Arrêt N°

PC

R.G : N° RG 23/01494 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F66Q

S.A. [Adresse 36] (SHLMR)

C/

S.A.R.L. BATEC

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPERIMENTATION DE GENIE ET DE CONTROLE

Société SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS (SMABTP)

S.A.S. URBAN ARCHITECTES

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION

S.A.S. DLC

S.A. EUROMAF

S.A. PRUDENCE CREOLE

S.A. QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S

S.A.S. REUNION TURRA INGENIERIE (RTI)

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 24 JUIN 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 34]-DE-[Localité 27] en date du 03 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 25 OCTOBRE 2023 rg n°: 20/01354

APPELANTE :

S.A. [Adresse 36] (SHLMR) immatriculée au RCS de St Denis sous le n°310 895 172, pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 24]

Représentant : M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEES :

S.A.R.L. BATEC, venant aux droits de Monsieur [R] [J] à l’enseigne BATEC

[Adresse 9]

[Localité 20]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPERIMENTATION DE GENIE ET DE CONTROLE

[Adresse 15]

[Localité 23]

Représentant : M^e Karine ROUBY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TR AVAUX PUBLICS (SMABTP) Société d’assurances mutuelles, RCS PARIS 775 684 764, représentée par la PRUDENCE CREOLE, Société anonyme d’assurances I.A.R.D.T., au capital de 7 026 960 € dont le siège social est situé au [Adresse 8], identifiée sous le numéro 310 863 139 au Registre du Commerce et des Sociétés de Saint-Denis de La Réunion, représentée par son Directeur Général en exercice, pris en sa qualité d’assureur distributeur conformément à l’article R.322-2 du Code des assurances.

[Adresse 14]

[Localité 12]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Amandine FONTAINE avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé

S.A.S. URBAN ARCHITECTES

[Adresse 3]

[Localité 21]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mutuelle MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, SASU au capital de 15.800.100 € immatriculée au RCS de [Localité 29] sous le n° 790 182 786, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 18]

Représentant : M^e Estelle GANGATE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. DLC prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 22] (Réunion)

Représentant : M^e Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. EUROMAF

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. PRUDENCE CREOLE

[Adresse 7]

[Localité 19]

Représentant : M^e Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A. QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S, représenté par son mandataire général en France LLOYD’S INSURANCE COMPANY, SA immatriculée au RCS de [Localité 30] sous le n° 844 091 793, dont le siège social est sis [Adresse 17], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. (assureur de Bureau Veritas Construction)

[Adresse 16]

[Localité 11]

Représentant : M^e Estelle GANGATE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. REUNION TURRA INGENIERIE (RTI)

[Adresse 10]

[Localité 25]

Représentant : M^e Tania LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 18 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Avril 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Madame Aurélie POLICE, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 24 Juin 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 24 Juin 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

Par actes en date de juin 2020, la Société anonyme d’habitations à loyer modéré de la Réunion (la SHLMR), agissant en qualité de maitre d’ouvrage de l’opération de construction "[Adresse 28]" à Saint-Gilles-les-Bains, a assigné devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion les personnes suivantes ayant participé à la construction, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices matériel et immatériel :

— La MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS (MAF) ;

— La S.A EUROMAF ;

— La S.A.S RTI ;

— La S.A.S URBAN ARCHITECTES ;

— Monsieur [R] [J] exerçant à l’enseigne BATEC ;

— La SARL SEGC ;

— La SMABTP ;

— La Société d’assurances LA PRUDENCE CREOLE ;

— La S.A BUREAU VERITAS S;

— La S.A QBE EUROPEAN SERVICES.

Par acte en date du 27 avril 2021 la MAF, la SAS RTI, la SAS URBAN ARCHITECTE et Monsieur [R] [J] ont assigné en intervention forcée la société DLC. La jonction avec la première instance a été ordonnée le 16 juin 2021.

Par conclusions d’incident, la MAF, la SA EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES et Monsieur [R] [J] ont saisi le juge de la mise en état aux fins de :

Constater que la SHLMR ne pouvait sous-louer les logements avant leur livraison et en conséquence,

Déclarer irrecevable la demande de la SHLMR tendant au paiement d’une somme de 521.134,00 euros au titre de pertes de loyers, et ce à défaut d’intérêt et de qualité à agir ;

Condamner la SHLMR à leur verser une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Par conclusions d’incident, le Bureau Veritas SA, le bureau Veritas CONSTRUCTION, QBE EUROPEAN SERVICES LIMITED et QBE SYNDICATE 1886 des LLOYD’S ont demandé demandent au juge de la mise en état de:

D’ordonner la mise hors de cause de BUREAU CONSTRUCTION SA et de recevoir l’intervention volontaire de BUREAU VERITAS CONSTRUCTIONS, venant aux droits de la première ;

Prononcer la mise hors de cause de QBE EUROPEAN SERVICES LTD et recevoir l’intervention volontaire de QBE SYNDICATE 1886 des LLOYD"S en lieu et place ;

A titre principal:

Juger irrecevable la SHLMR dans toutes ses demandes, fins et prétentions;

. La condamner à leur payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société DLC CONSTRUCTION a conclu à l’irrecevabilité des demandes de la SHLMR pour défaut d’intérêt et de qualité à agir.

La SARL SEGC a demandé au juge de la mise en état de :

Juger que l’action formée par la SHLMR est irrecevable en raison de son défaut de qualité à agir à son encontre ;

La condamner à lui payer la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SMABTP a conclu à l’irrecevabilité de l’action de la SHMR, celle-ci étant dépourvue de tout intérêt et de qualité à agir au titre des préjudices matériels et immatériels qu’elle revendique, sollicitant la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

La SHLMR a répliqué en substance qu’elle a reçu mandat d’agir en justice de la société FLYING BAEL qui avait pour unique objectif de recueillir les fonds nécessaires à la construction, au titre de sa fonction de portage du projet de construction dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Elle a bien intérêt a agir dans la mesure où c’est elle qui a supporté tous les coûts de construction et des travaux de réparation.

Par ordonnance en date du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a statué en ces termes :

« ORDONNONS la mise hors de cause de BUREAU VERITAS SA et de QBE EUROPEAN SERVICES LTD ;

RECEVONS les interventions volontaires de BUREAU VERITAS CONSTRUCTIONS SAS et de QBE SYNDICATE 1886 des LLOYD’S ;

DECLARONS recevables les fins de non-recevoir ;

DECLARONS irrecevable en son action pour défaut de qualité et d’intérêt à agir la SHLMR ;

CONDAMNONS la SHLMR à paver la somme de 750,00 euros à BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD''S, la somme de 750,00 euros à la SARL SEGC, la somme de 1.500,00 euros à la SMABTP, la somme de 750,00 euros à DLC et la somme de 750,00 euros à la MAF, la SA EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES et Monsieur [R] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDANINONS la SHLMR aux dépens de l’incident. "

La SHLMR a interjeté appel le 25 octobre 2023 à l’encontre de cette ordonnance.

La MAF, la SA EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES et la SARL BATEC (Monsieur [R] [J] ') ont constitué avocat le 13 novembre 2023.

La SAS DLC a constitué avocat le 15 novembre 2023.

L’avis fixant l’audience à bref délai a été adressé aux parties le 20 novembre 2023.

La S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et la société QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S ont constitué avocat le 23 novembre 2023.

La société PRUDENCE CREOLE a constitué avocat le 11 décembre 2023.

La Société MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) a constitué avocat le 11 décembre 2023.

La S.A.R.L. SOCIETE D’EXPERIMENTATION DE GENIE ET DE CONTROLE (SEGC) a constitué avocat le 11 décembre 2023.

Les premières conclusions d’appelante ont été déposées par RPVA le 19 décembre 2023.

La société PRUDENCE CREOLE a conclu le 19 décembre 2023.

La MAF, la SA EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES et la SARL BATEC ont conclu pour la première fois le 4 janvier 2024.

La S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et la société QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S ont conclu le 11 janvier 2024.

La SAS DLC a conclu le 17 janvier 2024.

La Société MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) a conclu le 18 janvier 2024.

La S.A.R.L. SOCIETE D’EXPERIMENTATION DE GENIE ET DE CONTROLE (SEGC) a conclu le 18 mars 2024.

Par ordonnance du 3 mai 2024, ses conclusions ont été déclarées irrecevables.

La clôture a été prononcée le 18 février 2025.

***

Aux termes de ses conclusions remises le 16 décembre 2024, la SHLMR demande à la cour de :

« 1. INFIRMER l’ordonnance n° RG 20/01354 rendue le 3 octobre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de SAINT-DENIS DE LA REUNION en ce qu’elle a :

o Déclaré recevables les fins de non -recevoir soulevées par les défendeurs ;

o Déclaré irrecevable la SHLMR en son action pour défaut de qualité et d’intérêt à agir

o Condamné la SHLMR à payer la somme de 750 euros à BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S, la SARL SEGC, la société DLC CONSTRUCTION, la société MAF, la société EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES, Monsieur [R] [J] aux droits duquel vient désormais la SARL BATEC ;

o Condamné la SHLMR aux dépens de l’incident.

2. DEBOUTER la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYDS de leur demande de radiation de l’appel interjeté par la SHLMR.

3. DEBOUTER la SA PRUDENCE CREOLE de sa demande de mise hors de cause.

4. CONDAMNER solidairement la SARL BATEC, la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la SAS DLC CONSTRUCTION, la SA EUROMAF, la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SA PRUDENCE CREOLE, la société QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYDS, c/o LLOYDS COMPANY SA, la SAS REUNION TURAA INGENIERIE (RTI), la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION GENIE ET CONTRÔLE (SEGC), la compagnie d’assurance SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) et la SAS URBAN ARCHITECTES, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SHLMR la somme de 3000 euros.

5. CONDAMNER solidairement la SARL BATEC, la SAS BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la SAS DLC CONSTRUCTION, la SA EUROMAF, la SA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), la SA PRUDENCE CREOLE, la société QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYDS, c/o LLOYDS COMPANY SA, la SAS REUNION TURAA INGENIERIE (RTI), la SARL SOCIETE D’EXPLOITATION GENIE ET CONTRÔLE (SEGC), la compagnie d’assurance SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP) et la SAS URBAN ARCHITECTES aux entiers dépens. "

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 5, remises le 29 janvier 2025, la SMABTP demande à la cour de :

«  CONFIRMER l’ordonnance sur incident du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint Denis du 03 octobre 2023 en toutes ses dispositions ;

JUGER la [Adresse 35] (SHLMR) dépourvue de tout intérêt et de qualité à agir au titre des préjudices matériels et immatériels qu’elle revendique ;

En conséquence,

JUGER irrecevable la [Adresse 35] (SHLMR) en toutes ses demandes fins et prétentions formées à l’encontre de la SMABTP ;

CONDAMNER la [Adresse 35] (SHLMR) à régler à la compagnie SMABTP, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens ;

REJETER toute demande plus ample ou contraire. "

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 2, remises le 12 décembre 2024, la société BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et la société QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S demandent à la cour de :

«  JUGER irrecevable la SHLMR en toutes ses demandes, fins et prétentions,

REJETER toute demande à l’encontre de BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S,

CONDAMNER la SHLMR à verser à BUREAU VERITAS CONSTRUCTION et QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. "

***

Aux termes de ses dernières conclusions n° 4, remises le 10 décembre 2024, la société DLC demande à la cour de :

«  CONFIRMER l’ordonnance du 3 octobre 2023 en ce qu’elle a déclaré irrecevables l’intégralité des demandes formées par la SHLMR pour défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

EN CONSEQUENCE,

DECLARER la SHLMR irrecevable pour défaut de qualité et d’intérêt à agir;

DEBOUTER la SHLMR de l’intégralité de ces demandes, fins et prétentions;

CONDAMNER la SHLMR au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. "

***

Aux termes de leurs dernières conclusions n° 2, remises le 10 septembre 2024, la MAF, la SA EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES et la SARL BATEC, venant aux droits de Monsieur [R] [J], demandent à la cour de :

«  CONFIRMER l’ordonnance du 3 octobre 2023 (..)

Et y ajoutant ;

CONDAMNER la SHLMR à leur verser une somme de 3.000,00 euros chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure devant la cour. "

***

Aux termes de ses uniques conclusions déposées le 19 décembre 2023, la société PRUDENC CREOLE demande à la cour de :

«  Statuer ce que de droit sur la qualité à agir de la Ste SHLMR au titre de son droit de propriété ;

Voir mettre hors de cause la PRUDENCE CREOLE dont il n’est pas justifié d’aucun intérêt à agir par la SHLMR. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la fin de non-recevoir :

Pour retenir le défaut de qualité et d’intérêt à agir de la SHLMR, le juge de la mise en état a considéré que :

. Le contrat en date du 22 décembre 2014 a pour objet la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) par la SHLMR à FLYING BAIL des biens litigieux.

. Il y est stipulé que l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature du contrat et qu’il deviendra propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution et de leur édification. Le vendeur reçoit pouvoir de passer les conventions nécessaires à la construction des bâtiments et des mises en état d’habitabilité.

. Le contrat de location du 22 décembre 2014 prévoit que le bailleur, à savoir la SCI FLYING BAIL, donne à bail au preneur, la SHLMR, l’immeuble ; le contrat de location entre en vigueur le jour de sa signature. Le preneur bénéficie de manière anticipée de la jouissance des immeubles à compter de la date du procès-verbal de livraison. Le preneur s’engage à mettre en sous-location les logements dans les six mois de leur achèvement.

. Il est aussi stipulé qu’en cas de dommages, le preneur devra adresser toute déclaration requise aux assureurs, effectuer toute démarche, accomplir toutes formalités, provoquer toute expertise nécessaire tandis que le preneur devra faire tous efforts afin d’obtenir des assureurs des règlements rapides des indemnités.

. Le bailleur lui donne mandat à cet effet d’effectuer toute démarche, d’ accomplir toutes formalités , de provoquer toute expertise, d’y assister et en cas de difficultés, exercer toutes poursuites, contraintes et diligences.

Le premier juge a déduit qu’ en application de ces contrats et de l’article 1606-3 du code civil, la SCI FLYING BAIL est devenue immédiatement propriétaire dès le 22 décembre 2014 des constructions existantes et est devenue propriétaire des ouvrages à venir au fur et é mesure de leur exécution. Mais ce n’est que le 1er décembre 2022 que la SHLMR est devenu propriétaire des biens concernés, estimant que le fait que ce contrat ne soit qu’un simple montage juridique amenant la création d’une société de portage dans une opération de défiscalisation ne peut avoir aucune incidence sur la qualité de propriétaire.

Selon l’ordonnance querellé, l’action en responsabilité contre les constructeurs appartient au propriétaire des biens. La clause du contrat de location par laquelle la SCI donnait mandat à laSHLMR " ne constitue en aucune façon un mandat express donné pour exercer tous les recours éventuels contre les constructeurs. A la date de l’ assignation, la SHLMR n’était ni propriétaire des biens litigieux ni titulaire d’un mandat du propriétaire lui permettant d’exercer une action en justice contre les constructeurs.

Les demandes indemnitaires pour préjudice matériel ne peuvent être réclamées par la SHLMR qui n’a pas qualité à agir à ce titre, n’étant pas propriétaire des immeubles en cause.

S’agissant du préjudice immatériel de perte de chance de percevoir des loyers, il résulte du contrat de location du 22 décembre 2014 que le preneur bénéficie de la jouissance des immeubles à compter de la date du procès-verbal de livraison intervenue le 30 novembre 2017.

La SHLMR est donc dépourvue de toute qualité et intérêt à agir pour demander l’indemnisation d’une perte de loyers antérieure au 30 novembre 2017, période qu’elle vise expressément dans sa demande.

La SHLMR conteste cette solution et fait valoir en substance que :

. La jurisprudence admet la recevabilité d’une action engagée par une personne n’ayant pas qualité pour agir au jour de l’assignation mais ayant acquis cette qualité avant que le juge statue. Au cas présent, tel qu’il a été dit, l’ordonnance contestée a considéré qu’à la date des assignations délivrées au cours du mois de juin 2020, la SHLMR ne justifiait pas de la qualité pour agir dès lors qu’elle n’était pas propriétaire des immeubles. A supposer que la qualité de propriétaire soit effectivement nécessaire pour caractériser la qualité pour agir de la SHLMR, ce qui est contesté, la cause de l’irrecevabilité avait disparu au jour de l’ordonnance rendue le 3 octobre 2023. En effet, par acte notarié signé le 1er décembre 2022, la SHLMR a acquis ledit ensemble immobilier auprès de la SCI FLYING BAIL (pièce n° 17). Au jour où le juge de la mise en état a statué, la SHLMR était donc propriétaire des immeubles affectés des désordres ayant donné lieu aux travaux de reprise constituant le préjudice matériel dont il est demandé réparation et pouvait ainsi rechercher la responsabilité des constructeurs.

. Selon l’appelante, le vendeur en l’état futur d’achèvement, maître d’ouvrage, est uni avec les constructeurs par un contrat de louage d’ouvrage ; il peut rechercher leur responsabilité contractuelle pour des désordres apparus avant la réception des travaux, quand bien même il n’avait pas, au jour de l’assignation, la qualité de propriétaire des ouvrages affectés desdits désordres. La jurisprudence rappelle d’ailleurs que dans le cadre d’une VEFA, le transfert des risques s’opère au jour de la livraison de l’immeuble (Cass. 3e civ., 11 oct. 2000, n° 98-21.826).

. La SHLMR soutient que son action engagée contre les constructeurs est fondée sur leur responsabilité contractuelle car les désordres consistant en des soulèvements du dallage des logements des bâtiments D et E sont apparus au cours du chantier, avant la réception des travaux et avant la livraison de l’immeuble. Ces désordres ont été repris, suite au dépôt du rapport d’expertise judiciaire, aux frais avancés de la SHLMR et ce afin que cette dernière exécute correctement l’obligation de livraison d’un ensemble immobilier exempt de vice dont elle était tenue en vertu de l’acte de VEFA. A ce titre, le rapport d’expertise retient clairement que les désordres rendaient l’ouvrage impropre à sa destination ce qui aurait empêché toute constatation de l’achèvement au sens de l’article R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation et donc toute livraison de l’immeuble. C’est donc la réalisation des travaux de reprise de ces désordres qui a ensuite permis la réception des travaux et la livraison de l’immeuble.

. Il ne s’agit pas pour la SHLMR de rechercher la responsabilité des constructeurs en raison de désordres apparus postérieurement à la réception mais la responsabilité contractuelle de ces derniers en raison des fautes commises par eux dans l’exécution des marchés de travaux attribués et signés par elle, en sa qualité de maître d’ouvrage. Cette qualité de maître d’ouvrage suffit à elle seule à donner à la SHLMR la qualité pour agir en réparation des préjudices matériels causés par les fautes contractuelles des constructeurs commises avant la réception.

. Or, la qualité de maître d’ouvrage de la SHLMR résulte de l’article 1601-3 du code civil, des stipulations de l’acte de VEFA qui reprennent les dispositions légales sur ce point, des stipulations de l’acte de VEFA qui comportent une clause de renonciation de l’acquéreur à toute immixtion dans les attributions du maître d’ouvrage (pièce n° 6, p. 35).

. C’est ainsi la SHLMR qui a conclu les marchés de travaux avec les entreprises dont les fautes contractuelles ont conduit à la naissance des désordres (pièces n° 3 et 4). C’est également en sa qualité de maître d’ouvrage qu’elle a souscrit l’ensemble des polices d’assurance dues par le maître d’ouvrage.

. S’agissant de désordres apparus avant réception, seule la SHLMR était donc habilitée, en sa qualité de maître d’ouvrage, à effectuer les travaux de réfection et ainsi, à solliciter que le coût de ces travaux soit mis à la charge des entreprises responsables desdits désordres.

La SHLMR réplique aux autres parties qu’il importe peu qu’au jour de l’introduction de l’instance, la réception soit intervenue dans la mesure où la demande de la SHLMR porte sur la réparation du préjudice matériel lié à la reprise de désordres apparus et corrigés avant ladite réception. A la date de la délivrance des assignations, au cours du mois de juin 2020, la SCI FLYING BAIL n’aurait eu aucun intérêt à agir contre les constructeurs puisque les désordres avaient été repris et ce, aux frais de la SHLMR.

L’appelante affirme que les intimées omettent de rappeler que son action tend à obtenir le remboursement de sommes déjà exposées par elle en vue de la reprise de désordres apparus en cours de chantier. Il ne s’agit donc pas d’une hypothèse dans laquelle, au jour de la réception, le maître d’ouvrage constate des désordres donnant lieu à des réserves et engage la responsabilité contractuelle des constructeurs pour les lever. Dans cette configuration, il est impossible de considérer que la SCI FLYING BAIL serait la seule à disposer de la qualité pour obtenir réparation d’un préjudice matériel et financier qu’elle n’a pas supporté puisqu’elle n’a pas, en sa qualité d’acquéreur de la VEFA, financé les travaux de reprise des désordres survenus avant la livraison.

. S’il fallait considérer que seule la SCI FLYING BAIL disposait de la qualité pour agir à l’encontre des constructeurs en raison de la mauvaise exécution de leurs obligations contractuelles, l’ordonnance devrait néanmoins être infirmée dans la mesure où elle refuse de considérer que la SHLMR disposait d’un mandat exprès pour exercer les attributions du maître d’ouvrage en ce compris, pour agir en justice au nom et pour le compte de la SCI contre les constructeurs. Les parties au contrat de VEFA ont entendu transférer la maîtrise d’ouvrage des travaux à la SHLMR et charger celle-ci d’exercer, au nom et pour le compte de la SCI FLYING BAIL, les actions en justice destinées à obtenir réparation des désordres causés aux immeubles. Ainsi, la SHLMR disposait de la qualité pour agir à l’encontre des constructeurs.

. La SHLMR soutient qu’elle justifie d’un intérêt légitime à obtenir réparation du préjudice matériel qu’elle supporte du fait des fautes commises par les constructeurs dans le cadre de l’exécution de leurs marchés de travaux et qui consiste principalement dans le coût des prestations de reprise des désordres affectant les dallages des logements des bâtiments D et E.

. Selon la SHLMR, son action au titre de l’indemnisation des préjudices immatériels ne vise qu’à l’indemnisation de la perte de loyers pour la période comprise entre la date de livraison théorique des logements qui correspond à la date contractuelle de livraison et la date de livraison réelle des logements. Le contrat de location précise que la SHLMR, en sa qualité de preneur, bénéficiera de la jouissance des immeubles à compter de la date du procès-verbal de livraison.

C’est donc à compter de la date à laquelle la livraison devait normalement intervenir qu’elle devait pouvoir sous-louer les logements et percevoir les loyers afférents. Les marchés de travaux prévoyaient des délais d’exécution compatibles avec cette date butoir.

. La date théorique de réception c’est-à-dire la date à laquelle les travaux auraient dû être réceptionnés sans les désordres affectant les dallages devait donc être fixée au 16 décembre 2016. Mais la date réelle de réception diffère selon les bâtiments, avec effet au 26 juin 2017 pour tous les bâtiments à l’exception des bâtiments D et E (pièce n° 15) ; elle est intervenue avec effet au 30 novembre 2017 pour les bâtiments E et D (pièce n° 16). La SHLMR a donc été privée de la possibilité de sous-louer les logements entre le 16 décembre 2016 et le 26 juin 2017 pour tous les bâtiments à l’exception des bâtiments D et E.

. La SHLMR n’a donc pas à établir la réalité des sous-locations avant le 30 juin 2017 pour les bâtiments autres que les bâtiments D et E et avant le 30 novembre 2017 pour les bâtiments D et E et ne le pourrait pas puisque par définition, elle a été empêchée de louer les logements.

. Devant le tribunal judiciaire, elle a en revanche démontré que postérieurement à la réception de chaque bâtiment, les logements de la résidence [Adresse 28] avaient fait l’objet d’une sous-location (pièce n° 23).

. L’appelante considère qu’elle justifie bien de sa qualité et de son intérêt pour agir en réparation du préjudice causé par les pertes locatives antérieures au 30 novembre 2017 puisque les bâtiments D et E devaient être loués à cette dernière date.

. Elle rappelle que l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action et qu’en soutenant que la SHLMR ne supporterait pas de préjudice immatériel dès lors qu’elle aurait elle-même été exonérée du paiement d’un loyer du fait du retard de livraison de l’opération, la SMABTP soulève en réalité une question liée au bien-fondé de l’action de l’appelante et non à son intérêt à agir.

. Contestant le moyen invoqué par la SMABTP, la SHLMR affirme qu’elle n’est nullement tenue de verser aux débats l’accord conclu avec ALLIANZ en sa qualité d’assureur de la SMTP dans la mesure où un tel protocole transactionnel est couvert par la confidentialité. En aucun cas, la confidentialité ne peut être levée dans le cadre d’un litige avec les tiers comme au cas présent. En revanche, il est évident que le risque de double indemnisation est nul au cas présent dès lors que l’indemnité transactionnelle de 800.000 euros versée à la SHLMR n’a pris en compte que son seul préjudice matériel et ce, de manière partielle. D’une part, la transaction a été conclue sur le fondement du rapport d’expertise qui n’a pas donné son avis sur le chiffrage des dommages immatériels invoqués par la SHLMR (pièce n° 14). D’autre part, ce même rapport établit à 57% la part de responsabilité de l’entreprise SMTP et à 1.604.645,63 euros TTC le montant des dommages matériels. Or, le montant définitif des dommages matériels, qui n’a été connu qu’une fois les travaux réalisés et les marchés soldés, s’établit à 1.485.029 euros TTC. La part de responsabilité de SMTP de 57% sur ce montant total revient à lui imputer la somme de 846.000 euros TTC.

. La SHLMR expose qu’elle a effectivement renoncé à solliciter d’ALLIANZ la part des

préjudices immatériels qu’elle aurait pu imputer à la SMTP car la police unique de chantier n’incluait pas la garantie de tous les dommages immatériels. C’est en ce sens que la SHLMR indique y avoir « renoncé » dans le cadre du protocole.

. La SHLMR ne demande pas aux autres intervenants au chantier de supporter la totalité des préjudices immatériels subis par elle, soit la somme de 521.134 euros TTC.

***

Selon la MAF, la SA EUROMAF, la SAS REUNION TURRA INGENIERIE, la SAS URBAN ARCHITECTES et la SARL BATEC, venant aux droits de Monsieur [R] [J], ainsi que l’expose la SHLMR, elle n’est devenue propriétaire de l’ouvrage qu’à compter du 1er décembre 2022, soit plus de deux ans après l’introduction de l’instance. C’est donc à bon droit que le juge de la mise en état a retenu qu’à la date de l’assignation, la SHLMR n’était ni propriétaire des biens litigieux ni titulaire d’un mandat du propriétaire lui permettant d’exercer une action en justice contre les constructeurs.

En réplique à l’argumentation de l’appelante, les intimées font valoir que :

. L’acte de VEFA conclu avec la SCI FLYING BAIL confère au vendeur la qualité de maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison des travaux. (Pièce n° 6 de la SHLMR). Il est établi que la livraison des travaux est intervenue le 30 novembre 2017, date au-delà de laquelle la SHLMR perdait sa qualité de maître d’ouvrage qui ne pouvait dès lors plus qu’être revendiquée par la SCI FLYING BAIL.

. Le fait que les désordres soient apparus avant la réception ne faisait aucunement obstacle à une action de la SCI FLYING BAIL dans la mesure où, « sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité ii agir contre les constructeurs, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire. » (Chambre civile 3, 9 juillet 2014, 13-15.923) A compter du 30 novembre 2017, seule la SCI FLYING BAIL pouvait donc agir à l’encontre des constructeurs et ce même pour des désordres nés avant la livraison, à condition toutefois d’agir dans le délai de prescription de cinq ans applicable à ces désordres. La SHLMR était donc dépourvue de qualité à agir au moment de l’introduction de son instance au fond par acte en date du 22 juin 2020.

. S’agissant du mandat invoqué par l’appelante, celle-ci n’a jamais indiqué, tant dans son acte introductif d’instance que dans ses conclusions ultérieures au fond, intervenir en qualité de mandataire de la SCI FLYING BAIL et ne formule d’ailleurs strictement aucune demande au nom et pour le compte de cette dernière. Le tribunal n’a pas été saisi par la SHLMR agissant en qualité de mandataire de la SCI FLYING BAIL.

. Sur le défaut de qualité et d’intérêt à agir au titre de pertes de loyers, les intimées affirment que le contrat de location n’ayant pas été produit par la demanderesse depuis son assignation du 22 juin 2020, les concluantes ont soulevé un incident portant sur l’absence de preuve de qualité à agir de la SHLMR pour réclamer une indemnisation au titre d’une perte de loyers.

. S’agissant néanmoins du contrat de location produit ultérieurement par la SHLMR, (Pièce adverse n° 7), il convient de relever que celui-ci a commencé à produire ses effets à compter de la complète livraison des ouvrages. Dès lors, la SHLMR ne peut soutenir qu’elle pouvait sous-louer les logements, à compter du 1er novembre 2016, soit antérieurement à la date de livraison des constructions intervenue le 30 novembre 2017.

***

La SMABTP expose en substance que :

. Comme cela a été relevé à l’occasion de la procédure de première instance, il s’évince des pièces versées aux débats par la SHLMR que cette dernière a vendu suivant acte notarié de VEFA en date du 22.12.2014 à la SCI FLYING BAIL la pleine propriété d’un ensemble immobilier dénommé " [Adresse 31] " situé entre la [Adresse 32] et

[Adresse 26]).

. Il est prévu à l’acte de vente en VEFA susvisé du 22 décembre 2014 que l’acquéreur à savoir la SCI FLYING BAIL devienne propriétaire du sol et des constructions existantes dès la signature du contrat et qu’il deviendra propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de

leur exécution et de leur édification.

. Il résulte en application de ce contrat et des dispositions de l’article 1606-3 alinéa 1 du code civil que la SCI est devenue immédiatement propriétaire dès le 22 décembre 2014 des constructions existantes et est devenue propriétaire des ouvrages à venir au fur et à mesure de leur exécution.

. Ce n’est que le 1er décembre 2022 que la SHLMR est devenue, suivant acte de cession conclu à cette date, propriétaire des biens concernés (Pièce SHLMR n° 17). C’est donc uniquement à cette date que la SHLMR peut valablement se prévaloir d’un intérêt et d’une qualité à agir contre les intervenants au chantier susceptibles d’être concernés par les désordres en cause.

. L’action en responsabilité contre les constructeurs appartient au propriétaire des biens. La SHLMR au moment de l’introduction de l’action au fond n’avait donc ni qualité et ni intérêt à agir à fin d’indemnisation des désordres puisqu’elle n’était pas à cette date propriétaire des constructions édifiées.

. En cause d’appel, la SHLMR entend se prévaloir des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile pour soutenir que la cause d’irrecevabilité avait disparu au jour de l’ordonnance dont appel dès lors qu’elle était devenue propriétaire des ouvrages en litige le 1er décembre 2022. Or, comme l’a parfaitement rappelé le JME du TJ de [Localité 33] l’intérêt et la qualité à agir s’apprécie au moment de l’introduction de l’assignation.

. Il en résulte que seule la SCI FLYING BAIL avait intérêt et qualité à agir à l’encontre des constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour des désordres apparus avant réception. La SHLMR elle-même mentionne dans ses écritures que les désordres dont s’agit sont apparus en cours de chantier alors que la société DLC exécutait son marché, lesdits désordres se manifestant par des fissures et déformations su dallage coulé par DLC.

. La date d’apparition des désordres au cas présent est le 27 novembre 2015, si l’on prend en considération le rapport n° 21894 du BET SEGC qui avait conclu à cette date à un « soulèvement des dallages en raison d’un phénomène de gonflement des sols d’assise, lequel présente des lentilles d’argile limoneuse » (Pièce SHLMR n° 10).

. Même si l’on prend la date la plus lointaine, soit l’assignation en référé-expertise de la SHLMR du 02 mai 2016, force est de constater que le délai quinquennal ouvert au propriétaire de l’ouvrage soit la SCI FLYING BAIL a inéluctablement expiré depuis le 2 mai 2021 (Pièce SHLMR n° 13 – Ordonnance de référé TGI Saint Denis du 16.06.2016)

. L’action en responsabilité contre les constructeurs – responsabilité légale ou encore responsabilité contractuelle de droit commun – est attachée à l’immeuble, elle est donc en tant que telle transmissible aux acquéreurs successifs. Encore faut-il cependant que l’action à exercer ne soit pas prescrite. Or, aucun acte interruptif ou suspensif de prescription n’a été délivré par la SCI FLYING BAIL. Par voie de conséquence, à la date de la vente intervenue entre la SCI FLYING BAIL et la SHLMR soit le 1er décembre 2022, la prescription quinquennale avait déjà expiré. C’est donc en vain que la SHLMR entend désormais en cause d’appel se prévaloir des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile pour soutenir que la fin de non-recevoir aurait été régularisée.

. En réalité, seule la SCI FLYING BAIL en vertu de l’acte de VEFA signé le 22 décembre 2014 aurait dû agir dans le délai quinquennal contre les constructeurs, dès l’apparition des désordres survenus avant réception, ce qu’elle n’a pas fait.

. La SHLMR propriétaire de l’ouvrage litigieux uniquement à compter du 01.12.2022 ne peut valablement se prévaloir d’une action qui aurait dû être exercée par le précédent propriétaire et qui est à ce jour, inéluctablement prescrite alors que la SCI FLYING BAIL n’est jamais intervenue à la procédure avant l’acquisition de cette prescription.

. Les demandes de la SHLMR seront par voie de conséquence déclarées irrecevables.

. Pour contester l’allégation de la SHLMR, revendiquant sa qualité de maître de l’ouvrage, la SMABTP affirme que la SHLMR fait valoir à tort qu’en sa qualité de vendeur en VEFA, elle avait la qualité de maître d’ouvrage et que c’est sous cette qualité qu’elle a agi contre les constructeurs en 2020 alors qu’elle n’est devenue propriétaire des biens qu’à la fin de l’année

2022. Là encore, la qualité de maître d’ouvrage qui est attachée à la propriété dudit ouvrage a incontestablement appartenu à l’acquéreur en VEFA, la SCI FLYING BAIL jusqu’au 1er décembre 2022.

. Quand bien même, la SHLMR aurait comme elle le prétend, en dépit de l’acte de cession du 22 décembre 2014 conservé la qualité de maître de l’ouvrage – ce qui est contesté – force est de constater que l’article 1601-3 du code civil dispose en son dernier alinéa que « le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

. Comme l’appelante le rappelle elle-même la réception des travaux litigieux est intervenue le 30 janvier 2017, de sorte que la SHLMR, venderesse en VEFA, se trouvait à compter de cette date dépourvue de toute qualité et pouvoirs pour agir en tant que maître de l’ouvrage, à fortiori lors de l’introduction de son action devant le TJ en juin 2020. Si comme le soutient la SHLMR elle disposait de la qualité de maître d’ouvrage à l’égard des constructeurs et pouvait à ce titre rechercher leur responsabilité contractuelle pour des dommages survenus avant réception, elle ne pouvait revendiquer ladite qualité au-delà de la livraison des travaux et ce, conformément à l’article 1601-3 du code civil et aux dispositions de l’acte de VEFA lequel prévoit également en page 22 la conservation de la qualité de maître d’ouvrage par le vendeur uniquement jusqu’à la livraison des travaux.

. En conséquence, si la SHLMR entendait se prévaloir de la qualité de maître d’ouvrage, elle se devait d’agir au fond à l’encontre des constructeurs avant la réception des travaux si elle entendait mettre en jeu leur responsabilité contractuelle, pour des désordres apparus en cours de chantier, ce qu’elle n’a pas fait.

. Enfin, l’appelante prétend qu’elle disposait d’un mandat du propriétaire, soit la SCI FLYING BAIL pour agir en justice, au nom et pour le compte de la SCI, contre les constructeurs.

. Face à cette argumentation, il sera relevé qu’en 2020 lors de l’introduction de sa demande en justice devant le TJ de Saint Denis et alors même qu’elle n’était pas encore propriétaire, la SHLMR n’a jamais précisé agir en justice à l’encontre des constructeurs au nom et pour le compte de la SCI FLYING BAIL. Bien au contraire, la SHLMR a toujours sollicité la condamnation des constructeurs à lui verser des sommes en réparation de préjudices matériels et immatériels qu’elle soutient avoir personnellement subis. Elle ne peut donc valablement soutenir agir en qualité de mandataire.

. Les pièces versées aux débats par la SHLMR ne justifient nullement d’un mandat express qui lui aurait été confié par la SCI FLYING BAIL pour l’exercice de ses recours, ès qualités de maître d’ouvrage, à l’encontre des intervenants au chantier à l’égard desquels les désordres concernés sont susceptibles d’être imputés.

. La clause invoquée par la SHLMR, en page 20 du contrat de location ne vise que les déclarations de sinistre que le preneur serait amené à régulariser en cas de dommage à l’immeuble donné à bail, ce qui implique que la mise à disposition ait été opérée.

. La SHLMR n’avait par conséquent aucun mandat pour agir au nom et pour le compte du maître d’ouvrage pour des dommages avant réception. Or, c’est précisément l’objet de sa demande en indemnisation.

. Contrairement à ce que soutient l’appelante, la SCI FLYING BAIL ne lui a pas donné un mandat express et général pour introduite toute action en justice aux fins de rechercher la responsabilité des constructeurs responsables des désordres, tout au contraire les stipulations contractuelles de l’acte de VEFA prévoient pour toute action en responsabilité une gestion en accord avec l’acquéreur.

. La clause dont s’agit prévoit non pas un mandat de représentation conférant tout pouvoir au mandataire pour agir en lieu et place du mandant mais bien une simple mission d’assistance et une gestion qui requiert l’accord de la SCI FLYING BAIL, acquéreur en VEFA, pour toute action en responsabilité.

. S’agissant de son intérêt à agir, lequel fait également défaut, la SHLMR prétend en substance qu’elle devait préfinancer les travaux de reprises des désordres pour pouvoir s’acquitter de son obligation de livraison auprès de l’acquéreur la SCI FLYING BAIL. Il s’agit ici incontestablement d’un rapport de droit qui concerne exclusivement le vendeur et l’acquéreur en VEFA et en aucun cas les intervenants au chantier. L’acte de VEFA prévoit en pages 21 et 22 les éventuelles sanctions encourues par le vendeur en cas de non-respect du délai d’exécution des travaux, à savoir le versement par le vendeur à l’acquéreur d’une indemnité forfaitaire égale à 10 % du prix de vente ou encore la résolution du contrat par l’acquéreur.

. Il n’est pas démontré par la SHLMR qu’une telle sanction a été prononcée à son égard par l’acquéreur ni le préjudice qui en aurait résulté pour elle. L’appelante reconnait explicitement dans ses dernières écritures en appel qu’aucune sanction pour non-respect des délais de livraison ne lui a été appliquée par la SCI FLYING BAIL, ce qui démontre qu’elle ne justifie d’aucun intérêt personnel à agir.

. S’agissant de l’action en indemnisation des préjudices immatériels de la SHLMR, la livraison des travaux est intervenue uniquement le 30 novembre 2017 de sorte que la SHLMR est dépourvue de toute qualité et intérêt à agir pour revendiquer l’indemnisation d’une perte de loyers antérieure à cette date.

. En sa seule qualité de preneur, la SHLMR n’a pas qualité à agir puisque, si elle peut se prévaloir d’une jouissance des immeubles sous cette qualité, le bail qu’elle a conclu avec le véritable propriétaire à cette période, prévoit expressément une jouissance des biens et les droits qui y sont attachés spécialement la perception de sous-loyers uniquement à compter de la date de livraison de l’ouvrage. En d’autres termes, la SHLMR ne peut revendiquer une perte de loyers à une date à laquelle elle n’avait aucune jouissance des biens.

. Le contrat de location prévoit notamment que la SHLMR en sa qualité de preneur devait elle-même s’acquitter d’un loyer auprès du bailleur. Ce qu’elle n’a donc pas fait sur la période antérieure à la livraison survenue en 2017. L’article 4 du contrat de location prévoit en effet que le pré-loyer mis à la charge du preneur sera payable à la date de livraison du programme.

. Ce contrat de location dispose que le preneur paiera au bailleur pour la première fois, au 31 décembre suivant la date de livraison, un loyer. Cela démontre une fois encore que seul le crédit bailleur, qui devrait percevoir de son preneur un loyer à compter de la date de livraison du programme avait seul intérêt et qualité à agir pour obtenir indemnisation du fait du retard dans la livraison du programme.

. La SHLMR ne démontre pas le trouble que lui a causé le sinistre survenu en cours de chantier puisqu’elle a elle-même était dispensée jusqu’à la livraison effective de l’ouvrage du paiement de tout loyer à son bailleur, la SCI FLYING BAIL. Elle se retrouve ainsi dépourvue de tout intérêt à agir.

. Contrairement à ce qui est exposé par la SHLMR, la prise d’effet du contrat de bail lors de sa signature n’engendrait pas la perception de loyers à son profit dès la réception des travaux, puisqu’il était prévu une mise à disposition gratuite jusqu’à la mise en pré loyer et loyer effective. Le contrat de location prévoit ainsi lui-même en page 2 que la SHLMR en vertu de la convention s’engage à en assurer la location dans les 6 mois de leur achèvement et durant 6 ans au moins. C’est donc à tort que la SHLMR prétend être recevable à agir au titre d’une perte locative dès le 16 décembre 2016, soit le jour même de la réception initialement fixée et que la perte locative concernerait dès cette date l’ensemble des logements de la Résidence.

. En tout état de cause, le pré-loyer qu’elle allègue désormais avoir payé avant la livraison du programme, ne peut se confondre avec sa demande indemnitaire initiale ayant trait à une véritable perte locative, évaluée à plus de 500.000 euros.

. Selon la SMABTP, il est impératif pour apprécier l’intérêt à agir de l’appelante de vérifier si la garantie complémentaire d’ALLIANZ au titre du préjudice immatériel a trouvé application et éviter notamment tout risque de double indemnisation. Pour s’opposer à la communication du protocole d’accord conclu avec l’assureur PUC ALLIANZ, la SHLMR invoque un moyen totalement inopérant. Elle soutient en effet que le protocole est couvert par la confidentialité alors qu’en matière d’accord transactionnel, il est habituellement prévu une clause tout à fait classique qui stipule que la transaction, bien que couverte par la confidentialité, peut être produite en justice par une partie et seulement dans le cadre d’un litige relatif à l’interprétation ou encore à l’exécution de la transaction, ce qui correspond exactement à notre cas d’espèce. La SHLMR prétend que l’indemnité transactionnelle versée par ALLIANZ dans le cadre de ce protocole couvre exclusivement les dommages matériels imputables à la société SMTP. Or, hormis les allégations de l’appelante elle-même, rien ne le démontre. Seule la communication du protocole permettrait de s’en assurer. La SHLMR pourrait à tout le moins produire une attestation d’ALLIANZ – assureur PUC – avec le détail des indemnités versées au maître d’ouvrage. Rien ne garantit que la SHLMR n’ait pas déjà été indemnisée des préjudices matériels et immatériels qu’elle allègue ou, comme elle semble le reconnaître à demi-mot, qu’elle n’ait pas renoncé à l’indemnisation de ses préjudices auprès de l’assureur PUC.

. Rien ne permet d’affirmer comme le fait la SHLMR que le règlement des 800.000 euros intervenu le 04.03.2019 (Pièce 3) constitue un paiement global et forfaitaire car il peut très bien s’agir d’un premier versement et seul le protocole d’accord permettrait de le démontrer.

***

La SAS DLC CONSTRUCTION expose en substance que :

. La SHLMR est devenue propriétaire de l’ouvrage uniquement le 1er décembre 2022, soit plus de deux ans après l’introduction de l’instance par acte du 22 juin 2020. Contrairement à ce qu’elle soutient, elle ne peut pas revendiquer cette qualité au-delà de la livraison des travaux en application des dispositions de l’article 1601-3 du Code civil (applicable en matière de VEFA) ainsi que des stipulations de la page 22 de l’acte de VEFA.

. La SHLMR prétend que son action serait recevable sous couvert de sa qualité de maître d’ouvrage à l’égard des constructeurs. Mais si la SHLMR entendait agir en responsabilité en cette qualité à l’encontre des constructeurs, elle aurait dû agir au fond avant la réception des travaux au titre des désordres apparus en cours de chantier. Faute de l’avoir fait, son action est aujourd’hui irrecevable.

. La SHLMR tente enfin de se raccrocher à un prétendu mandat de représentation confié par la SCI FLYING BAIL pour justifier la recevabilité de son action. Or, aucune stipulation ne lui donne mandat express et général pour introduire une action en justice aux fins de rechercher la responsabilité des constructeurs responsables des prétendus désordres. Davantage encore, l’attestation versée en pièce n° 25 par la SHLMR (émanant de la SCI FLYING BAIL) ne vise absolument pas l’exercice de toute action en responsabilité contre les acteurs du chantier une fois la construction achevée. La SHLMR n’a donc ni qualité ni mandat pour agir après la réception intervenue en 2017.

. Sa qualité et son intérêt à agir sont d’autant plus douteux que la SHLMR reconnaît désormais que la SCI FLYNIG BAIL ne lui a appliqué aucune pénalité contractuelle pour non-respect des délais de livraison.

. Avant la date de livraison des travaux, intervenue le 30 novembre 2017, la SHLMR était dépourvue de toute qualité et intérêt à agir au titre des prétendues pertes locatives.

. Au surplus, la perte des immatériels était théoriquement mobilisable auprès de la Compagnie ALLIANZ au titre de la Police Unique de Chantier (Pièce SMABTP n° 2). Or, en l’état des dernières conclusions de la SHLMR, l’on ignore si ces prétendues pertes immatérielles ont ou non été indemnisées par la Compagnie ALLIANZ. La SHLMR évoque un protocole transactionnel. Toutefois, aucune copie de ce document n’a jamais été transmise puisque la SHLMR refuse de le verser aux débats en raison d’une prétendue confidentialité. Cela accrédite donc la thèse de l’absence d’intérêt et de qualité à agir au titre de l’indemnisation de ces pertes immatérielles dont on ignore si elles ont été prises en charge par la Compagnie ALLIANZ ou fait l’objet d’un abandon pur et simple par la SHLMR ou, le cas échéant, dans quelles proportions.

***

La société BUREAU VERITAS et la société QBE SYNDICATE 1886 DES LLOYD’S soutiennent que :

. La SHLMR a vendu l’ensemble immobilier " [Adresse 28] " à la SCI FLYING BAIL par acte de VEFA du 22 décembre 2014, étant précisé que la mise en location des logements par la SCI FLYING BAIL à la SHLMR devait intervenir dans le cadre d’un crédit-bail immobilier conclu ultérieurement.

. La SHLMR ne produit aux débats ni ledit contrat de crédit-bail immobilier, ni aucune convention de sous-location.

. Ce n’est que suivant contrat de vente du 1er décembre 2022 que la SHMLR est devenue propriétaire de l’immeuble. La SHMLR n’avait donc ni intérêt ni qualité à agir au jour de l’introduction de l’instance en juin 2020.

Aux termes de ses conclusions d’appelante, la SHLMR allègue que l’intérêt et la qualité à agir s’apprécieraient au jour où le juge statue et non au jour de l’introduction de l’instance, à l’appui d’un arrêt datant de 1991.

. Contrairement à la thèse de l’a SHLMR, selon la jurisprudence constante en la matière, l’intérêt à agir s’apprécie bien au jour de l’introduction de la demande et ne peut pas être remis en cause par l’effet de circonstances postérieures (Cass. com., 10 juill. 2018, pourvoi n° 16-17.337). La jurisprudence citée par l’appelante n’est en réalité pas transposable au cas d’espèce, puisqu’il s’agit de l’acquisition de la qualité à agir de l’épouse par l’entrée en vigueur d’une nouvelle loi avant que le juge n’ait rendu sa décision.

. Pour la première fois en cause d’appel, la SHLMR prétend à tort qu’elle peut agir contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle en raison de ses pouvoirs de maître d’ouvrage s’agissant de désordres en cours de chantier. Mais, comme le rappelle précisément l’appelante, l’article 1601-3 du code civil énonce en son dernier alinéa que " Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. En l’espèce, la réception est intervenue le 30 novembre 2017 mais ce n’est qu’en juin 2020 que la SHMLR a entendu assigner les parties.

. De surcroit, la SCI FLYING BAIL, propriétaire indiscutable de l’ensemble immobilier, a donné à bail les immeubles à construire à la SHLMR suivant contrat de location du 22 décembre 2014. A la date de son acte introductif d’instance, la SHLMR avait en réalité la qualité de locataire.

. Pour contester le prétendu mandat exprès allégué par la SHLMR pour justifier du bienfondé de son action en sa qualité de locataire, les sociétés BUREAU VERITAS affirment qu’un tel mandat ne peut pas résulter de l’acte de VEFA. L’article 7-1 du contrat sur lequel s’appuie l’appelante ne peut pas s’interpréter comme un mandat exprès.

. S’agissant des demandes au titre du préjudice immatériel allégué par la SHLM, les intimées soutiennent qu’il n’est même pas avéré que la SHLMR aurait été autorisée à sous-louer les logements dans le cadre d’un crédit-bail pour justifier l’indemnisation de son prétendu préjudice résultant de la perte de chance de percevoir des loyers entre le 16 décembre 2016, date théorique de livraison des travaux, et le 30 novembre 2017, date effective de réception des travaux.

***

La société PRUDENCE CREOLE « s’en rapporte à justice sur la qualité à agir de la SHLMR » mais affirme qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à son encontre en tant qu’assureur de la Sté SEGC dans la mesure ou la partie demanderesse au procès n’a versé aux débats aucune police d’assurance vis-à-vis de la PRUDENCE CREOLE ni donné aucune raison de fait ni de droit concernant cette mise en cause. Au surplus la responsabilité de la société SEGC est contestée. La SHLMR n’a donc aucun intérêt à agir à l’encontre de la PRUDENCE CREOLE.

Ceci étant exposé,

Il convient d’abord de rechercher les fondements juridiques sur lesquels la SHLMR fonde son action et ses prétentions distinctes tout en vérifiant l’éventualité d’une évolution du litige entre la première instance et l’appel.

Sur le mandat :

Il résulte de l’ordonnance de référé du 16 juin 2016, ayant ordonné une expertise à la demande de la SHLMR (pièce n° 13 de l’appelante) que des actes introductifs d’instance du mois de juin 2020 que la demanderesse revendiquait sa qualité de maître d’ouvrage de l’opération de construction " [Adresse 28] " en alléguant qu’elle avait fait construire cet ensemble immobilier de 93 logements locatifs sociaux en passant, dès 2011, un marché de maitrise d''uvre puis des marchés de travaux en juillet 2014.

Elle invoque trois contrats conclus avec la SCI FLYING BAIL le 22 décembre 2014 :

. Le contrat de VEFA (pièce n° 6) et l’acte authentique de vente à la SCI FLYING BAIL ;

. Un contrat de location SCI FLYING BAIL – SHLMR (pièce n° 7) par lequel la SCI FLYING BAIL donne à bail à la SHLMR les immeubles à construire faisant l’objet de la VEFA.

. L’acte notarié contenant promesse d’acquisition de l’ensemble immobilier auprès de la SCI FLYING BAIL ( (pièce n° 8 de l’appelante).

Ainsi, selon le premier de ces contrats, la SHLMR apparaît comme vendeur en VEFA. Selon le deuxième, elle figure comme preneur à bail des immeubles qu’elle vend le même jour en VEFA à la SCI FLYING BAIL. Puis, le troisième contrat rend la SHLM futur acquéreur des mêmes immeubles.

Compte tenu de ces qualités différentes acceptées le même jour en vertu de ces trois contrats, à savoir maître d’ouvrage, venderesse en VEFA, locataire puis acquéreur promettant, il importe d’analyser la chronologie de l’opération matérielle de construction de l’ensemble immobilier " [Adresse 28]."

Selon ses propres explications, la SHLMR a été maître d’ouvrage à partir de 2011, période au cours de laquelle elle a confié la maîtrise d''uvre à un groupement conjoint d’entreprises, la société URBAN ARCHITECTES, le BET BATEC et le BET RTI (pièce n° 2 de l’appelante).

La déclaration d’ouverture de chantier est intervenue le 16 juillet 2014 (pièce n° 5 de l’appelante).

Le 22 décembre 2014, la SHLMR a vendu à la SCI FLYING BAIL, après appel d’offre, l’ensemble immobilier en VEFA, dans le seul but de le donner en location à la SHLMR dans le cadre d’un contrat signé ultérieurement (page 4 du contrat).

L’acte précise que « la SCI FLYING BAIL intervient exclusivement afin de financer l’immeuble dans le cadre de l’aide fiscale à l’investissement et n’a aucune connaissance tant en matière de construction que d’exploitation d’un ensemble immobilier destiné à la location. La condition déterminante de son intervention est de n’être responsable que de la réunion des capitaux nécessaires à financer la quote-part de l’acquisition de l’immeuble (') à l’exclusion de toute responsabilité qui pourrait naître du choix dudit immeuble. » (Clause F page 4)

L’acte stipule que l’acquéreur (la SCI FLYING BAIL) sera propriétaire à compter du jour de l’acte, du sol et des constructions existantes puis deviendra propriétaire par accession au fur et à mesure de l’édification des ouvrages et de leur exécution (Clause PROPRIETE JOUISSANCE page 10 de l’acte).

Il se déduit de ces conventions que la SHLMR a perdu sa qualité de maître d’ouvrage dès la signature de la vente en VEFA du 22 décembre 2014 puisque la SCI FLYING BAIL est devenue propriétaire des ouvrages éventuellement déjà construits à cette date puis des constructions suivantes au fur et à mesure de leur édification.

Si la date de livraison des ouvrages y est fixée au 10 juillet 2016, elle exclut toute hypothèse de maintien de la SHLMR comme propriétaire de l’ensemble immobilier construit ou restant à construire.

Mais, une clause IV intitulée QUALITE ET POUVOIRS CONFERES AU VENDEUR POUR ASSURER L’EXECUTION DES TRAVAUX est prévue à l’acte de vente. Cette clause stipule expressément que « le vendeur conserve la qualité de maître d’ouvrage malgré la vente (page 22 de l’acte), » vis-à-vis des architectes, entrepreneurs, des autres techniciens ou hommes de l’art, vis-à-vis de toute administration ou services concédés, ainsi que d’une manière générale, vis-à-vis de tous tiers, jusqu’à la livraison des travaux.

Il convient donc d’interpréter cette clause traitant uniquement des relations entre la SHLMR et la SCI FLYING BAIL, seules parties à la convention, comme ayant pour objet de confier à la SHLMR les charges incombant habituellement à la maîtrise d’ouvrage.

En effet, cette stipulation doit être confrontée à celle énonçant que la SCI acquéreur n’interviendra pas dans l’exécution matérielle de l’opération de construction.

Néanmoins, l’opposabilité aux tiers de cette clause ne résulte pas de ces deux clauses puisque la SHLMR invoque un mandat de la SCI FLYING BAIL lui donnant pourvoir d’agir à sa place en justice.

Or, s’agissant du mandat d’agir au nom de l’acquéreur, la clause figurant en page 23 de l’acte est intitulée :

« 2° Pouvoirs de passer les conventions nécessaires à la construction des bâtiments et à sa mise en habitabilité : »

Les parties ont alors convenu que la SHLMR devient automatiquement « le mandataire exclusif de la SCI FLYING BAIL à l’effet de passer les conventions indispensables à la construction de l’ensemble immobilier et notamment d’établir toutes conventions de voisinage, de passer tous contrats de mitoyenneté, d’héberge, de prospect, de servitudes ou tel autre qu’il appartiendra, cette liste étant purement énonciative et non limitative. »

La SHLMR se trouve aussi investie de « tous pouvoirs à l’effet de procéder à toutes acquisitions de mitoyennetés, de vues, de droits de passage, de terrain et d’une manière générale, pour effectuer toutes acquisitions quel qu’en soit l’objet ou la forme, qui seront nécessaires ou utiles, soit à la réalisation de l’ensemble immobilier soit à sa desserte. »

Cette clause est cependant limitée car la SHLMR ne peut conclure d’actes de disposition ou de constitution de servitude grevant la jouissance ou la propriété des biens sans l’accord de la SCI FLYING BAIL.

Enfin, le mandat porte aussi sur les éventuelles de mandes de permis de construire modificatif sous réserve de la validation par l’acquéreur.

Ainsi, rapprochant ces termes du mandat donné à la SHLMR aux clauses susvisées excluant la SCI FLYING BAIL de la matière technique et juridique de l’opération immobilière, il est clair que cette clause ne confère pas à la SHLMR le pouvoir d’agir en justice à la place de la véritable propriétaire des biens immobiliers à construire ou déjà réalisés à la date de la vente, soit au 22 décembre 2014.

Comme l’a rappelé le premier juge, à supposer l’existence du mandat allégué à partir d’une interprétation élargie de la clause susvisés, il n’aurait pas pu s’exécuter au-delà de la date de livraison de l’ouvrage, soit au plus tard au 30 novembre 2017.

La SHLMR n’était donc pas propriétaire de l’ensemble immobilier à la date de l’acte introductif d’instance.

Elle ne pouvait pas se prévaloir de sa qualité de maître d’ouvrage pour ce motif hormis pour assurer l’exploitation technique de l’opération de construction.

En l’absence de mandat pour agir en justice pour le compte de la véritable propriétaire et maître d’ouvrage de l’ensemble immobilier, soit la SCI FLYING BAIL, la SHLMR est donc mal fondée à agir à ce titre en responsabilité des entreprises, constructeurs et leurs assureurs pour les désordres allégués apparus avant la réception des travaux.

Sur la régularisation alléguée de la qualité à agir par l’acquisition de la qualité de propriétaire de la SHLMR :

Vu les articles 31 et 126 du code de procédure civile ;

Pour contester la décision dont appel, la SHLMR invoque les prescriptions de l’article 126 du code de procédure civile en soutenant qu’à la date où le juge de la mise en état a statué, elle était bien devenue propriétaire par l’effet de l’acte d’acquisition du 1er décembre 2022 (pièce n° 17 de l’appelante) aux termes duquel la SCI FLYING BAIL revend à la SHLMR l’ensemble immobilier par compensation conventionnelle avec le montant initialement prêté par l’appelante à la SCI FLYING BAIL pour acquérir l’ouvrage en VEFA (page 8 de l’acte).

Si l’existence du droit d’agir en justice s’apprécie à la date de la demande introductive d’instance et qu’elle ne peut être remise en cause par l’effet de circonstances postérieures en vertu de l’article 31 du code de procédure civile, il incombe toutefois au juge de rechercher si, au jour où il statue, les conditions d’application de la fin de non-recevoir sont toujours réunies en application de l’article 16 du même code.

En l’espèce, il est incontestable que la SHLMR est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier avant la date de l’ordonnance querellée.

La cause de la fin de non-recevoir à ce titre a donc disparu, même si la SHLMR ne peut revendiquer la qualité de maître d’ouvrage.

Néanmoins, par l’effet de l’acquisition de l’ensemble immobilier auprès de la SCI FLYING BAIL, la SHLMR est devenue titulaire de tous les droits et actions de sa venderesse.

L’ordonnance querellée doit être infirmée de ce chef.

Sur l’action en remboursement des sommes avancées pendant les travaux:

La SHLMR soutient en appel qu’elle tente d’obtenir l’indemnisation des préjudices matériels résultant des dépenses qu’elle a assumées pour réparer les désordres apparus avant la réception de l’ouvrage.

Mais elle agit à l’encontre des intervenants à la construction en revendiquant faussement sa qualité de maître d’ouvrage pour obtenir l’indemnisation des préjudices matériels résultant des désordres de la construction, action qui incombe en principe au seul propriétaire de l’ensemble immobilier depuis la Vente en VEFA du 22 décembre 2014.

En outre, la SHLMR ne peut se prévaloir d’aucun mandat pour agir en justice à cette fin à la place de véritable propriétaire de l’immeuble litigieux, le mandat examiné plus haut révélant d’ailleurs que la SHLMR ne pouvait pas s’en prévaloir pour certains actes de dispositions ou pour des modifications substantielles des documents contractuels.

Pourtant, elle prétend avoir dépensé diverses sommes pendant la réalisation des travaux et souhaite en obtenir le remboursement auprès des entreprises intervenues à l’opération de construction.

Sans préjudice du bienfondé de ses demandes, la SHLMR justifie ainsi d’un intérêt à agir puisqu’elle réclame le remboursement de sommes auprès des constructeurs et ce, même si elle n’avait ni la qualité de propriétaire ni celle de maître de l’ouvrage au moment des dépenses alléguées.

Mais, la SHLMR affirme que son action contre les constructeurs est fondée sur leur responsabilité contractuelle. Elle précise que les désordres consistant en des soulèvements du dallage des logements des bâtiments D et E sont apparus au cours du chantier, avant la réception des travaux et avant la livraison de l’immeuble (page 16 de ses conclusions).

Or, s’agissant de désordres antérieurs à la date de la réception de l’ensemble immobilier, la SHLMR ne dispose d’aucun recours de nature contractuelle pour agir contre les entreprises intervenantes à l’opération litigieuse.

En l’absence de mandat et de lien contractuel avec les entreprises intimées ou leurs assureurs, la SHLMR est donc irrecevable à agir en réparation de son préjudice matériel invoqué au visa des articles 1147 et 1601-3 du code civil.

L’ordonnance entreprise ayant déclaré irrecevable l’action de la SHLMR sur ce fondement doit être confirmée.

Sur l’action en indemnisation des préjudices immatériels de la SHLMR :

S’agissant de la demande d’indemnisation des préjudices immatériels de la SHLMR, constitués essentiellement par un manque à gagner de loyers reçus tardivement à cause des retard de mise à disposition de l’immeuble, l’appelante revendique à ce titre sa qualité de sous-locataire des biens auprès de la SCI FLYING BAIL afin d’obtenir le remboursement d’une perte de chance de recevoir des loyers à partir de la date contractuelle de livraison de l’ensemble immobilier ou de ses premières tranches.

Toutefois, elle agit directement à l’encontre des constructeurs et de leurs assureurs sans appeler dans la cause son cocontractant, la SCI FLYING BAIL, premier responsable éventuel du retard de la livraison envers l’acquéreur et donc des pertes alléguées de loyers et alors qu’elle admet ne pas avoir appliqué les sanctions contractuelles stipulées à ce titre dans l’acte de vente en VEFA.

Par ailleurs, il convient de remarquer que la SHLMR invoque justement un mandat lui confiant la charge matérielle du suivi des travaux à la place de la maître d’ouvrage qui est la SCI FLYING BAIL.

Or, en exécution de ce mandat, la SHLMR a probablement influencé le cours des opérations de construction ayant été achevées tardivement.

La SHLMR ne peut agir en justice en qualité de mandataire du maître d’ouvrage, la SCI FLYING BAIL, pas plus qu’en qualité de nouveau propriétaire de l’ensemble immobilier, pour solliciter auprès des entreprises intervenantes et de leurs assureurs, une perte de chance d’obtenir des recettes locatives à raison du retard de livraison, fût-ce à cause des fautes commises par les constructeurs comme elle le prétend, puisque le contrat VEFA du 22 décembre 2014 prévoit une date de livraison, à la charge de la SHLMR, fixée au 10 juillet 2016, que la promesse de bail signée le même jour que la vente en VEFA confère à la SHLMR la jouissance des biens comme locataire à partir de la date du procès-verbal de livraison (article 3-2 du contrat – pièce n° 7 de l’appelante – page 9) dont elle a déterminé elle-même la date dans l’acte de vente à la SCI FLYING BAIL.

Enfin, l’article 4 de ce contrat de location stipule que, pour chaque programme, le Preneur paiera au Bailleur un pré loyer égal au montant des intérêts dus, le cas échéant pour la période courant de la date effective de livraison prévisionnelle dudit programme à sa date de livraison effective (si celle-ci est différente), au titre des avances en compte courant. Le montant du pré loyer sera augmenté de tous impôts y afférents. Le pré loyer sera payable à la date de livraison du programme concerné et, selon l’article 4-1-2 du contrat, pour la première fois au 31 décembre suivant la date de livraison, un loyer.

La lecture de ces clauses établit que la SHLMR, en qualité de preneur, devait payer à la SCI FLYING BAIL, en qualité de bailleresse, un pré loyer pour la période comprise entre la date prévisionnelle de livraison et la livraison effective. Mais ce pré loyer est calculé seulement sur les intérêts dus et non sur les loyers prévisionnels eux-mêmes.

Or, la SHLMR réclame dans la présente instance, aux constructeurs et à leurs assureurs, l’indemnisation d’un préjudice calculé sur une perte de chance de percevoir des loyers alors que le contrat de bail lui confère seulement le droit de percevoir du bailleur ce pré loyer calculé selon un mode simple et limité en cas de retard de livraison. Elle affirme que le chiffrage du préjudice immatériel ou la question de son lien de causalité avec les fautes commises par les constructeurs relèvent du fond du litige et ainsi du bien-fondé de l’action qui n’a pas à être discutée au stade de l’appréciation de l’intérêt pour agir

A cet égard, la discussion sur l’indemnité d’assurance éventuellement payée en vertu d’une transaction avec la société ALLIANZ, assureur de la société SMTP est sans rapport avec la fin de non-recevoir mais relèverait, le cas échéant, de l’appréciation des juges du fond.

En tout état de cause, indépendamment du bien fondé de ses prétentions, la SHLMR est recevable à invoquer un préjudice immatériel personnel constitué par le retard de perception de loyers consécutif au retard de livraison de l’ouvrage tel que sa date était prévue dans le contrat de bail du 22 décembre 2014.

Sur la prescription de l’action en réparation des préjudices immatériels :

Vu l’article 2224 du code civil ;

La livraison effective de la dernière tranche de l’ensemble immobilier litigieux est intervenue le 30 novembre 2017.

L’assignation de la SHLMR a été délivrée au cours du mois de juin 2020, soit moins de cinq ans après la manifestation certaine du retard de livraison de l’ouvrage.

La prescription n’est donc pas encourue.

En conclusion, il se déduit de l’ensemble de ces éléments que :

. La SHLMR n’a jamais disposé de la qualité de maître d’ouvrage de l’ensemble immobilier.

. Elle ne peut agir sur un fondement contractuel contre les entreprises intervenantes et leurs assureurs pour réclamer le remboursement de dépenses qu’elle aurait personnellement engagées avant la réception du bien immobilier.

. Mais elle récupère les droits et actions du maître d’ouvrage postérieurement à sa réception mais pas antérieurement.

. Les préjudices matériels qu’elle allègue ne peuvent pas être indemnisés en vertu du mandat dont se prévaut la SHLMR, ne prévoyant pas les actions en justice au nom du maître d’ouvrage contre les entreprises intervenantes à l’opération de construction, qui reste la SCI FLYING BAIL.

. Les préjudices immatériels allégués résultent selon l’appelante d’une perte de chance locative en raison du retard de livraison de l’ensemble immobilier par la faute des entreprises intimées.

. La SHLMR justifie d’un intérêt à agir en invoquant un préjudice personnel constitué par le retard de perception de loyers consécutif au retard de livraison de l’ouvrage tel que sa date était prévue dans le contrat de bail du 22 décembre 2014.

. Son action n’est pas prescrite.

En conséquence, l’ordonnance dont appel doit être infirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevable en son action pour défaut de qualité et d’intérêt à agir la SHLMR.

En effet, en vertu des articles 31 et 126 du code de procédure civile, la SHLMR peut se prévaloir de sa nouvelle qualité de propriétaire, intervenue en cours d’instance, pour agir en vertu des droits et actions de la maîtrise d’ouvrage dont elle n’a jamais disposé de la qualité précédemment.

Elle est aussi recevable à agir en réparation du préjudice locatif personnel qu’elle invoque, sans appréciation du bienfondé de ses prétentions à ce stade de l’instance, puisqu’elle affirme avoir subi une perte par l’effet du retard de la livraison de l’ensemble immobilier.

Sur la mise hors de cause de la société PRUDENCE CREOLE :

A la lecture de l’ordonnance querellée, la société PRUDENCE CREOLE n’était pas intervenue à l’incident.

La SHLMR soutient en premier lieu que la demande de mise hors de cause de la compagnie PRUDENCE CREOLE est présentée pour la première fois en appel. (page 36 n° 122 des conclusions)

En deuxième lieu, il convient de rappeler que la compagnie d’assurance PRUDENCE CREOLE est intervenue volontairement dans le cadre de l’instance engagée devant le juge des référés afin de voir désigner un expert judiciaire, en sa qualité d’assureur de la société SEGC (pièce n° 13). Il est donc particulièrement surprenant de la voir solliciter sa mise hors de cause dans le cadre de la présente instance. En toute hypothèse, il ressort de l’attestation d’assurance versée aux débats que la compagnie PRUDENCE CREOLE est bien l’assureur de la société SEGC (pièce n° 24). La circonstance que la responsabilité de la SEGC soit contestée par cette dernière ne suffit pas à justifier la mise hors de cause de son assureur dans la mesure où cette responsabilité n’a pas été définitivement écartée par une décision de justice.

Enfin, pour mémoire, le rapport d’expertise retient, au contraire, la responsabilité de la société SEGC dans la survenance des désordres en lui imputant une part de responsabilité de 5% (pièce n° 14).

La société PRUDENCE CREOLE plaide qu’elle s’en rapporte à justice sur la qualité à agir de la SHLMR mais entend rappeler qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à son encontre en tant qu’assureur de la Ste SEGC dans la mesure ou la partie demanderesse au procès n’a versé aux débats aucune police d’assurance vis-à-vis de la PRUDENCE CREOLE ni donné aucune raison de fait ni de droit concernant cette mise en cause. Au surplus la responsabilité de la société SEGC est contestée. La SHLMR n’a donc aucun intérêt à agir à l’encontre de la PRUDENCE CREOLE.

Sur ce,

Vu les articles 31 et 126 du code de procédure civile,

Dès lors que la SHLMR envisage de réclamer une indemnisation à l’assureur de la société SEGC au titre de sa responsabilité quant à son préjudice immatériel et, le cas échéant en vertu des droits et actions de la SCI FLYING BAIL, il n’y a pas lieu de mettre hors de cause son assureur la société PRUDENCE CREOLE.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les parties supporteront leurs propres dépens et leurs frais irrépétibles de l’appel et de la première instance.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

DECLARE RECEVABLE l’action de la SHLMR ;

Y AJOUTANT,

DIT N’Y AVOIR LIEU à la mise hors de cause de la société PRUDENCE CREOLE en qualité d’assureur de la société SEGC ;

LAISSONS les parties supporter leurs propres dépens et leurs frais irrépétibles de l’appel et de première instance.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT