Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 29 août 2025, n° 24/00096

TGI 19 décembre 2023

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 29 août 2025

Arguments

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Rejeté
Force obligatoire du contrat
La cour a estimé que les premiers juges avaient correctement jugé que la société Darshana n'avait pas d'obligation de délivrer un terrain plat, et que Monsieur [B] avait accepté le terrain dans l'état où il se trouvait, sans recours possible contre le vendeur.
Rejeté
Préjudice financier dû à la non-viabilité du terrain
La cour a confirmé que le jugement initial était fondé, car il n'y avait pas de manquement à l'obligation de délivrance, et donc pas de préjudice à indemniser.
Rejeté
Préjudice moral lié à la situation du terrain
La cour a jugé que l'absence de manquement à l'obligation de délivrance excluait toute indemnisation pour préjudice moral.
Rejeté
Frais irrépétibles liés à la procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que Monsieur [B] succombait dans ses demandes et ne pouvait donc pas prétendre à un remboursement.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 août 2025, n° 24/00096
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	24/00096
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, JAF, 19 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain ANTOINERohan RAJABALY
Parties :	SARL DARSHANA, son représentant légal

Texte intégral

Arrêt N°

N° RG 24/00096 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GAKM

[B]

SARL DARSHANA

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AOUT 2025

Chambre civile

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 20] DE [Localité 14] en date du 19 DECEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 29 JANVIER 2024 rg n° 22/01553

APPELANT :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

SARL DARSHANA prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentant : M^e Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 31 octobre 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 21 mars 2025.

Par ordonnance de clôture du 31 octobre 2025, le conseiller de la mise en état a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, rapporteure

qui en ont délibéré, et que l’arrêt serait rendu le 30 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe, prorogé au 29 août 2025 par avis du 23 juin 2025, en raison de la surcharge de travail du greffe ;

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 août 2025.

Greffier : M^me Sarah HAFEJEE

Greffier du prononce par mise a disposition au greffe : M^me Nadia HANAFI

LA COUR

Le 12 juillet 2019 la SARL Darshana a acquis une parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 9] située [Adresse 19] à [Adresse 11] [Localité 17] [Adresse 10], afin d’y réaliser un lotissement dénommé " [Adresse 15] » autorisé par un permis d’aménager délivré par la commune le 12 avril 2016.

La société Darshana a divisé la parcelle acquise en 17 lots proposés à la vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière Immo Transac.

Le 27 novembre 2020, M. [I] [P] [B] et son épouse Mme [Z] [M] ont signé avec la société Darshana une promesse de vente d’une parcelle de terrain à bâtir de 472 m2, figurant au cadastre section AI n°[Cadastre 2], portant le n°[Cadastre 4] du lotissement au prix de 77.000 euros.

La vente définitive du terrain a été réalisée chez Maître [V] [N], notaire, le 5 mars 2021.

Se plaignant de ce qu’il pensait acquérir une parcelle viabilisée et plate comme annoncé alors que le terrain est affecté d’une forte pente et dépourvu de terre végétale, par acte délivré le 7 avril 2022 M. [B] a fait assigner la société Darshana devant le tribunal judiciaire de Saint Pierre de la Réunion qui s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant la tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion par décision rendue le 21 avril 2022.

Dans ses dernières écritures, M. [B] a sollicité la condamnation de la société Darshana, pour manquement à son obligation de délivrance conforme engageant sa responsabilité contractuelle, à lui régler les sommes de 10.034,12 euros au titre de son préjudice financier constitué par les travaux supplémentaires qu’il a dû réaliser à cause de la non-viabilité du terrain et du fait qu’il ne soit pas plat, 10.000 euros au titre de son préjudice morale et 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et ce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société Darshana a conclu au débouté des prétentions de M. [B] et sollicité une indemnité de procédure de 5.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 19 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« REJETTE toutes les demandes de Monsieur [I] [B],

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la SARL DARSHANA une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens. »

Par déclaration au greffe en date du 29 janvier 2024, M. [B] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2024.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique signifiée à la société Darshana par acte du 4 avril 2024, M. [B] demande à la cour, au visa des articles 1101, 1103,1231, 1231-1 et 1603 et suivants du code civil, de :

— Recevoir M. [B] en son appel et le dire bien fondé en ses demandes ;

— Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu’il :

« REJETTE toutes les demandes de Monsieur [I] [B],

CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer à la SARL DARSHANA une indemnité de 3.000 € au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit;

CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux dépens. »

Statuant a nouveau,

— Déclarer M. [B] bien fondé à engager la responsabilité contractuelle de la société Darshana pour manquement à son obligation de délivrance conforme ;

— En conséquence, condamner la société Darshana à régler à M. [B] la somme de 10.034,12 euros au titre du préjudice financier constitué par les travaux supplémentaires qu’il a dû réaliser à cause de la non-viabilité du terrain et du fait qu’il ne soit pas plat ;

— Condamner la société Darshana à régler à M. [B] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral ;

— Condamner la société Darshana à régler à M. [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Darshana aux entiers dépens.

***

Dans ses uniques conclusions transmises par voie électronique le 29 mars 2024, la société Darshana demande à la cour, au visa des articles 42, 43, 789 et suivants du code de procédure civile, de :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes, 'ns et conclusions ;

— Condamner M. [B] à payer à la société Darshana la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS

A titre liminaire

La cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l’obligation de délivrance

Les premiers juges ont jugé que la société Darshana ne s’était pas engagée à céder un terrain plat, composé de terre végétale et dépourvue de roches et que M. [B], en levant l’option en signant l’acte de cession le 5 mars 2021 s’était engagé en toutes connaissances de cause. Ils ont considéré que M. [B] ne pouvait donc pas prétendre avoir été trompé sur les caractéristiques du bien acquis et en ont déduit que M. [B] échouait à démontrer les fautes commises par la société Darshana qui justifiait avoir vendu un terrain conforme à la description faite dans la promesse.

M. [B] soutient que la force obligatoire du contrat est un principe qui ne peut être bafoué par un débiteur indélicat tant cette règles est pleinement justifiée, que ce soit d’un point de vue philosophique, moral, économique ou social (G. Marty et P. [S] UD, Les obligation, t. 1, Les sources : Sirey, 2e éd. 1988 n°245. 'H., L., J. Mazeaud et F. Chabas, op. cit., n°271). Il rappelle qu’en application de ces principes fondamentaux, la responsabilité contractuelle est engagée en cas de mauvaise exécution ou d’inexécution totale ou partielle des obligations nées du contrat. Il fait valoir que les documents de commercialisation décrivait l’opération immobilière en des termes bien précis et de façon détaillée, (brochure et plan en 3D) si bien qu’ils ont été déterminants de son consentement, rappelant qu’il habite en métropole. Il en déduit que la société Darshana n’a pas respecté ses engagements en ne délivrant pas un terrain plat et viabilisé et a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle pour manquement à son obligation de délivrance conforme.

La société Darshana fait valoir pour l’essentiel que la motivation du jugement querellé est à l’abri de toute critique. Elle argue que M. [B] est de mauvaise foi lorsqu’il soutient que la vente a eu lieu à distance : elle a été signé par les parties à l’étude du notaire à qui il a donné mandat et a indiqué résider à [Localité 22]. Elle plaide que la promesse de vente est précise et détaillée et que M. [B] était parfaitement informé de la situation et des caractéristiques de la parcelle.

Sur ce,

Il ressort des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d’ordre public.

Conformément aux articles 1602 et suivants du même code, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. L’obligation de délivrer les immeubles est remplie de la part du vendeur lorsqu’il a remis les clefs, s’il s’agit d’un bâtiment, ou lorsqu’il a remis les titres de propriété.

Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

La chose doit être délivrée en l’état où elle se trouve au moment de la vente.

L’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

Pour rappel, l’article 1217 du même code dispose :

La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il résulte des articles 1231 et suivants du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’état, M. [B] reproche à la société Darshana un manquement à son obligation de délivrance et sollicite des dommages et intérêts.

En l’espèce, par acte notarié du 27 novembre 2020, une promesse de vente a été établie entre la société Darshana (le promettant) et M. [I] [P] [B] et son épouse Mme [Z] [M] (le bénéficiaire), les époux se domiciliant à [Localité 23], pour une durée expirant le 28 février 2021. Le promettant a déclaré que la parcelle est actuellement sans usage particulier et le bénéficiaire a déclaré qu’il entendait l’affecter à la construction d’une habitation.

Aux termes du paragraphe « ETAT DU BIEN » en page 14 de l’acte :

« Le BENEFICIAIRE prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, le PROMETTANT s’interdisant formellement d’y apporter des modifications matérielles ou juridiques.

Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce qu’il a pu constater lors de ses visites.

Il n’aura aucun recours contre le PROMETANT pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

.des vices apparents,

.des vices cachés

[…] »

Par acte notarié du 5 mars 2021, la SARL Darshana a vendu à M. et Mme [B] demeurant ensemble à [Localité 21] ['] une parcelle de terrain à bâtir située à [Adresse 12] [Localité 16] [Adresse 1], d’une superficie réelle de 472 m² d’après plan de division établi par Monsieur [G] [E] [U], ci-annexé, portant le numéro 14 du lotissement dénommé « [Adresse 15] » cadastré section AI n°[Cadastre 3] [Adresse 18] d’une surface de 4 ares 58 centiares, au prix de 77.000 euros.

Aux termes du paragraphe « ETAT DU BIEN » en page 9 de l’acte :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR ayant la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction. »

Il ressort des éléments du dossier que rien ne permet d’établir que des caractéristiques particulières ont été convenues par les parties s’agissant du bien litigieux, tant la promesse de vente que l’acte de vente définitif ne faisant état que d’une parcelle sans usage particulier ou encore d’une parcelle de terrain à bâtir.

Les annonces de vente du terrain litigieux sur Facebook (document non daté) (pièce n°1 de l’appelant) ou sur internet (non daté et donnant les coordonnées de l’agence immobilière Immo Transac (pièce n°2 de l’appelant) mentionnant un terrain plat sont insuffisantes à établir un accord de volonté entre la société Darshana et M. [B].

La pièce n°3 de l’appelant intitulée « Plan et perspective 3D de la future maison de Monsieur [B] » est peu précise, l’origine de ce document étant par ailleurs inconnue.

L’arrêté n°00124-2021 du 21 avril 2021 (pièce n°5 de l’appelant) portant permis de construire délivré par le maire au nom de la commune de [Localité 13] et ses annexes mentionne, d’une part, que M. et Mme [B] sont domiciliés à [Localité 22] et que, d’autre part, que la parcelle AI [Cadastre 2] de 472 m2 est située en zone AUb Terrain légèrement plat (

Dans ces conditions, c’est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [B] de ses demandes, en l’absence de tout manquement à l’obligation de délivrance de la part de la société Darshana.

Le jugement sera par conséquent confirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [B] succombant, il convient de le condamner aux dépens d’appel et de le débouter de sa demande au titre des frais irrépétibles pour la procédure d’appel.

L’équité commandant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de la société Darshana, il convient de lui accorder de ce chef la somme de 3.000 euros pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions soumises à la cour le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion ;

Y ajoutant

Condamne M. [I] [P] [B] aux dépens d’appel ;

Déboute M. [I] [P] [B] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [I] [P] [B] à payer à la SARL Darshana la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par M^me Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT