Tourva A. MANANARRE farme por COUR D’APPEL DE TOULOUSE Rejer du 3.06.2004 DU 24.10.2002

RÉPUBLIQUEE FRANCAISE n° 667 FS-P-+-+-B AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ARRET N° 389

Répertoire N° 1999/04048 Arrêt de la Deuxième Chambre, Deuxième Section

Deuxième Chambre Prononcé: A l’audience publique du VINGT QUATRE OCTOBRE Deuxième Section

DEUX MILLE DEUX., par M. X, président, assisté de D.

CAHOUE, greffier.

09/07/1999 Composition de la cour lors des débats TGI TOULOUSE RG: 199605038

(PRO.COMM)

Magistrat: V. VERGNE, chargé du rapport avec l’accord des CHRISTIANI) parties (articles 786 et 910 du nouveau code de procédure civile).

Greffier lors des débats: D. CAHOUE

Débats: A l’audience publique du 26 Septembre 2002. La date à laquelle l’arrêt serait rendu a été communiquée.

Composition de la cour lors du délibéré : ACA

[…]

Président M. X

Conseillers V. VERGNE Y H-I, D. GRIMAUD S.C.P E F G

B C, ép. Y Avant l’ouverture des débats, les parties ont été informées des noms des magistrats composant la cour. S.C.P E F G

Nature de l’arrêt : CONTRADICTOIRE

APPELANT (E/S).

SCI FRACA,

[…]

Ayant pour avoué la […] Ayant pour avocat la SCP SIMON, JOLLY,CABROL du barreau de Toulouse

INTIME (E/S)
Monsieur Y H-I

[…]

Ayant pour avoué la S.C.P E F G Ayant pour avocat Maître COTTIN H Paul du barreau de Toulouse LE .10.2000

A sur soul

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Madame B C épouse Y […]

[…]

Ayant pour avoué la S.C.P E F G

Ayant pour avocat Maître COTTIN H Paul du barreau de Toulouse

Attendu que la Cour, saisie d’un appel interjeté par la SCI

FRACA à l’encontre d’un jugement du juge des loyers commerciaux du

Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE en date du 9 juillet 1999, a rendu le 30 novembre 2000 un arrêt dans lequel, après avoir effectué un exposé des faits constants, de la procédure suivie et des prétentions des parties, exposé auquel il est présentement fait expressément référence, elle

a sursis à statuer et ordonné une nouvelle mesure d’expertise confiée à
Madame Z afin de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux objet du litige;

Attendu que Madame Z a déposé son rapport le 24 octobre

2001;

Attendu que la SCI FRACA, s’appuyant, pour l’essentiel, sur les conclusions du rapport de Madame Z, demande à la Cour de réformer le jugement déféré et de fixer le loyer que les époux Y seront tenus de payer, à compter du 1er février 1996, à la somme annuelle de 26.652,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1° février 1996 pour la fraction non payée de ce loyer et capitalisation de ces intérêts en application des articles 1153 et 1154 du Code Civil;

Qu’elle sollicite en outre la condamnation des époux Y au remboursement des sommes qui leur ont été réglées au titre de l’exécution provisoire dont était assorti le jugement déféré ainsi qu’au versement d’une indemnité de 6.000 euros en application de l’article 700 du NOUVEAU

CODE DE PROCÉDURE CIVILE;

Attendu que les époux Y, en réplique, demandent à la

Cour, à titre principal, en s’appuyant pour l’essentiel sur les conclusions du rapport d’expertise de Monsieur A, et en particulier sur la solution A préconisée par cet expert,

. de fixer la valeur locative des locaux dont il s’agit à la somme de 77.642,29 francs, soit 11.836,49 euros, par an à compter du 1er février

1996 et de confirmer par ailleurs le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SCI FRACA à leur rembourser les sommes trop perçues depuis cette dernière date avec intérêts au taux légal et capitalisation de ces intérêts;

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Qu’à titre subsidiaire, ils demandent à la Cour de constater que Madame Z n’a pas été en mesure de donner à la cour des valeurs locatives correspondant à celles définies par l’ancien article 23 du décret du 30 septembre 1953 dire qu’il ne peut être raisonné sur une valeur locative à partir

d’éléments de comparaison qui ne sont absolument pas similaires aux locaux en cause et sur le prix desquels seraient pratiqués des abattements allant de 10% à 60% dans l’hypothèse où la Cour d’Appel retiendrait des éléments de comparaison similaires, les rechercher tant dans le rapport d’expertise de
Monsieur A que dans celui de Madame Z et dire, en application des dispositions de l’ancien article 23-3 du décret du 30 septembre 1953, qu’il convient de diminuer la valeur moyenne retenue du surcoût du loyer correspondant au pas de porte d’ores et déjà payé pour 1.232.000 francs et de diminuer ensuite le prix moyen du loyer en raison des clauses restrictives affectant le bail (commerce unique et non tous commerces, interdiction de bail indépendamment du fonds de commerce) constater, dans cette hypothèse, que le prix moyen retenu par
Madame Z D indiscutablement le prix qui avait été proposé par
Monsieur A confirmer en conséquence le jugement déféré et condamner la SCI FRACA au versement d’une indemnité de 3.050 euros en application de l’article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

SUR QUOI

Vu les conclusions signifiées et déposées par la SCI FRACA et par les époux Y, respectivement le 26 juillet 2002 et le 26 juin

2002,

Attendu que c’est sur la base de l’analyse et des principes dégagés E, par la Cour dans les motifs de son arrêt avant dire droit du 30 novembre

2000, principes sur lesquels la Cour n’entend pas présentement revenir, que
Madame Z a procédé à ses opérations d’expertise;

Attendu que Madame Z a tout d’abord procédé à une visite et

à une description des lieux objet du bail dont il s’agit et en a déterminé, dans des conditions et selon des modalités qui n’apparaissent pas en elles mêmes critiquées, la surface et qu’elle est ainsi parvenue à une surface pondérée de 84,72 m2; ey,

Qu’elle a ensuite analysé les différents éléments de détermination de le la valeur locative des locaux loués et que, s’agissant en particulier de la recherche des éléments de comparaison dans le voisinage, Madame Z on

17. a exposé la méthode qu’elle a suivie et les difficultés rencontrées pour parvenir à déterminer, selon les principes définis par la Cour dans son arrêt du 30 novembre 2000, les références pertinentes et utiles;

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Que Madame Z a, notamment, très bien expliqué (pages 9 et 10 de son rapport) les raisons pour lesquelles elle a été nécessairement conduite à élargir quelque peu son champ de recherches et à retenir, parmi les 8 références qu’elle a en définitive choisies comme bases de comparaison, des références relatives à des commerces qui, bien que relativement proches du commerce des époux Y et bien que situés, comme les locaux dont il s’agit, dans l’hyper centre de TOULOUSE, présentent une commercialité quelque peu différente;

Attendu que les époux Y, à titre subsidiaire, critiquent la méthodologie adoptée par Madame Z, en faisant valoir la « manière subjective » dont l’expert a procédé et en soutenant que Madame Z

n’avait en définitive pas rempli sa mission puisqu’elle n’avait pas été en mesure de fournir, comme éléments de comparaison, des locaux véritablement similaires à ceux objets du présent litige;

Mais attendu que les choix de références opérés par Madame Z, compte tenu des nécessités et contraintes qui étaient les siennes, apparaissent en définitive comme les meilleurs possibles;

Qu’il apparaît, surtout, que Madame Z a procédé, sur les références choisies et lorsque cela était nécessaire, à des ajustements et abattements prenant en compte, outre les différences de commercialité, les particularités des baux considérés et en particulier le fait que certains baux de comparaison étaient des baux tous commerces alors que le bail objet du présent litige comportait une destination des lieux très spécifiquement définie;

Attendu que la SCI FRACA, de son côté, à titre principal, critique le travail de Madame Z mais uniquement en ce que cette dernière a retenu, parmi les 8 références choisies, un bail situé […] dont elle soutient que la commercialité est bien moindre que celle de

l’emplacement des locaux dont il s’agit;

Qu’il convient toutefois de relever qu’outre le fait que la rue des Puits

Clos est, somme toute, extrêmement proche de la rue Baour Lormian où est situé le commerce dont il s’agit, Madame Z a bien effectivement tenu compte de la différence d’emplacement et de commercialité des deux activités dont il s’agit en pratiquant une majoration de 20% sur le prix du bail de comparaison;

Attendu, au total, que, compte tenu des éléments ci-dessus analysés et de l’ensemble des éléments d’appréciation dont elle dispose, la Cour estime devoir réformer le jugement déféré et adopter l’estimation de la valeur locative des locaux dont il s’agit telle que proposée par Madame

Z en conclusion de son rapport, soit donc la somme annuelle de

25.831,13 euros;

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Qu’il y a lieu, en conséquence, de fixer le loyer des locaux dont il

s’agit à ce montant avec intérêts au taux légal à compter du 1er février 1996 avec capitalisation de ces intérêts en application de l’article 1154 du Code

Civil;

Attendu que l’obligation pour les époux Y de restituer les sommes qui leur ont été versées au titre de l’exécution provisoire dont était assortie le jugement déféré résultera de plein droit de la fixation de leur loyer au montant ci-dessus retenu et que la demande formée de ce chef par la

SCI FRACA sera donc écartée comme étant sans objet;

Attendu qu’il apparaît en outre équitable d’allouer à la SCI FRACA une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Attendu, enfin, qu’eu égard au fait qu’ils succombent dans l’essentiel de leurs prétentions, les époux Y devront supporter l’intégralité des dépens tant de première instance que d’appel;

PAR CES MOTIFS

la Cour,

Infirme le jugement déféré

et statuant à nouveau,

Fixe le prix du loyer annuel hors taxes et hors charges dû par les époux Y au titre du bail dont il bénéficient sur les locaux commerciaux situés 12, rue Baour Lormian à TOULOUSE à la somme annuelle de 25.831,13 euros (vingt cinq mille huit cent trente et un euros treize centimes) à compter du 1er février 1996 1

Dit que les époux Y devront verser à la SCI FRACA les intérêts au taux légal sur la fraction non encore payée de ce loyer, ce à compter du 1er février 1996 et avec capitalisation de ces intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du Code Civil

Condamne les époux Y à verser à la SCI FRACA une indemnité de 2.000 euros (deux mille euros) en application de l’article 700 du NOUVEAU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou e 1 contraires n

7,

Condamne les époux Y aux entiers dépens tant de première

*

instance que d’appel et accorde à la SCP SOREL DESSART, qui le N

5

---

Krzyznanie the

demande, le bénéfice de

PROCÉDURE CIVILE

Le présent arrêt a été

CAHOUE, Greffier, présents

LE GREFFIER

Calice D. CAHOUE

l’article 699 du NOUVEAU CODE DE

signé par M. X, président et par D. lors du prononcé.

LE PRESIDENT

to M. X

T