23/05/2016

ARRÊT N° 296

N°RG: 14/06651

GM/CD

Décision déférée du 21 Mai 2014 – Tribunal de Grande Instance de Dax – RG 11/1726

E C-D

SCI COMPAGNIE DES X

C/

Syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE B – X Y B – X Y

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTS

Monsieur E C-D

XXX

XXX

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Assisté de M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN MARIOL & ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN MARIOL & ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

Représentée par M^e Viviane VIDALIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Clotilde CAZAMAJOUR de la SELAS CAZAMAJOUR & URBAN LAW, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 29 Juin 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. MAGUIN, président

M. MOULIS, conseiller

C. STRAUDO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-DURAND

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. MAGUIN, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

EXPOSE

Monsieur E C-D est propriétaire de locaux au sein d’un immeuble à usage commercial édifié vers 1900 dénommé 'X Y’ XXX, lequel est surmonté depuis 1956 d’un immeuble d’habitation de 7 étages baptisé 'Résidence B', construit en surélévation par la SCI des X Y.

Suivant acte notarié en date du 5 août 1957 a été établi un «règlement de copropriété de la société civile immobilière des X Y» comportant en sa deuxième partie le «règlement de copropriété de la partie élevée en surélévation dénommée 'l’B'», et en annexe une «répartition des lots et quote-parts de copropriété de l’ensemble de l’immeuble X Y et B» attribuant le lot n° 83 au bâtiment d’origine 'X Y'.

Par résolutions adoptées le 18 août 2000 -ayant fait l’objet d’un dépôt de pièces par notaire volontairement différé au 26 novembre 2004- l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence 'B’ a décidé d’une part «de convoquer à toutes les assemblées générales les copropriétaires des X Y à l’exception, le cas échéant, de celles concernant les seules parties communes à la surélévation», d’autre part «que les copropriétaires du lot n° 83 subdivisé en lots 101 à 130 des X Y ne supporte(raie)nt leur quote-part que des seules charges générales de copropriété suivantes : relatives à l’administration du syndicat (… et) à la conservation et l’entretien des parties communes générales à l’ensemble immobilier nommées dans le règlement de copropriété 'charges communes aux constructions et à leur surélévation'».

Le 27 juillet 2004, Monsieur C-D a vendu ses lots dans les’X Y’ à la SCI COMPAGNIE DES X mais cette vente a été annulée par jugement du tribunal de grande instance de PAU du 7 mars 2007, dont la teneur n’a toutefois été notifiée au syndic de copropriété que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 25 octobre 2011.

Lors de son assemblée générale du 23 août 2011, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier B-X Y a adopté- malgré le vote contraire de la SCI COMPAGNIE DES X qui ne s’estimait pas concernée- une résolution approuvant «de faire participer les copropriétaires des X au financement de la réfection de l’étanchéité d’un seul tenant de la terrasse du 7^e étage, car conformément au règlement de copropriété elle fait parti de l’ensemble immobilier et 'surmonte’ une partie des appartements du 6^e étage».

Estimant que la charge de ces travaux ne leur incombait pas, Monsieur C-D et la SCI COMPAGNIE DES X ont le 4 novembre 2011 fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier B-X Y pour obtenir l’annulation de la résolution 09 a) adoptée en ce sens et qu’il soit jugé que l’étanchéité des quatre terrasses du 7^e étage ne faisant pas partie de la toiture du 8^e, le propriétaire des lots 'X Y’ n’était pas concerné par les dépenses y afférentes.

Par jugement rendu le 21 mai 2014, le tribunal de grande instance de Dax a :

— déclaré recevable l’action exercée par les demandeurs

— débouté ceux-ci de l’ensemble de leurs demandes

— dit que les travaux relatifs à l’étanchéité de la toiture-terrasse relevaient des charges communes aux 'X Y’ et à la surélévation dénommée 'Résidence l’B'

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts

— condamné in solidum les demandeurs à verser à ce dernier une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 6 juin 2014 Monsieur C-D et la SCI COMPAGNIE DES X ont interjeté appel de cette décision devant la cour d’appel de Pau mais, par ordonnance en date du 5 novembre 2014, le magistrat de la mise en état a renvoyé le litige devant la cour d’appel de Toulouse en raison de la qualité de Monsieur C-D, avocat au barreau de Bayonne.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives transmises par voie électronique le 6 janvier 2015, la SCI COMPAGNIE DES X et Monsieur E C-D demandent à la cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

— réformer le jugement du 21 mai 2014 sauf en ce qu’il a déclaré recevable leur action et a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts

Statuant à nouveau :

— annuler la résolution 9-a de l’assemblée du 23 août 2011

— dans tous les cas, juger que le gros 'uvre et l’étanchéité des quatre terrasses privées du 7^e étage ne faisant pas partie de la toiture du 8^e niveau, le propriétaire des 'X’ n’est pas concerné par les dépenses y afférentes

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence 'B’ à leur payer à chacun une indemnité de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e SOREL, avocat

— les dispenser, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de leur quote-part des frais et honoraires de procédure exposés par le syndicat

— débouter ce dernier de toutes ses demandes, fins, moyens et conclusions contraires, y compris quant à son appel incident sur la recevabilité et les dommages et intérêts.

Les appelants font valoir en substance :

* Sur la recevabilité :

— que leur action est recevable dès lors qu’ils ne se sont pas contentés de solliciter la nullité d’une des délibérations de l’assemblée générale mais ont également formé en toute hypothèse une demande d’interprétation du règlement de copropriété

— qu’en outre la SCI avait toujours la qualité de propriétaire lors de l’assemblée générale litigieuse du 23 août 2011 puisqu’elle a eu cette qualité depuis l’acte d’achat du 27 juillet 2004 jusqu’à la notification de l’annulation dudit acte au syndic le 25 octobre 2011 comme le prévoit l’article 6 du décret du 17 mars 1967

* Sur leur contestation :

— qu’il résulte des dispositions du règlement de copropriété du 5 août 1957 que les quatre terrasses du 7^e étage, chacune située dans le prolongement d’un appartement et définies comme des terrasses privées par l’état descriptif de division, ne peuvent être considérées comme constituant «la toiture» visée par la liste limitative des charges communes figurant en page 6, ce mot ne pouvant s’appliquer qu’aux dernier niveau de l’immeuble c’est-à-dire à la toiture du 8^e étage

— que la rédaction de l’article 5 de ce même règlement, relatif aux quatre «terrasses» -sans que soit utilisé le terme de toiture- prévoyant que les travaux de toute nature, donc y compris la réfection de l’étanchéité noyée dans le gros 'uvre, relèvent de la surveillance de l’architecte ou du syndic, cela démontre qu’il s’agit de parties communes spécifiques à la seule surélévation et non à l’ensemble immobilier

— qu’alors que l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que l’étanchéité d’une terrasse privée ne constitue une charge commune qu’en absence de dispositions contraires du règlement de copropriété, ces dispositions existent en l’espèce, qui ne permettent pas d’assimiler les terrasses du 7^e étage à la toiture du 8^e

— que l’ensemble immobilier, qui est composé de deux ensembles indépendants, ne constituant qu’une division en volumes et non une copropriété unique, les articles 3 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que la jurisprudence générique sur les toitures-terrasses ne sont pas applicables, et le droit de la copropriété ne s’applique entre les deux entités que pour les dépenses relatives à leurs trois seules parties communes

— que le syndicat des copropriétaires, qui ne tient aucun compte de leur argumentation, fait par ailleurs une interprétation erronée de dispositions qui ne concernent que les parties communes spécifiques à la seule résidence 'B'

— que contrairement à ce que soutient l’intimé la dénomination de «terrasse privée» utilisée dans l’état descriptif de division pour les appartements du 7^e étage a un caractère contractuel entre les copropriétaires de la résidence 'B’ et eux seuls

— que si Monsieur C-D a accepté en 2001 de participer à l’assemblée générale annuelle de la résidence 'B', c’est uniquement par souci de conciliation, et son acceptation d’une résolution relative à la réfection de l’étanchéité des escaliers en toiture-terrasse de la surélévation s’explique par le fait qu’il a considéré comme logique de participer à la reprise de l’escalier d’accès à la toiture du 8^e niveau qui en constitue à l’évidence l’accessoire

— que c’est à tort que le tribunal a utilisé pour désigner les terrasses du 7^e étage le terme de toiture-terrasse -qui n’est nullement utilisé dans le règlement de l’ensemble immobilier- et a inversé l’application de la règle de droit en considérant que celles-ci faisaient partie des charges communes faute de clause d’exclusion contraire alors qu’en réalité le règlement de copropriété limite à trois, à l’exclusion de toutes autres, les parties communes dont les copropriétaires de l’immeuble initial doivent assurer l’entretien comme ceux de la surélévation

— que la jurisprudence fait prévaloir les stipulations des actes et les définitions données par le règlement de copropriété sur la nature des choses.

Suivant écritures adressées électroniquement le 17 février 2015, le syndicat des copropriétaires de la résidence 'B-X Y’ pris en la personne de son syndic demande quant à lui, au visa des articles 122 et 771 du code de procédure civile et de la loi du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété, de :

À titre principal :

— infirmer la décision du tribunal de Dax en ce qu’elle a considéré d’une part que la SCI COMPAGNIE DES X avait la qualité de copropriétaire au moment de l’assemblée générale du 23 août 2011, d’autre part que Monsieur C-D avait été subrogé dans les droits personnels de celle-ci, et enfin que ce dernier avait la qualité de copropriétaire opposant à la résolution contestée

— déclarer en conséquence irrecevable l’action introduite par les appelants.

À titre subsidiaire :

— confirmer la décision critiquée en ce qu’elle a considéré que la résolution litigieuse portait sur des travaux relatifs à une partie commune de l’ensemble immobilier du syndicat des copropriétaires, et que lesdits travaux avaient pour objet la réfection de l’étanchéité de la toiture-terrasse assurant le clos et le couvert des étages inférieurs de l’ensemble immobilier

— débouter en conséquence les appelants de leur demande d’annulation de la résolution n° 9 a) et dire que les travaux relatifs à l’étanchéité de la toiture-terrasse doivent être mis à la charge des copropriétaires de la résidence B-X Y.

En tout état de cause :

— infirmer la décision contestée en ce qu’elle a rejeté la condamnation in solidum de la SCI et de Monsieur C-D à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts

— la confirmer en revanche sur la condamnation in solidum des mêmes à lui verser la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimé expose essentiellement :

* Sur l’irrecevabilité de l’action : qu’aucun des deux appelants ne présente la qualité à agir exigée par les dispositions d’ordre public de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 puisque, d’une part, la nullité de la vente ayant un effet rétroactif la SCI n’a jamais été juridiquement propriétaire, d’autre part, Monsieur C-D n’a jamais été subrogé dans les droits de la SCI à agir en contestation d’une assemblée générale.

* Sur le mal fondé de celle-ci :

— que l’ensemble immobilier est couvert par deux toitures-terrasses, l’une assurant le couvert du 7^e étage, l’autre (celle litigieuse ) au niveau de ce 7^e étage assurant le clos et le couvert des six étages inférieurs et dont la construction en retrait des quatre appartements donnant dessus a justifié que le règlement de copropriété ait autorisé une jouissance privative

— que le statut de la copropriété issue de la loi du 10 juillet 1965 est applicable à tout l’ensemble immobilier B – X Y

— que, même s’il est été affecté à usage privatif de terrasse pour les occupants du dernier étage, le toit-terrasse litigieux constitue en application du règlement de copropriété une partie commune de l’ensemble immobilier de par sa fonction de couverture assurant l’étanchéité et l’isolation thermique

— que les appelants ne peuvent invoquer la dénomination utilisée dans l’état descriptif de division, celui-ci étant dépourvu de valeur contractuelle selon un revirement jurisprudentiel de 1992

— que la qualification de toiture-terrasse aujourd’hui contestée a toujours été admise par le passé puisque lors d’une assemblée générale du 17 août 2001 Monsieur C-D ne s’est pas opposé au vote des travaux d’étanchéité portant sur des éléments intégrés à celle-ci

— que surabondamment, en l’absence de dispositions du règlement de copropriété incluant cette toiture-terrasse dans les parties privatives, la fonction d’étanchéité des travaux litigieux confère à l’ouvrage le caractère d’une partie commune dont l’entretien incombe aux copropriétaires de l’ensemble immobilier conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

— qu’il convient de différencier les balcons et les terrasses, ceux-là surplombant le vide tandis que celles-ci recouvrent les étages inférieurs

— que les copropriétaires ayant dû avancer la somme totale de 22.000 € afin de réaliser les travaux d’étanchéité litigieux, il convient de sanctionner le refus illégitime des appelants d’y participer.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des argumentations respectives, les parties sont expressément renvoyées aux conclusions visées ci-dessus et au jugement dont il a été relevé appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 16 juin 2015.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir

Attendu que la SCI COMPAGNIE DES X avait toujours la qualité de copropriétaire lors de l’assemblée générale litigieuse du 23 août 2011, l’annulation de la vente dont il tirait cette qualité n’ayant été portée que postérieurement à la connaissance du syndic ; que l’appelante était donc en droit d’agir en contestation de la résolution à laquelle elle était opposante sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’elle est dès lors recevable en son action ;

Attendu par ailleurs que l’adoption de cette résolution a mis en évidence une difficulté d’interprétation à l’origine d’un litige que Monsieur C-D, redevenu copropriétaire, a également qualité pour faire trancher en justice ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur la recevabilité ;

Sur les demandes

Attendu que le règlement de copropriété du 5 août 1957 rappelle en sa page 6 que la construction initiale (X Y) et la surélévation (résidence B) forment des parties entièrement indépendantes, le propriétaire de cette dernière ayant seulement acquis le droit de s’appuyer sur le gros 'uvre des constructions existantes, mais définit toutefois des parties communes aux deux entités, constituées limitativement, «à l’exclusion de toutes autres», du sol de construction et d’une partie de cour, de la terrasse ouest servant de couverture aux X et de «la toiture de l’ensemble de l’immeuble» ; que ce même règlement de copropriété n’a par ailleurs mentionné (page 7) comme seules «charges communes aux constructions (existantes) et à leur surélévation» que le maintien en état de propreté de la cour et l'«entretien et réparations de la toiture surmontant la construction nouvelle et la terrasse ouest y compris la balustrade» ; que la résolution adoptée par l’assemblée générale du 18 août 2000 a rappelé en outre que les copropriétaires des X Y ne supporteraient leur quote-part des charges générales de copropriété qu’en ce qui concerne l’entretien des parties communes «mentionnées dans le règlement de copropriété en page 7 sous le paragraphe (cité ci-dessus) à l’exclusion de toutes autres charges et frais» ;

Attendu qu’il ressort de ces dispositions que les copropriétaires de l’immeuble 'X Y’ ne peuvent se voir imposer que les seules charges visées ci-dessus ; qu’en conséquence ils ne sont tenus de participer aux travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses du 7^e étage votés par l’assemblée générale du 23 août 2011 que si ces terrasses constituent ou peuvent être considérées comme la toiture mentionnée en pages 6 et 7 du règlement de copropriété ;

Attendu que le règlement de copropriété prend en compte la toiture «de l’ensemble de l’immeuble» ; que si ce document ne mentionne nulle part le terme de 'toiture-terrasse', les coupes transversales produites par les parties et les photographies aériennes font bien apparaître que la couverture de l’immeuble est assurée par la terrasse supérieure pour le 7^e étage mais par les terrasses litigieuses -fussent-elles à usage privatif- pour les étages inférieurs, dont elles constituent le point le plus élevé de protection et assurent l’étanchéité ainsi que cela ressort du courriel d’explication adressé par l’architecte en charge des travaux de réfection ;

Attendu que l’appellation de 'toiture-terrasse’ et les obligations qui se rattachent à cette dernière ont d’ailleurs été précédemment acceptées par Monsieur C-D lui-même puisque lors de l’assemblée générale du 17 août 2001 il a approuvé la résolution n°7 portant sur «les réfections de l’étanchéité en toiture-terrasse de la surélévation B…. » ;

Attendu que l’intention initiale de faire participer les copropriétaires de l’immeuble 'X Y’ à l’entretien et aux réparations de tout ce qui peut participer à la couverture des constructions est en outre démontrée par le fait qu’est associée dans la même phrase la terrasse ouest ;

Attendu qu’en l’absence de preuve d’une volonté malicieuse, de la mauvaise foi ou d’une légèreté blâmable de la part des appelants la demande de dommages et intérêts pour cause de «refus illégitime» formulé par le syndicat des copropriétaires sera rejetée ;

Attendu que le jugement contesté sera dès lors confirmé en toutes ses dispositions, y compris celles relatives aux frais non compris dans les dépens ;

Attendu que les appelants, qui succombent principalement, seront tenus aux dépens de la procédure d’appel ; que le syndicat des copropriétaires n’a sollicité à ce stade aucune demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Dax, sauf à préciser que le terme 'toiture-terrasse’ qui y est employé correspond à la terrasse située au 7^e étage,

Y ajoutant, condamne in solidum la SCI COMPAGNIE DES X et Monsieur E C-D aux dépens de la procédure d’appel,

Rejette toutes autres prétentions.

Le greffier Le président