ARRÊT N°

R.G : N° RG 22/00872 – N° Portalis DBWB-V-B7G-FWI2

CO

[C]

C/

E.U.R.L. ENTREPRISE LEGROS

Société L’AUXILIAIRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 13] GINI représenté par la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER son syndic en exercice

S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SANT-DENIS en date du 15 MARS 2022 suivant déclaration d’appel en date du 09 JUIN 2022 RG n° 17/00831

APPELANT :

Monsieur [T] [K] [M] [C]

[Adresse 17] [Adresse 16]

[Localité 11]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉES :

S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentant : M^e Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

E.U.R.L. ENTREPRISE LEGROS

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Yannick MARDENALOM, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société AUXILIAIRE

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Philippe BARRE de la SELARL SELARL BARRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VIGINI représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentant : M^e Caroline CHANE MENG HIME de la SELARL AVOCATS ET CONSEILS REUNION, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 21 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été appelé à l’audience publique du 22 Novembre 2024 devant M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 28 mars 2025. Le délibéré a été prorogé au 26 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

Greffier lors de la mise à disposition: Véronique FONTAINE

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE :

1- Suivant contrat du 4 octobre 1999, la SCI LE VIGINI a confié la construction d’un ensemble immobilier situé à la Bretagne à l’EURL entreprise LEGROS (ci-après l’entreprise LEGROS), assurée en responsabilité décennale auprès de la compagnie l’AUXILIAIRE.

2- La société TECHNICAL ADVICE BUILDING a été chargée d’assurer la maîtrise d’oeuvre.

3- La réception des travaux a été prononcée le 5 septembre 2001.

4- Suite à l’apparition d’infiltrations dans plusieurs appartements, en particulier dans l’appartement n° B 21 propriété de M. [T] [C], le [Adresse 18] [Adresse 14] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait citer par actes d’huissier du 17 novembre 2009 la SCI LE VIGINI, la société entreprise LEGROS, ensemble leurs assureurs respectifs, outre la société TECHNICAL ADVICE BUILDING devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Denis aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

5- Le juge des référés a désigné un expert par une ordonnance du 4 février 2010.

6- Un rapport a été déposé le 27 octobre 2010.

7- Par actes d’huissier des 14 et 20 mars 2012, le syndicat a ensuite assigné la SCI LE VIGINI, son assureur la MAF, l’entreprise LEGROS, son assureur L’AUXILIAIRE et la société TECHNICAL ADVICE BUILDING devant le tribunal d’instance de Saint-Denis.

8- Par un jugement du 3 février 2014, l’entreprise LEGROS et son assureur L’AUXILIAIRE ont été condamnés solidairement à verser à la copropriété une somme de 5145, 84 € en réparation de désordres affectant deux appartements (B 14 et B 19) et une expertise complémentaire a été ordonnée portant sur des désordres affectant deux autres appartements et en particulier l’appartement n° B 21 propriété de M. [T] [C].

9- Par un nouveau jugement rendu le 9 février 2015, les opérations réalisées dans le cadre de cette expertise complémentaire ont été déclarées communes à M. [E], le dirigeant de la SCI LE VIGINI.

10- L’expertise complémentaire a donné lieu au dépôt d’un rapport le 30 juin 2015.

11- [Localité 12] novembre 2015, M. [T] [C], propriétaire de l’appartement B 21, a remis des conclusions aux fins d’intervention volontaire.

12- Par un dernier jugement du 4 avril 2016, le tribunal d’instance de Saint-Denis s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Saint-Denis.

13- Dans le cadre de la mise en état devant le tribunal de grande instance, M. [T] [C] a obtenu par une ordonnance du 15 octobre 2018 un nouveau complément d’expertise faisant valoir que les désordres affectant son appartement persistaient en dépit de la réalisation des travaux préconisés à l’issue de l’expertise du 30 juin 2015.

14- Cette dernière expertise a donné lieu à la remise d’un dernier rapport le 20 janvier 2020.

15- Par un jugement rendu le 15 mars 2022, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a :

— PRONONCÉ la mise hors de cause de Monsieur [L] [E], de la SCI LE VIGINI et de la société TECHNICAL ADVISE BUILDING ;

— CONDAMNÉ solidairement l’EURL ENTREPRISE LEGROS et la compagnie d’assurances L’AUXILIAIRE à payer au [Adresse 18] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER , la somme de 28 830,23 € TTC au titre des travaux de reprise de l’ensemble de la terrasse de l’appartement B [Cadastre 4] et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— DÉBOUTÉ Monsieur [T] [C] de ses demandes à l’encontre du [Adresse 18] [Adresse 14] ;

— CONDAMNÉ solidairement l’EURL ENTREPRISE LEGROS et la compagnie d’assurances l’AUXILIAIRE à payer au [Adresse 18] [Adresse 14], représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ solidairement l’EURL ENTREPRISE LEGROS et la compagnie d’assurances l’AUXILIAIRE à payer à la société TECHNICAL ADVISE BUILDING la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNÉ solidairement l’EURL ENTREPRISE LEGROS et la compagnie d’assurances l’AUXILIAIRE aux dépens, comprenant les coûts des expertises judiciaires avancés par le Syndicat des copropriétaires.

16- Par déclaration déposée au greffe le 9 juin 2022 M. [T] [C] a formé appel à l’encontre de ce jugement.

17- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 21 mars 2024.

18- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 22 novembre 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

19- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 23 otobre 2023, M. [T] [C] demande à la cour :

— De compléter le jugement querellé en désignant comme partie demanderesse le [Adresse 20] représenté par son syndic la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER ;

— D’infirmer le jugement du 15 mars 2022 en ce qu’il a débouté Monsieur [T] [C] de ses demandes à l’encontre du [Adresse 20] ;

Statuant à nouveau, de :

— Juger le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE VIGINI responsable de plein droit du sinistre subi par Monsieur [T] [C] et causé par les désordres affectant des parties communes ;

— Donner acte à Monsieur [T] [C] qui n’a pas la qualification d’un professionnel en bâtiment, qu’il émet toutes réserves sur l’efficience des travaux réalisés en mai/juin 2023 sur les terrasses identifiées comme la cause des infiltrations ;

— Condamner le [Adresse 20] à faire réaliser dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, tous les travaux préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport en date du 05 janvier 2020 (pages 35 à 37), savoir en particulier les travaux de réfection des enduits et peintures dans l’appartement de Monsieur [T] [C] évalués par l’expert en 2020 à la somme de 612,30 € , le tout sous astreinte de 200 € par jour de retard, passé le délai d’un mois sus-visé ;

— Condamner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE VIGINI à régler à Monsieur [T] [C] les sommes suivantes en réparation des préjudices subis :

116,20 € par mois à compter du mois de janvier 2005 jusqu’au jour de la remise en état effective de la chambre sinistrée ;

21.613 € au titre de l’indemnité pour trouble de jouissance pour les années 2007 à juin 2023 ;

8.000 € au titre du préjudice moral ;

— Condamner in solidum l’ENTREPRISE LEGROS et la compagnie L’AUXILIAIRE à régler la somme de 7.308,70 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2012, au [Adresse 20] qui sera chargé ensuite de faire entreprendre les travaux de reprise des causes et des conséquences;

— Condamner in solidum l’ENTREPRISE LEGROS et la compagnie L’AUXILIAIRE à régler à Monsieur [C] la somme de 612,60 € TTC augmentés des intérêts, correspondant au coût des travaux de reprise des conséquences au sein de son appartement ; dans ce cas, déduire ce montant de la somme ci-dessus fixée au profit du [Adresse 18] [Adresse 14] ;

— Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LE VIGINI et toutes autres parties de toutes leurs demandes contraires, fins et conclusions ;

— Condamner in solidum le [Adresse 19] [Adresse 21] avec toutes autres parties succombantes à régler à Monsieur [T] [C] la somme de 7.000 € en application de l ' article 700 du Code de procédure civile tant pour la procédure de première instance que d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens des deux instances, y compris les frais d’expertise supportés à concurrence de 4.952,10 € ;

— Juger que Monsieur [T] [C] sera dispensé de toute participation à la dépense commune de la copropriété au titre des frais de la présente procédure et au titre des frais de remise en état de son appartement et des parties communes, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires, exclusivement.

20- Pour l’essentiel, M. [T] [C] fait valoir :

— que les importantes infiltrations qui affectent son appartement trouvent leur origine dans des défauts d’étanchéité des terrasses des deux appartements sus-jacents ;

— que la paillasse de cuisine de l’appartement n° 24 initialement en cause dans les infiltrations a été disposée lors de la construction de l’immeuble ;

— qu’à la suite de travaux réalisés en 2015 sur la terrasse de l’appartement sus-jacent [Adresse 15] [Cadastre 3] de nouvelles infiltrations sont survenues en raison d’une défaillance de l’équerre d’étanchéité à la jonction des acrotères supportant le garde corps de la terrasse et du mur central de séparation des logements 24 et 23 ;

— que les désordres constatés au sein de son appartement trouvent leur origine dans un vice de construction atteignant les parties communes de la résidence ;

— que les travaux se rapportant aux parties communes incombent au syndicat des copropriétaires ;

— que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages subis par un copropriétaire et doit réparer les préjudices subis ;

— que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages dont la cause réside dans les malfaçons ou défauts d’exécution de travaux réalisés à sa demande dans les parties communes de la résidence ;

— que le syndicat des copropriétaires a tardé à mettre en oeuvre les préconisations de l’expert provoquant une aggravation des infiltrations ;

— que les travaux qu’il a fait réaliser se sont avérés insuffisants puisque de nouvelles infiltrations sont survenues en février et mars 2021, puis entre le 10 et le 15 janvier 2022 ;

— que sur la base d’un prix de loyer moyen de 10 € du m², il est fondé à réclamer une indemnité mensuelle de 116, 20 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— qu’il a dû engager un procès, se soumettre à de nombreuses mesures d’expertises et subir les reproches du syndicat des copropriétaires ce qui représente des tracas et une perte de temps qu’il est également fondé à voir indemniser ;

— qu’il a été privé pendant plusieurs années de l’usage d’une chambre ;

— qu’il est fondé à exercer l’action oblique de l’article 1341-1 du Code civil et à poursuivre la condamnation de l’entreprise LEGROS et de son assureur à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.308,70 € TTC augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 14 mars 2012 correspondant aux travaux de reprises évalués par l’expert.

21- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 5 juin 2023, le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la société COPRO IMMOBILIER, ensemble celle-ci demandent à la cour de :

— CONFIRMER le jugement du tribunal judiciaire du 15 mars 2022 dans toutes ses dispositions ;

I ' Sur la responsabilité décennale de l’entreprise LEGROS et la garantie de son assureur, la compagnie l’AUXILIAIRE :

— JUGER que la réception expresse des travaux de l’entreprise LEGROS a eu lieu le 05 septembre 2001 ;

— JUGER que des infiltrations sont apparues dans le délai de 10 ans suivant la réception des travaux, dans les appartements B21 et B22 de la résidence [Adresse 14] ;

— JUGER que l’expert judiciaire, dans son rapport du 30 juin 2015, a indiqué que ces infiltrations provenaient d’une altération par rupture, ou défaut de mise en 'uvre ponctuelle de l’étanchéité sur la dalle et sous revêtement dur du sol de la terrasse de l’appartement B24 ;

— JUGER que ces infiltrations rendent l’immeuble impropre à destination ;

— JUGER que ces infiltrations sont imputables à la société ENTREPRISE LEGROS qui a réalisé les travaux d’étanchéité, de carrelage et de la cuisine extérieure sur la terrasse de l’appartement B24 ;

— JUGER que la société ENTREPRISE LEGROS, après avoir proposé dans un premier temps d’intervenir elle-même pour refaire les travaux de reprise sur l’ensemble de la terrasse, s’est finalement rétractée par courrier du 31/08/2015;

— JUGER qu’une réfection seulement partielle de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement B24 est techniquement difficile et pratiquement impossible en raison du refus d’assurance décennale des constructeurs pour une reprise partielle ;

— JUGER que la société ENTREPRISE LEGROS est responsable de plein droit au titre de sa garantie décennale de l’ensemble des désordres constatés ;

— JUGER que la Compagnie l’AUXILIAIRE n’est pas fondée à opposer un refus de garantie ;

EN CONSÉQUENCE :

II ' Sur la réparation des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] :

— JUGER que les travaux de reprise nécessaires s’entendent de la réfection totale de l’étanchéité et du carrelage pour l’ensemble de la terrasse de l’appartement B24 ;

— CONDAMNER solidairement la société ENTREPRISE LEGROS et son assureur décennal, la compagnie l’AUXILIAIRE, à payer au [Adresse 18] [Adresse 14] représentée par son syndic la société COPRO IMMOBILIER, les sommes suivantes :

26 830,23 € TTC au titre des travaux de reprise de l’ensemble de la terrasse de l’appartement B24 ;

2 000 € TTC au titre des frais de maîtrise d''uvre ;

— DIRE que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance ;

III ' Sur le rejet des demandes de Monsieur [C] envers le syndicat des copropriétaires :

— JUGER que Monsieur [C] ne rapporte aucune faute du [Adresse 18] [Adresse 14] représentée par son syndic la société COPRO IMMOBILIER ;

— JUGER que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en sa version antérieure au 1er juin 2020, n’ont pas vocation à s’appliquer car l’indemnisation demandée n’a pas sa cause dans un vice de construction ni dans un défaut d’entretien des parties communes ;

— JUGER que Monsieur [C] ne justifie en outre pas de la réalité d’un préjudice de jouissance ni de son quantum allégué ;

— JUGER que l’attitude passive de Monsieur [C] qui n’a accompli aucune démarche afin de mettre un terme au préjudice qu’il évoque depuis 8 ans est à l’origine de la persistance des désordres pendant cette durée ;

— JUGER enfin que la solidarité ne se présumant pas, toutes demandes à ce titre sont irrecevables ;

— DÉBOUTER Monsieur [C] de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause et subsidiairement, de :

— JUGER que les fautes de la société ENTREPRISE LEGROS dans l’exécution des travaux sont la cause directe et exclusive des dommages évoqués par Monsieur [C] ;

— JUGER que la charge définitive des travaux de reprise et de l’indemnisation des préjudices évoqués par Monsieur [C] incombent à la société ENTREPRISE LEGROS et son assureur décennal solidairement;

— CONDAMNER solidairement la société Entreprise LEGROS et son assureur décennal, la compagnie l’AUXILIAIRE à relever et garantir le [Adresse 18] [Adresse 14] représentée par son syndic la société COPRO IMMOBILIER, de toutes sommes qui pourraient être mises à sa charge au bénéfice de Monsieur [C] ;

En dernier lieu, de :

— CONDAMNER solidairement la société Entreprise LEGROS et son assureur décennal, la compagnie l’AUXILIAIRE à payer au [Adresse 18] [Adresse 14] représentée par son syndic la société COPRO IMMOBILIER, la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

22- Pour l’essentiel, le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice, la société COPRO IMMOBILIER, ensemble celle-ci font valoir :

.

— que le délai entre le dépôt le 30 juin 2015 du rapport de l’expert et le début des travaux préconisés en juillet 2016 n’est pas de son fait mais est imputable à la décision de l’assemblée générale des copropriétaires d’échelonner sur 7 mois les appels de fonds nécessaires à leur financement et à la défection de l’entreprise qui s’était engagée à intervenir ;

— que les désordres affectant la terrasse de l’appartement B [Cadastre 4] sont le fait de l’entreprise LEGROS, aucune intervention n’ayant été effectuée de la part d’autres entreprises ou des propriétaires successifs ;

— que les infiltrations qui affectent l’appartement de M. [T] [C] rendent l’ouvrage impropre à sa destination ;

— que la responsabilité de l’entreprise LEGROS est dès lors engagée au titre de la garantie décennale des constructeurs ;

— que l’exclusion de garantie prévue au contrat de L’AUXILIAIRE ne porte que sur les seuls ouvrages de couverture-zinguerie ;

— que la garantie de la compagnie L’AUXILIAIRE s’agissant des travaux d’étanchéité a déjà fait l’objet d’une décision de justice (jugement du 03 février 2014 du tribunal d’instance de Saint-Denis) qui bénéficie de l’autorité de la chose jugée ;

— qu’une reprise partielle de l’étanchéité de la terrasse concernée est techniquement très compliquée et interdit en pratique d’obtenir une garantie décennale ;

— qu’aucune faute ne peut lui être reprochée dans la mesure où tout a été mis en oeuvre pour remédier aux désordres ;

— que les préjudices invoqués par M. [T] [C] ne sont pas établis ;

— qu’il n’est pas justifié d’un vice de construction de sorte que la responsabilité du syndicat ne peut être recherchée pour les dommages subis par les copropriétaires.

23- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 23 novembre 2022, l’entreprise LEGROS demande à la cour de :

— DIRE ET JUGER irrecevables les demandes formées par Monsieur [T] [C] à l’encontre de l’EURL ENTREPRISE LEGROS, celles-ci étant nouvelles en cause d’appel au sens de l’article 564 du CPC, d’une part, et de surcroît prescrites, en application des articles 2224 et suivants du Code civil ;

— CONDAMNER ce dernier à payer la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du CPC, majorée des entiers dépens ;

SUBSIDIAIREMENT

CONDAMNER la Compagnie L’AUXILIAIRE à relever et garantir l’EURL ENTREPRISE

LEGROS indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre.

24- Pour l’essentiel l’entreprise LEGROS fait valoir :

— qu’en première instance, M. [T] [C] a dirigé ses demandes contre le seul syndicat de copropriété ;

— que les demandes que M. [T] [C] forme à son endroit en cause d’appel sont nouvelles et par conséquent irrecevables ;

— qu’elles ont été présentées pour la première fois par des écritures déposées le 31 août 2022 soit au-delà de 5 ans après la manifestation du dommage de sorte que la prescription de l’article 2224 du code civil est acquise.

25- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 8 mars 2023 la compagnie L’AUXILIAIRE demande à la cour de :

— JUGER que M. [C] a formé des prétentions nouvelles à l’encontre de la C^ie L’AUXILIAIRE ;

— JUGER que M. [C] a strictement cantonné son appel ne visant pas la C^ie L’AUXILIAIRE ;

— DÉCLARER IRRECEVABLES les demandes nouvelles de M. [C] visant à faire condamner in solidum l’Entreprise LEGROS et la C^ie L’AUXILIAIRE à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 7308,70 € avec intérêts afin de permettre à ce dernier d’effectuer des travaux dans son appartement, ainsi que sa demande visant à les faire condamner in solidum, à lui payer la somme de 612,50 € TTC correspondant au coût de travaux de reprise de son appartement ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— DÉBOUTER M. [C] de ses demandes ;

— LE CONDAMNER à payer à la concluante la somme de 3.000 € de frais irrépétibles et aux dépens.

26- Pour l’essentiel, la compagnie L’AUXILIAIRE fait valoir que les demandes que M. [T] [C] formule sont nouvelles et irrecevables.

MOTIFS

Sur la rectification du jugement rendu le 15 mars 2022 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis:

27- Selon les dispositions de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

28- Il ne fait pas de doute que l’action a été introduite par le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER ainsi que cela ressort de l’ exposé du litige et du dispositif du jugement querellé.

29- La procédure de première instance ne fait pas apparaître d’intervention de la part de la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER es- nom.

30- Dès lors, c’est par erreur qu’il a été indiqué comme partie demanderesse la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER dans le jugement rendu le 15 mars 2022.

31- Il convient par conséquent d’ordonner sa rectification.

Sur l’application des dispositions de l’ordonnance n° 2019- 1101 du 30 octobre 2019 entrée en vigueur le 1er juin 2020 :

32- La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis a été modifiée par une ordonnance n° 2019 – 1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

33- Selon les dispositions de l’article 2 du code civil, la loi de dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

34- L’instance était déjà engagée lors de l’entrée en vigueur, le 1er juin 2020, de l’ordonnance n° 2019 – 1101 et les dispositions transitoires que celle-ci contient ne prévoient pas d’application aux procédures en cours.

35- Aucune disposition de cette ordonnance ne vient lui attribuer un caractère interprétatif.

36- Ce sont donc les dispositions antérieures à la dite ordonnance qu’il convient en l’espèce d’appliquer.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

37- Selon le dernier alinéa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis en sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2019- 1101 du 30 octobre 2019, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

38- Une toiture-terrasse reste une partie commune au sens de la loi du 10 juillet 1965 même lorsqu’un copropriétaire est titulaire, comme en l’espèce, d’un droit de jouissance personnelle et privative.

39- Il est établi par les constatations de l’expert judiciaire que les infiltrations qui affectent l’appartement de M. [T] [C] trouvent leur origine dans des défauts de l’étanchéité des terrasses des appartements n° 23 et 24 situés à l’étage sus-jacent.

40- Ces défauts qui ont pu être précisément localisés après deux expertises et plusieurs campagnes d’investigations portent sur des ouvrages qui ont été réalisés par l’entreprise LEGROS lors de la construction de l’immeuble (paillasse coin cuisine- évier extérieur et siphon de sol de l’appartement n° 24, muret séparatif entre les terrasses des deux appartements n° 23 et 24, acrotères garde corps).

