Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 11 février 2025, n° 23/01673

TGI 14 septembre 2023

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 11 février 2025

Arguments

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Rejeté
Difficultés de relogement
La cour a estimé que Monsieur [T] ne justifiait pas de démarches concrètes et sérieuses pour son relogement, et que sa situation ne justifiait pas l'octroi d'un délai supplémentaire.
Rejeté
Achat illégal de la propriété
La cour a déclaré la demande irrecevable, car Monsieur [T] a exclu cette demande du périmètre de son appel, rendant la décision du juge de l'exécution définitive.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a statué en faveur de la société IMOVA, condamnant Monsieur [T] aux dépens d'appel.
Accepté
Indemnité de procédure
La cour a accordé une indemnité à la société IMOVA pour les frais de la procédure d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 11 févr. 2025, n° 23/01673
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	23/01673
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JEX, 14 septembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Amina GARNAULTNoémie STEPHANIE-VICTOIREStéphanie IÈVE
Cabinet(s) :	LEGA JURIS
Parties :	La Société IMOVA

Texte intégral

Arrêt N°

R.G : N° RG 23/01673 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F7QN

[T]

S.A.R.L. LA SOCIETE IMOVA

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE L’EXECUTION DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 14 SEPTEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 30 NOVEMBRE 2023 rg n°: 22/03612

APPELANT :

Monsieur [U] [W] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/006031 du 17/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Saint-Denis)

INTIMEE :

La Société IMOVA, société à responsabilité limitée enregistrée au RCS de SAINT-DENIS sous le n°800 881 839 dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Amina GARNAULT de la SELAS AMINA GARNAULT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 20 août 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été appelée à l’audience publique du 19 Novembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 11 Février 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 Février 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

Par jugement du 24 mars 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a adjugé à la SARL IMOVA l’immeuble situé commune [Adresse 2], cadastré section AO n°[Cadastre 3], rappelant que le présent jugement constituait un titre d’expulsion pour l’adjudicataire à l’égard du débiteur saisi, à savoir M. [U] [W] [T], et de tous occupants de son chef, lequel peut être mis à exécution, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de la consignation et du paiement des frais taxes.

Ce jugement a été régulièrement signifié à avocat le 5 mai 2022 et à partie le 25 mai 2022.

Un commandement de quitter les lieux a été signifié le 14 novembre 2022 à M. [T].

Par requête enregistrée au greffe du tribunal judiciaire de Saint Denis le 6 décembre 2022, M. [T] a sollicité du juge de l’exécution de ce tribunal un délai pour quitter les lieux le temps pour la préfecture de lui trouver un logement conformément au droit au logement opposable.

A l’audience du 13 juillet 2023, M. [T] a maintenu sa demande et sollicité en outre la condamnation de la société IMOVA à lui payer la somme de 71.000 euros au titre du préjudice subi au titre de l’achat illégal de sa propriété.

La société IMOVA a conclu au débouté des prétentions de M. [T] et sollicité une indemnité de procédure de 2.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 14 septembre 2023, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion a statué en ces termes :

«  Déclare Monsieur [U] [W] [T] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts

Déboute Monsieur [U] [W] [T] de sa demande de délais d’expulsion pour le logement qu’il occupe [Adresse 2]) cadastré A0 n°[Cadastre 3] ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Déboute la société IMOVA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur [U] [W] [T] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit, "

Par déclaration au greffe en date du .30 novembre 2023, M. [T] a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été fixée à bref délai selon avis en date du 29 janvier 2024.

M. [T] a déposé ses premières conclusions d’appel par RPVA le 30 janvier 2024.

L’appelant a signifié la déclaration d’appel, l’avis à bref délai ainsi que ses conclusions, par acte du 1er février 2024.

L’intimée s’est constituée par acte du 4 février 2024.

La société IMOVA déposé ses conclusions d’intimée par RPVA le 15 février 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 août 2024 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience de circuit court du 19 novembre 2024.

***

Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 20 mai 2024, M. [T] demande à la cour, au visa des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel de M. [T] ;

Y faisant droit,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [T] de sa demande de délais d’expulsion pour le logement qu’il occupe

En conséquence et statuant à nouveau,

— Fixer le délai accordé à M. [M] (il faut lire M. [T]) dans le cadre de son expulsion à trois années ;

— Débouter la société IMOVA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions contraires.

***

Dans ses dernières conclusions n° 2 transmises par voie électronique le 31 juillet 2024, la société IMOVA demande à la cour, au visa des articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— Dire qu’il n’y a pas lieu d’accorder à M. [T] un délai supplémentaire pour quitter le logement sis [Adresse 2] ;

— Débouter M. [T] de toutes ses demandes fins et conclusions ;

En conséquence,

— Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

— Condamner M. [T] à payer à la SARL IMOVA, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [T] aux entiers dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel, la cour constate que M. [T] a exclu du périmètre de son appel le débouté de sa demande de dommages-intérêts au titre du préjudice subi au titre de l’achat illégal de sa propriété. La société IMOVA n’ayant pas formé appel incident de ce chef, celui-ci a donc un caractère définitif.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

M. [T] soutient que :

— Il est en recherche, certes infructueuse, mais bien active, de logement : il a effectué des demande de logement social dès le 15 février 2022, renouvelée le 3 novembre 2023 ; il est allé jusqu’à mener une procédure devant le tribunal administratif, l’état ayant été condamné ce qui devrait accélérer son relogement

— La situation de la société IMOVA n’exige pas l’expulsion immédiate ; elle ne déclare aucune difficulté particulière ni aucune urgence à l’expulser

— Il a plus de 60 ans et de condition physique mauvaise

— Il a une famille nombreuse dont plusieurs mineurs à charge

— Il a très peu de revenus étant musicien

— Ses possibilités de relogement sont nulles hors logement social

La société IMOVA fait valoir que :

— Elle s’est acquittée du prix de vente et des différents frais annexes

— Elle subi une grave atteinte à son droit de propriété et cette situation lui porte inévitablement préjudice

— M. [T] n’a en réalité accompli qu’une seule démarche en vue d’un relogement ; le dépôt du dossier de recours amiable DALO ne peut être considéré comme une démarche « à part entière »

— L’ordonnance du tribunal administratif du 24 mars 2024 enjoignant à l’État de lui proposer un logement sous astreinte de 1.000 euros s’inscrit seulement dans le prolongement de la demande de logement social et ne démontre pas la pluralité des démarches que M. [T] aurait pu entreprendre en vue d’être relogé

— M. [T] ne justifie d’aucune recherche concrète et sérieuse depuis la signification du jugement d’adjudication, même demeurée infructueuse, notamment auprès d’agences immobilières à vocation sociale (AIVS) ou auprès d’associations agissant en faveur de l’insertion par le logement (FAPIL)

— Il n’est pas de bonne foi : il aurait réglé la somme de 6.000 euros pour la réfection des fenêtres et du parquet du logement

— Il prétend être en mauvaise condition physique sans en justifier

— Quatre de ses sept enfants sont majeurs et ont entre 21 et 34 ans

— S’agissant des enfants mineurs, issus de différentes unions, rien ne permet d’établir que leur résidence respective aurait été fixée au domicile de M. [T], même de manière alternée

— Son avis d’imposition 2023 indique qu’il est divorcé et ne mentionne qu’une seule part au titre du quotient familial

— L’attestation de M. [L] sont invérifiables faute de justifier d’une décision de justice ou d’un accord formé dans le cadre d’une médiation familiale

Sur ce,

Il ressort des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dans leur rédaction applicables au litige et relatifs aux conditions de l’expulsion, que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

S’agissant des lieux habités ou locaux à usage professionnel, l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois.

Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions, sauf exercice du droit de reprise par le propriétaire ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 (relatif à la commission de médiation) et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation (relatif au recours devant le tribunal administratif) et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, M. [T] verse aux débats, notamment :

— Ses livrets de famille dont il ressort qu’il est père de 7 enfants issus de 4 relations ou union (dont il est divorcé) différentes dont 3 sont mineurs ;

— Décision du 13 juillet 2023 par laquelle M. [T] est reconnu prioritaire et devant être logé en urgence par la commission de médiation ;

— Attestation de renouvellement de demande de logement locatif social du 23 novembre 2023 pour une demande initiale du 15 février 2022 ;

— Avis d’impôt 2023 relatifs aux revenus 2022 dont il ressort que M. [T] perçoit des revenus annuels de 8.121 euros, soit 676,75 euros mensuels et qu’il ne déclare aucun enfant à charge ni compagne (nombre de part : 1) ;

— Attestation de Mme [K] [L] qui fait part d’un accord verbal conclu avec M. [T] prévoyant que celui-ci prend en charge son fils [Z] le lundi à partir de 15h10 et le jeudi à partir de 16h10 afin que lui permettre de pratiquer son activité sportive (document dactylographié daté du 19 février 2024, signé et accompagné de la photocopie de la carte nationale d’identité de Mme [L]) ;

— Ordonnance tribunal administratif du 21 mars 2024 rendu sur requête du 18 janvier 2024 au titre du droit au logement opposable et en conséquence de la décision du 13 juillet 2023 par laquelle il a été reconnu prioritaire et qui enjoint au préfet de proposer à M. [T] un logement tenant compte de ses besoins et capacités sous astreinte de 1.000 euros de retard à compter du 1er juin 202.

Il résulte de ce qui précède que :

— Si M. [T] est âgé de plus de 64 ans, il ne justifie par aucune pièce de son mauvais état de santé ;

— Seuls trois enfants sur sept sont mineurs ; aucun n’était à sa charge en 2022;

— Ses revenus 2022 sont faibles ;

— Il ne justifie pas de sa situation socio-professionnelle et de famille actuelle;

— Il ne justifie pas avoir fait quelque démarche que ce soit en vue d’un relogement hormis un logement locatif social, la décision rendu par le tribunal administratif étant la « conséquence de la décision du 13 juillet 2023 par laquelle il a été reconnu prioritaire »

— M. [T] occupe toujours le logement adjugé à la société IMOVA, soit depuis près de 4 ans.

Il résulte de ce qui précède que c’est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l’exécution a débouté M. [T] de sa demande de délai.

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [T] succombant, il convient de le condamner aux dépens d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société IMOVA, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 2.000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 14 septembre 2023 par le juge de l’exécution près le tribunal de judiciaire de Saint Denis de la Réunion ;

Y ajoutant

Condamne M. [U] [W] [T] aux dépens d’appel ;

Condamne M. [U] [W] [T] à payer à la SARL IMOVA la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT