RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE SAINT DENIS DE LA REUNION

CHAMBRE D’APPEL DE [Localité 1]

Chambre Civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

(n° 26/2, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00067 – N° Portalis 4XYA-V-B7G-HAD

Décision déférée à la Cour : Jugement rendu le 21 Mars 2022 par le Juge de l’exécution de [Localité 1] – RG n° 22/00335

APPELANT :

S.A.S. HOLD INVEST

Société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MAMOUDZOU (97600) sous le numéro 024072860, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ahmed IDRISS, avocat au barreau de MAYOTTE

INTIMEE :

S.A. VINCI CONSTRUCTION DOM-TOM

Société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre (92000) sous le numéro 402 347 124 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Yanis SOUHAÏLI de la SELARL YSYS AVOCATS, avocat au barreau de MAYOTTE

DÉBATS

En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025, en audience publique, devant M^me Nathalie MALARDEL, Conseillère, chargée d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie MALARDEL, Conseillère,

M. Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre

M. Olivier NOËL président de chambre

qui en ont délibéré

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition à l’audience du 03 FEVRIER 2026 ;

Greffier : lors des débats M^me Coralie GARNIER, et lors du prononcé M^me Valérie BERREGARD ;

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Vincent ALDEANO-GALIMARD, président de chambre et par M^me Valérie BERREGARD, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par un arrêt du 5 octobre 2010, le tribunal supérieur d’appel de Mamoudzou a ordonné l’expulsion de la société Hold invest et de tous occupants de son chef d’un terrain à usage industriel de carrière, appartenant à M. [C], et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.

Par acte notarié du 15 septembre 2015, ledit terrain a été cédé par M. [C] à la société Vinci construction DOM-TOM (la société Vinci).

Invoquant l’inexécution par la société Hold invest de son obligation, la société Vinci a saisi par acte du 18 février 2020, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Mamoudzou aux fins de liquidation de l’astreinte provisoire et de fixation d’une astreinte définitive.

Par un jugement du 21 décembre 2020, le juge de l’exécution a, notamment :

— déclaré recevable l’action formée par la société Vinci,

— condamné la société Hold invest à payer à la société Vinci la somme de 358 500 euros au titre de l’astreinte liquidée pour la période du 2 novembre 2018 au 19 octobre 2020 inclus,

— condamné la société Hold invest à une astreinte définitive de 2 000 euros par jour de retard, sur une durée d’un an, passé un délai de 8 mois suivant la signification de la décision.

Par un arrêt du 30 novembre 2021, la chambre d’appel de [Localité 1] a notamment :

— infirmé le jugement en ce qu’il a condamné la société Hold Invest à payer la somme de 358 500 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire et en ce qu’il a condamné cette dernière à une astreinte définitive,

— statuant à nouveau sur ces chefs :

* condamné la société Hold invest à payer à la société Vinci la somme de 419 600 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire pour la période du 2 octobre 2015 au 2 juillet 2021, sur la base d’une astreinte provisoire journalière de 200 euros,

* ordonné à la société Hold invest d’exécuter l’injonction sous astreinte définitive de 1 000 euros par jour de retard, durant une période d’un an, courant à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de l’arrêt,

— confirmé le jugement pour le surplus.

Par un acte du 28 décembre 2021, la société Hold invest a fait assigner la société Vinci construction DOM-TOM devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mamoudzou afin, à titre principal, de voir constater la caducité de la dénonciation de l’inscription d’hypothèque et d’annuler cette inscription et, à titre subsidiaire, de voir ordonner la mainlevée de l’hypothèque suite à l’exécution du jugement du 30 novembre 2021.

Par un jugement en date du 21 mars 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mamoudzou a :

— débouté la société Hold invest de l’intégralité de ses demandes ;

— condamné la société Hold invest à verser à la société Vinci construction DOM TOM la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code procédure civile ;

— condamné la société Hold invest aux dépens.

La société Hold invest a interjeté appel de cette décision le 6 mai 2022.

Par un arrêt en date du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 30 novembre 2021 au motif que la cour d’appel a statué par des motifs impropres à caractériser la volonté des parties à l’acte de cession immobilière du 15 septembre 2015 de céder à la société Vinci la créance de liquidation de l’astreinte, qui n’est pas un droit réel accessoire au droit de propriété du terrain cédé ni l’indemnisation d’un préjudice, et alors que la société Vinci n’aurait pu se prévaloir du bénéfice de cette créance qu’à compter de la signification de sa cession au débiteur, ou de son acceptation par celui-ci.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 17 mars 2025, la société Hold invest demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel ;

— constater la caducité de la dénonciation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 20 avril 2021 ;

— constater la nullité de l’acte d’huissier de justice du 7 mai 2021 ne contenant pas l’indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de l’hypothèque ;

— constater l’absence de motifs de la condamnation au paiement des frais irrépétibles en vertu du principe de prohibition de contradiction entre les motifs et le dispositif ;

En conséquence

Infirmer le jugement critiqué en toutes ses dispositions

Statuant de nouveau

— annuler l’inscription d’hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par la société Vinci Construction Dom-Tom sur le fondement du jugement du juge de l’exécution du 21 décembre 2020 frappé d’appel ;

À titre subsidiaire

— constater que la créance réclamée sur le fondement du jugement du juge de l’exécution du 21 décembre 2020 est éteinte par le paiement intégral qu’elle a effectué le 3 novembre 2021 entre les mains de Me [W] [M], huissier de justice mandaté par la société Vinci Construction Dom-Tom ;

— constater que la preuve de la cession par [C] de la créance de la liquidation d’astreinte n’est pas rapportée ;

— ordonner la mainlevée immédiate de l’inscription d’hypothèque judiciaire pratiquée à titre conservatoire par la société Vinci Construction Dom-Tom ;

— dire que les frais d’inscription et de mainlevée de l’inscription resteront à la charge de la société Vinci Construction DOM-TOM ;

En tout état de cause

— condamner la société Vinci Construction DOM-TOM au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Vinci Construction DOM-TOM aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 12 septembre 2022, la société Vinci construction DOM-TOM demande à la cour « après avoir constaté que la société Hold invest a manifestement abandonné sa critique du jugement entrepris figurant dans son acte d’appel, en ce que le premier juge se serait déclaré à tort incompétent pour ordonner la mainlevée d’une hypothèque judiciaire définitive, sans pour autant renvoyer devant la juridiction compétente, son argumentation visant uniquement à soutenir l’irrégularité et donc la nullité de la prise d’une hypothèque judiciaire, » de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 21 mars 2022 du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Mamoudzou, sauf en ce qu’il a condamné la société Hold invest à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la société Hold invest à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— condamner la société Hold invest à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel, de même qu’aux entiers frais tant de première instance que d’appel.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Elle n’examinera donc les demandes de « constater » figurant au dispositif des conclusions des parties qu’autant qu’elles constituent des prétentions et non des moyens.

Sur la demande de constat de caducité de l’hypothèque pour non inscription définitive

La société Hold invest fait valoir que l’hypothèque inscrite le 20 avril 2021 par la société Vinci construction DOM TOM est caduque pour n’avoir pas fait l’objet d’une inscription définitive dans les deux mois suivant le prononcé de la décision d’appel emportant force de chose jugée comme le prévoit l’article 533-4 du code des procédures civiles d’exécution.

La société Vinci réplique que l’hypothèque publiée le 21 avril 2021 est une hypothèque judiciaire prise en vertu d’un titre constitué par un jugement assorti de l’exécution provisoire de droit en vertu de l’article 2412 du code civil et que les dispositions de l’hypothèque conservatoire ne lui sont pas applicables.

Selon l’article 2412 alinéa 1 dans sa version en vigueur du 20 novembre 2016 au 1er janvier 2022, l’hypothèque judiciaire résulte des jugements soit contradictoires, soit par défaut, définitifs ou provisoires, en faveur de celui qui les a obtenus.

Cette hypothèque judiciaire qui est celle qui résulte des jugements est distincte de l’hypothèque conservatoire qui n’exige pas que le créancier ait un titre. Les modalités de mise en 'uvre de cette dernière découlent de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et de son décret d’application du 31 juillet 1992, dispositions par la suite codifiées à droit constant dans le code des procédures d’exécution par le décret du 30 mai 2012.

De la nature de l’hypothèque dépend donc le régime applicable. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’appelante, si l’hypothèque conservatoire exige une publicité provisoire confirmée par une publicité définitive intervenue dans le délai de deux mois à compter du jour où le titre constatant les droits du créancier est passé en force de chose jugée, s’agissant de l’hypothèque judiciaire (ou légale) de l’article 2412 du code civil et qui est accordée à ceux bénéficiant de décisions judiciaires, il n’y a pas lieu de valider l’inscription provisoire (Civ. 3, 9 juillet 1984, Bull 135), cette sûreté n’étant pas soumise aux dispositions de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 et de son décret d’application du 31 juillet 1992, relatifs aux mesures conservatoires provisoires (1e Civ., 14 mars 2012, n°10-28.143) ni aux dispositions codifiées par le décret n°2012-783 du 30 mai 2012.

En l’espèce, la société Vinci a fait inscrire le 20 avril 2021 une hypothèque sur l’immeuble cadastré AR [Cadastre 1] à [Localité 4] (pièce 4 Hold invest). Le bordereau analytique mentionne que la sûreté est requise en vertu du jugement prononcé par le juge de l’exécution le 21 décembre 2020.

S’agissant d’une inscription attachée de plein droit au jugement en application de l’article 2412 du code civil, les articles R 531-1 et 533-4 du code des procédures d’exécution qui ne concernent que les inscriptions conservatoires ne s’appliquent pas et il n’y avait pas lieu de faire valider l’hypothèque dans les deux mois de l’acquisition de la force jugée intervenue au prononcé de l’arrêt du 30 novembre 2021.

Le jugement entrepris a ainsi justement rejeté la demande de caducité de l’hypothèque pour non-inscription définitive.

Sur la demande de caducité et d’annulation de l’inscription d’hypothèque au visa de l’article R 532-5 du code des procédures civiles d’exécution

La société Hold invest expose que l’hypothèque lui a été notifiée le 7 mai 2021, 17 jours après la date figurant sur le bordereau. Elle soutient que l’article R 532-5 du code des procédures civiles d’exécution, qui impose une notification de l’hypothèque adressée au débiteur par voie d’huissier de justice au plus tard huit jours après le dépôt des bordereaux d’inscription sous peine de caducité, n’a pas été respecté et que l’acte d’huissier aurait dû mentionner à peine de nullité l’indication en caractères très apparents que le débiteur peut demander la mainlevée de l’hypothèque, ce qu’il ne contient pas.

Or, il a déjà été vu que les dispositions issues de la loi de 1991 et régies par le décret de 1992 puis codifiées par le décret du 30 mai 2012 ne s’appliquent pas aux hypothèques judiciaires qui découlent de plein droit des jugements. La société Vinci n’était donc pas tenue, ainsi que le fait justement plaider la société Vinci, par les dispositions de l’article R 532-5 du code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement déféré sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté la société Hold invest de sa demande de caducité et d’annulation de l’hypothèque sur ce fondement.

Sur la mainlevée de l’hypothèque inscrite le 20 avril 2021

Aux termes de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir d’ordonner la mainlevée de toute mesure inutile ou abusive et de condamner le créancier à des dommages-intérêts en cas d’abus de saisie.

L’appelante soutient que contrairement à ce qu’a retenu le juge de l’exécution, ce dernier était compétent pour ordonner la mainlevée de l’hypothèque en application de l’article L 121-2 du code des procédures civiles d’exécution et estime que, ayant réglé l’intégralité de la créance, la mainlevée de l’hypothèque devait être prononcée. Elle ajoute que la cession à la société Vinci de la créance de liquidation d’astreinte n’est pas rapportée, qu’il ne pouvait y avoir inscription d’une sûreté.

La société Vinci réplique qu’elle est toujours créancière de la somme de 345,57 euros au titre des frais de procédure ainsi que des émoluments « dus à l’avocat du créancier poursuivant » ainsi que le prévoit l’article 44 du décret n° 60-323 du 2 avril 1960 et qu’elle était donc fondée à ne pas arrêter la procédure diligentée.

En l’espèce, selon un décompte du 15 novembre 2021 établi par huissier de justice (pièce 8 Hold invest) non contesté, l’appelante a versé à la société Vinci la somme de 364 499,22 euros correspondant au principal, frais et intérêts. Par ailleurs, le juge de l’exécution a constaté par ordonnance du 16 mai 2022 que l’instance tendant à la vente aux enchères de la parcelle hypothéquée était devenue sans objet après le paiement de cette somme ainsi que du règlement par chèques par la société Hold Invest, que la société Vinci reconnaissait avoir encaissé, du solde des frais de 345,57 euros et de la somme de 4 681,31 euros correspondant aux émoluments d’avocat.

L’intimée ne produit aucune pièce pour justifier que des sommes supplémentaires lui seraient dues.

Il s’ensuit que la créance de liquidation de l’astreinte a été intégralement réglée et le refus de mainlevée amiable de l’hypothèque par la société Vinci est abusif.

Dès lors, la mainlevée de l’hypothèque sera ordonnée. Le jugement qui a débouté la société Hold Invest de l’ensemble de ses demandes est infirmé.

La société Vinci sera condamnée au paiement des frais de mainlevée de la mesure de sûreté.

Il n’y a pas lieu dans le cadre de cette instance de se prononcer sur le renvoi de cassation suite à l’arrêt du 25 janvier 2024, qui a remis en cause la cession de la créance de liquidation de l’astreinte à la société Vinci par M. [C] dans le cadre de la vente du terrain, la mainlevée de l’hypothèque étant en tout état de cause acquise.

S’agissant des frais d’inscription de l’hypothèque, il n’est pas justifié de leur règlement in fine par l’appelante et leur remboursement ne pourrait être sollicité que dans l’instance statuant après cassation de l’arrêt du 30 novembre 2021. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre.

Sur les autres demandes

Les parties s’accordent pour dire que le premier juge s’est contredit dans les motifs (1 500 euros) et le dispositif (3 000 euros) du jugement sur le montant de l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

La cour constate que par une erreur de plume le premier juge a fixé dans son dispositif à 3 000 euros l’indemnité à laquelle la société Hold invest a été condamnée après avoir mentionné dans ses motifs qu’elle s’élevait à 1 500 euros. Il convient de rectifier le jugement déféré.

Les dispositions prononcées par le juge de l’exécution au titre des frais irrépétibles ainsi rectifiées et des dépens sont confirmées, l’intégralité de la dette n’ayant été réglée que le 22 avril 2022, postérieurement au jugement entrepris.

La société Vinci construction DOM TOM, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à la société Hold invest en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rectifie le jugement du 21 mars 2022,

Remplace les mots « condamne la société Hold invest à verser à la société Vinci construction DOM TOM la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile » par les mots : 'condamne la société Hold invest à verser à la société Vinci construction DOM TOM la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile',

Infirme le jugement ainsi rectifié sauf en ce qu’il a condamné la société Hold invest au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute la société Hold invest de sa demande de constat de la caducité de l’hypothèque inscrite le 20 avril 2021 et de son annulation,

Ordonne la mainlevée immédiate de l’hypothèque inscrite le 20 avril 2021 à la diligence de la société Vinci construction DOM-TOM,

Laisse les frais de mainlevée de l’inscription à la charge de la société Vinci construction DOM-TOM,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société Vinci construction DOM TOM à payer la somme de 3 000 euros à la société Hold invest en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Vinci construction DOM TOM aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,