41- Il n’est en rien démontré que les propriétaires des appartements n° 23 et 24, titulaires d’un droit de jouissance personnelle et privative sur la toiture-terrasse de l’immeuble en ont fait un usage inapproprié ou ont commis une faute quelconque qui a pu contribuer à une détérioration de l’étanchéité.

42- Aucune faute n’est d’avantage établie de la part de M. [T] [C].

43- Les défauts d’étanchéité à l’origine des infiltrations constatées au niveau de l’appartement de M. [T] [C] s’analysent donc bien comme un vice de construction.

44- Dés lors, le syndicat qui est tenu de veiller à la conservation des parties communes doit en être déclaré responsable sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de sa part.

Sur l’étendue de la réparation :

45- Le syndicat responsable sur le fondement de l’ article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est tenu de réparer la totalité des dommages causés par les parties communes de l’immeuble.

46- Les défauts d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble ont provoqué des infiltrations qui sont venues endommager l’appartement de M. [T] [C].

47- C’est à bon droit que M. [T] [C] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à faire reprendre dans les limites des préconisations de l’expert les enduits et peintures de son appartement.

48- La réparation du préjudice doit être intégrale de sorte que le syndicat doit également prendre en charge l’indemnisation des préjudices immatériels que les désordres dont il est responsable ont pu venir causer.

49- En l’espèce, M. [T] [C] a été privé pendant de nombreuses années de l’usage normal de l’une des chambres de son appartement puisque dès 2007 des infiltrations se sont manifestées (cf constat de la SCP d’huissier [S]).

50- Il est établi que lors des épisodes pluvieux importants la chambre concernée était rendue inutilisable compte tenu de coulures en goutte à goutte parfois continues au niveau du plafond et des murs latéraux.

51- Le préjudice de jouissance que M. [T] [C] a eu à subir est donc important ce qui justifie qu’il lui soit alloué une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts.

52- M. [T] [C] a également eu à subir un préjudice moral du fait des difficultés rencontrées pour déterminer l’origine des infiltrations, de la réapparition des désordres malgré les investigations et les travaux réalisés et des tracas inhérents à la procédure.

53- Il est fondé par conséquent à obtenir la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 3000 € en réparation de ce chef de préjudice.

54- M. [T] [C] enfin a fait l’avance des frais d’expertise concernant son appartement pour la somme de 4952, 10 € (2500 € au titre de la provision fixée par l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 15 octobre 2018 auxquels se sont ajoutés 2452, 10 € des suites d’une consignation complémentaire).

55- Le premier juge a condamné l’entreprise LEGROS à prendre en charge les seuls frais d’expertise qui avaient été avancés par la copropriété.

56- M. [T] [C] est donc là encore fondé à obtenir la condamnation du syndicat à lui verser la somme de 4952, 10 € qu’il réclame du chef des frais d’expertise.

Sur les demandes formées à l’encontre de l’entreprise LEGROS et de son assureur L’AUXILIAIRE :

En ce qui concerne les demandes de M. [T] [C] :

57- Selon les dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

58- En première instance, M. [T] [C] n’avait présenté aucune demande à l’encontre de l’entreprise LEGROS et de son assureur.

59- Les demandes qu’il forme en cause d’appel ne sont ni l’accessoire, ni la conséquence, ni le complément nécessaire à celles qu’il avait formées à l’encontre du seul syndicat de copropriété.

60- C’est donc à bon droit que l’entreprise LEGROS et son assureur soutiennent qu’elles doivent être écartées pour être irrecevables.

En ce qui concerne les demandes du syndicat des copropriétaires :

61- Le syndicat de copropriété responsable vis-à-vis de celui qui supporte un préjudice du fait d’une partie commune dispose d’une action récursoire à l’encontre de celui qui est à l’origine des dommages.

62- Comme le syndicat vient aux droits du maître d’ouvrage, il peut exercer son action contre les locateurs d’ouvrage sur le fondement de leur responsabilité décennale lorsque les conditions de celle-ci se trouvent réunies.

63- Selon les dispositions de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître des dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement le rendent impropre à sa destination.

64- Par leur importance, les infiltrations qui affectent l’appartement de M. [T] [C] rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

65- Les ouvrages ont été réceptionnés le 5 septembre 2001 et dés le 17 novembre le délai de forclusion de 10 ans a été interrompu par une citation en justice.

66- Les désordres sont imputables à l’entreprise LEGROS qui a réalisé les travaux.

67- Les conditions sont donc réunies pour que l’entreprise LEGROS et son assureur de responsabilité décennale, solidairement, viennent relever et garantir le syndicat de copropriété des condamnations prononcées à son encontre en faveur de M. [T] [C].

68- S’agissant des reprises en parties communes, le jugement du 15 mars 2022 passé en force de chose jugée a mis à la charge de l’entreprise LEGROS, ensemble son assureur, le coût de la réfection de la terrasse de l’appartement B24 dans son intégralité.

69- Sur ce point, la demande du syndicat est par conséquent sans objet.

Sur la garantie de l’assureur L’AUXILIAIRE :

70- L’entreprise LEGROS est condamnée sur le fondement de sa responsabilité décennale.

71- C’est à bon droit, dès lors, qu’elle demande à être relevée et garantie de toutes les condamnations prononcées à son encontre par son assureur de responsabilité décennale, L’AUXILIAIRE.

Sur la participation de M. [T] [C] aux frais de remise en état et de procédure :

72- Selon le dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

73- M. [T] [C] sera par conséquent dispensé de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat de copropriété au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

74- Par contre, aucune disposition de la loi n’autorise le juge à dispenser un copropriétaire de sa participation aux frais de remise en état que le syndicat a été condamné à prendre en charge.

75- M. [T] [C] sera sur ce dernier point débouté.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

76- Le syndicat des copropriétaires et l’entreprise LEGROS, parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, supporteront, in solidum, la charge des dépens de l’appel.

77- A ce titre, ils ne sont pas fondés à se prévaloir des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

78- Il serait inéquitable par ailleurs de laisser M. [T] [C] supporter la charge des frais irrépétibles qu’il a été amené à exposer en première instance et en cause d’appel.

79- Le syndicat des copropriétaires et l’entreprise LEGROS seront condamnés, in solidum, à lui verser la somme globale de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

80- Il convient de préciser que, dans leurs rapports entre eux, l’entreprise LEGROS devra relever et garantir le syndicat de copropriété de la part des dépens et des frais irrépétibles qu’il aura pris en charge.

81- Enfin, l’équité ne justifie aucune autre application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Ordonne la rectification du jugement rendu le 15 mars 2022 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis en ce que la partie demanderesse est le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. COPRO IMMOBILIER ;

Dit que mention de cette rectification sera portée sur la minute et les expéditions du dit jugement ;

Infirme le jugement rendu le 15 mars 2022 par le tribunal de grande instance de Saint-Denis en ce qu’il déboute M. [T] [C] de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. copro immobilier à verser à M. [T] [K] [M] [C] les sommes suivantes :

—  10000 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

—  3000 € en réparation de son préjudice moral ;

—  4952, 10 € du chef des frais d’expertise dont celui-ci a fait l’avance ;

Condamne le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. copro immobilier à réparer, dans un délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, les enduits et peintures de l’appartement de M. [T] [K] [M] [C] dans les limites des préconisations de l’expert judiciaire en son rapport du 5 janvier 2020 ;

Dit que les demandes formées en cause d’appel par M. [T] [C] à l’encontre de l’entreprise LEGROS et de son assureur sont irrecevables ;

Dit que l’entreprise LEGROS et son assureur de responsabilité décennale, solidairement, devront relever et garantir le syndicat de copropriété des condamnations prononcées à son encontre en faveur de M. [T] [C];

Dit que l’entreprise LEGROS sera relevée et garantie de toutes les condamnations prononcées à son encontre par son assureur de responsabilité décennale, L’AUXILIAIRE ;

Condamne le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. copro immobilier et l’entreprise LEGROS, in solidum, à verser à M. [T] [K] [M] [C] la somme de 5000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. copro immobilier, l’entreprise LEGROS et l’assureur L’AUXILIAIRE de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

Dit que les dépens de l’appel seront supportés, in solidum, par le [Adresse 18] [Adresse 14] représenté par son syndic en exercice la S.A.R.L. copro immobilier et l’entreprise LEGROS ;

Dit que M. [T] [C] est dispensé de toute participation aux condamnations prononcées à l’encontre du syndicat de copropriété au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Dit que dans leurs rapports entre eux, l’entreprise LEGROS devra relever et garantir le syndicat de copropriété de la part des dépens et des frais irrépétibles qu’il aura pris en charge.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT