14/01/2009

ARRÊT N°

N°RG: 07/00971

CB/AT

Décision déférée du 30 Janvier 2007 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 03/2353

M^me X

XXX

représentée par la SCP MALET

C/

XXX

représentée par la SCP B. CHATEAU

Réformation

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE NEUF

***

APPELANT(E/S)

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP MALET, avoués à la Cour

assistée de M^e François AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

SARL PRAXIS

XXX

XXX

représentée par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour

assistée de M^e Frédéric DAGRAS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 18 Septembre 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :

XXX, président

C. BELIERES, conseiller

C. COLENO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : A. THOMAS

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, conseiller, pour le président empêché, et par A. THOMAS, greffier de chambre.

EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 23 septembre 1994 la société UGIF aux droits de qui se trouve depuis le 24 janvier 2003 la SCI C.W IMMO II a donné en location à la SARL PRAXIS à usage exclusif de bureaux les lots n° 2280, 2281, 2290, 2291 et 2292 dépendant d’un immeuble en copropriété situé XXX à Toulouse pour une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 1994 moyennant un loyer annuel de 26 554,33 € HT payable trimestriellement puis mensuellement suivant avenant du 24 mai 1995 .

Par acte d’huissier du 25 mars 2003 le bailleur a fait délivrer à sa locataire un congé pour le 30 septembre 2003 portant refus de renouvellement sur le fondement de l’article 57 A de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux à usage professionnel.

Par acte du 4 août 2003 la SARL PRAXIS a fait assigner la SCI C.W IMMO II devant le tribunal de grande instance de Toulouse en annulation de congé au motif que le bail était de nature commerciale, en dommages et intérêts et en remboursement de frais irrépétibles.

Par acte du 19 avril 2005 le bailleur a retiré son congé et fait délivrer à sa locataire un nouveau congé sur le fondement de l’article L 145-11 du code de commerce, avec offre de renouvellement accompagnée d’une demande d’augmentation du loyer à 49.088 € HT.

Par acte du 17 octobre 2005 il a fait délivrer à la SARL PRAXIS commandement de payer la somme de 13.593,55 € au titre d’un solde de charges de l’année 2004 resté impayé avec visa de la clause résolutoire.

La locataire a réclamé par voie de conclusions l’annulation du commandement aux motifs qu’elle n’était pas tenue de supporter lesdites charges relatives à des travaux de rénovation des ascenseurs et le bailleur a sollicité reconventionnellement le constat de la résiliation du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 novembre 2005 la SCI C.W IMMO II a procédé à la réindexation du loyer et mis en demeure la SARL PRAXIS de lui régler la différence pour les loyers en cours et modifier ses virements pour les loyers à venir.

Par jugement du 30 janvier 2007 le tribunal de grande instance de Toulouse a

— constaté l’accord des parties sur le caractère commercial du bail liant les parties et déclaré sans objet la demande d’annulation du congé du 25 mars 2003

— constaté que la SCI C.W IMMO II avait saisi le juge de la propriété commerciale du litige sur le montant du loyer du bail renouvelé

— annulé le commandement du 17 septembre 2005

au motif que 'les travaux sur les ascenseurs sont des travaux de rénovation ce qui implique qu’ils sont nécessités par la vétusté des installations et doivent rester à la charge du bailleur en vertu de l’article 1755 du code civil'

— condamné la SCI C.W IMMO II à payer à la SARL PRAXIS la somme de

* 3.254,03 € au titre d’un trop perçu de charges de l’année 2004

* 1.500 € à titre de dommages et intérêts

au motif que 'le bailleur avait multiplié les actes destinés à faire quitter les lieux par sa locataire, agi avec déloyauté et par son attitude procédurière causé un préjudice à la locataire qui emploie plusieurs salariés et qui s’est trouvée déstabilisée dans ses conditions d’exploitation'.

* 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté les parties du surplus de leur demandes

— condamné la SCI C.W IMMO II aux dépens.

Par acte du 19 février 2007, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, la SCI C.W IMMO II a interjeté appel général de cette décision.

MOYENS DES PARTIES

La SCI C.W IMMO II conclut à l’infirmation du jugement, hormis en ses dispositions relatives à l’accord des parties et à la saisine du juge des loyers commerciaux et demande de

— dire parfaitement justifié le commandement du 17 octobre 2005

— constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire

— dire qu’elle n’a commis aucune faute dommageable à l’égard de la SARL PRAXIS

— condamner la SARL PRAXIS à lui payer les sommes de

* 13.592,55 € au titre des charges locatives impayées pour l’année 2004

* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les charges réclamées relatives à l’exercice 2004 qui incluent des travaux de rénovation des ascenseurs sont dues par la SARL PRAXIS en application des clauses du bail qui stipulent clairement que le preneur doit supporter les travaux de réfection ou de réparation concernant les parties communes et les équipements communs, à proportion des tantièmes de copropriété des lots loués.

Elle affirme que les ascenseurs relèvent de cette dernière catégorie, que leur rénovation n’implique pas la vétusté qui n’est nullement avérée, s’agissant d’un équipement commun assujetti à des normes particulières de sécurité dont l’entretien est réglementé.

Elle souligne que ces installations sont soumises à une maintenance régulière avec mise aux normes nouvelles et amélioration, soit en l’espèce un système dit 'triplex’ qui permet aux trois lignes d’ascenseurs de répondre dans des conditions maximales de rapidité à la demande d’un usager en 'appelant ' la machine la plus proche.

Elle indique que ces travaux de réfection ont été votés à l’unanimité par l’assemblée générale ordinaire du 10 juin 2003.

Elle estime n’avoir commis aucune faute vis à vis de la société locataire, n’ayant fait qu’exercer ses prérogatives légales en délivrant le congé du 25/03/2003 car elle analysait le bail en un bail professionnel, puis en le retirant pour en délivrer un nouveau en octobre 2005, ce qui n’est que la suite logique de l’acceptation du principe de la soumission du bail au statut des baux commerciaux revendiqué par le preneur.

Elle affirme que ce deuxième congé ne peut être qualifié d’acte destiné à faire quitter les lieux puisque le renouvellement est offert et n’est pas subordonné à l’acceptation par le locataire du nouveau loyer sollicité qui peut être débattu devant le juge de la propriété commerciale.

Elle ajoute qu’en exigeant du locataire la communication de diverses pièces relatives à l’assurance elle n’a fait qu’appliquer la clause 7 du bail.

Elle considère n’avoir fait que veiller à la défense de ses intérêts légitimes dans le strict respect des termes du contrat de location et en toute loyauté.

La SARL PRAXIS conclut à la confirmation du jugement déféré sauf à porter à 15.000 € le montant des dommages et intérêts et à lui allouer une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, si elle devait être déclarée tenue aux charges réclamées, elle sollicite un délai de six mois à compter de l’arrêt à intervenir pour s’en acquitter, avec suspension du jeu de la clause résolutoire.

Elle soulève la nullité du commandement du 17/10/2005 qui vise le coût de remplacement des ascenseurs de la copropriété qu’elle estime n’avoir pas à supporter dès lors que ces travaux procèdent de la vétusté de cet équipement, qu’aucune dérogation expresse n’est prévue au bail sur ce point et qu’aucun défaut d’entretien ou usage anormal ne lui est imputable.

Elle soutient rapporter la preuve de la réalité de cette vétusté dès lors que les copropriétaires ont voté le 10 juin 2003 la rénovation des ascenseurs en place depuis la construction de l’immeuble en 1974, que la facture de leur remplacement par des ascenseurs neufs en date du 14/12/2004 est d’un montant total de 250.884,93 € et que trois usagers attestent de trois années de dysfonctionnements permanents.

Elle affirme que depuis l’introduction de l’instance et la reconnaissance de la nullité de son premier congé, la SCI C.W IMMO II n’a cessé de la harceler en lui délivrant des lettres recommandée sollicitant la communication d’attestation d’assurance conforme au bail puis la preuve de la souscription d’un abonnement 'prévention et contrôle incendie', alors qu’un courrier simple aurait suffi ou exigeant le règlement d’un solde de charges de 13.592,55 € alors que des provisions avaient déjà été réglées à hauteur de 11.327,52 €.

Elle ajoute que le contexte dans lequel ces actes ont été délivrés et leur multiplication caractérise une volonté manifeste de nuire au locataire dans le dessin de monnayer un nouveau bail, ce qui constitue un comportement déloyal contraire à la règle posée par l’article 1134 alinéa 3 du code civil d’exécution de bonne foi des conventions.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le commandement du 17octobre 2005

sur la charge des dépenses visées

Les diverses dispositions du Code Civil qui réglementent les obligations respectives des bailleurs et preneurs relativement à l’entretien de la chose louée ne sont pas d’ordre public en matière de bail commercial et les parties peuvent valablement y déroger.

Elles peuvent, ainsi, librement consentir par une clause particulière du contrat que toutes les réparations ou certaines d’entre elles resteront à la charge du preneur.

De telles dispositions contractuelles conduisent, d’ailleurs, à procéder à divers abattements au moment de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Le bail sous seing privé du 23 septembre 2004 a été conclu aux conditions suivantes insérées en son chapitre II intitulé conditions générales article 5 'le preneur devra régler au bailleur sa quote-part des charges et prestations de toute nature, de tous les impôts y compris fonciers, taxes sur les bureaux, toutes taxes efférents à l’immeuble, présents ou futurs y compris sa quote-part de tous travaux concernant les parties communes et les équipements communs, du gardiennage des parties communes et des honoraires de gestion, le bailleur entendant recevoir un loyer net de tous frais et charges.

Cette quote part sera calculée au prorata des tantièmes de copropriété s’il y a lieu ou des surfaces ou des équipements loués au preneur par rapport aux surfaces totales ou des équipements louables de l’immeuble.

L’article 11 intitulé 'entretien travaux aménagements’ stipule 'pour les travaux de réfection ou de réparations concernant les parties communes et les équipements communs, y compris ceux visés à l’article 606 du code civil, le preneur en remboursera sa quote-part dans les conditions fixées dans le paragraphe charges ci dessus'.

L’article 13 intitulé 'conditions de jouissance’ impose au preneur 'de se conformer au règlement de copropriété….et pendant toute la durée de son occupation et à ses frais aux prescriptions, règlements et ordonnances en vigueur..de façon à ce que le bailleur ne puisse ni être inquiété ni recherché. Il supportera notamment le coût des travaux de mise en conformité prescrits par la législation et la réglementation en vigueur présente ou à venir'.

Ces clauses qui font la loi des parties s’imposent à elles comme au juge, en vertu de l’article 1134 du Code Civil.

Elle sont dérogatoires au droit commun des articles 1720 et suivants du code civil dans la mesure où le bailleur s’est affranchi de toutes les charges fiscales et de toutes les charges de copropriété grevant les lots loués et l’immeuble dont ils dépendent, imposant au preneur de les lui rembourser dans leur intégralité.

Elles font, ainsi, supporter au locataire, sans la moindre ambiguïté, l’ensemble des dépenses concernant les parties communes et équipements communs et ce quelle que soit leur nature ou leur ampleur, qu’il s’agisse de dépenses courantes ou de travaux, d’une réparation ou d’une remise à neuf.

Les termes clairs et précis employés, et notamment ceux ci-dessus soulignés par nos soins, ne laissent aucune doute sur l’intention manifeste tant sur le principe que son étendue.

Les travaux de rénovation des ascenseurs, objets du commandement litigieux, constituent incontestablement des dépenses relatives à des équipements communs.

La lecture du cahier des clauses techniques particulières versé aux débats révèle qu’ils tendaient à 'la modernisation des 3 ascenseurs centre gauche et droit 375 kgs/ 5 personnes existants par des ascenseurs triplex à variation de fréquence sélective montée/descente'.

Les dépenses correspondantes, affectées au compte du bailleur, la SCI C.W IMMO II, suivant les règles de répartition du règlement de copropriété, doivent en définitive être supportées par le preneur, la SARL PRAXIS.

Sur ses incidences

Ces travaux litigieux ont été décidés en assemblée générale des copropriétaires du 10 juin 2003, leur coût est justifié par la facture produite en date du 14 décembre 2004, par les procès-verbaux d’assemblées générales des 29 juin 2004 et 10 juin 2005 et approuvant les comptes annuels et par le décompte du syndic relatif aux travaux des ascenseurs avec les différents appels de fonds.

Leur montant n’est pas en lui-même contesté.

Les délais de grâce sollicités par la SARL PRAXIS en application de l’article 1244-1 du code civil doivent être acceptés dans la mesure où sa bonne foi ne peut être exclue et que cette faculté est permise tant qu’aucune décision passée en force de chose jugée n’a constaté la résiliation du bail.

En effet, ce preneur offre de s’en acquitter dans un délai de six mois à compter de la signification de l’arrêt qui apparaît tout à fait raisonnable, eu égard à l’ancienneté de la dette et à son montant, étant précisé que son octroi implique nécessairement la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur les dommages et intérêts sollicités par le preneur

Aucun abus de droit ou défaut manifeste de loyauté invoqué par la SARL PRAXIS et source de dommage pour elle n’est avéré à l’encontre de la SCI C.W IMMO II.

La délivrance du congé du 25 mars 2003 ne caractérise aucun acte de malice ou mauvaise foi ou légèreté blâmable mais plutôt une méprise du bailleur sur l’étendue de ses droits, eu égard à la véritable nature juridique du bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le second congé de renouvellement du 19 avril 2005 procède de l’exercice d’une faculté légale reconnue au bailleur, sous le contrôle du juge de la propriété commerciale pour le prix du bail.

Le commandement de payer du 17 octobre 2005 a été précédé d’une mise en demeure du 28 août 2005 et vient d’être reconnu bien fondé.

Les pièces réclamées par lettres du 30 juin 2005 et 15 juillet 2005 ne sont que l’application pure et simple des clauses du bail et notamment de l’article II-14 qui faisaient obligation au preneur de justifier de 'la souscription de contrat d’assurances garantissant les risques propres à son exploitation auprès d’une compagnie notoirement solvable…. et les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’il pourrait encourir à l’égard des voisins et des tiers en général, polices qui devront comporter une clause de renonciation recours contre le bailleur et ses assureurs et la souscription d’un abonnement 'prévention et contrôle incendie'.

La forme employée, recommandée avec accusé de réception et non lettre simple, ne peut en elle-même revêtir un caractère désobligeant pour son destinataire, eu égard à la valeur de preuve qui lui est intrinsèquement attachée et au fait que les parties étaient déjà en procès.

Ainsi, aucun manquement du bailleur à la bonne foi qui doit présider à l’exécution des relations contractuelles n’est démontré.

La demande de dommages et intérêts présentée par la SARL PRAXIS au titre d’un harcèlement procédural doit, dès lors, être rejetée.

Sur les demandes annexes

Chacune des parties succombant partiellement dans ses prétentions successives depuis l’assignation introductive d’instance d’août 2003, les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre elles.

Eu égard aux circonstances de la cause et à la position des parties, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune d’elles la totalité des frais exposés pour agir, se défendre et assurer sa représentation en justice et non compris dans les dépens, ce qui commande le rejet de leur demande respective fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement déféré

hormis en ce qu’il a constaté l’accord des parties sur le caractère commercial du bail rendant sans objet la demande d’annulation du congé du 25 mars 2003 ainsi que la saisine du juge des loyers commerciaux

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

— Constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 18/11/2005

par le jeu de la clause résolutoire.

— Suspend les effets de ladite clause.

— Dit que la SARL PRAXIS devra s’acquitter de la somme de 13.593,55 € en six versements échelonnés à compter du 10 du mois suivant la signification du présent arrêt et ainsi de mois en mois jusqu’à parfait règlement, le solde lors du dernier versement.

— Précise qu’en cas de respect des obligations susvisées, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

— Dit que faute pour la SARL PRAXIS de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la déchéance du terme sera acquise, la totalité du solde restant du deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

— Dit que, dans ce cas, la SARL PRAXIS devra quitter les lieux loués après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi elle pourra y être contrainte par tout moyen avec au besoin l’assistance de la force publique, passé un délai d’un mois à compter de la dernière échéance impayée.

— Fixe le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au chiffre du loyer et charges.

— Déboute la SARL PRAXIS de sa demande en dommages et intérêts.

— Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

— Dit que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié entre la SARL PRAXIS d’une part et la SCI C.W IMMO II d’autre part.

— Dit qu’ils seront recouvrés, pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de la SCP MALET et la SCP B. CHATEAU, avoués.

Le greffier, P/Le président empêché,

(Art.456 CPC)