COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

4^e chambre

RENVOI APRES CASSATION

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 01 FEVRIER 2010

R.G. N° 09/01594

AFFAIRE :

Société FONCIA FOUBERT

C/

M^me K L M H I

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Septembre 2005 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 8^e

N° RG : 04/01359

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Jean-Pierre BINOCHE

SCP GAS

SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE PREMIER FEVRIER DEUX MILLE DIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (3^e chambre civile) du 28 janvier 2009 cassant et annulant l’arrêt rendu par la cour d’appel de VERSAILLES 4^e chambre le 10 septembre 2007 et APPELANTE du jugement rendu le 21 septembre 2005 par le tribunal de grande instance de NANTERRE

Société FONCIA FOUBERT

Ayant son siège XXX

XXX

92505 RUEIL-MALMAISON

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Pierre BINOCHE, avoué – N° du dossier 129/09

plaidant par Maître MAIRESSE du Cabinet TRILLAT avocat au barreau de PARIS -P 524-

****************

DEFENDEURS DEVANT LA COUR DE RENVOI ET INTIMES

Madame K, L, M H I

XXX

92500 RUEIL-MALMAISON

représentée par la SCP GAS, avoués – N° du dossier 20090443

plaidant par le Cabinet FASSINAT avocats au barreau PARIS -E 587-

Maître J A DE Y

XXX

XXX

S.C.P. A DE Y – P – Q R – DUMONT

Ayant son siège XXX

XXX

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentés par la SCP JULLIEN, LECHARNY, ROL ET FERTIER, avoués – N° du dossier 20090479

plaidant par la SCP COURTAIGNE avocats au barreau de VERSAILLES

****************

DEFENDEURS DEFAILLANTS DEVANT LA COUR DE RENVOI ET INTIMES

Madame E F épouse X

XXX

92500 RUEIL-MALMAISON

assignée à personne

Monsieur G X

XXX

XXX

assigné à domicile

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 Novembre 2009, Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre MARCUS, président,

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, conseiller,

Monsieur André DELANNE, conseiller,

qui en ont délibéré,

greffier, lors des débats : Madame L-Christine COLLET

Vu le jugement réputé contradictoire entrepris, rendu le 21 septembre 2005 par le tribunal de grande instance de Nanterre (8^e chambre) ayant essentiellement :

— dit que la vente passée entre M. & M^me X, vendeurs, et M^me H I acquéreur, est une vente en l’état futur d’achèvement,

— dit que la responsabilité de M. & M^me X, de la société FONCIA FOUBERT et de M^e A de Y est engagée,

— sur le surplus de la demande désigné en qualité d’expert M. Z,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné solidairement M. & M^me X, la société FONCIA FOUBERT et M^e J A de Y aux dépens et à payer à M^me H I la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’arrêt du 28 janvier 2009 par lequel la Cour de cassation (3^e chambre civile) a cassé et annulé dans toutes ses dispositions l’arrêt par lequel la présente cour d’appel (autrement composée) a le 10 septembre 2007 confirmé le jugement susvisé et condamné la société FONCIA FOUBERT, M^e A de Y et les époux X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M^me H I la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, du 29 octobre 2009, par lesquelles la société FONCIA FOUBERT, appelante, demande à la cour d’infirmer le jugement du 21 septembre 2005 et, statuant à nouveau de :

— dire infondée la demande tendant à ce que la vente soit requalifiée,

— dire que M^me H I a été parfaitement informée relativement à la destination initiale des lieux et aux travaux à réaliser,

— dire infondés les prétendus griefs d’une publicité mensongère et d’abus de faiblesse à l’encontre de M^me H I,

— dire que celle-ci ne justifie d’aucune faute envers elle, ni d’un lien de causalité, ni de son préjudice,

— la débouter en conséquence de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui verser les sommes de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et, en sus des dépens, de 4.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, du 16 septembre 2009, selon lesquelles la SCP A de Y – P – Q R – DUMONT et M^e A de Y, notaire, demandent que le jugement attaqué soit réformé en ce qu’il a dit que la vente passée était en l’état futur d’achèvement et que le notaire avait commis une faute dans l’accomplissement de son devoir de conseil à l’égard de M^me H I, et invitent la cour, statuant à nouveau, à débouter cette dernière de l’ensemble de ses prétentions et la condamner aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les dernières conclusions, du 2 octobre 2009, aux termes desquelles M^me H I invite la cour à confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit que la vente du 3 juin 2003 est une vente en l’état futur d’achèvement et que la responsabilité de M. & M^me X, de la société FONCIA FOUBERT et de M^e A de Y est engagée et, statuant à nouveau, à dire que ces derniers seront condamnés solidairement à lui payer 'le préjudice subi par elle et examiné par la cour d’appel de Versailles sur l’instance portant le n° RG 08/08487", ainsi qu’aux dépens et à lui payer la somme de 9.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu l’ assignation, avec notification des conclusions, signifiée à M. & M^me X par la société FONCIA FOUBERT le 23 juillet 2009 et la notification de conclusions qui leur a été faite, par M^me H I le 6 octobre 2009 ;

Considérant que M. & M^me X qui n’avaient pas comparu en première instance ont été régulièrement attraits devant la cour par actes signifiés à domicile pour le mari et à personne pour son épouse, qu’ils n’ont pas constitué avoué ; qu’il y a lieu de statuer par défaut ;

Considérant que M. & M^me X ont le 31 octobre 2002 donné à la société FONCIA FOUBERT un mandat exclusif de vendre leur propriété située à Rueil-Malmaison, XXX , décrite comme une maison de ville, avec jardin, terrasse et parking extérieur ;

Que le maire de Rueil-Malmaison a pris, le 29 novembre suivant, deux arrêtés autorisant respectivement, à cette même adresse, la démolition partielle d’un rez-de chaussée 'à usage d’activités’ (sur une surface hors oeuvre nette de 96 m²) et sa transformation en quatre logements ;

Que Madame H I a signé au 'cabinet FONCIA', le 5 décembre 2002, une offre d’achat, au prix de 358.255 euros, portant sur une maison par elle visitée et comprenant : entrée, salle de séjour double, trois chambres, cuisine, salle de bains, wc, jardin et parking, puis le 14 décembre 2002, avec M. & M^me X une promesse de vente (avec condition suspensive de l’obtention d’un prêt) se rapportant à une maison de ville composée au rez-de-chaussée d’une entrée, d’une salle de séjour double, d’un cellier et de toilettes, à l’étage de trois chambres avec salle de bains et toilettes, un jardin privatif et un parking extérieur, étant précisé que les biens désignés feraient partie d’une copropriété ; qu’elle a alors remis au 'cabinet FONCIA’ la somme de 14.102 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Que le 11 décembre 2002 elle a signé un devis relatif à des travaux d’aménagement, établi pour un montant de 63.363,30 euros TTC, émanant de l’entreprise PSK ;

Que le 28 mars 2003 elle a reconduit avec M. & M^me X les effets de la promesse de vente au 30 avril 2003 et été autorisée par ceux-ci à effectuer des travaux portant sur le bien objet de la vente, en en supportant le coût et la responsabilité ;

Que M^e A de Y, notaire associé à Meulan, a reçu de M. & M^me X l’état descriptif et le règlement de copropriété de l’immeuble comprenant ce qui était cédé à M^me H I, puis a, le 3 juin 2003, avec la participation de M^e B, notaire des vendeurs, et en présence de M^e GAILLOT, représentant M^me H I, régularisé l’acte authentique de vente, au prix de 266.786 euros, étant précisé que dans la clause relative au financement il a été indiqué que l’acquéreur bénéficiait d’un prêt à hauteur de 369.689 euros ;

Qu’il a été mentionné dans l’acte que l’immeuble était précédemment à usage commercial et qu’aux termes d’un arrêté de permis de construire du 29 novembre 2002 a été autorisée la substitution à cette affectation d’un usage d’habitation par la création de quatre logements, sans addition de surface nouvelle par rapport au lot vendu ;

Que deux autres ventes ont été consenties par M. & M^me X, à M. C (lot n° 73) et à M. D (lot n° 56) ;

Qu’à la suite de l’effondrement, le 25 juin 2003, d’un des bâtiments de la copropriété (lot appartenant à M. D), consécutif à des travaux qui y étaient effectués, le maire de Rueil-Malmaison a par arrêté du 1^er juillet 2003 notifié à la société FONCIERE MALMAISON, bénéficiaire des permis de démolir et de construire susvisés qui concernaient l’ensemble de la copropriété, un arrêté prescrivant l’arrêt des travaux, prenant effet au 1^er juillet 2003 ;

Que l’assemblée générales des copropriétaires tenue le 26 juillet 2003, à laquelle a participé M^me H I, a donné pouvoir à M. D de déposer un permis de construire, que celui-ci a obtenu le 5 janvier 2004 ;

Que M^me H I, qui dans l’intervalle avait acquis de la société FONCIERE MALMAISON, par acte de M^e A de Y en date du 22 septembre 2003, le lot n° 69 de la copropriété (un emplacement de stationnement situé au 2^e sous-sol) a en définitive réceptionné sa maison le 29 mars 2004 ;

Qu’elle indique qu’il lui est alors apparu qu’elle n’avait pas disposé d’un permis de démolir et d’un permis de construire nominatifs, ceux ayant autorisé la transformation des locaux étant généraux ; qu’elle s’était trouvée sans le savoir responsable des travaux ayant été effectués dans sa maison et restant en cours d’exécution dans les parties communes ; qu’elle ne pouvait obtenir la délivrance d’un certificat de conformité tant que les travaux entrepris dans la copropriété n’étaient pas achevés et qu’elle avait été privée de toutes les garanties prenant effet au moment de l’achèvement des travaux, ainsi que de tout recours contre les constructeurs ;

Que dans ces conditions elle a, par actes du 16 janvier 2004, fait assigner les vendeurs, l’agence immobilière et le notaire, en soutenant que la vente est une vente en l’état futur d’achèvement, que M. & M^me X n’ont pas rempli envers elle leur obligation de délivrance d’un bien conforme, qu’ils sont responsables de manoeuvres dolosives à son égard, que l’agence immobilière est responsable de manoeuvres mensongères et que le notaire a quant à lui commis une faute professionnelle dans l’exercice de ses fonctions ; qu’elle a en conséquence réclamé leur condamnation solidaire à lui payer les sommes de 82.322,30 euros au titre du remboursement des travaux, 45.735 euros au titre du préjudice subi du fait qu’elle n’aurait pu bénéficier des dispositions relatives à la vente en l’état futur d’achèvement, 13.500 euros au titre du préjudice locatif, 6.500 euros au titre du préjudice de jouissance des parties communes, 3.450 euros au titre du préjudice de jouissance du parking, 7.000 euros pour préjudice « de renonciation à des prestations », 1.580 euros pour le remboursement de frais concernant le portail, 1.524 euros en remboursement de frais d’architecte, 4.562,27 euros correspondant au remboursement de droits de mutation ; qu’elle a également réclamé à la société FONCIA FOUBERT la somme de 15.245 euros, à titre de remboursement d’honoraires ; qu’à l’issue de l’instance ainsi introduite, le tribunal a rendu le jugement susvisé aujourd’hui attaqué ;

Considérant que la société FONCIA FOUBERT soutient à l’appui de son recours exercé contre cette décision que le contrat litigieux ne peut être qualifié de vente en état futur d’achèvement ; qu’en effet M^me H I a exercé les pouvoirs du maître d’ouvrage et a mené seule et sous sa responsabilité la conduite des travaux, étant observé que les devis et factures lui ont été adressés postérieurement à la signature de la promesse de vente du 14 décembre 2002 et jusqu’à la régularisation de la vente intervenue le 3 juin 2003 ; qu’elle ne pouvait ignorer qu’elle achetait un immeuble dans lequel devaient être réalisés des travaux de réaménagement non compris dans le prix de vente et qu’elle a au demeurant bénéficié d’un prêt d’un montant de 102.903 euros, mentionné en page 6 de l’acte authentique, et destiné au financement des travaux d’aménagement ; qu’elle ajoute que sa responsabilité n’est aucunement engagée car si une erreur de présentation du bien mis en vente a certes été commise dans l’une des publicités, elle a été sans conséquence et que M^me H I n’a, à aucun moment, pu penser qu’elle achetait « une maison d’habitation » comme cela était indiqué dans cette annonce, d’autant qu’elle a visité les lieux le 5 décembre 2002 et fait établir ensuite des devis ; qu’elle conteste dans ces conditions que l’offre d’achat et la promesse puissent être estimées mensongères et soutient que M^me H-I était parfaitement informée ;

Que cette dernière relève au contraire des similitudes entre la vente litigieuse et une vente en état futur d’achèvement ; qu’elle indique qu’elle a, comme cela ressort de l’annonce publicitaire qu’elle produit, de l’offre d’achat, de la promesse de vente et de l’acte de vente, acheté une maison d’habitation, alors que ce n’est qu’après l’achèvement des travaux effectués dans la partie privative et les parties communes que la maison litigieuse pouvait correspondre à une telle désignation ; que d’ailleurs si elle avait voulu acquérir un immeuble à usage de bureau et le transformer elle-même, la promesse de vente et l’acte de vente auraient désigné le bien ainsi ; qu’il ressort des permis de démolir et de construire, ainsi que du détail du devis de l’entreprise PSK, que les travaux effectués dans la maison portent sur une transformation totale et sont susceptibles d’être soumis au régime de la vente en état futur d’achèvement ; qu’elle déclare que la Cour de cassation a curieusement cassé l’arrêt confirmatif du 10 septembre 2007 alors qu’il était précisément reproché au vendeur d’avoir livré une maison à restructurer, quand il aurait dû la livrer telle que décrite dans l’acte de vente ; qu’elle soutient que la responsabilité de la société FONCIA FOUBERT est engagée en raison de la publication dans plusieurs revues dont « REFERENSSIMO » d’une annonce mentionnant expressément que le bien vendu était une maison d’habitation ; qu’elle affirme avoir pris contact avec l’agence sur la foi de cette annonce et qu’il lui a été confirmé au cours de la visite du 4 décembre 2002 qu’il lui sera livré une maison habitable ; qu’elle indique que les autres annonces ayant eu trait à la mise en vente de la maison étaient aussi mensongères comme incitant à acquérir une maison déjà achevée, sans laisser entendre que des travaux seraient à la charge de l’acquéreur et devraient être effectués sous sa responsabilité ; qu’elle signale aussi que dans l’une des annonces il était fait mention d’une maison s’habitation, avec séjour double de 36 m² ouvrant sur une terrasse de 40 m, trois chambres, salle de bains et cuisine ; qu’elle avait donc pu penser que nonobstant les travaux qui restaient à effectuer, ceux-ci étaient prévus par l’agence et qu’elle s’installerait dans une maison d’habitation achevée ; qu’elle incrimine également la promesse d’achat que l’agence lui a fait signer dès le lendemain de la visite des lieux, sans l’informer de la réalité du bien qu’elle était sur le point d’acquérir et en lui faisant croire qu’elle allait acheter une maison d’habitation, rien ne lui laissant entendre qu’il s’agissait de locaux à usage de bureaux qu’elle devait elle-même transformer en locaux d’habitation ; qu’elle présente la promesse de vente comme ayant été tout aussi mensongère car si elle avait certes visité les lieux, elle était à cette époque en instance de divorce, perturbée par les événements qui affectaient le cours de son existence et que n’ayant strictement aucune connaissance de la vie des affaires, non plus que de l’immobilier, elle avait tout uniment fait confiance aux professionnels auxquels elle s’était adressée ; qu’elle reproche à la société FONCIA FOUBERT d’avoir envers elle failli à son obligation d’information et de conseil, de l’avoir trompée en abusant de son « caractère profane » ; qu’elle fait grief au notaire rédacteur de l’acte de vente et du règlement de copropriété d’avoir tout autant manqué à son devoir de conseil et d’information ; que tenu avant de dresser des actes de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité et tenu en outre d’un devoir de loyauté, il lui appartenait en l’espèce de lui expliquer la nature exacte de son acquisition et le fait qu’il s’agissait d’une vente en l’état futur d’achèvement ; qu’il ne l’a pourtant aucunement mise en garde et a imparfaitement désigné le bien vendu ; que sa responsabilité est dès lors engagée ; que l’est tout autant celle de M. & M^me X qui ne pouvaient, en leur qualité de vendeur, ignorer la destination du bien vendu dont ils se devaient de l’informer ; qu’elle leur impute des agissements qu’elle qualifie de dol ;

Que si ceux-ci n’ont pas constitué avoué devant la cour, la SCP A de Y-P-Q R-DUMONT et M^e A de Y répondent pour leur part que la vente du 3 juin 2003 ne saurait être requalifiée en vente en l’état futur d’achèvement, faute de réunion des conditions légales posées par les articles 1601-1, 1601-3 du code civil et L 261-1 du code de la construction et de l’urbanisme ; qu’en effet M^me H I a été destinataire de l’intégralité des devis des travaux qui n’ont pas été adressés aux vendeurs ; qu’elle a été autorisée aux termes de la convention qu’elle a signée le 28 mars 2003 avec M. & M^me X à procéder à la réalisation des travaux avant la signature de l’acte authentique de vente et sous sa responsabilité ; qu’elle a d’ailleurs pris soin de provisionner ces travaux et a souscrit un prêt pour financer leur réalisation, ce qu’elle n’aurait assurément pas fait si elle avait pensé qu’ils devaient être à la charge des vendeurs ; que par ailleurs la vente en l’état futur d’achèvement est caractérisée par le transfert progressif de propriété à l’acquéreur et l’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux, alors qu’il a été précisé en page 6 de l’acte de vente que l’acquéreur sera propriétaire du bien vendu « à compter de ce jour » et en page 7 qu’il «a payé le prix comptant aujourd’hui même» ; qu’ils font observer que M^me H I s’est abstenue de mettre en cause son propre notaire, M^e GAILLOT, qui l’a pourtant constamment assistée, sans émettre la moindre réserve au sujet de la qualification juridique de l’opération, et qui avait comme elle une parfaite connaissance des données juridiques et de fait ; qu’ils contestent en conséquence que leur responsabilité puisse se trouver engagée ;

Considérant, cela étant exposé, que M^me H I, qui avait visité les lieux le 5 décembre 2002 a été destinataire d’un devis de l’entreprise PSK n° 011.12.02 en date du 11 décembre 2002, établi avant la promesse de vente, puis aux mois de mars et de mai 2003 de plusieurs devis rectificatifs ou complémentaires émanant de la même entreprise ; qu’elle a levé l’option aux termes d’une convention du 28 mars 2003 par laquelle elle a été spécialement autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l’acte authentique de vente et sous sa responsabilité ; qu’il résulte de l’acte de vente que le financement des travaux d’aménagement, pour la réalisation desquels elle avait obtenu un prêt, était à sa charge ; qu’il est donc manifeste qu’elle n’a pu se méprendre sur la nature exacte de la vente qui ne peut être qualifiée de vente en l’état futur d’achèvement ;

Qu’il n’est aucunement démontré que M. & M^me X auraient usé de man’uvres dolosives à l’égard de M^me H I ou commis la moindre faute à son égard ;

Que se révèle indifférente l’inexactitude affectant l’une des annonces diffusées par la société FONCIA FOUBERT, et dont il n’est au demeurant pas établi qu’elle aurait incité M^me H I à visiter les lieux, d’autres publications ayant été faites et cette personne ayant à l’évidence, après s’être rendue sur place, décidé d’acquérir en parfaite connaissance de cause ; qu’il n’est en rien prouvé que cette agence soit responsable d’un manquement quelconque envers M^me H I ;

Que la situation est identique pour ce qui concerne les notaires intimés auxquels il ne peut être reproché d’avoir omis de renseigner M^me H I – qui ne conteste pas avoir été assistée de son propre notaire – au sujet d’une situation juridique dont elle allègue aujourd’hui l’existence, mais qui ne correspondait pas à la réalité qui a été sans erreur préjudiciable transcrite dans les documents incriminés ;

Qu’en tout état de cause M^me H I qui savait parfaitement ce qu’elle achetait n’apporte la preuve d’aucun dommage imputable à l’une quelconque des autres parties ;

Considérant dans ces conditions que les premiers juges qui ont à tort qualifié la vente passée entre M. & M^me X et M^me H I de vente en l’état futur d’achèvement ont sans davantage de pertinence dit que se trouvaient engagées tant la responsabilité des premiers que celle de la société FONCIA FOUBERT et de M^e A de Y ; que la mesure d’instruction ordonnée en vue de déterminer le préjudice subi se révèle dès lors sans objet ;

Que le jugement entrepris doit être infirmé en toutes ses dispositions ;

Considérant qu’il n’est pas justifié que M^me H I ait fait dégénérer en abus la faculté dont elle dispose de soumettre des prétentions en justice ; que la demande tendant à l’allocation de dommages-intérêts dirigée contre elle ne peut dès lors être accueillie ;

Considérant que partie perdante M^me H I doit supporter les dépens de première instance et d’appel établis dans les conditions de l’article 695 du code de procédure civile ;

Que des raisons d’équité conduisent néanmoins à écarter l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile contre elle sollicitée, le sens ce cet arrêt commandant par ailleurs de rejeter sa propre demande formulée à ce titre ;

Par ces motifs,

La cour :

Statuant par défaut,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement attaqué ;

Statuant à nouveau,

Déboute M^me K H I de l’ensemble de ses demandes ;

Rejetant toute autre prétention, la condamne aux dépens de première instance et d’appel qui pourront, en ce qui concerne ces derniers, être recouvrés par M^e BINOCHE et la SCP JULLIEN avoués, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Jean-Pierre MARCUS, Président et par Madame COLLET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le GREFFIER, Le PRESIDENT,