15/10/2015

ARRÊT N° 15/854

N°RG: 13/05927

XXX

Décision déférée du 02 Octobre 2013 – Tribunal de Grande Instance de FOIX – 11/00159

M^me E

AC B

C/

BH BI I-J

Q M N

AU M-N

K B

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 2

***

ARRÊT DU QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTE

Madame AC B AZ BA

XXX

Représentée par la SCP BROCARD – FAURE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur BH BI I-J

XXX

Représenté par M^e Pierre VASSEROT, avocat au barreau D’F

Madame Q M N

XXX

Représentée par M^e Pierre VASSEROT, avocat au barreau D’F

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2014-002691 du 18/02/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame AU M-N

28 rue Bernard Mulé – Apt BA – 31400 TOULOUSE

Représentée par l’AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur K B

XXX

Représenté par l’AARPI DIALEKTIK AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555-2014-002038 du 04/02/2014 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. GRAFMÜLLER, président

C. ROUGER, conseiller

M. LECLAIR, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par E. GRAFMÜLLER, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Au cours d’un premier mariage avec Danièle Redon, union dissoute par divorce, AE M N a eu une enfant, Q M N, née le XXX.

AE M N et AC B ont vécu en concubinage de 1969 à septembre 1984.

Deux enfants sont issus de leurs relations':

— AU M N, née le XXX

— K M N, né le XXX

AE M N a par ailleurs reconnu un enfant, BH I J, né le XXX.

Remarié le 24 octobre 1992 avec AG AH, cette union a été dissoute par divorce prononcé le 29 juin 2000.

Par acte du 13 avril 1983 AE M N et AC B ont acquis indivisément et pour moitié chacun un domaine sis commune de l’Herm (09), par extension commune de Gudas (09), comprenant bâtiments d’habitation (un «'château'» comprenant 10 pièces en état délabré) , dépendances et parcelles de différentes natures moyennant le prix de 550.000 francs, réglé en partie au moyen d’un prêt du Crédit Immobilier de l’Ariège.

Par acte du 18 juillet 2008 AE M N a assigné AC B en partage par licitation du domaine acquis en indivision en avril 1983, sollicitant la désignation de M° Teisseire, notaire à Foix pour procéder aux opérations de compte de l’indivision en application de l’article 1364 du code de procédure civile ainsi que la désignation d’un expert pour procéder à diverses évaluations.

Par ordonnance du 4 novembre 2008 le juge de la mise en état a ordonné une expertise confiée à M^me Z. L’expert indique avoir été saisi de sa mission le 21 juillet 2009.

Le pré-rapport a été communiqué aux parties le 25 mars 2010.

AE M N est décédé le XXX.

L’instance a fait l’objet d’une radiation le 25 mai 2010.

Par actes des 15 et 22 février 2011 BH I J et Q M N ont assigné en reprise d’instance AU et K B en leur qualités d’héritiers de AE M N.

Par ordonnance du 5 avril 2011 le juge de la mise en état a ordonné la reprise de l’instance.

L’expert commis a déposé son rapport le 18 octobre 2011.

Par jugement du 2 octobre 2013 le tribunal de grande instance de Foix a':

— homologué le rapport d’expertise de M^me Z

— fixé les comptes d’indivision ainsi qu’il suit':

DEBIT CREDIT

APL M^me D 3.106,08 €

Vente de parcelles 2.762,58 €

XXX 3.914,69 €

Indemnité d’occupation 44.476 €

APL 2.878,42 €

Prêt CIF 121.077,54 €

Prêt LOGIPRET 37.560,09 €

PEL 16.306,96 €

Taxes foncières 9.557 €

Assurances 1.666 €

Travaux d’entretien 7.361,12 €

Total 57.137,77 € 193.529 €

XXX au profit

de M. M N 136.391,23 €

Dette de M^me B à l’égard de

M. M N 68.195,61 €

XXX

Actif': Maison+terres 270.000 €

Passif':

Dette de M^me B 68.195,61 €

apport personnel de M^me B 7.595 €

apport personnel de M. M N 11.308 €

Travaux d’amélioration de M. M N 65.000 €

Solde': 117.901,39 €

Droits des intéressés':

Mr M N 203.454,30 €

M^me B P €

— pris acte de l’accord des parties pour la mise en vente amiable des biens

— dit que cette vente devra intervenir dans le délai de 18 mois à compter du prononcé du jugement

— à défaut ordonné le partage par licitation des biens figurant sur la feuille annexée au jugement sur la mise à prix de 150.000 euros et sur un cahier des conditions de la vente à rédiger par le conseil de M. I J et de M^me M N divorcée G

— désigné MXXX, notaire à Foix, à l’effet de procéder aux opérations de liquidation, compte et partage sous la surveillance de la présidente du tribunal de grande instance de Foix ou tel magistrat par elle désigné

— rejeté toutes autres demandes

— dit que les dépens, y compris les travaux de M^me Z, seront liquidés comme frais privilégiés de partage

— dit n’y avoir lieu à distraction des dépens

Dans des conditions de forme et de délai non contestées AC B a interjeté appel général de cette décision le 20 novembre 2013.

Vu les dernières écritures notifiées le 18 février 2014 par AC B, appelante, selon lesquelles elle sollicite la réformation du jugement entrepris, demandant à la cour de':

— ordonner le sursis pendant un délai de deux ans aux opérations de partage

— homologuer en ce qu’il n’est pas contraire à ses écritures le rapport d’expertise judiciaire

— homologuer les comptes d’indivision ci-dessous, avec indemnité d’occupation revalorisée à hauteur du dernier loyer CERCEAU connu(2005) et comptabilisée dans sa totalité dans la masse partageable, déduction faite des loyers perçus du CERCEAU et des APL perçues au titre de loyers par le défunt depuis juillet 2003':

Compte de Monsieur depuis la séparation

Débit

Crédit

Loyers perçus du Cerceau avant juillet 2003

Crédit CIF 121.078 €

121.915 €

Crédit LOGIPRET 37.560 €

APL VPB 19.703 €

PEL 16.307 €

APL D -

Taxes Foncières 9.557 €

APL T PARLAK -

Assurances 1.666 €

Ventes parcelles 2.763 €

Travaux d’entretien 82 €

XXX 4.375 €

Prime à l’amélioration de l’habitat 2.668 €

Sous-Total 151.423 €

Sous-Total 186.249 €

Solde débiteur au profit de Monsieur Y €

Mme doit à Monsieur A €

XXX

Actif : Valeur Maison+terres

270.000 €

Sous-Total actif

270.000 €

Passif :

Moitié du compte de M. dû par Mme

Créance de M^me B (apport personnel)

Créance de M. M N (apport personnel)

Créance de M^me B (travaux d’amélioration)

Créance M^me B (indemnité d’occupation)

A €

19.631 €

19.631 €

6.489 €

82.360 €

Sous-Total passif

145.525 €

BONI

124.475 €

DROITS DES PARTIES

Droits de Monsieur

A €

Moitié du compte de M. dû par Mme

19.631 €

Apport personnel

62.238 €

XXX

62.238 €

Droits de Monsieur

99.282 €

Droits de Mme

Apport personnel

19.631 €

Travaux d’amélioration

6.489 €

Créance de M^me B (indemnité d’occupation)

82.360 €

XXX

62.238 €

Droits de Mme

170.718 €

— désigner Maître Jean-Pierre Sanz, notaire à Foix, pour procéder aux opérations de compte de l’indivision

— juger que les dépens passeront en frais privilégiés de partage avec distraction au profit de son avocat constitué en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières écritures notifiées le 9 avril 2014 par AO I J et Q M N, intimés, appelants incidents, selon lesquelles ils demandent à la cour de':

— limiter l’indemnité d’occupation à la somme de 44.476 € en application de la prescription de 5 ans prévue à l’article 815-10 du code civil

— homologuer le rapport de M^me Z et en particulier le tableau P46 du rapport établissant le compte de feu AE M N depuis la séparation

— homologuer le détail du passif de la masse partageable du tableau P46 s’élevant au total à 155.495 € dont les droits de créance de feu AE M N à savoir':

* compte d’indivision 71.592 €

* apport personnel 7.595 €

* travaux d’amélioration 65.000 €

— constater l’accord des parties pour la mise en vente amiable du Château et dire qu’à défaut de trouver un acquéreur dans le délai d’un an à compter «'du jugement'» il sera procédé à la vente du bien à la barre du tribunal

— en ce cas, ordonner le partage par licitation sur la base d’une mise à prix de 150.000 € et sur un cahier des conditions de la vente qui sera rédigé par leur conseil des biens situés commune de l’HERM dépendant de l’indivision pour avoir été acquis suivant acte de M° Teisseire en date du 13 avril 1983 publié à la conservation des hypothèques de l’Ariège volume 4752 n° 54

— renvoyer les parties devant notaire et désigner M° S, successeur de M° Teisseire, notaire, pour procéder aux opérations de compte de l’indivision en application de l’article 1364 du code de procédure civile et en particulier pour dresser l’attestation après décès de AE M N

— «'ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel en application de l’article 516 du code de procédure civile'»

— statuer ce que de droit des frais et dépens,

Vu les dernières écritures notifiées le 18 avril 2014 par AU M N et K B, intimés, appelants incidents, lesquelles tendent exactement aux mêmes fins que celles notifiées par l’appelante principale,

La cour , pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, faisant expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties,

SUR CE, LA COUR':

1°/ Sur la demande de sursis aux opérations de partage

AE M N a sollicité le partage de l’indivision existant entre lui et AC B depuis le 18 juillet 2008 sur le fondement de l’article 815 du code civil.

Deux de ses héritiers ont sollicité la reprise de l’instance en partage suite à son décès survenu le XXX.

Selon les dispositions de l’article 820 du code civil, à la demande d’un indivisaire la juridiction saisie peut surseoir au partage pour deux années au plus si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens.

En l’espèce, un seul bien dépend de l’indivision, à savoir le domaine sis commune de l’Herm ( 09), par extension commune de Gudas (09) comprenant bâtiments d’habitation (dit Château) , dépendances et parcelles de différentes natures acquis indivisément par AE M N, aux droits duquel se retrouvent aujourd’hui ses héritiers, et AC B par acte du 13 avril 1983.

Aucun des coïndivisaires ne sollicite l’attribution de ce bien. Aucun ne soutient qu’il est commodément partageable en nature. Tous s’accordent sur la nécessité de vendre le bien immobilier pour parvenir au partage.

Il sera observé qu’aucune démarche n’a été entreprise depuis le dépôt du rapport d’expertise ( octobre 2011) ou tout au moins depuis le jugement de première instance pour tenter de procéder à une vente amiable au prix proposé par l’expert qu’aucune des parties ne remet en cause.

Il n’est nullement justifié qu’un sursis de deux ans au partage serait à même de faciliter une vente amiable à bon prix et ce d’autant moins que l’expert judiciaire a indiqué en octobre 2011 que l’état d’usure des maçonneries nécessitait la mise en 'uvre d’un ravalement général assez rapidement, ravalement dont aucune des parties n’indique qu’il aurait été entrepris. En l’absence d’entretien, cet immeuble, lequel n’est au demeurant plus occupé depuis avril 2010 et donc plus chauffé, ne peut que se dégrader davantage.

En conséquence, rejetant les demandes de sursis au partage et nul n’étant tenu de rester dans l’indivision, il convient d’ordonner le partage de l’indivision existant entre les parties.

Les parties étant en désaccord sur le choix du notaire à opérer, MXXX étant le notaire choisi par AC B et ses deux enfants, tandis que le successeur de M° Teisseire, M° S, est celui choisi par BH I J et Q M N, il convient, pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de l’indivision un notaire neutre, sous mandat de justice et non mandataires des parties, lequel devra accomplir sa mission dans les conditions définies par les articles 1364 et suivants du code de procédure civile, soit en l’espèce Maître Corinne Roques, notaire à Tarascon sur XXX, et ce, sous la surveillance du président du tribunal de grande instance de Foix ou son délégataire.

Préalablement aux opérations de partage et pour y parvenir, il convient, à défaut de vente amiable réalisée dans le délai d’un an à compter du présent arrêt, l’immeuble indivis n’étant pas commodément partageable en nature, d’ordonner sa licitation à la barre du tribunal de grande instance de Foix ainsi que l’a ordonné le premier juge, dans les conditions définies par le jugement de première instance. Il convient d’ajouter au jugement entrepris ainsi que le sollicitent les intimés les modalités de publicité de la vente conformément aux dispositions de l’article 1274 du code de procédure civile telles que définies au dispositif du présent arrêt.

Compte tenu de ces dispositions, il ne pourra être procédé avant la réalisation effective de la vente du bien, amiable ou sur adjudication, à l’établissement de la masse active à partager et au calcul des droits des parties, contrairement à ce qu’a fait le premier juge et ce que proposent les appelants, puisque la valeur du bien immobilier à inscrire à l’actif à partager ne pourra être constituée que du produit net de la vente à ce jour inconnu. Pour les mêmes raisons, la date de jouissance divise ne pourra être fixée, de sorte que les comptes d’indivision ne pourront être définitivement arrêtés, notamment en ce qui concerne les charges (taxes foncières, assurances etc..) qu’au jour de la jouissance divise telle qu’elle sera fixée par le notaire dévolutaire dans l’acte de partage à intervenir après réalisation de l’immeuble indivis.

2°/ Sur les apports initiaux

AE M N et AC B ont acquis la propriété de l’HERM indivisément entre eux et pour moitié chacun. Leurs droits de propriété indivis respectifs sont donc de moitié.

Contrairement à ce qui est soutenu, l’apport initial de l’un et l’autre des coïndivisaires pour permettre l’acquisition du bien indivis ne donne pas lieu à indemnité sur l’indivision. Le bien acquis devant être financé par moitié chacun, le financement par l’un des coïndivisaires de l’apport initial au delà de sa quote-part de moitié lui ouvre droit à une créance sur son coïndivisaire.

En l’espèce, l’acte d’acquisition du 13 avril 1983 mentionne que le prix de 550.000 francs ( 83.846,96 €)a été payé comptant par les acquéreurs à hauteur de 495.000 francs en la comptabilité du notaire et de 55.000 francs payés directement au vendeur par l’acquéreur hors la comptabilité du notaire.

Les acquéreurs ont déclaré à l’acte que la somme qu’ils venaient de payer provenait à hauteur de 328.415 francs de leurs deniers personnels et à concurrence de 221.585 francs de partie d’un prêt du Crédit immobilier de l’Ariège d’un total de 340.900 francs.

Devant l’expert judiciaire (page 13) il a été déclaré que cet apport de 328.415 francs provenait':

— à hauteur de 82.000 francs du PEL de AE M N

— à hauteur de 93.900 francs du prêt LOGIPRET du Crédit Lyonnais

— à hauteur de 90.000 francs du prêt épargne logement du Crédit Lyonnais

ce qui fait un total de 265.900 et non de 328.415 (manquent 62. 515 francs sur le prix principal d’acquisition)

Pour parvenir au montant de 328.415 francs constituant l’apport personnel des acquéreurs, déduction faite des deux prêts LOGIPRET et Epargne Logement du Crédit Lyonnais dont les quantum ont été vérifiés par l’expert judiciaire, il fallait au moins une somme de 144.515 francs non compris les frais notariés . Aucun relevé de la comptabilité du notaire concernant le paiement du prix et des frais n’a été régulièrement produit au débat.

Il est en revanche justifié par AC B d’un versement de 150.000 francs au titre du solde du prix de vente du bien immobilier en l’étude de M° Teisseire le 13 avril 1983 au moyen de deux chèques d’un montant respectif de 70.000 et 80.000 francs tirés sur un compte Crédit Lyonnais ouvert au nom des deux concubins (pièces 45 et 46 de l’appelante).

S’il est justifié par les intimés de l’existence d’un plan épargne logement au nom du seul AE M N, lequel présentait, selon les relevés produits au débat, en octobre 1982 un solde de 108.644,12 francs, il ressort de ce dernier relevé que ce solde a été intégralement viré sur un compte M N le 21 octobre 1982. Il y a de fortes présomptions que ce virement ait été opéré au profit du compte joint du couple au Crédit Lyonnais lequel présentait au 13 avril 1983 un total de crédit pour 182.657,10 francs pour 8.736,37 francs de débits (pièce 46 de l’appelante) permettant ainsi le règlement des chèques susvisés.

Il ressort du rapport d’expertise que de 1977, date d’ouverture du PEL, jusqu’à sa clôture, le plan épargne logement a été alimenté par le compte bancaire commun du couple sur lequel étaient versés les revenus respectifs. Devant l’expert AE M N a d’ailleurs admis que la somme accumulée sur le PEL de 77 à 83 devait être partagée.

Selon un calcul au prorata, au vu des justificatifs des revenus respectifs produits tant par AE M N que par AC B de 1975 à 1983, l’expert judiciaire a retenu une proportion de participation de 59,82 % pour AE M N et de 40,18 % pour AC B.

Les considérations développées par AC B sur les fraudes qu’elle impute à AE M N à l’égard de la CRAM pour la validation de ses trimestres de cotisations ou à l’égard de la CAF au titre des prestations sociales ou encore celles relatives à des revenus antérieurs à 1975 sont sans incidence sur l’appréciation du pourcentage de revenus sur la période ayant permis l’alimentation du plan épargne logement.

Il en résulte que la somme de 108.644,12 francs qui constituait le solde du PEL au jour de sa clôture, à laquelle se sont ajoutés les intérêts non crédités de l’année en cours (2.485,98 francs), les droits à prime (2.983,27 francs) et les droits à prêt (2.983,27 francs), soit la somme totale de 117.096,64 francs, a été financées au prorata des revenus respectifs des concubins à hauteur de 70.047,21 francs par AE M N et à hauteur de 47.049,43 francs par AC B, soit une participation de AE M N de 11.498,89 francs (70.047,21 ' 58.548,32) ou 1.752,99 euros au delà de sa quote-part de 50 %.

Pour le surplus, l’origine de la différence entre le montant effectif nécessaire de l’apport personnel (144.515 francs hors frais notariés) et le montant maximum du plan épargne logement (117.096,64 francs) n’est pas justifiée et ne peut qu’être présumée avoir été financée par les co-acquéreurs à proportion de leurs droits respectifs dans l’acquisition.

Dés lors, au titre des apports personnels respectifs liés au financement initial de l’acquisition indivise, seule une créance de 1.752,99 euros peut être retenue au profit de AE M N à l’égard de AC B.

3°/ Sur les créances revendiquées à l’égard de l’indivision sur le fondement de l’article 815-13 du code civil

En application des dispositions de l’article 815-13 du code civil il doit être tenu compte, selon l’équité, à l’indivisaire qui a amélioré de ses deniers personnels l’immeuble indivis eu égard à ce dont la valeur du bien a été augmentée au temps du partage ainsi que des dépenses nécessaires à sa conservation encore qu’elles ne l’aient point amélioré.

Entrent dans les dépenses d’amélioration le financement de travaux ayant apporté une plus-value au bien indivis. Entrent dans les dépenses de conservation les remboursements d’emprunts, notamment ceux liés au financement de l’acquisition, ayant permis la conservation du bien dans le patrimoine de l’indivision, les dépenses d’entretien ainsi que le règlement des charges fiscales inhérentes au bien immobilier indivis et des assurances couvrant le bien.

a) Sur l’indemnité due par l’indivision à AE M N au titre du remboursement des crédits souscrits pour le financement de l’acquisition du bien indivis

Il ressort du rapport d’expertise que durant la vie commune entre AE M N et AC B ont été remboursées au titre des crédits souscrits solidairement les sommes suivantes':

— Crédit Immobilier de l’Ariège': 7.394 €

— Crédit LOGIPRET': 3.874 €

— Prêt Epargne Logement Crédit Lyonnais': 2.675,75 €

Aucune disposition légale ne réglant la contribution aux charges du ménage entre concubins, chacun d’entre eux est réputé avoir assumé pendant la vie commune les charges de la vie courante qu’il a exposées.

Par ailleurs, de 1983, date de souscription des crédits destinés à l’acquisition et au financement de travaux, à 1984, année de la séparation du couple, les revenus de l’un et de l’autre étaient quasiment équivalents (29.151 francs pour AE M N'; 26.129 francs pour AC B), revenus auxquels s’ajoutaient les prestations sociales auxquelles ils pouvaient prétendre compte tenu de leurs charges de famille cumulées.

Dans ces conditions, il ne peut qu’être retenu que les remboursements d’emprunts opérés de 1983 à septembre 1984, date de la séparation du couple l’ont été à frais égalitairement partagés et aucune créance à ce titre ne peut être retenue au profit de l’un ou de l’autre à l’égard de l’indivision.

En revanche, après la séparation du couple il est acquis que seul AE M N a continué de faire face aux échéances de crédits souscrits solidairement avec AC B pour l’acquisition et les travaux d’amélioration du bien indivis.

Ces échéances de prêt réglées après la séparation représentent, sans que ces montants résultant des contrats et tableaux d’amortissement soient contestés , les montants suivants':

— au titre du Crédit Immobilier de l’Ariège': 121.077,54 €

— au titre du crédit LOGIPRET': 37.560, 09 €

— au titre du prêt épargne logement du Crédit Lyonnais': 16.306,96 €

AC B soutient qu’au titre du prêt PAP, après la séparation, AE M N a perçu au titre des APL une somme totale de 19.702,765 € qui devrait venir en débit.

Néanmoins, les prestations sociales perçues par AE M N après la séparation du couple en sa qualité d’allocataire constituaient des ressources qui lui étaient personnelles, peu important qu’elles ne soient pas imposables.

Dés lors, il a bien assumé de ses deniers personnels les remboursements susvisés.

Aucune déduction ne doit donc être opérée sur les échéances de crédits effectivement assumées par AE M N postérieurement à la séparation du couple et les sommes ci-dessus énumérées seront retenues au crédit de son compte d’administration de l’indivision.

b) Sur les travaux d’amélioration financés par AE M N sur l’immeuble indivis

Devant l’expert, AE M N a produit un certain nombre de devis, factures, bons de livraison et contrats Butagaz pour justifier des travaux d’amélioration qu’il aurait financés pour le bien immobilier indivis.

Sur l’ensemble de ces factures l’expert judiciaire a uniquement retenu celles qui étaient au nom de AE M N excluant toutes celles où apparaissait comme destinataire Le Cerceau.

Cinq factures au nom de AE M N seul ont donc été retenues pour un montant total de 25.537,17 euros à savoir':

— facture MONTOYA pour des travaux d’installation de chauffage central, conduit de fumée et VMC, du 29 avril 1994 d’un montant de 116.282,56 francs

— facture EDF/GDF pour des travaux d’électricité du 13 février 1985 d’un montant de 504 francs

— facture RUMEAU pour des travaux de menuiserie du 5 décembre 1990 d’un montant de 1.226,32 francs

— factures F SERVICES pour des travaux de menuiseries et de fourniture de parquet des 30 juin 1994 et 10 avril 1995 pour des montants respectifs de 39.000 francs et 10.500 francs

L’expert judiciaire précise que ce montant justifié pour 25.537,17 € correspond nécessairement à un montant de travaux plus important puisque la facture Ariège Services du 30 juin 1994 n’est qu’une facturation intermédiaire et retient une plus-value apportée par les travaux réalisés à hauteur de 65.000 € à laquelle les intimés acquiescent.

Les appelants quant à eux contestent la retenue de l’intégralité de la facture MONTOYA, n’en retenant qu’une somme de 5.427,75 € pour le conduit de fumée et la ventilation, excluant la chaudière qui aurait été remplacée aux frais du Cerceau en 2006.

Ils contestent aussi les factures Ariège Services dont ils estiment que le règlement par AE M N n’est pas prouvé.

Ils demandent à ce que la somme de 12.180,68 € empruntée par l’indivision pour couvrir des travaux d’amélioration du bien soit déduite du montant des travaux ouvrant éventuellement droit à une plus-value.

Ils contestent le montant de la plus-value portée pour 65.000 € au crédit du défunt faute de preuve de règlement et demandent que soient pris en compte les abattements habituels pour ces équipements très sommaires ne pouvant donner lieu à aucun calcul d’une réelle plus-value.

M^me B sollicite enfin que la créance pour travaux d’amélioration soit corrigée en sa faveur pour la somme de 6.489,14 € correspondant au solde débiteur du décompte de factures après imputation du prêt travaux initial.

S’agissant de la facture MONTOYA, le remplacement en 2006 d’une chaudière défectueuse par l’EURL De WINDT, soit 12 ans après l’installation de la chaudière réalisée en 1994, est sans incidence sur le fait que l’installation d’une chaudière pour assumer le chauffage de l’immeuble indivis en 1994 constituait une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis. Cette installation de 1994, assumée, sans que cela soit contesté, par AE M N, justifie qu’il lui soit tenu compte de cette dépense dans les comptes d’indivision. Elle ne génère néanmoins aucune plus-value à la date du partage puisque la chaudière de 1994 était hors service en 2006.

Les deux factures Ariège Services concernent la fourniture de parquet, donc un produit livré payable comptant, ainsi que la reprise d’ouvertures avec changement des fenêtres et porte d’entrée, prestations elle-aussi payables comptant. Ces deux factures sont au nom de M. M N. Il est mentionné sur celle du 30 juin 1994 au crayon et en majuscules «'PAS DE TRACES DANS COMPTA C.'». Rien n’établit donc que ces factures aient été payées par l’association Le Cerceau aux lieu et place de M. M N.

Ces factures datant de 1994 et les justificatifs de règlement ayant été sollicités dans le cadre de l’expertise judiciaire démarrée en juillet 2009 soit quinze ans après la réalisation des travaux, il ne peut être reproché à AE M N de ne pas avoir été en mesure de produire des relevés de compte bancaire justifiant du règlement de ces factures.

En tout état de cause, il résulte des pièces annexées au rapport d’expertise (annexe 16), particulièrement de l’attestation de AG AH du 21 juillet 2011, seconde épouse de AE M N dont il est divorcé depuis l’année 2000, et des pièces justificatives fournies par cette dernière quant au montant de son PEL viré sur son compte en janvier 1994 (89.389,77 francs) et au prêt PEL de 7.000 francs souscrit par les époux auprès de La Poste, remboursable à compter du 5 octobre 1994, que ces sommes ont servi à financer les travaux de chauffage central et le remplacement d’huisseries vétustes, l’épouse ayant d’ailleurs transigé dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial avec AE M N sur le montant des sommes devant lui être restituées des suites de sa participation au financement de travaux sur un immeuble qui appartenait en propre à son conjoint.

L’ensemble de ces éléments justifie et de la réalisation des travaux, et de ce que la charge de leur financement a été assumée par AE M N. Ces factures de travaux doivent donc être retenues comme ayant été assumées par ce dernier.

Il ne peut néanmoins être déduit, comme le retient l’expert judiciaire, que l’expression «'situation travaux'» figurant sur la facture du 30 juin 1994, implique que cette facturation n’était qu’une situation intermédiaire s’intégrant dans une commande de prestations plus larges. Aucun devis confortant cette interprétation n’a été produit.

Pour le surplus, les travaux retenus au titre des factures RUMEAU et F SERVICES sont anciens (1990, 1994 et 1995). La description de l’immeuble faite par l’expert judiciaire (page 20) permet d’identifier que le parquet fourni en 1995 a servi à la réfection du bureau du 1^er étage, tous les autres parquets en bois étant notés comme d’origine ancienne et la réfection des locaux concernant l’atelier ayant été financés exclusivement par l’association Le Cerceau (lettre Latrille du 19 février 1996 annexe 14 du rapport d’expertise). Elle permet aussi de constater, s’agissant des menuiseries, que pour la plupart il s’agit de menuiseries anciennes de bois réutilisées et que les menuiseries les plus récentes sont en bois, simples planches ou portes isoplanes. Il ne peut en résulter aucune plus-value pour l’immeuble indivis au jour du partage excédant le montant de la dépense initiale.

Ces dépenses ayant été nécessaires à la conservation du bien indivis sans générer de plus-value au jour du partage, seules la valeur nominale des factures ci-dessus retenues peut dés lors ouvrir droit à indemnité sur l’indivision.

En ce qui concerne le financement des travaux d’amélioration par le biais du prêt PAP du Crédit Immobilier souscrit par les concubins en 1983 il doit être relevé que le prêt initial de 340.900 francs a été ramené à compter du 1^er janvier 1989 à 301.585 francs. Sur cette somme, 221.585 francs ont été employés au financement de l’acquisition tous comme les deux autres prêts du Crédit Lyonnais. Il restait donc seulement sur le prêt PAP une somme de 80.000 francs (12.195,92 €) disponible pour la réalisation de travaux.

Le devis estimatif de l’ensemble de la rénovation annexé au rapport d’expertise (annexe 7) ressort à 324.804,12 francs dont 18.372,66 francs pour les canalisations, les évacuations et l’assainissement, 57.719,60 francs pour la forme béton, 32.954 francs pour la charpente-couverture-zinguerie, soit 129.329,97 francs pour le seul lot gros-oeuvre, outre 16.850 francs pour le lot plomberie-sanitaire, 91.000 francs pour l’installation de chauffage central avec 26 radiateurs et 23.616,34 francs pour l’électricité.

Lors de l’achat , le bâtiment dit «'château'» était mentionné dans l’acte d’acquisition comme en état délabré. Les photographies produites au débat par les intimés (pièce 5) attestent au demeurant de cet état de délabrement.

Le prêt initial de 80.000 francs ne couvrait donc pas, et de loin, l’intégralité des travaux nécessaires pour assurer l’habitabilité et la rénovation de l’immeuble.

Les travaux d’assainissement ont été réalisés en octobre 1987 selon facture PASSEBOSC (annexe 7 du rapport d’expertise), mentionnés réglés pour près de 17.000 francs par chèque tiré sur le Crédit Lyonnais (banque de AE M N alors que l’association Le Cerceau était titulaire d’un compte à la Société Générale). Des travaux de maçonnerie ont aussi été réalisés en 1987'. Des travaux d’électricité ont été réalisés en 1985 (factures de fournitures comptoir électrique). A cette époque aucun bail ne liait AE M N et l’association Le Cerceau, le bail datant du 8 décembre 1988.

AC B ne peut donc soutenir que le prêt travaux initial devrait être affecté au règlement des factures ci-dessus retenues représentant des prestations de second 'uvre réalisées en 1990, 1994 et 1995, époque où le château accueillait sur agrément des jeunes en difficultés et devait donc nécessairement répondre à des conditions minimales d’habitabilité, ce qui implique que l’enveloppe initiale a été nécessairement employée antérieurement pour satisfaire à ces conditions minimales d’habitabilité (assainissement et alimentation en eau, étanchéité, électricité et chauffage).

Il ne peut donc être considéré ni que le prêt initial aurait été détourné de sa destination par AE M N, aucune créance ne pouvant être retenue à ce titre au profit de AC B, ni qu’il a servi à financer les travaux de 1990, 1994 et 1995 ci-dessus retenus.

En revanche, la facture EDF du 13 février 1985 entre nécessairement dans la tranche de travaux financée par le prêt initial . Dés lors qu’il est tenu compte au profit de AE M N des mensualités de ce prêt qu’il a assumées pour le compte de l’indivision postérieurement à la séparation du couple, il ne peut être retenu en sus à son profit le montant d’une facture financée par le biais de ce prêt.

En conséquence, au titre des travaux d’amélioration du bien indivis justifiés financés par AE M N au delà du prêt travaux initial, il doit être retenu à son profit dans les comptes d’indivision la somme de 167.008,88 francs, soit 25.460,33 €.

Le jugement entrepris doit dés lors être infirmé en ce qu’il a retenu au profit de AE M N au titre des travaux d’amélioration sur le bien indivis une créance de 65.000 € et AC B doit être déboutée de sa demande tendant à se voir reconnaître une créance sur l’indivision à hauteur de 6.489,14 €.

c) Sur les factures d’entretien

Il a été retenu par l’expert une facture SICLI de 81,62 € concernant l’entretien des extincteurs acceptée par les appelants.

Il a été produit par AE M N une facture De Wyndt pour le remplacement d’une chaudière datée du 28 septembre 2006. La copie produite ne porte mention d’aucun destinataire, uniquement l’adresse du château (pièce 16.6 des intimés) . AC B produit quant à elle en pièce 40 la même facture portant comme destinataire Le Cerceau. La différence entre les deux est que celle produite par les intimés porte la mention «'payée le 29-09-06'» avec la double signature de l’artisan.

A cette époque, l’association ne faisait pas encore l’objet d’une procédure collective. Son siège social était effectivement sis à Ris Orangis mais il est constant que AE M N en était toujours le président, qu’il demeurait à Castelveilh et qu’ainsi que l’expert judiciaire l’explique les artisans ne faisaient pas la différence entre sa personne et l’association.

Cela étant, il n’a pas été justifié par AE M N, bien que cette facture ne soit antérieure que de trois ans à l’expertise, de ce qu’il avait effectivement assumé le règlement de cette facture sur un compte personnel. Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge cette facture ne peut donc pas suffire à caractériser une créance de AE M N sur l’indivision.

Au titre des travaux d’entretien, infirmant le jugement entrepris sur ce point, il sera donc retenu au crédit de AE M N, la seule facture SICLI pour un montant de 81,62 €.

d) Sur les autres débours dans l’intérêt de l’indivision

Ne font l’objet d’aucune contestation les montants retenus par le premier juge au crédit de AE M N au titre des règlements de taxes foncières de 2003 à 2009 pour 9.557 € et des cotisations d’assurance de l’immeuble indivis de 2005 à 2009 pour 1.666 euros. Ces montants seront donc confirmés.

4°/ Sur les créances de l’indivision

a) Sur les loyers perçus par AE M N pour le compte de l’indivision

* Loyers de l’association Le Cerceau

L’expert judiciaire indique que le domaine a été loué à l’association Le Cerceau de 1988 au 1^er décembre 2001, date à laquelle le siège de cette association aurait été transféré à Labastide de Sérou et ce, moyennant un loyer de 639,68 €, réactualisé selon les indices au vu des états comptables de l’association (loyer 1995': 637,24 € / mois, loyer 1996': 639,68 €/mois, loyer 2000': 666,20 €/mois et loyer 2001': 725,15 € /mois).

AC B soutient que la période d’occupation effective du château par l’association va de mars 1988 à juin 2007 et demande que soit retenue à ce titre une somme de 158.661,77 € (121.914,79 € au titre des loyers échus avant 2003'; 36.746,98 € au titre des loyers postérieurs à 2003).

BH I J et Q M N soutiennent quant à eux que les loyers du chef du Cerceau ne peuvent être recherchés en application de la prescription quinquennale de l’article 815-10 du code civil.

En application des dispositions de l’article 815-10 du code civil, les fruits et revenus des biens indivis accroissent à l’indivision à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. Néanmoins, aucune recherche relative aux fruits et revenus des biens indivis n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être.

Les intimés admettent, ainsi qu’ils l’ont fait pour l’indemnité d’occupation, que l’assignation en partage soit interruptive de prescription relativement à la gestion des biens indivis . Les appelants ne justifie d’aucun acte interruptif antérieur.

En conséquence, aucune réclamation n’est recevable au titre de loyers générés par le bien indivis et qui auraient pu être perçus par AE M N pour la période antérieure au 18 juillet 2003.

Pour la période postérieure il est produit par AC B en pièce 54 un message électronique de Monsieur X, lequel explique qu’il a été commissaire aux comptes de l’association Le Cerceau jusqu’à la fin de l’exercice 2005, puis a été dessaisi des suites d’un placement de l’association en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire. Il déclare avoir pu retrouver dans ses archives deux balances des exercices 2004 et 2005 de ladite association mentionnant des loyers immobiliers pour le château de 11.799,46 € pour l’année 2004 et de 13.395,44 € pour l’année 2005. Ces deux balances sont jointes au message et produites au débat. Les loyers versés pour le château en 2004 et 2005 y figurent en charges pour l’association. Les intimés ne formulent aucune observation sur ces pièces.

Il doit être observé qu’en réalité l’association le Cerceau n’a pas été placée en redressement judiciaire en 2006 mais en liquidation judiciaire selon jugement du tribunal de grande instance d’Evry du 2 juillet 2007 suite à déclaration de cessation des paiements déposée par son président, AE M N, le 26 juin 2007 (pièce 14.1 des intimés). Le siège social de cette association avait en effet été transféré à Ris Orangis en février 2004 et l’objet social, initialement Centre d’Etudes et de Recherches sur les Coopératives enfants-adultes unitaires, études et recherches sur le statut de l’enfant adolescent (JO du 5 février 1986 annexe 14 du rapport d’expertise) , a été modifié pour devenir «'accueil de jeunes en grande difficulté de 15 à 20 ans pour des séjours dits de rupture en Afrique de l’Ouest'» (jugement de liquidation judiciaire).

En décembre 2001 l’activité d’accueil au jour le jour au château n’a plus été assurée, l’association ayant pris à cette fin en location des locaux à La Bastide de Sérou (annexe 14 du rapport d’expertise). Néanmoins, AE M N a précisé dans un commentaire suite au pré-rapport d’expertise qu’à l’Herm restaient à l’époque le siège social de l’association jusqu’à son transfert à Ris Orangis le 9 février 2004 et quelques accueils de séjours de préparations et de bilans pour les séjours au Bénin et au Mali soit 12 semaines par an.

Il en résulte que nonobstant les modifications d’activités de l’association le Cerceau , le château continuait après décembre 2001 et jusqu’en février 2004 au moins à abriter toute l’activité administrative ainsi que des accueils de jeunes.

Les deux balances produites attestent du versement de loyers pour l’occupation du château en 2004 et en 2005. Ces loyers doivent être représentés à l’indivision.

Pour l’année 2003, à partir de juin 2003, les seuls justificatifs de loyers effectivement perçus de l’association par AE M N sont constitués de sa reconnaissance en cours d’expertise (annexe 16 du rapport) de la perception pour l’occupation du bureau et du secrétariat d’un loyer mensuel de 152 € correspondant aux souches de chèques agrafées à un quittancier produit en original par les appelants (pièce 63). Du 18 juillet 2003 à décembre 2003 cela représente un montant total de 836 €.

Il n’est en revanche justifié d’aucun règlement effectif de loyers par ladite association à AE M N postérieurement à 2005.

En conséquence, dans les comptes de liquidation de l’indivision, AE M N doit être considéré comme redevable envers l’indivision au titre des loyers perçus de l’association Le Cerceau, fruits indivis, de la somme de 836 € du 18 juillet au 31 décembre 2003, de la somme de 11.799,46 € pour l’année 2004 et de celle de 13.395,44 € pour l’année 2005, soit d’une somme totale de 26.030,90 €, les réclamations pour la période antérieure au 18 juillet 2003 étant irrecevables comme prescrites et le surplus des demandes pour 2003 et la période postérieure à 2005 devant être rejeté.

* Sur les autres loyers ou assimilés

Il est justifié par AC B d’un contrat de location consenti par AE M N à V W et T U dans l’immeuble indivis à raison de 3 chambres, une cuisine, une salle de bains un séjour à compter du 15 février 2009 moyennant un loyer de 400 € par mois.

Les intimés admettent qu’il puisse être retenu à ce titre une somme de 2.292,56 € tandis que les appelants retiennent un montant de loyers à représenter de 3.400 €.

Les locaux loués n’étaient plus occupés depuis le mois d’octobre 2009 selon la déclaration faite à la CAF par AE M N le 31 octobre 2009 (pièce 34.3), soit une occupation locative de 7 mois et demi représentant 3.000 euros de loyer au total. Dans les comptes de liquidation de l’indivision AE M N doit être considéré comme redevable envers l’indivision de cette somme de 3.000€.

Par ailleurs l’expert judiciaire a retenu un montant de loyers et d’APL versés à AE M N par M^me D d’août 2009 à début avril 2010 sur une période de 8 mois à hauteur de 388,26 € soit 3.106,08 €. Dans leurs écritures les appelants ne réclament à ce titre que la représentation d’une somme de 2.719,47€. Seule cette somme pourra dés lors être retenue dans la limite de la demande. Dans les comptes de liquidation de l’indivision AE M N doit être dés lors considéré comme redevable envers l’indivision de cette somme de 2.719,47 €.

b) Sur les ventes réalisées par AE M N

Les intimés acceptent que soient retenus au débit de AE M N, ainsi que l’a fait le premier juge, les produits qu’il a encaissés d’une part, de ventes de parcelles indivises réalisées en février 2003 et mars 2004 pour un total de 2.762,58 €, et, d’autre part, pour des ventes de bois réalisées de 1986 à 1988 pour un montant de 3.914,69 € tel qu’énoncé en page 44 du rapport d’expertise.

Les appelants sollicitent pour la vente des parcelles que soit représentée une somme de 2.763 € et pour la vente de bois la somme de 4.375 €.

Selon le rapport d’expertise la vente des parcelles a rapporté à AE M N un total de 2.762,58 €. Cette somme sera donc portée au débit de AE M N à l’égard de l’indivision ainsi que l’a retenu le premier juge.

S’agissant de la vente de bois, les justificatifs produits à l’expert établissent que M. C a réglé en 1988 à AE M N une somme de 6.000 francs soit 914,69 €.

Il résulte de l’attestation de M. H que de 1986 à 1988 il a versé une somme totale de 20.000 francs au titre d’une coupe de bois réalisée sur la propriété indivise. Le contrat, selon avenant du 28 février 1985, portait sur un prix de 14.000 francs payé partie en liquide, partie de manière échelonnée et le délai initial de un an pouvait être prolongé (pièce 29.2 de AC B). AE M N a reconnu avoir reçu au 11 juillet 1986 la somme totale de 14.000 francs.Il sera retenu à ce titre la somme totale de 20.000 francs reconnue versée par M. H, soit 3.000 € arrondis.

Pour le surplus il n’est nullement justifié que les achats de bois de chauffage enregistrés dans les comptes de l’association le Cerceau concernent du bois de la propriété indivise et aient bénéficié à AE M N.

En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a retenu au débit de AE M N la somme de 3.914,69 € au titre des ventes de bois issu de la propriété indivise.

c) Sur la prime à l’habitat

Les appelants sollicitent la réintégration à l’actif à partager d’une prime à l’habitat qui aurait été encaissée par AE M N pour un montant total de 2.268 €. Les pièces 29.1 à 29.9 de AC B visées aux écritures comme susceptibles d’établir le versement de cette prime ne permettent nullement de la justifier, ces pièces concernant les ventes de bois sur lesquelles il a été statué ci-dessus, des comptes de charges de l’association Le Cerceau pour l’exercice 1990 et un extrait de livre journal relatif à des charges de la vie courante. La demande non justifiée relative au versement de la prime à l’habitat ne peut qu’être rejetée.

d) Sur l’indemnité d’occupation due par AE M N

AC B et ses enfants sollicitent que soit retenue à la charge de AE M N une indemnité d’occupation de 82.359,98 € pour sa période d’occupation du bien indivis de 2003 à 2010 sur la base d’un montant de 13.395,44 euros par an en 2005, réactualisé, en se fondant sur le loyer réglé à cette époque par l’association Le Cerceau. Sous condition expresse de valorisation de l’indemnité d’occupation à ce niveau, ils acceptent que soient déduits depuis juillet 2003 les loyers perçus du CERCEAU.

L’expert a retenu que, compte tenu de la configuration de l’immeuble (une seule entrée, dispositions des étages) il n’était pas possible de délimiter les espaces à usage exclusif de sorte qu’il devait être considéré que AE M N occupait l’immeuble dans son entier.

Au regard des prix pratiqués sur le marché locatif du secteur, des caractéristiques de l’immeuble, de son état de présentation, de sa singularité ne correspondant pas aux critères de demande potentielle, l’expert a proposé une valeur d’indemnité d’occupation mensuelle en 2010 à hauteur de 600 euros précisant, à titre de comparaison, que dans le département deux propriétés de caractère, restaurées, étaient présentées depuis plusieurs mois à la location pour un loyer mensuel avoisinant les 1.000 euros. Réactualisant cette valeur en fonction de l’indice de révision des loyers depuis le 18 juillet 2003, l’expert a proposé une indemnité d’occupation globale de 44.476 € de 2003 à 2010.

Les intimés s’en rapportent quant à eux aux conclusions de l’expert telles que les a retenues le premier juge.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le calcul de l’indemnité d’occupation due par AE M N à l’indivision en contrepartie de son occupation privative personnelle ne peut être calqué sur le loyer professionnel réglé en 2004 et 2005 par l’association Le Cerceau ce qui reviendrait à confondre la valeur locative sur le marché de la location à usage d’habitation des particuliers et celle sur le marché de la location des locaux à usage professionnel qui ne sont pas de même nature.

Or sur le marché locatif des particuliers, deux propriétés de caractère, restaurées, mise en location en 2010 ne trouvaient pas preneur dans le département depuis plusieurs mois pour un loyer mensuel de 1.000 €.

Par ailleurs, pour fixer l’indemnité d’occupation privative d’un bien indivis, s’il doit être tenu compte de la valeur locative du bien sur le marché locatif pour des biens de même nature, il y a lieu d’appliquer à cette valeur locative une réfaction de l’ordre de 20 % pour tenir compte de la précarité de l’occupation, l’occupant ne disposant pas des droits d’un locataire en titre. Sur la base d’une valeur locative moyenne effective sur le marché locatif de particuliers de l’ordre de 800 € par mois en 2010 , c’est donc de manière justifiée que l’expert judiciaire a proposé que l’indemnité d’occupation soit retenue à hauteur de 600 € par mois en 2010 et a appliqué rétroactivement jusqu’en 2003 l’indice de révision des loyers.

La proposition de l’expert doit donc être retenue et le jugement entrepris confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par AE M N à l’indivision pour son occupation privative du bien indivis du 18 juillet 2003 à avril 2010 date du décès à la somme de 44.476 €.

Cette indemnité est effectivement due à l’indivision. Cela ne signifie pas que dans l’établissement des comptes il ne puisse être dressé, avant la détermination de l’actif et du passif partager, un compte d’administration au nom de l’une et l’autre partie dans lequel s’inscrivent en débit toutes leurs dettes à l’égard de l’indivision et en crédit toutes leurs créances à l’égard de l’indivision, seul le solde débiteur ou créditeur de chaque compte d’administration étant alors reporté à l’actif ou au passif à partager. Si l’on n’établit pas de compte d’administration il faut alors inclure à l’actif à partager toutes les dettes des indivisaires envers l’indivision et au passif toutes les créances des indivisaires sur l’indivision. Le résultat mathématique de ces deux procédés est strictement identique quant au calcul de l’actif net à partager et à la détermination des droits des parties. En revanche ce qui ne peut être admis, contrairement à ce que suggèrent les appelants, c’est d’établir un compte d’administration de l’indivision excluant une dette d’un indivisaire à l’égard de l’indivision, ce qui fausse le solde du compte d’administration et tous les calculs subséquents, et encore moins de gonfler artificiellement les droits d’un coïndivisaire en portant à son seul crédit une indemnité d’occupation qui revient à l’indivision.

Le compte d’administration de l’indivision entre AE M N et AC B devra donc s’établir ainsi qu’il suit.

5°/ Sur le compte d’administration de l’indivision entre AE M N et AC B

B.M N

Crédit

Indemnité pour remboursement du prêt CIF postérieurement à la séparation de septembre 1984

121.077,54 €

Indemnité pour remboursement du prêt LOGIPRET postérieurement à la séparation de septembre 1984

37.560,09 €

Indemnité pour remboursement du prêt PEL Crédit Lyonnais postérieurement à la séparation de septembre 1984

16.306,96 €

Indemnité pour travaux d’amélioration du bien immobilier indivis

25.460,33 €

Indemnité pour règlement des taxes foncières de 2003 à 2009

9.557 €

Indemnité pour règlement des cotisations d’assurance de 2005 à 2009

1.166 €

Indemnité pour travaux d’entretien

81,62 €

Total Crédit

211.209,54 €

Débit

Loyers perçus du Cerceau à compter du 18 juillet 2003

26.030,90 €

Loyers perçus de V W et T U

3.000 €

Loyers perçus de M^me D

2.719,47 €

Vente de parcelles

2.762,58 €

XXX

3.914,69 €

Indemnité d’occupation du 18 juillet 2003 au jour du décès de B.M N

44.476 €

XXX

82.903,64 €

XXX

128.305,90 €

L.B

Crédit

0

Débit

0

Le compte d’administration de l’indivision dans les rapports AE M N/AC B fait donc ressortir au profit du défunt un solde créditeur de 128.305,90 € caractérisant une dette de l’indivision à son égard à inscrire au passif de ladite indivision et à prendre en compte dans le calcul de ses droits dans le partage à intervenir.

Il appartiendra au notaire liquidateur désigné ci-dessus de compléter les comptes de liquidation dans les rapports des successibles de AE M N avec AC B des sommes qui pourraient avoir été réglées pour l’entretien et la conservation du bien immobilier indivis postérieurement au décès de AE M N

PAR CES MOTIFS':

La Cour,

Confirme le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a':

— dit qu’au crédit du compte d’indivision de AE M N devaient être inscrites les sommes suivantes':

* 121.077,54 € au titre du prêt CIF

* 37.560,09 € au titre du prêt LOGIPRET

* 16.306,96 € au titre du prêt PEL

* 9.557 € au titre des taxes foncières

*1.666 € au titre des assurances

— dit qu’au débit du compte d’indivision de AE M N devaient être inscrites les sommes suivantes':

* 2.762,58 € au titre de la vente de parcelles

* 3.914,69 € au titre de la vente de bois

* 44.476 € au titre de l’indemnité d’occupation

— ordonné, à défaut de réalisation d’une vente amiable, la licitation des biens immobiliers indivis figurant sur la feuille annexée au jugement sur la mise à prix de 150.000 € et sur cahier des conditions de la vente à rédiger par le conseil de Monsieur I J et de Madame M N divorcée G

— désigné le président du tribunal de grande instance de Foix ou son délégataire pour surveiller les opérations de partage

— dit que les dépens de première instance, y compris le coût des travaux de M^me Z seront liquidés en frais privilégiés de partage

— dit n’y avoir lieu à distraction desdits dépens

L’infirme pour le surplus de ses dispositions

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à sursis au partage

Ordonne le partage de l’indivision existant entre AE M N, et désormais sa succession, et AC B, relativement aux biens immobiliers sis commune de L’Herm (09) acquis par acte notarié du 13 avril 1983

Désigne pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage conformément aux dispositions des articles 1364 et suivants du code de procédure civile Maître Corinne Roques, notaire à Tarascon sur XXX

Dit que les parties disposent d’un délai d’un an à compter du présent arrêt pour procéder à la réalisation amiable des biens indivis

Dit qu’à défaut de réalisation d’une vente amiable dans le délai ci-dessus fixé, il sera procédé à la vente sur licitation du bien immobilier indivis dans les conditions définies par le premier juge

Dit qu’en cas de licitation il y aura lieu à publication de la vente dans quatre journaux d’annonces légales, trois régionaux, un national, dans la limite de 1.500 euros par insertion

Dit qu’au titre des apports personnels respectifs liés au financement initial de l’acquisition indivise, il doit être tenu compte au profit de AE M N d’une créance personnelle de 1.752,99 euros sur AC B

Dit que AE M N est créancier de l’indivision, en sus des montants confirmés ci-dessus, d’une indemnité de 25.460,33€ au titre des travaux d’amélioration qu’il a financés sur le bien immobilier indivis ainsi que d’une indemnité de 81,62 € au titre des travaux d’entretien

Dit que AE M N est débiteur envers l’indivision, en sus des montants confirmés ci-dessus':

— d’une somme de 26.030,90 € au titre des loyers perçus de l’association Le Cerceau postérieurement au 18 juillet 2003

— d’une somme de 3.000 € au titre des loyers perçus de V W et T U pour 7,5 mois d’occupation en 2009

— d’une somme de 2.719,47 € au titre des loyers perçus de M^me D, allocation logement comprise

Déclare irrecevable comme prescrite la demande de représentation des loyers pour la période antérieure au 18 juillet 2003

Dit que le compte d’administration de l’indivision ayant existé entre AE M N et AC B s’établit ainsi qu’il suit':

B.M N

Crédit

Indemnité pour remboursement du prêt CIF postérieurement à la séparation de septembre 1984

121.077,54 €

Indemnité pour remboursement du prêt LOGIPRET postérieurement à la séparation de septembre 1984

37.560,09 €

Indemnité pour remboursement du prêt PEL Crédit Lyonnais postérieurement à la séparation de septembre 1984

16.306,96 €

Indemnité pour travaux d’amélioration du bien immobilier indivis

25.460,33 €

Indemnité pour règlement des taxes foncières de 2003 à 2009

9.557 €

Indemnité pour règlement des cotisations d’assurance de 2005 à 2009

1.166 €

Indemnité pour travaux d’entretien

81,62 €

Total Crédit

211.209,54 €

Débit

Loyers perçus du Cerceau à compter du 18 juillet 2003

26.030,90 €

Loyers perçus de V W et T U

3.000 €

Loyers perçus de M^me D

2.719,47 €

Vente de parcelles

2.762,58 €

XXX

3.914,69 €

Indemnité d’occupation du 18 juillet 2003 au jour du décès de B.M N

44.476 €

XXX

82.903,64 €

XXX

128.305,90 €

L.B

Crédit

0

Débit

0

Dit que le solde créditeur de 128.305,90 € au profit du défunt caractérise une dette de l’indivision à son égard à inscrire au passif de ladite indivision et à prendre en compte dans le calcul de ses droits dans le partage à intervenir

Dit qu’il appartiendra au notaire liquidateur désigné ci-dessus de compléter les comptes d’indivision dans les rapports des successibles de AE M N avec AC B des sommes qui pourraient avoir été réglées pour l’entretien et la conservation du bien immobilier indivis postérieurement au décès de AE M N jusqu’au partage

Dit que seul le produit net de l’immeuble indivis après réalisation d’une vente amiable ou de la licitation sera inscrit à l’actif à partager

Renvoie les parties, après réalisation du bien immobilier indivis, devant le notaire liquidateur ci-dessus désigné pour l’établissement des comptes de liquidation et le partage sur la bases des dispositions du présent arrêt sous la surveillance du magistrat désigné par le premier juge

Rejette le surplus des demandes

Dit que les dépens d’appel, qui comprendront la rémunération du notaire liquidateur désigné, seront employés en frais privilégiés de partage, emploi rendant inapplicables les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LE GREFFIER LE PRESIDENT

XXX

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