Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 02 MARS 2016

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03355

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 novembre 2009 – tribunal de grande instance de Paris – RG 08/04231

Arrêt du 22 février 2012 – cour d’appel de Paris – RG 10/01779

Arrêt de la Cour de Cassation du 22 janvier 2014 – pourvoi n° K 12-22.275

DEMANDERESSE A LA SAISINE APRES CASSATION

ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) GRAND ECRAN, non inscrite au RCS, sise dans le lot général 31, sur la parcelle cadastrée section EA numéro [Cadastre 1], [Localité 1], dont l’adresse cadastrale est [Adresse 1], [Adresse 6], [Adresse 5] et [Adresse 2], représentée par son président en exercice la SAS TELMMA, inscrite au RCS de NANTERRE, SIRET n° 582 044 418 00124, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentée et assistée de M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué par M^e Cyrile CAMBON de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES

DÉFENDERESSE A LA SAISINE APRES CASSATION

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE ITALIE VENDREZANNE (ASIV), non inscrite au RCS, représentée par son président, la SAS NEXITY-LAMY, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 487 530 099 02584, dont le siège social est situé [Adresse 3], et ses bureaux [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1],

[Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée par M^e Nicole ORDONNEAU de la SCP MARCEL NORMAND KARPIK ORDONNEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B1195

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Décembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,

Madame Claudine ROYER, Conseillère,

Madame Joëlle CLÉROY, Conseillère désignée par ordonnance de Madame la première présidente de la cour d’appel de PARIS vertu de l’article R 312-3 du Code de l’organisation judiciaire pour compléter la chambre,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me Fabienne LEFRANC

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

Ensuite de son acquisition de divers biens immobiliers situés à [Localité 1], entre la [Adresse 2], 1'[Adresse 6], la [Adresse 1] et la [Adresse 5], la SCI Italie Vandrezanne a procédé à l’établissement d’un 'acte descriptif de division en trois lots généraux', suivant un acte sous seing privé en date du 6 novembre 1969, déposé au rang des minutes de M° [I], notaire.

Selon cet état descriptif de division, le lot n° 23, propriété de la SCI Italie Vandrezanne, comprenait le droit d’édifier toutes constructions à l’emplacement de ce lot, la propriété privative des constructions ainsi édifiées et les 3.145.150/10. 000.000émes des parties communes, en particulier du sol commun à l’ensemble des propriétaires. Des dérogations aux dispositions du plan d’urbanisme étaient accordées par le préfet de [Localité 1] le 29 juillet 1969 en vue de l’édification sur le site d’une tour Apogée représentant 50.000 m² de SHON.

Par acte du 5 novembre 1970, il a été constitué une Association Syndicale dénommée Association Syndicale Italie Vandrezanne (ASIV), régie par la loi du 21 juin 1865, dont les statuts, élaborés avant l’édification des constructions, prévoyaient une répartition provisoire des charges et des voix en fonction des superficies utiles à édifier et sous réserve d’une révision de ces charges en cas de changement lors de la réalisation des travaux ( article 10).

Or, en raison d’un changement de politique urbaine, trois arrêtés du 3 octobre 1975 ont refusé le permis de construire [Adresse 12] sollicité par la SCI Italie Vandrezanne le 1er août 1972 et trois jugements rendus le 13 juillet 1977, devenus définitifs, ont rejeté le recours en annulation formé par l’intéressée à laquelle a été accordée, suivant arrêt du Conseil d’État du 17 juin 1983, une indemnité de 148.633.289 F en principal outre les intérêts, en réparation du préjudice résultant de la non-construction de [Adresse 12].

Lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978, les membres de l’ASIV ont approuvé les plans modifiés du périmètre de l’Association ainsi qu’une grille de répartition des charges et ses annexes, dont la définition des parties communes de l’ensemble immobilier (4ème résolution). Cette délibération a été déposée au rang des minutes de Me [I] et dûment publiée à la Conservation des Hypothèques.

Les 24 avril et 2 mai 1985, la SCI Italie Vandrezanne a vendu à la Ville [Localité 1] le lot n° 23 sur lequel devait être édifiée [Adresse 12] et, le 26 août 1988, un permis de construire a été accordé pour diverses constructions d’une SHON totale de 36.655 m². Puis, par acte authentique du 20 décembre 1988, la SCI Italie Grand Écran, aux droits de laquelle se trouve la Société AFUL Grand Écran, a acquis de la Ville [Localité 1] le lot n°31 (ex lot n° 23) dépendant de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier précité et comprenant 3.145.150/10.000.000 èmes des parties communes, déclarant faire son affaire personnelle de l’instance judiciaire relative à sa participation aux charges communes à compter de l’entrée en jouissance.

Par arrêt du le 19 février 1997, la cour appel de ce siège a dit qu’il découlait du nouvel état descriptif de division une hétérogénéité du régime juridique des fractions de l’immeuble, que, pour cet ensemble immobilier, il était possible d’instituer une organisation différente de celle résultant de la loi du 10 juillet 1965 et qu’en application des statuts de l’ASIV, il appartenait à l’ AFUL Grand Écran de régler les charges mises en recouvrement par l’Association Syndicale Italie Vandrezanne créée pour gérer cet ensemble immobilier auquel l’intéressée appartenait statutairement. Le pourvoi en cassation formé par l’ AFUL Grand Écran a été rejeté par décision en date du 17 février 1999.

Lors de l’assemblée Générale de l’ASIV du 21 avril 2005, la demande de révision des tantièmes présentée par 1' AFUL Grand Écran a été rejetée à la quasi-unanimité de ses membres et, lors de l’Assemblée Générale de l’ AFUL Grand Écran du 22 décembre 2005, le cabinet [L], syndic, a été mandaté pour engager toute procédure en référé et au fond aux fins d’obtenir :

— la révision des tantièmes de charges en fonction des surfaces utiles réellement construites,

— la nullité des délibérations d’assemblées générales qui auraient modifié les critères de répartition des charges spéciales sans le consentement de l’AFUL Grand Écran,

— le remboursement par l’Association Syndicale Italie Vandrezanne des charges trop perçues, soit du fait de la nullité des modifications des répartitions des charges effectuées sans le consentement de l’intéressée, soit du fait du gérant de l’ASIV.

Par lettre du 19 janvier 2006, l’AFUL Grand Écran a vainement mis en demeure l’Association Syndicale Italie Vandrezanne de justifier du bien fondé du mode de calcul des charges lui incombant et sa conformité avec les stipulations statutaires ou les résolutions d’assemblées générales modifiant cette répartition statutaire avec son accord, de lui restituer le trop perçu de ces charges et d’engager un processus de révision des tantièmes de charges conformément à l’article10 des statuts, mais, par lettre du 24 janvier 2006, le cabinet [N], président de l’ASIV, a refusé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée prévue le 31 janvier 2006 de la résolution permettant d’engager le processus de révision sollicitée par L’AFUL'; dans son rapport technique du 14 février 2006, la Commission technique et financière de l’ASIV a considéré qu’il appartenait au cabinet [L] de demander l’inscription de cette question à l’ordre du jour d°une prochaine assemblée.

C’est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 29 décembre 2006, 1'AFUL Grand Écran a assigné1'Association Syndicale Italie Vandrezanne à l’effet de voir ordonner la révision des tantièmes de charges générales et de voix des membres de l’ASIV proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacune d’elles, réclamant également que soit constatée la non-conformité des grilles de répartition spéciales aux grilles acceptées par la SCI Italie Vandrezanne lors de l’assemblée générale du 18 juillet 1978 et que soient déclarées nulles et non écrites les modifications de charges intervenues depuis sans son consentement.

Par jugement du 5 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Paris a':

— vu l’arrêt du 19 février 1997, dit l’AFUL Grand Écran irrecevable en ses demandes de révision des critères de répartition des charges générales et de révision des charges spéciales,

— débouté l’AFUL Grand Écran de l’intégralité de ses prétentions,

— condamné l’AFUL Grand Écran à payer à l’ASIV Vandrezanne la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Sur appel formé par l’AFUL Grand Écran, la Cour de céans a, par arrêt du 22 février 2012, confirmé le jugement entrepris, à l’exception de ses dispositions sur la recevabilité de la demande de révision des charges spéciales et, statuant à nouveau, dit cette demande recevable en ce qu’elle portait sur la répartition opérée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2005, l’a rejetée, et a condamné l’AFUL Grand Écran à payer à l’ASIV Vandrezanne la somme de 4.000 € au titre de ses frais irrépétibles d’appel, en sus des dépens.

Sur pourvoi de l’AFUL Grand Écran, la Cour de cassation a cassé cette décision par arrêt du 22 janvier 2014, reprochant à la cour d’appel d’avoir retenu qu’il y avait identité de cause et d’objet entre la demande de révision à la baisse des charges et tantièmes de voix incombant à l’AFUL Grand Écran, tranchée par l’arrêt du 19 février 1997, et la demande actuelle de révision des charges et tantièmes de voix de la même AFUL conforme à l’article 10 des statuts de l’ASIV, alors que la première action qui tendait à la nullité de l’association syndicale, dont la révision des charges n’aurait été qu’une conséquence, n’avait pas le même objet que la demande en révision des charges formée en application des statuts de l’ASIV Vandrezanne.

En cet état, l’AFUL Grand Écran, demanderesse à la saisine, demande à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 novembre 2015, de':

au visa des articles 1134,1376 et 1351 du code civil,

— infirmer le jugement dont appel et la dire recevable en ses demandes,

— ordonner la révision à dire d’expert, conformément à l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne, des tantièmes de charges générales et de voix des membres de l’ASIV Vandrezanne, cette répartition devant être effectuée proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacun d’eux,

— pour y parvenir, désigner un expert à l’effet de donner tous éléments techniques et de fait permettant de définir une nouvelle répartition des charges et des voix conforme aux statuts, aux frais avancés de l’ASIV Vandrezanne dont le refus d’une révision amiable l’a contrainte à agir en justice,

— constater la non-conformité des grilles de répartition des charges spéciales aux grilles acceptées par la SCI Italie Vandrezanne lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978,

— dire nulles et non écrites les modifications de charges intervenues depuis sans son consentement ou celui de ses auteurs, et spécialement, celles intervenues lors de l’assemblée générale du 15 mars 2005,

— désigner un expert pour donner tous éléments techniques et de fait permettant d’établir les comptes entre les parties et, en particulier, de déterminer les charges trop versées par elle ou ses auteurs sur les trente dernières années, aux frais avancés de l’ASIV Vandrezanne,

— condamner l’ASIV Vandrezanne à lui payer une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

L’ASIV Vandrezanne, défenderesse à la saisine, prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 novembre 2015, de':

au visa des articles 1304 et 1134 du code civil,

— dire l’AFUL Grand Écran irrecevables en ses demandes':

faute d’habilitation à agir,

faute de publicité foncière,

faute d’avoir appelé en la cause les propriétaires et copropriétaires,

— subsidiairement et en tout état de cause, dire l’AFUL Grand Écran mal fondée en ses demandes de révision des charges générales et de révision des charges spéciales,

— l’en débouter,

— la condamner au paiement de la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur les exceptions d’irrecevabilité

sur le défaut d’habilitation du président de l’AFUL Grand Écran pour agir

L’ASIV Vandrezanne fait valoir que l’assignation délivrée par l’AFUL Grand Écran le 29 décembre 2006 n’est pas conforme au mandat pour lequel son président a été habilité, au motif que ce mandat n’avait pas pour objet une demande d’expertise mais une assignation en référé’alors que l’assignation au fond délivrée par l’AFUL Grand Écran a pour objet une demande d’expertise'; elle fait encore valoir que le nouveau président de l’AFUL Grand Écran, la société Telmma, ne peut se réclamer du mandat donné en son temps par l’assemblée générale au cabinet [L] alors que les demandes de l’AFUL Grand Écran ne sont plus les mêmes que celles de l’assignation de 2006';

L’assemblée générale du 22 décembre 2005 a voté à la majorité la résolution suivante':

«'Après en avoir délibéré, l’assemblée générale des membres de l’AFUL mandate le président de l’AFUL Grand Écran aux fins':

— de mettre en demeure l’ASIV Vandrezanne de justifier de la conformité des grilles de répartition des charges actuelles aux grilles statutaires ou aux éventuelles modifications de ces grilles qui auraient pu être acceptées par l’AFUL Grand Écran ou par ses auteurs. Cette mise en demeure sera assortie d’une demande de restitution des charges trop-perçues par rapport aux dispositions statutaires d’origine ou légalement modifiées, ceci afin de faire courir les intérêts moratoires,

— d’autre part, de procéder à la révision des quotes-parts de charges et de voix de l’AFUL Grand Écran,conformément à l’article 10 des statuts,

— à défaut d’accord amiable, d’introduire toute procédure tant en référé qu’au fond à l’encontre de l’ASIV Vandrezanne aux fins d’obtenir une révision des tantièmes de charges généraux en fonction des surfaces utiles réellement construites, obtenir la nullité des délibérations des assemblées générales qui auraient modifié les critères de répartition des charges spéciales sans le consentement de l’AFUL Grand Écran sur les cinq dernières années et d’obtenir le remboursement par l’ASIV des charges trop-perçues, soit du fait de la nullité des répartitions de charges effectuées depuis moins de cinq ans sans le consentement de l’AFUL Grand Écran, soit de la violation de la répartition convenue entre les syndicataires par le gérant de l’ASIV ['..]'»';

Or, d’une part, les termes de ce mandat clair et précis n’imposaient nullement au président de l’AFUL Grand Écran d’introduire cumulativement une action en référé et une action au fond alors que le choix de la procédure à engager lui était délégué, d’autre part, une demande d’expertise n’est pas une prétention au fond qui excéderait le mandat donné au président de l’AFUL Grand Écran mais une mesure d’instruction préalable au calcul des charges trop-perçues, qui entre donc bien dans le champ de ce mandat';

Enfin, c’est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a relevé que le mandat donné au président de l’AFUL Grand Écran n’étant pas intuitu personæ, la société Telmma, désignée comme nouvelle présidente de l’AFUL Grand Écran n’avait pas à justifier d’un nouveau mandat';

sur le défaut de publication de l’assignation et des conclusions de l’AFUL Grand Écran

L’ASIV Vandrezanne soutient que les demandes formées par l’AFUL Grand Écran ayant pour objet de modifier des droits immobiliers (droit de propriété), elle se devait de publier son assignation introductive d’instance et ses écritures d’appel';

Toutefois, les demandes de l’AFUL Grand Écran qui tendent à la révision des tantièmes de charges généraux en fonction des surfaces utiles réellement construites et à la nullité des délibérations des assemblées générales qui auraient modifié les critères de répartition des charges spéciales ne correspondent à aucun des actes ou demandes en justice énumérés à l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, lequel liste en c) «'les demandes en justice tendant à obtenir la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort'»';

Les demandes de l’AFUL étant dépourvues d’incidence sur les droits réels détenus par les membres de l’ASIV Vandrezanne’qui dépendent de la SHON réellement édifiée, l’AFUL n’était nullement tenue de publier son assignation ou ses conclusions';

Cette exception d’irrecevabilité sera donc pareillement écartée, étant observé que l’AFUL Grand Écran a, par mesure de précaution et à toutes fins, fait publier son assignation introductive d’instance à la Conservation des Hypothèques le 29 décembre 2006';

sur le défaut de mise en cause des propriétaires membres de l’ASIV

L’ASIV Vandrezanne rappelle qu’elle gère un ensemble immobilier hétérogène qui ne ressortit pas à l’application de la loi de 1965, que la réduction des charges sollicitée par l’AFUL Grand Écran aura un impact direct sur ses membres organisés en syndicats de copropriétaires ([Adresse 15], [Adresse 11], [Adresse 14], [Adresse 10], [Adresse 13], [Adresse 16] et syndicat des parkings) et qu’il était donc indispensable de les appeler en la cause';

Toutefois, l’action engagée par l’AFUL Grand Écran étant fondée sur l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne qui prévoient en leur article 10 «'Les membres de l’assemblée générale disposent de dix millions de voix, réparties entre les syndicats proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacun d’eux. Compte tenu des autorisations de construire actuellement obtenues, ces voix sont provisoirement réparties de la manière suivante, par rapport aux lots issus de l’état descriptif de division général et de ses modificatifs ('…….). Si, dans les huit ans de ce jour, ces constructions n’ont pas été entièrement édifiées, la répartition initiale sera modifiée en fonction des travaux réellement exécutés. A défaut d’accord, cette révision se fera à dire d’expert..'», c’est à juste titre qu’elle diligente son action contre l’ASIV Vandrezanne et non contre ses membres individuellement, étant relevé que cette action n’a nullement pour objet ou pour effet de porter atteinte à leur droit de propriété mais seulement d’augmenter éventuellement les charges dont ils sont redevables par rectification de leur assiette, en proportion des surfaces effectivement construites ;

sur l’irrecevabilité de la demande au regard de l’article 6 des statuts de l’ASIV Vandrezanne

L’ASIV Vandrezanne soutient que la demande de révision présentée par l’AFUL Grand Écran est irrecevable et, subsidiairement mal fondée en se prévalant de l’article 6 de ses statuts qui prévoient':

«'L’assemblée générale des propriétaires, statuant dans les conditions de quorum et de majorité ci-après prévues, est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet de l’Association syndicale. Elle peut également modifier les présents statuts et les dispositions du cahier des charges ou accorder des dérogations individuelles à ces prescriptions mais sans aggraver les restrictions imposées à l’exercice du droit de propriété. Il lui est toutefois interdit de porter atteinte à l’exercice du droit de propriété de l’un des membres de l’Association et de modifier la répartition des droits de vote. Les décisions régulièrement prises obligent tous les propriétaires, même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n’ont pas été présents ou représentés à la réunion'»,

et elle affirme que l’AFUL Grand Écran ne saurait obvier cette disposition ou l’article 1134 du code civil en demandant, contre le refus opposé par l’assemblée générale, une nouvelle répartition des charges au demeurant rejetée par l’arrêt définitif de cette Cour du 19 février 1997';

L’AFUL Grand Écran rappelle qu’elle a tout d’abord présenté sa demande de révision des charges à l’assemblée générale de l’ASIV Vandrezanne aux termes d’un ordre du jour complémentaire mais que cette assemblée générale du 15 mars 2005 a rejeté sa demande par une 9ème résolution et que c’est donc à défaut de l’accord entre les parties évoqué à l’article 10 des statuts de l’ASIV qu’elle sollicite la désignation d’un expert à l’effet d’établir une nouvelle grille de répartition des charges générales';

L’ASIV Vandrezanne ne peut pertinemment opposer à la demande formée en application de l’article 10 de ses statuts les dispositions de l’article 6 des mêmes statuts alors que l’action en révision de la répartition des charges a été expressément réservée par cet article 10 «'à défaut d’accord entre les parties'» et que le ou les membres de l’ASIV Vandrezanne au bénéfice duquel ou desquels cette action a été réservée ne sauraient être privés de leur droit par un refus discrétionnaire de l’assemblée générale des membres de l’ASIV Vandrezanne, l’acte d’association ayant expressément réservé l’exercice de cette action en révision au cas de non-construction des bâtiments initialement prévus, étant encore constaté que l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose aux copropriétaires de solliciter l’annulation des décisions d’assemblées générales qui leur font grief n’est pas applicable au cas d’espèce, ce régime étant étranger aux constitutions d’ASL, de sorte que l’ASIV Vandrezanne ne peut opposer à la demande de révision le caractère définitif des assemblées générales ayant approuvés les comptes et le budget'; par ailleurs, il a été rappelé plus haut qu’elle ne pouvait opposer à la demande de l’AFUL l’arrêt de cette Cour du 19 février 1997 rendu dans une instance n’ayant ni la même cause ni le même objet que la présente, étant observé que la mention dudit arrêt énonçant «'il n’est pas contesté que, sur la base des statuts en vigueur, les charges incombant à l’AFUL Grand Écran ont été exactement calculées'» ne fait que constater qu’en l’état de la répartition originaire mais provisoire, les charges générales ont été exactement calculées';

Sur les fins de non-recevoir soulevées par l’ASIV

sur l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt du 19 février 1997 et la forclusion

Après un exposé chronologique des actions engagées par l’AFUL Grand Écran tant devant les juridictions administratives que devant les juridictions judiciaires, il apparaît, au terme d’écritures confuses, que l’ASIV Vandrezanne entend soulever, d’une part, l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt définitif de cette Cour du 19 février 1997, d’autre part, la forclusion de l’action en révision introduite par l’AFUL Grand Écran ;

Cependant, en premier lieu, il n’y a pas identité de cause et d’objet entre la première action engagée par l’AFUL Grand Écran, qui tendait à la nullité de l’association syndicale, et dont la révision des charges n’aurait été qu’une conséquence, et la présente demande en révision des charges formée en application des statuts de l’ASIV Vandrezanne, de sorte que ladite ASIV ne peut utilement exciper de l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt du 19 février 1997 qui a tranché la première action'; en second lieu, c’est par une dénaturation des termes clairs et précis de l’article 10 des statuts ci-dessus reproduits que l’ASIV Vandrezanne prétend que l’état des lieux prévu à l’article 10 desdits statuts aurait dû être dressé au 5 novembre 1978, alors que le délai de huit années stipulé par les parties était un délai minimal et non maximal pour agir en révision, en sorte que la demande de l’AFUL Grand Écran n’est pas forclose';

sur la renonciation de l’AFUL Grand Écran à se prévaloir de l’article 10 des statuts de l’ASIV

L’ASIV Vandrezanne rappelle que ses statuts imposaient de faire un état des lieux à l’issue d’un délai de huit années à compter de sa constitution mais que la SCI Italie Vandrezanne a fait le choix de demander réparation de son préjudice à la juridiction administrative, puis de vendre son lot à la Ville [Localité 1], qu’elle n’a pas remis en cause, entre les années 1977 et 1984, la répartition des charges, qu’elle a donné son consentement aux clefs des grilles de répartition lors de l’assemblée générale du 5 mai 1978, consentement qu’elle a réitéré lors du dépôt notarié du 30 septembre 1981, en sorte qu’elle a renoncé à se prévaloir de l’article 10 des statuts et à toute action en révision de charges, n’ayant contesté cette répartition qu’à partir de l’année 1984';

Toutefois, la renonciation à un droit doit résulter d’actes dépourvus d’équivoque manifestant la volonté de leur auteur de renoncer : au cas d’espèce, rien ne permet d’affirmer que les auteurs de l’AFUL Grand Écran, soit la SCI Italie Vandrezanne ou la Ville [Localité 1], ou elle-même, auraient renoncé sans équivoque au droit qu’elles tenaient de l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne, de demander une révision de la répartition des charges en raison de la réduction de la SHON effectivement édifiée et, plus particulièrement, il convient de constater':

— que la priorité donnée par la SCI Italie Vandrezanne aux actions à engager devant la juridiction administrative ne saurait équivaloir à une renonciation à agir en révision de la répartition des charges prévue aux statuts alors que l’action devant le tribunal administratif était dépourvue d’incidence sur son droit d’agir en révision de la répartition des charges, et que, surtout, cette action en révision de charges générales n’était que subsidiaire à celle, préliminaire, tendant à la validation du permis de construire [Adresse 12], qui, eut-elle prospéré, eut privé d’objet sa demande de révision par application de l’article 10 des statuts de l’ASIV,

— que le modificatif des statuts de l’ASIV Vandrezanne adopté lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978, déposé au rang des minutes du notaire [I] et publié le 30 septembre 1981 ne comporte aucune révision des charges en fonction des constructions effectivement réalisées mais uniquement le détail de la répartition des charges spéciales dont l’AFUL Grand Écran réclame justement l’application, étant observé que l’impossibilité de construire [Adresse 12] n’a été définitivement consacrée que par l’arrêt du Conseil d’État du 17 juin 1983 et qu’il eut été prématuré dans ce contexte de solliciter l’application de l’article 10 des statuts avant le prononcé de cet arrêt,

— que ce modificatif comporte, au demeurant, un «'nota bene'» précisant que l’état descriptif de division est susceptible d’être éventuellement modifié en fonction des prescriptions modificatives pouvant résulter des obligations figurant au permis de construire des bâtiments à usage d’école maternelle et de tours de bureaux en cours d’instruction ou d’injonction des autorités administratives compétentes, réserve attestant du caractère provisoire de cet état descriptif de division et, par conséquent, des tantièmes de charges applicables,

— que l’indemnisation obtenue de la juridiction administrative compensait les frais engagés par le promoteur et son préjudice financier mais non le surcoût de charges résultant de l’impossibilité de construire les 50.000 m² de SHON initialement prévus';

L’objection opposée par l’ASIV Vandrezanne à la recevabilité de la demande de révision de la répartition des charges sera encore ici rejetée';

Sur le fond

L’actuelle contribution de l’AFUL Grand Écran aux charges appelées par l’ASIV Vandrezanne résulte du tableau communiqué en pièce 9 aux débats, intitulée «'tableau de l’évolution de la participation de l’AFUL Grand Écran aux charges de l’ASIV Vandrezanne de 2002 à 2005'»';

Ce tableau révèle que':

— la clef de répartition des charges générales est celle d’origine, établie en fonction de l’éventualité de la construction de [Adresse 12] sur 50.000 m² de superficie,

— les charges spéciales sont appelées en fonction de clefs de répartition qui, variables selon les années, n’apparaissent pas correspondre à la grille de répartition des charges spéciales figurant en annexe du modificatif aux statuts de l’ASIV Vandrezanne du 10 mai 1978';

sur l’application de l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne et la conformité des charges générales aux SHON construites

Ainsi qu’il a été rappelé, l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne prévoit que les membres de l’assemblée générale disposent de dix millions de voix, réparties entre les syndicats proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacun d’eux. Compte tenu des autorisations de construire actuellement obtenues, ces voix sont provisoirement réparties de la manière suivante, par rapport aux lots issus de l’état descriptif de division général et de ses modificatifs ('…….). Si, dans les huit ans de ce jour, ces constructions n’ont pas été entièrement édifiées, la répartition initiale sera modifiée en fonction des travaux réellement exécutés et qu’à défaut d’accord, cette révision se fera à dire d’expert';

Or, il est constant et non contesté que cette répartition provisoire des charges a été effectuée en prévision de la construction de [Adresse 12] sur 50.000 m² de SHON, alors que la construction finalement édifiée n’occupe que 37.584 m² de SHON selon les documents produits aux débats, soit une différence de 12.416 m² représentant en pourcentage 24,8% en moins de la superficie prise en compte dans les répartitions initiales de charges générales, peu important que cette différence soit inférieure au quart de la superficie initialement prévue, en l’absence de seuil déclencheur pour l’exercice d’une action en révision';

Par ailleurs, l’action en révision introduite par l’AFUL Grand Écran selon assignation du 29 décembre 2006 n’est pas prescrite, relevant du régime de l’article 2262 du code civil applicable à l’époque de son introduction, lequel prévoyait': «'Toutes les actions tant réelles que personnelles sont prescrites par trente années sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi'»';

En conséquence, il convient, sur la demande justifiée et conforme aux statuts de l’ASIV formée par l’AFUL Grand Écran, de désigner un expert, à ses frais avancés dès lors qu’elle est demanderesse à cette mesure d’instruction, à l’effet de calculer les charges effectivement exigibles en fonction de la superficie construite ou commercialement utilisable, en prenant en compte la nature des différents espaces';

sur la demande relative aux grilles de charges spéciales

Tout en reconnaissant que les assemblées générales qui ont voté les charges spéciales avaient pour objectif de mettre en conformité les services et équipements communs avec l’évolution des techniques au service des syndicataires (sic), l’ASIV Vandrezanne conclut au rejet de la prétention émise par l’AFUL en objectant que les charges spéciales ont été appelées sur la base des décisions d’assemblées générales non contestées et non annulées, qui s’imposent à l’AFUL Grand Écran’en tant que membre de l’ASIV ;

Or, si les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont inapplicables à l’ensemble hétérogène que représente l’ASIV Vandrezanne, il n’en reste pas moins que les décisions d’approbation des comptes adoptées en assemblée générale ne valent pas approbation de leur répartition entre les divers membres, de sorte que l’AFUL Grand Écran est en droit de contester ces répartitions pour les cinq années précédant son assignation du 29 décembre 2006, soit à compter du 29 décembre 2001, toute demande antérieure étant prescrite dès lors que l’AFUL Grand Écran ne peut prétendre qu’elle n’avait pas connaissance des erreurs d’imputation commises antérieurement à cette date, alors qu’elle était destinataire des appels de fonds et avait les moyens de vérifier leur conformité aux clés de répartition adoptées en 1978';

Il sera ajouté que les assemblées générales tenues de 2005 à 2010 dont les procès-verbaux sont produits aux débats par l’ASIV Vandrezanne n’ont pas expressément voté de modification des clés de répartition (à l’exception de l’assemblée générale du 15 mars 2005), de sorte qu’il est indifférent que l’AFUL Grand Écran ne les ait pas contestées'; que, de même, les dispositions de l’article 6 des statuts cité plus haut ne peuvent mettre obstacle à l’introduction de demandes visant à voir constater la non-conformité de la répartition des charges spéciales aux clés de répartition votées lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978, alors que les décisions votées lors des assemblées générales contestées ne font pas obstacle à des contestations relatives aux comptes individuels des membres de l’ASIV Vandrezanne’et qu’en tout état de cause, des modifications de répartition de charges sont nulles dès lors qu’elles aboutissent à une augmentation des engagements de l’un des propriétaires membres de l’ASIV Vandrezanne sans son consentement, étant rappelé que les AFUL ne sont qu’une variété d’ASL régies identiquement par la loi du 21 juin 1865 et l’ordonnance du 1er juillet 2004';

Au vu de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’expertise de l’AFUL Grand Écran, également à ses frais avancés';

sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2005

L’assemblée générale du 15 mars 2005 a voté en sa 3ème résolution une grille de répartition des charges spéciales pour la livraison d’un poste de livraison EDF unique et, en sa 7ème résolution, approuvé des grilles de répartition des dépenses relatives à la gestion, l’entretien et la réparation des futures installations de distribution électrique, en fonction des grilles de répartition existantes et des relevés de consommations électriques sur trois années';

L’AFUL Grand Écran soutient qu’il convient d’annuler cette assemblée générale qui a voté de nouvelles modalités de répartition des charges spéciales dès lors que les membres de l’ASIV Vandrezanne ne pouvaient modifier l’étendue des obligations de l’un de leurs membres en violation des statuts et que, contrairement à ce que prétend l’ASIV Vandrezanne, cette demande de nullité n’est pas prescrite, ayant été formée avant l’expiration du délai de cinq années de droit commun ouvert pour contester’l'assemblée ;

La demande d’annulation présentée par l’AFUL Grand Écran sera accueillie en ce qui concerne les résolutions n° 3 et 7 de ladite assemblée, dès lors que':

— d’une part, l’article 6 des statuts de l’ASIV Vandrezanne énonçant «'L’assemblée générale des propriétaires, statuant dans les conditions de quorum et de majorité ci-après prévues, est souveraine pour toutes les questions comprises dans l’objet de l’Association syndicale. Elle peut également modifier les présents statuts et les dispositions du cahier des charges ou accorder des dérogations individuelles à ces prescriptions mais sans aggraver les restrictions imposées à l’exercice du droit de propriété '.les décisions régulièrement prises obligent tous les propriétaires, même ceux qui ont voté contre la décision ou qui n’ont pas été présents ou représentés à la réunion'», n’interdit pas une action en annulation mais souligne l’effet obligatoire des décisions adoptées en assemblée générale vis-à-vis de ses membres,

— d’autre part, même si le vote contesté a porté sur une nouvelle répartition de charges afférente à la création d’un poste de livraison EDF unique et un équipement nouvellement créé, elle a nécessairement modifié les grilles originaires de répartition approuvées lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978, de sorte que les droits de l’AFUL Grand Écran ont été arbitrairement modifiés par ces résolutions, votées sans son consentement';

sur la demande de répétition de l’indu

L’ASIV Vandrezanne conteste la recevabilité de cette action en répétition en faisant valoir que les sommes qui ont été réglées sont dues en fonction de grilles de répartition dûment votées par des assemblées générales non contestées et non annulées, et que les charges spéciales ont été calculées sur la base des grilles adoptées lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978 et déposées en l’étude de Me [I] ainsi que par les assemblées générales subséquentes';

Toutefois, ainsi qu’il a été relevé plus haut, l’approbation des comptes généraux en assemblée générale ne vaut approbation des comptes de chacun des membres de l’ASIV et l’AFUL Grand Écran est en droit, s’il apparaît des distorsions entre les charges qu’elle a réglées et celles qui étaient normalement exigibles en vertu des statuts ou de l’assemblée générale du 10 mai 1978, de solliciter le remboursement des sommes indûment réglées, dans les limites de la prescription applicable, soit dans les cinq années précédant l’introduction de sa demande en justice';

La position actuellement débitrice de l’AFUL Grand Écran dans les comptes de l’ASIV Vandrezanne est indifférente à la solution du litige, étant observé que l’ASIV Vandrezanne ne présente aucune demande reconventionnelle en paiement de charges arriérées et impayées';

En équité, l’ASIV Vandrezanne sera condamnée à régler à l’AFUL Grand Écran une somme de 10.000 € en remboursement de ses frais irrépétibles d’instance';

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

Dit l’AFUL Grand Écran recevable en ses demandes,

Ordonne la révision conformément à l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne, des tantièmes de charges générales et de voix des membres de l’ASIV Vandrezanne, cette répartition devant être effectuée proportionnellement à la surface habitable ou utilisable commercialement ou autrement des constructions édifiées par chacun d’eux,

Dit nulles et non écrites les modifications de charges intervenues depuis l’assemblée générale du 10 mai 1978 sans le consentement de l’AFUL Grand Écran ou celui de ses auteurs,

Annule les résolutions n° 3 et 7 de l’assemblée générale du 15 mars 2005,

Désigne Mme [B], demeurant [Adresse 7] [Localité 1] tel': XXXXXXXXXX fax XXXXXXXXXX email d.[Site Web 1]@wanadoo.fr,

avec faculté de s’adjoindre tout géomètre ou comptable de son choix en qualité de sapiteurs,

avec pour mission de convoquer les parties, se faire communiquer tous éléments utiles à l’exécution de sa mission, donner tous éléments techniques et de fait permettant':

d’une part, de définir une nouvelle répartition des charges et des voix de l’AFUL Grand Écran au sein de l’ASIV Vandrezanne conforme à l’article 10 des statuts de l’ASIV Vandrezanne, soit en fonction des constructions réellement édifiées et des surfaces commerciales utiles, en prenant en compte la nature des différents espaces,

d’autre part, de déterminer les charges trop versées par l’AFUL Grand Écran à l’ASIV Vandrezanne depuis le 29 décembre 2001 par rapport aux grilles de répartition des charges adoptées lors de l’assemblée générale du 10 mai 1978,

de faire les comptes entre les parties,

Dit que l’expert devra dresser un pré-rapport de ses opérations, le communiquer aux parties, recueillir leurs dires et y répondre dans son rapport final qu’elle devra déposer au greffe du service des expertises dans le délai d’une année de sa saisine, sauf prorogation accordée par le conseiller chargé de suivre les opérations d’expertise (D. Dos Reis),

Fixe la provision sur frais d’expertise à la somme de 15.000 € que l’AFUL Grand Écran devra consigner au greffe de la Cour, service des expertises, avant le 1er juin 2016,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation d’expert sera caduque,

Condamne l’ASIV Vandrezanne à payer à l’AFUL Grand Écran une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande,

Condamne l’ASIV Vandrezanne aux dépens de première instance et d’appel jusqu’à présent avancés, incluant ceux de l’arrêt cassé et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,