06/03/2006

ARRÊT N°

N°RG: 05/00978

HM/EKM

Décision déférée du 05 Janvier 2005 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 02/1126

M^me X

SARL ALFAR

représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL

C/

D C

représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE

E Y

sans avoué constitué

XXX

sans avoué constitué

INFIRMATION

PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX MARS DEUX MILLE SIX

***

APPELANTE

SARL ALFAR

XXX

XXX

représentée par la SCP SOREL-DESSART-SOREL, avoués à la Cour

assistée de M^e MARIN DU CABINET DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur D C

XXX

XXX

représenté par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE, avoués à la Cour

assisté de M^e Eric BOYER, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur E Y

XXX

XXX

sans avoué constitué

XXX

XXX

Bât.7

XXX

sans avoué constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Février 2006 en audience publique, devant la Cour composée de :

H. MAS, président

O. COLENO, conseiller

C. FOURNIEL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : E. H-I

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par H. MAS, président, et par E. H-I, greffier de chambre.

FAITS ET PROCEDURE :

La SARL ALFAR a fait procéder à la rénovation de l’ancienne Clinique du Busca à Toulouse selon permis de construire délivré le 18 août 1998 portant sur 30 logements et 16 parkings.

La SARL ALFAR a confié la maîtrise d’oeuvre à M. Y, architecte. La SARL RICHARD KESSAS a réalisé les travaux de peinture, la XXX a procédé à la pose du parquet et M. F G a réalisé la peinture. La M. A.F. est intervenue en qualité d’assureur dommages-ouvrage ainsi qu’en qualité d’assureur décennal de la SARL ALFAR en sa qualité de constructeur non-réalisateur. Les travaux se sont achevés le 17 mars 2000.

Par acte passé en l’étude de M° CHWARTZ, notaire à Toulouse, le 25 juin 1999, la SARL ALFAR a vendu en l’état futur d’achèvement à M^me Z veuve A, un appartement de type 3 formant le lot n° 29, un emplacement de parking portant le n° 12 du plan ainsi qu’une cave portant le n° 29 du plan.

La livraison est intervenue le 21 mars 2001 avec réserves, selon constat de M° BACHE.

Agissant par acte du 25 janvier 2001, M^me Z a saisi le président du tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de désignation d’un expert. Par ordonnance du 2 avril 2001, M. B était commis à cette fin et une ordonnance du 19 décembre 2001 étendait sa mission aux parquets de l’appartement.

Par acte du 28 mars 2002, M^me Z a fait assigner la SARL ALFAR devant le tribunal de grande instance de Toulouse.

L’expert a déposé son rapport le 13 septembre 2002.

Par acte du 3 octobre 2002, la SARL ALFAR a appelé en cause la M. A.F., la XXX et M. Y.

M^me Z sollicitait la condamnation de la SARL ALFAR à lui verser diverses sommes en réparation des désordres constatés sur son bien, du défaut de conformité du parking aux normes en vigueur et en remboursement de diverses factures.

Le tribunal de grande instance de Toulouse, par jugement en date du 5 janvier 2005 :

* a rejeté l’exception d’irrecevabilité des conclusions du 16 janvier 2003,

* a déclaré M^me Z veuve C recevable à agir,

* l’a déboutée de sa demande au titre du revêtement de sol de la terrasse au motif, d’une part, que l’action en garantie des vices apparents de la terrasse est prescrite, d’autre part, que la garantie des vices cachés est inapplicable aux ventes en l’état futur d’achèvement, enfin que le procès-verbal de livraison du 21 mars 2001 ne fait état d’aucune réserve sur ce point,

* retenant la non-conformité du parking aux normes en vigueur, a condamné la SARL ALFAR à lui verser la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts pour le défaut de délivrance du parking,

* a débouté M^me Z, qui n’administrait pas la preuve de ses prétentions, de sa demande de remboursement d’une facture VEELEC du 31 mars 2000,

* a condamné la SARL ALFAR à payer à M^me Z la somme de 3.882,93 € au titre du remplacement de la chaudière,

* a débouté M^me Z de sa demande relative au parquet, l’article 1641 du code civil étant inapplicable aux ventes en l’état futur d’achèvement d’une part, la garantie de parfait achèvement étant également inapplicable d’autre part et ne présentant pas par ailleurs les traits du désordre décennal retenant que le désordre s’analyse en un vice caché,

* retenant l’existence de désordres et malfaçons, a condamné la SARL ALFAR à payer à M^me Z la somme de 956,80 € au titre de la toiture de la terrasse,

* a débouté M^me Z de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* a débouté la SARL ALFAR de ses demandes contre la M. A.F.,

* a condamné M. Y à garantir la SARL ALFAR de la condamnation au titre du parking à hauteur de 8.000 €,

* a mis la XXX hors de cause,

* a débouté la SARL ALFAR de sa demande de dommages-intérêts,

* a condamné la SARL ALFAR à payer à M^me Z la somme de 1.200 € et à la M. A.F. celle de 750 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre les dépens et a condamné M. Y à garantir la SARL ALFAR de ces condamnations à hauteur de 50%.

La SARL ALFAR a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a condamnée à verser 8.000 € à M^me Z au titre du parking et demande à la cour de dire que l’action de M^me Z est infondée.

Subsidiairement, elle demande à la cour de rectifier l’erreur matérielle contenue dans la décision entreprise en ce qui concerne la condamnation au titre de la chaudière qui doit être de 596,90 € et non de 3.882,93 €.

Enfin, la SARL sollicite la confirmation de la décision pour le surplus et demande à la cour de condamner M^me Z à verser la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre les dépens.

Par ordonnance du 9 décembre 2005, la cour d’appel de Toulouse, lui a donné acte de son désistement à l’égard de la M. A.F.

A l’appui de ses prétentions, la SARL ALFAR soutient que la norme NF P91 120 n’est pas applicable au parking livré à M^me Z, qu’il n’est pas impropre à sa destination et que les incommodités d’usage relevées sont limitées. Enfin, relativement à la chaudière, la SARL ALFAR conteste la condamnation prononcée à son encontre en première instance pour un montant de 3.882,93 € et dit que M^me Z ne sollicitait que le remboursement d’une facture de 596,90 € non contestée.

Madame D C née Z, conclut à l’infirmation partielle de la décision entreprise. Elle demande à la cour de condamner la SARL ALFAR à lui verser les sommes de :

* 30.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de la non-conformité de l’emplacement du parking aux normes en vigueur,

* 2.883,32 € en réparation du défaut présenté par le revêtement du sol de la terrasse,

* 596,90 € en remboursement de la moitié de la facture G.CLIM,

* 1.099,26 € en remboursement de la facture VEELEC,

* 1.076,40 € en réparation du défaut présenté par les parquets.

Elle sollicite sa confirmation pour le surplus en ce qu’elle a condamné la société ALFAR à lui verser la somme de 956,80 € en réparation du défaut de la toiture de la terrasse. Enfin, elle sollicite le débouté de la société ALFAR pour l’ensemble de ses prétentions et demande à la cour de la condamner à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, celle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du nouveau code de procédure civile outre les dépens.

A l’appui de ses prétentions, M^me Z soutient que son emplacement de parking est impropre à sa destination, non conforme à l’usage auquel il était destiné et aux stipulations contractuelles ; qu’ainsi la concluante est bien fondée à se prévaloir des dispositions des articles 1604, 1641 et 1792 et suivants du code civil. M^me Z ajoute que l’existence du parking a été déterminante dans sa décision d’achat. Elle dit ensuite qu’elle ne conteste pas l’erreur matérielle contenue dans le jugement entrepris sur le poste 'chaudière'. M^me Z soutient par ailleurs que les désordres affectant le toit de sa terrasse ne sont pas réparés ; que les réserves émises n’ont jamais été couvertes de sorte qu’elle se dit bien fondée à solliciter la condamnation de la SARL ALFAR sur ce point. Elle se dit ensuite bien fondée à solliciter la condamnation de l’appelante à lui rembourser la facture VEELEC pour un montant de 1.099,26 € sur le fondement des articles 1604 et 1642-1 du code civil, à solliciter sa condamnation à réparer le désordre de conformité affectant les parquets et à lui verser des dommages et intérêts pour résistance abusive.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que dans ses écritures récapitulatives déposées le jour de la clôture, la SARL ALFAR argumente sur la garantie des vices cachés, que l’intimée qui n’avait pas évoqué ce point l’a fait par conclusions du 17 février 2006 compte tenu de l’impossibilité dans laquelle elle s’est trouvée de répondre aux conclusions de la SARL ALFAR la clôture a été révoquée, les dernières écritures ont été admises aux débats et une nouvelle clôture a été prononcée avant ouverture des débats à l’audience du 20 février 2006 ;

— Sur la chaudière :

Attendu que les parties sont d’accord sur l’erreur commise à ce sujet par le tribunal ; qu’il convient donc de réformer à ce titre la décision déférée et de condamner la SARL ALFAR à payer à l’intimée la somme de 596,90 € ;

— Sur le parking :

Attendu que pour allouer à Madame Z la somme de 8.000 € du fait de l’exigüité du parking livré, le premier juge a retenu une violation de l’obligation de délivrance qui pèse sur le vendeur ;

Attendu que l’acte d’acquisition ne donne aucune précision sur les caractéristiques précises du parking acheté particulièrement en ce qui concerne la superficie et les cotes ;

Attendu que la norme NF 91-120 évoquée par l’expert à titre de référence fixant à 2,30 m la largeur minimale d’un parking ne peut s’imposer aux parties dès lors qu’elle n’a pas valeur réglementaire et qu’elle n’a pas été contractuellement retenue ;

Attendu qu’un parking a été délivré ; que seules sont en cause les conditions de son utilisation et l’impropriété alléguée de l’usage auquel il était destiné ; que seule la garantie des vices cachés due par le vendeur peut donc être invoquée ;

Attendu que le caractère caché du vice n’est pas discuté par la SARL appelante qui ne conteste pas plus les difficultés d’utilisation du parking livré qui sont amplement établies par le constat d’huissier démontrant que lorsqu’un véhicule peut être stationné, il est impossible d’en sortir si un autre véhicule est garé sur l’emplacement voisin ;

Attendu que Madame Z a, sur le fondement de la garantie des vices cachés le choix de restituer le bien acquis contre remboursement du prix d’acquisition ou de solliciter une réduction du prix ainsi que des dommages-intérêts si elle justifie d’un préjudice supplémentaire ;

Attendu que dans ses conclusions pour le moins ambigües, elle réclame une somme de 30.500 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de la non conformité du parking aux normes en vigueur ; qu’elle précise cependant que la somme qu’elle réclame correspond pour 25.000 € à la moins value actuelle de son bien sans parking utilisable par rapport aux prix de 285.000 € qu’elle pourrait obtenir si elle disposait d’un emplacement de parking conforme ;

Attendu qu’il se déduit de cette position qu’elle entend conserver le bien acquis en sa totalité le prix payé ne pouvant selon elle être ventilé entre l’appartement et le parking ;

Mais attendu que la réduction de prix doit s’apprécier par référence à ce qui a été effectivement payé lors de la vente et ce qui aurait été payé si le vice avait été connu ;

Attendu que Madame Z a acquis l’ensemble pour un prix de 160.071,46 € qu’elle ne peut donc sérieusement réclamer au titre de la réduction de prix pour un vice caché affectant les conditions d’utilisation du seul emplacement de parking une somme de 25.000 € représentant plus de 15 % du prix de vente de l’ensemble acquis ; et une somme très supérieure au prix auquel pouvait être vendu un emplacement de parking normalement utilisable à la date de la vente dans le secteur considéré ;

Attendu qu’eu égard aux difficultés d’utilisation du parking qui impliquent une discipline particulière des occupants lorsque toutes les places sont utilisées la somme de 5.000 € sera allouée à l’intimée au titre de la réduction du prix prenant en compte les difficultés de location ;

— Sur la terrasse :

Attendu que D C soutient que le sol des terrasses constitué de lattes posées non jointivement n’est pas conforme au descriptif tant en ce qui concerne l’épaisseur des lattres que la pose non jointive ;

Attendu que le premier juge a dit recevable sa demande en paiement de dommages intérêts au titre d’un préjudice de jouissance de la terrasse partie commune, mais l’a rejetée au motif que le vice allégué était apparent à la date de livraison ;

Attendu que D C soutient qu’elle avait émis des réserves sur ce point ;

Attendu toutefois que si elle démontre avoir écrit à l’architecte Y au mois de février 2000 pour demander que le montage soit effectué conformément aux règles de l’art pour éviter un préjudice éventuel pour les occupants de l’étage inférieur, cette demande formulée avant même la réalisation du sol de ses terrasses ne peut être considérée comme une réserve susceptible de garantir ses doits dès lors qu’une réserve relative à un vice ou à une non conformité apparente ne peut être formulée qu’après réalisation des travaux et au moment de la livraison ou s’agissant d’une vente en état futur de rénovation dans le délai d’un mois courant à compter de la livraison prévu par l’article 1642-1 du code civil ;

Attendu que D C n’a pas formulé de réserve dès le mois de sa prise de possession du 21 mars 2000 ; que le vice allégué de dangerosité était apparent; qu’en outre il n’est fondé que sur une utilisation sans précaution de la terrasse ;

Attendu par ailleurs que la non conformité alléguée peut être invoquée par l’acquéreur au delà du délai déjà susvisé en l’absence de réserve à la livraison dès lors que seule la réception entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, non opposable par le maître d’ouvrage vendeur à l’acquéreur est susceptible de couvrir une non conformité contractuelle sauf stipulation particulière du contrat de vente, inexistante en l’espèce ;

Attendu que la non conformité relevée par l’expert sur ce point ne concerne qu’un écartement non homogène et parfois excessif des lames du platelage des terrasses, dès lors que, malgré l’avis de l’expert, il ne peut être considéré au vu des documents contractuels que les lames devaient constituer un platelage totalement jointif ce qui est incompatible avec une réalisation correcte d’un platelage par lames compte tenu des coefficients de dilatation du matériau employé ;

Attendu que les terrasses étant parties communes, D C n’est fondée à solliciter que l’indemnisation d’un préjudice de jouissance résultant de cette non conformité relative ; que la somme de 1.000 € lui sera allouée à ce titre ;

— Sur la facture VEELEC :

Attendu que les documents produits aux débats par D C ne démontrent pas l’accord de la SARL ALFAR pour prendre en charge le coût de la modification de l’installation électrique souhaité par elle;

que la décision de rejet sera sur ce point confirmée ;

— Sur les parquets :

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise que les défauts de planéité présentés par les parquets restent en deçà des tolérances admises en la matière s’agissant d’un parquet flottant, que le défaut de conformité allégué à ce titre par M^me C/Z n’est pas justifié ; que sa demande a été à bon droit rejetée ;

— Sur les demandes annexes :

Attendu qu’en l’état de sa succombance partielle D C/Z ne peut justifier du caractère abusif de l’attitude de la SARL ALFAR ; que sa demande en dommages-intérêts formée à ce titre est infondée ;

Attendu qu’il n’apparaît pas par ailleurs équitable de faire en cause d’appel une application complémentaire de l’article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de D C/Z ; que la décision du premier juge à ce titre sera confirmée ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR,

Réforme partiellement la décision déférée et statuant à nouveau :

Condamne la SARL ALFAR à payer à D Z épouse C :

— la somme de 596,60 € (cinq cent quatre vingt seize euros 60 cts) au titre d’une facture G CLIM relative à la chaudière,

— la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre du vice caché affectant l’emplacement de stationnement,

— la somme de 1.000 € (mille euros) à titre de dommages-intérêts en réparation du trouble de jouissance résultant du défaut de conformité des terrasses,

— la somme de 956,80 € (neuf cent cinquante six euros 80 cts) au titre de la toiture de la terrasse

— la somme de 1.200 € (mille deux cents euros) en application de l’article 700 du nouveau code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes de D Z épouse C au titre de la facture VEELEC des parquets et d’une procédure abusive ;

Condamne la SARL ALFAR aux dépens de première instance et d’appel distraits au profit de la SCP BOYER LESCAT MERLE.

Le présent arrêt a été signé par H. MAS, président et E. H-I, greffier.

LE GREFFIER : LE PRESIDENT :

E. H-I H. MAS