du juge de l’expropriation que les parcelles AB 535, […], AB 537, AB 538 d’une superficie totale de 12 065 m2 se situent sur la zone de Cambaie, le […].

Elles sont plates.

Les parcelles AB 535 et […] d’une superficie chacune de 5 557m2 sont classées en zone 1Ndb. Elles sont friches et comportent des pierres. Elles ne sont pas clôturées mais elles sont bornées.

La parcelle AB 537 d’une superficie de 815 m2 se trouve en zone 1Ndb. Elle supporte des containers qui servent d’habitations.

La parcelle AB 538 d’une superficie de 136 m2 est située en zone 1 Ncb, entre le grillage de l’antenne OMEGA et la voie Marthe BACQUET.

2/ Sur la date de référence et l’intention dolosive.

Aux termes de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, 'les biens expropriés pour cause d’utilité publique sont estimés à la date de la décision de première instance ; toutefois, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1….'

Par exception à ce principe, l’article L 213-4 du code de l’urbanisme prévoit une date de référence différente dans le cas où les biens expropriés sont compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : elle correspond à la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la ZAC.

En l’espèce, les parcelles AB 535, […], AB 537, AB 538 sont situées dans le périmètre de la zone d’aménagement différé de Cambaie-Oméga créée par arrêté préfectoral du 20 avril 2001, publié le 15 mai 2001 et créant au profit du syndicat mixte de Cambaie un droit de préemption pendant une durée de 14 ans.

La ZAD de Cambaie expirant le 15 mai 2015 et la date de référence s’appréciant à la date de la

décision de première instance (27 avril 2015), la date de référence à prendre en compte pour arrêter l’usage effectif des biens à exproprier doit être fixée au 15 mai 2001.

Cette date est cependant contestée par I J K L qui fait grief au TCO d’avoir initié sa procédure d’expropriation juste avant l’expiration de la ZAD Cambaie-Oméga afin de bénéficier de la situation d’urbanisme existante au 20 avril 2001 alors que la classification des terrains n’était plus la même au jour du jugement fixant les indemnités d’expropriation.

L’article L 322-2 sus-visé indique 'qu'il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation et l’exploitation des biens à la date de référence, sauf si leur institution révèle de la part de l’expropriant une intention dolosive'.

L’institution d’une date de référence, à laquelle est apprécié l’usage effectif du bien exproprié, est destinée à assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés qui doivent être indemnisés de leur préjudice certain, et ceux des expropriants qui doivent être protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation.

De même que la partie expropriée ne peut profiter des projets d’aménagement en cours pour réclamer une augmentation de la valeur de ses terrains, l’autorité expropriante ne peut chercher à abaisser cette valeur par l’établissement de restrictions administratives au droit de construire.

En l’occurrence, il n’est établi à l’encontre du TCO aucun acte commis en dehors de la procédure d’expropriation, dans le but de diminuer la valeur des biens expropriés et par suite le montant de l’indemnité d’expropriation : la seule proximité de l’engagement de la procédure d’expropriation avec la date d’expiration de la ZAD ne suffit pas à caractériser l’intention dolosive prêtée au TCO.

C’est donc à bon droit que le premier juge a retenu la date de publication de l’arrêté créant et délimitant le périmètre provisoire de la ZAD Cambaie-Oméga, comme date de référence pour déterminer la situation d’urbanisme du terrain litigieux (15 mai 2001).

A cette date, la classification des parcelles litigieuses est celle résultant du POS approuvé le 17 janvier 1983 par la commune de Saint-B.

Les parcelles AB 535, […], AB 537 sont situées en zone Ndb et la parcelle AB 538 en zone Ncd ; elles sont, à la date de référence, inconstructibles.

3- Sur la situation privilégiée des parcelles.

La situation privilégiée d’un terrain s’apprécie concrètement, à la date de référence, soit le 15 mai 2001.

Il est constant que les parcelles AB 535, […], AB 537 et AB 538 ne peuvent être considérées comme des terrains à bâtir, faute de répondre à la double condition de constructibilité et de viabilisation exigée par l’article L322-3 du code de l’expropriation.

Cependant, elles peuvent recevoir une valeur intermédiaire entre les parcelles agricoles et les parcelles de terrains à bâtir si leurs caractéristiques propres à la date de référence permettent de les placer en situation privilégiée ou hautement privilégiée.

En l’espèce, ces parcelles sont situées en zone périurbaine proche de l’Etang Saint-B, du centre de Saint-B et de Savannah.

Contrairement à ce qu’affirme l’expropriant, elles sont desservies par des voies d’accès : en effet, y compris à la date de référence, elles étaient, via un chemin privé, certes en mauvais état, à proximité

d’une voie de circulation très passante et permettant de rejoindre des équipements publics ou privés attractifs.

Les parcelles offrent un profil plat dans la continuité de la zone d’activité de Cambaie. Elles sont proches de la mer et du sentier litorral et possèdent une vue sur la montagne. Elles avoisinent d’autres parcelles construites.

L’absence d’équipements publics type école est établie ; toutefois ces équipements sont accessibles par des voies de circulation.

Il en est de même pour les zones commerciales situées à proximité.

Enfin bien que localisée dans une zone où se concentrent des entrepôts divers, celle-ci subit une pression foncière forte.

Les activités d’extraction pouvant constituer un environnement défavorable évoquées par le TCO ne sont corroborées par aucune autorisation d’exploitation permettant de confirmer leur existence à la date de référence.

Ces éléments permettent de confirmer l’appréciation du premier juge sur la situation privilégiée du bien exproprié situé dans une zone de pression foncière, à proximité des zones commerciales et d’équipements accessibles par des voies de circulation, le tout étant de nature à conférer une plus-value à ce terrain.

4- sur l’évaluation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L 321 et suivants du code de l’expropriation 'les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation'.

Les articles L 322-1 et L322-2 du code de l’expropriation précisent que le bien est évalué au jour du jugement compte tenu d’une part de sa consistance matérielle et juridique à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou à défaut au jour du jugement et, d’autre part de son usage effectif à la date de référence.

En l’espèce, le bien en cause sera évalué au jour du jugement de première instance, compte tenu de son usage effectif au 15 mai 2001 et de sa consistance matérielle et juridique au jour de la décision de première instance, l’ordonnance d’expropriation n’étant intervenue que postérieurement.

a) l’indemnité de dépossession principale.

Elle est constituée par la valeur vénale des biens expropriés et celle du sous-sol.

Sur la valeur vénale du terrain.

A la date de référence, les parcelles expropriées sont situées en zone 1Ndb sauf AB 538 situé en zone Ncb.

Les constructions de toute nature sont interdites en zone ND1 excepté les constructions et installations liées au fonctionnement de la station OMEGA dans le secteur Ndb.

Elles sont autorisées en zone Nc à condition qu’elles soient liées à l’existence d’une exploitation agricole et en tout état de cause le lot doit posséder au moins une superficie minimale de 800 m2, ce qui n’est pas le cas de la aprcelle AB 538.

Les parcelles AB 535, […], AB 537 et AB 538 peuvent donc être évaluées de la même manière puisqu’elles ne sont pas constructibles, soit parce sont situées dans une zone consacrée aux activités agricoles soit parce qu’elles sont situées dans une zone à protéger pour la qualité de son site.

La parcelle est en friches mais présente une situation privilégiée.

Sa valeur sera déterminée suivant la méthode de comparaison avec les transactions récentes les plus représentatives du marché.

La parcelle n’ayant pas la qualification de terrain à bâtir mais bénéficiant d’une situation privilégiée, a une valeur qui excède celle des terres purement agricoles ; elle sera en conséquence évaluée à un prix supérieur à celui des terrains agricoles, en tenant compte de sa plus-value due à une situation en zone périurbaine sur laquelle le marché foncier exerce une forte pression.

- Le Commissaire du gouvernement dans ses conclusions du 25 janvier 2016, fait état de la rareté de transactions dans un rayon de 3 km. Celles qu’il a retenues concernent des zones constructibles.

Outre les références retenues par les premiers juges :

— la vente de la parcelle AB 394 en zone NAU et ND intervenue le 30 décembre 2004 pour le prix de 25,84 euros le mètre carré ,

— la vente de la parcelle AC 497 en zone Nca de 2240 m² au prix de 67 € le mètre carré,

il en produit 2 autres :

— la vente de la parcelle HN251 intervenue en 2013 pour le prix de 75,99 euros le mètre carré,

— la vente de la parcelle AB 404 intervenue en 2015 au prix de 209,15 euros le mètre carré.

Ces ventes qui concernent des terrains à bâtir ou bâtis ne sauraient servir de termes de comparaison pour l’évaluation de terrains non constructibles.

- Le TCO offre dans son dernier mémoire recevable, une indemnité calculée sur la base de 3,33 € le m² (valeur brute de 3,71 € le m² corrigée par une décote de 10 % pour le contrat de fortage et un abattement de 15 % pour grande superficie) en se fondant sur le rapport d’expertise de M. Z. Ce rapport qui n’a pas été élaboré contradictoirement, a été néanmoins régulièrement communiqué aux autres parties qui ont pu faire valoir leurs obsevations.

Il propose de retenir comme termes de référence :

* 7 actes de rétrocession intervenus entre l’Etat et les propriétaires de terrains situés dans la ZAD de Cambaie après le démantèlement de l’antenne OMEGA. Ces rétrocessions sont intervenues entre 2002 et 2007, après la création de la ZAD.

Même si la date de référence pour déterminer la consistance des biens se situe en 2001, ceux-ci doivent être évalués au jour de la décision de première instance et prendre en compte les transactions récentes intervenues dans le secteur.

Ces rétrocessions, en raison de leur ancienneté, ne pourront être prises en considération dans l’évaluation des biens expropriés.

* les actes de partage d’indivision intervenus entre les consorts A du 22 juillet 2011.

Le partage du terrain A d’une superficie de 5 730 m2 entre les 7 copartageants a été un partage en nature et les lots formés, variant entre 800 m2 et 1 724 m2, ont tous été évalués à 1 000 euros, ce qui prouve que cette évaluation procède plus d’un accord entre copartageants que de celle ayant cours sur un marché libre. Elle sera donc écartée.

* un acte de vente du 4 octobre 2007 de 2 terrains agricoles de 74 329 m2 et 26 245 m2 par la SAFER à E F pour le prix de 0,46 euros le mètre carré. Ces terrains sont situés à la Saline et à Savannah à l’intérieur du périmètre d’irrigation de l’Ouest et en zone de protection forte à vocation exclusivement agricole.

La situation de ces terrains dans les Hauts de Saint-B et leur classement en zone exclusivement agricole leur donnent une consistance qui ne peut être comparée avec celle des terrains expropriés : la transaction du 4 octobre 2007 ne peut en conséquence servir de terme de référence pour évaluer les biens expropriés.

* les jugements du juge de l’expropriation intervenus en 2004 et évaluant l’indemnité d’expropriation due aux propriétaires des terrains expropriés lors de la construction de la roue des tamarins sur la base de 0,5 euros le mètre carré, doivent également être écartés en raison de leur trop grande ancienneté.

* 8 transactions (dont l’une d’ailleurs consiste en un échange de terrains) portant toutes sur des parcelles classées 1NC ont été négociées entre 2008 et 2011 sur une base moyenne de 0,93 euros le mètre carré.

Même si la superficie de ces terrains est relativement importante (28'280 m² ou 6'871 m²), ils ne peuvent être comparés au bien exproprié parce qu’ils se situent dans les hauts de Saint-B (Tan Rouge, Le Ruisseau, la […], qu’ils présentent nécessairement un relief accidenté et sont d’accès difficile.

* 18 transactions conclues par le conseil général au mois de juin 2013 en vue de réaliser l’élargissement de la route départementale 2/4 à un prix variant entre 3,93 euros et 0,76 euros le mètre carré ; la configuration et la petite taille des terrains situés en zone 1 NC (54 m², 83 m² etc.) ne permettent pas non plus de les retenir comme éléments de comparaison pour évaluer les terrains expropriés ;

* la vente d’un terrain HN 210 de 3 640 m² à proximité de la parcelle expropriée située en zone AU1st intervenue le 16 avril 2015 entre la commune de Saint-B et le TCO sur la base de 5,77 € le mètre carré ne pourra pas non plus servir de terme de référence dans le présent litige : l’étroitesse du terrain en interdit la comparaison avec la parcelle L ;

* les cessions de terrains de 42 000 m2 situés à Saint-G intervenues entre 2009 et 2012 à 14,50 seront écartées en raison de leur éloignement et de leur environnement qui diffère notablement de celui des parcelles L, et de leur caractère constructible.

* la vente du 18 août 2010 faite par les consorts C à la commune de Saint-B d’un terrain de 160'259 m² pour le prix de 5 euros le mètre carré sera également écartée, celui-ci étant situé à plateau caillou, loin de la parcelle L.

En revanche, sera retenue comme terme de comparaison pertinent pour évaluer l’indemnité de dépossession due à I J K L :

* une vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et G H concernant 2 terrains bâtis HN 244 et 246 d’une superficie totale de 3 878 m² situés en zone AU1st. Ces terrains jouxtent les parcelles expropriées et l’attestation notariale de Maître D distingue la valeur du terrain

nu et du bâti. Le prix du mètre carré du terrain nu a été fixé à 5 euros le mètre carré.

— I J K L , pour réclamer une indemnité calculée sur la base de 107 euros le mètre carré, se fonde sur :

* la vente du 24 juillet 2009 d’un terrain bâti d’une superficie de 2 240 centiares cadastré AC 197au prix de 67 euros le mètre carré. Il s’agit d’une propriété bâtie et arborée qui ne peut être comparée à la parcelle L ;

* la vente en 2012 d’un terrain d’une superficie de 1905 m² situé au lieu-dit Barrage et cadastré ET 941 et 942 pour le prix de 240'030 euros, soit 126 € le mètre carré

* la vente en 2014 d’un terrain d’une superficie de 1830 m² situé au lieu-dit et cadastré CM 1473 pour le prix de 349'530 euros, soit 191 € le mètre carré ;

ces deux ventes qui portent sur des terrains situés en zone UB à vocation dominante d’habitat de moyenne densité ne peuvent servir de références pour évaluer des terrains situés en zone NDB et NCB.

Il en est de même de :

* la vente intervenue le 25 janvier 2013 d’un terrain d’une superficie de 1 053 m² situé au lieu-dit Bois de nèfles et évalué à 142 euros le mètre carré

* la vente intervenue le 9 septembre 2013 d’un terrain d’une superficie de 4 097 m² situé au lieu-dit Bois de nèfles et évalué à 110 euros le mètre carré

* la vente intervenue le 19 novembre 2013 d’un terrain d’une superficie de 4 371 m² situé au lieu-dit Bois de nèfles et évalué à 120 euros le mètre carré,

ces mutations étant intervenues sur des terrains viabilisés, situés de plus dans les hauts de Saint-B.

En revanche, sera retenue comme terme de comparaison, la vente intervenue le 30 décembre 2004 entre le syndicat mixte de la plaine de Cambaie et le TCO, portant sur la parcelle AB 394 d’une superficie de 150 908 m2 située dans la ZAD de Cambaie pour le prix de 25,84 euros le mètre carré, classée dans sa majeure partie en zone ND et pour le surplus en zone NAUE immédiatement constructible.

Il importe peu que le vendeur soit devenu propriétaire du terrain en exerçant son droit de préemption après une vente aux enchères publiques : la négociation du prix de la vente du 30 décembre 2004 était devenue libre entre les parties.

Cette vente constitue une référence à prendre en compte pour fixer la valeur vénale du terrain.

En résumé, seront pris comme termes de comparaison :

— la vente du 30 décembre 2004 de la parcelle AB 394 d’une superficie de 150 908 m2 située dans la ZAD de Cambaie a été vendue pour le prix de 25,84 euros le mètre carré ;

— une vente passée le 2 février 2015 entre le TCO et G H concernant 2 terrains bâtis HN 244 et 246 d’une superficie totale de 3 878 m² au prix de 5 euros le mètre carré.

En comparaison, le prix du mètre carré de la parcelle litigieuse en situation privilégiée mais non constructible à la date de référence, peut être fixé à 25 euros.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur vénale

de :

— la parcelle AB 535, de superficie de 5 557m2 à 138 925,00 euros ;

— la parcelle […] de superficie de 5 557m2 à 138 925,00 euros ;

— la parcelle AB 537 de superficie de 815 m2 à 20 375,00 euros ;

— la parcelle AB 538 de superficie de 136 m2 à 3 400,00 euros.

Sur la plus value résultant de la présence de gisements dans le sous-sol.

La valeur vénale d’un terrain est augmentée d’une plus-value qui lui est conférée par l’existence dans son sous-sol de gisements exploitables. Il suffit que l’exploitation soit techniquement, économiquement et juridiquement possible et c’est à la date de la décision de première instance, l’ordonnance portant transfert de propriété n’étant intervenue que postérieurement, qu’il convient de se placer pour déterminer la consistance du bien exproprié.

Le schéma départemental des carrières approuvé en 2010 identifie la parcelle L comme un gisement exploitable.

L’expropriation entraîne pour le propriétaire des parcelles expropriées, la perte d’une carrière dont pouvaient être extraits des matériaux utilisables sur des chantiers de constructions. Celui-ci peut donc à ce titre prétendre à une indemnité qui sera calculée en fonction des éléments suivants :

* un prix de fortage retenu à 2,70 € le mètre cube de matériaux extraits en référence aux contrats de fortage conclus avec les exploitants de ces carrières

* le volume potentiel de matériaux susceptibles d’être extraits par mètre carré, soit 6 m3.

La valeur du gisement que contient le sous-sol des parcelles L sera fixée à 16,20 euros le mètre carré.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur du gisement pour :

— la parcelle AB 535 de superficie de 5 557m2 à 90 023,40 euros ;

— la parcelle […] de superficie de 5 557m2 à 90 023,40 euros. ;

— la parcelle AB 537 de superficie de 815 m2 à 13 203,00 euros ;

— la parcelle AB 538 de superficie de 136 m2 à 2 203,20 euros.

b) Sur l’indemnité de remploi.

Aux termes de l’article R 13-46 du Code de l’expropriation, 'l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. Le montant de l’indemnité de remploi éventuellement prévue doit être calculée compte tenu des avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.'

La méthode de calcul de l’indemnité de remploi sera celle adoptée par le premier juge qui a tenu compte de la baisse des droits de mutation à titre onéreux, de la nécessaire indemnisation des frais exposés lors du rachat des biens de faible valeur et qui a fixé le taux de remploi à 20% de l’indemnité principale jusqu’à 5.000 €, à 15% de 5.001, 00 à 15.000, 00 € et à 10% au delà. Cette indemnité est due même si la partie expropriée ne procède pas au rachat de biens de remplacement.

L’indemnité de remploi pour :

— la parcelle AB 535 s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5 000,00 € = 1.000,00 €

* 15% sur 10.000,00 € = 1.500,00 €

* 10% sur 213 948,40 € = 21 394,84 €

Total : 23 894,84 €.

— la parcelle […] s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5 000,00 € = 1.000,00 €

* 15% sur 10.000,00 € = 1.500,00 €

* 10% sur 213 948,40 € = 21 394,84 €

Total : 23 894,84 €.

— la parcelle AB 537 s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5 000,00 € = 1.000,00 €

* 15% sur 10.000,00 € = 1.500,00 €

* 10% sur 18 578,00 € = 1 857,80 €

Total : 4 357,80 €

— la parcelle AB 538 s’élèvera à la somme de :

* 20% sur 5 000,00 € = 1.000,00 €

* 15% sur 603,20 € = 90,48 €

Total : 1 090,48 €.

Soit au total 53 237,96 euros.

dSur l’indemnité pour perte de revenu locatif.

I J K L et la société CBOI produisent un contrat de fortage passé le 1^er avril 2009 avec la société Holcim à laquelle il était accordé le droit exclusif d’extraire tous les matériaux

exploitables contenus dans ses parcelles pour une durée de six ans moyennant paiement d’une redevance de 2,70 € euros, par mètre cube de matériaux extraits.

Il est constant que la société HOLCIM n’a jamais procédé à l’exploitation de la carrière qui lui avait été concédée : elle ne justifie d’ailleurs d’aucune autorisation d’exploitation et le contrat qui était conclu pour une durée initiale de six ans à compter du 1^er avril 2009 est arrivé à expiration.

Le contrat d’exploitation n’ayant pas été exécuté, aucune redevance n’est due.

Il convient de débouter I J K L et la société CBOI de sa demande d’indemnité pour perte de revenus locatifs.

Sur les frais et dépens.

Si les dépens de première instance sont supportés par l’expropriant en vertu de l’article L312-1 du code de l’expropriation, ceux générés par la procédure d’appel sont laissés à la charge de celui qui succombe.

En l’espèce, le TCO comme I J K L et la société CBOI succombent partiellement en leur appel. Chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Enfin l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, en matière civile, par décision contradictoire et en dernier ressort, par arrêt rendu par mise à disposition au greffe par application des dispositions de l’article 451, alinéa 2 du code de procédure civile,

Ordonne la jonction des procédures enregistrées au répertoire général sous les n°15/2371 et 16/439

Déclare irrecevables les mémoires du TCO adressés au greffe de la Cour les 28 décembre 2016, 27 décembre 2017 et 20 octobre 2018 ainsi que les pièces numérotées de 57 à 61 ;

Déclare irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement du 22 mars 2018 ;

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— rejeté la demande relative à l’intention dolosive ;

— évalué les parcelles AB 535, […], AB 537 et AB 538 comme terrains en situation privilégiée ;

— fixé l’indemnité principale due par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest pour l’expropriation de ces parcelles sur la base de 25 euros le mètre carré et l’indemnité de plus-value pour le sous-sol à 16,20 euros le mètre carré ;

— condamné le TCO aux dépens de première instance et au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau sur les points infirmés :

Fixe l’indemnité principale due par la communauté d’agglomération du territoire de la côte ouest

pour l’expropriation des parcelles AB 535, […], AB 537 et AB 538 à 301 625,00 euros ;

Fixe l’indemnité de plus-value pour le sous-sol à 195 453,00 euros

Fixe l’indemnité de remploi à la somme de 53 237,96 euros ;

Dit que l’indemnité totale d’expropriation s’élèvera à la somme de 550 315,96 euros ;

Déboute I J K L et la société CBOI de leur demande d’indemnisation pour perte de revenus locatifs ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Gilberte PONY, présidente de chambre et Madame Marielle MOREAU, directrice des services de greffe judiciaires à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA DIRECTRICE DES SERVICES LA PRÉSIDENTE

DE GREFFE JUDICIAIRES