25/01/2016

ARRÊT N° 39

N°RG: 14/06856

MM-HA-A

Décision déférée du 13 Novembre 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 13/00280

M. X

D Y

C/

B Z

H-I J épouse Z

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANT(E/S)

Monsieur D Y

XXX

XXX

Représenté par M^e Etienne DURAND-RAUCHER, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME(E/S)

Monsieur B Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Jean-gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H-I J épouse Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-gervais SOURZAC, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. MOULIS, président

C. STRAUDO, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. MOULIS, président, et par H. ANDUZE-ACHER, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 mars 2012, D Y, d’une part et les époux Z, d’autre part, ont convenu de la vente, sous la condition suspensive de l’obtention d’un emprunt par les acquéreurs, d’une maison d’habitation avec terrain, propriété de Monsieur Y, sise à A, XXX, et ce pour le prix de 220 000 euros, la réception de l’offre devant intervenir au plus tard le 20/05/2012.

L’acte prévoyait une clause pénale de 22000 € au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Par ailleurs les acquéreurs versaient immédiatement à titre de dépôt de garantie une somme de 1600 €.

Par lettre du 16/07/2012, le notaire des acheteurs informait le notaire du vendeur que ses clients n’avaient pu obtenir le prêt sollicité, que dès lors la vente était caduque pour non réalisation de la condition suspensive de financement et qu’il convenait de procéder au remboursement du dépôt de garantie.

Considérant que la non réalisation de la condition suspensive trouve son origine exclusive dans l’attitude volontairement négligente des acquéreurs D Y a, par exploit en date du 11 décembre 2012, fait citer B Z et H-I J épouse Z devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour voir constater la caducité du compromis de vente, et voir condamner ces derniers à lui payer le montant du dépôt de garantie et celui de la clause pénale de 22000 €, outre des dommages-intérêts.

Par jugement du 13/11/2014 le tribunal de grande instance a :

— débouté D Y de l’ensemble de ses demandes

— condamné D Y à verser à B Z et à H-I J épouse Z la somme de 1600 € , déposée entre les mains de Maître Céline Schwartz-Lair, notaire , à titre de dépôt de garantie

— Condamné D Y à payer à B Z et à H-I J épouse Z la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté D Y de sa propre demande à ce titre,

— Condamné D Y aux dépens.

D Y a relevé appel de la décision le 22/12/2014

L’ordonnance de clôture est en date du 13/10/2015

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de ses conclusions du 18/03/2015 D Y demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1134, 1178 et 1226 du Code civil,

Vu l’acte sous-seing privé du 22 mars 2012,

Réformer le jugement du 13 novembre 2014 dans toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— Constater la caducité du compromis de vente,

— Dire et juger que les seuls acquéreurs ont empêché la réalisation de la condition suspensive de sorte qu’elle est réputée accomplie,

— Condamner solidairement Monsieur et Madame Z à payer à Monsieur Y, la somme de 1 600 euros au titre du dépôt de garantie, de 22 000 euros au titre de l’exécution de la clause pénale, de 2 500 euros au titre de la résistance abusive et de 2 500 euros au titre des dommages et intérêts.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur et Madame Z à payer la somme de 5 000 euros au titre des frais de première instance et 5 000 euros au titre des frais d’appel en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur et Madame Z aux entiers dépens.

Il soutient que les époux Z n’ont pas respecté les termes de la convention car :

— ils ont déposé leur demande de prêt au delà du délai imparti dans le compromis de vente

— ils ont demandé un emprunt de 334000 € aux lieu et place de 300000 €

— ils ont sollicité un emprunt sur une durée de 25 ans aux lieu et place de 20 ans

Il considère que la non réalisation de la condition suspensive trouve son origine exclusive dans l’attitude volontairement négligente et le manque de diligence des acquéreurs

Il estime que l’application de la clause pénale résulte du comportement des époux Z qui n’ont pas satisfait aux conditions de réalisation de la condition suspensive et qui ont par leur manque de diligence fait échec à la réalisation de la vente .

Dans leurs écritures en réponse du 13/05/2015 les époux Z demandent à la cour de :

A titre principal,

Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à y ajouter que le dépôt de garantie est productif d’intérêts à compter du 1^er août 2012, au taux d’intérêt légalmajoré de moitié,

A titre subsidiaire,

Réduire à 0 € le montant de la clause pénale,

Débouter D Y de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

Condamner D Y au paiement de la somme de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jean-Gervais SOURZAC sur affirmation de son droit.

Ils font valoir qu’il appartient à D Y de démontrer qu’ils n’envisageaient pas sérieusement d’acquérir le bien

Ils estiment qu’ils ont respecté leurs obligations contractuelles et, se basant sur les dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation ils font valoir qu’il ne peut être imposé à l’acquéreur de déposer une demande de crédit dans un certain délai.

Subsidiairement ils font valoir que D Y n’a pas subi de préjudice puisque dès le 19/07/2012 il signait un nouveau compromis de vente et que dès lors la somme de 22000 € résultant de l’application de la clause pénale est manifestement excessive .

Ils ajoutent qu’ils n’ont pas agi de façon dolosive .

Dès lors, se fondant sur les dispositions de l’article L312-16 al 2 , ils font valoir que leur demande de restitution du dépôt de garantie est justifiée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le compromis de vente signé devant notaire le 22/03/2012 prévoit que la vente est conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt.

Il est indiqué que le prêt doit répondre aux caractéristiques suivantes :

— montant maximum de la somme empruntée : 300000 €

— durée maximale de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêt maximum : 4,20% l’an hors assurances

Il est mentionné que l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et à justifier de celles ci au vendeur dans un délai d’un mois à compter de l’acte.

Il est enfin précisé que la réception de cette offre devra intervenir au plus tard le 20/05/2012.

Il sera tout d’abord relevé que, et contrairement à ce que prétendent les acquéreurs, les dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation ont été respectées puisqu’il ne leur a pas été imposé de déposer une demande de crédit dans un certain délai, inférieur à la durée d’un mois prévu par le texte dont les dispositions sont d’ordre public.

Il convient de rechercher si les époux Z ont respecté leur engagement.

Le 14/05/2012 ils ont déposé une demande de prêt immobilier auprès de la banque Courtois dont les conditions n’étaient pas conformes à leur engagement puisqu’ils ont sollicité un prêt d’un montant de 334000 € remboursable en 300 mois (25 ans).

Une autre demande (non produite) mais qui était conforme aux conditions contractuelles a aussi été déposée par les acquéreurs.

Cependant selon une 1^re attestation de la banque datée du 5/07/2012 il est établi que le prêt leur a été refusé à deux reprises les 5/06 et 3/07/2012 et selon une autre attestation en date du 1/08/2012 il est indiqué que le financement demandé pour un montant de 300000 € sur une durée de

240 mois (20ans) au taux de 4,19 % (respectant les dispositions contractuelles ) a aussi été refusé.

La condition suspensive ne s’est donc pas réalisée et faute d’avoir obtenu le prêt les emprunteurs se sont désistés.

Le vendeur prétend qu’ils n’ont pas fait les diligences nécessaires, que du fait de leur carence il y a lieu de considérer que la condition est néanmoins accomplie et que dès lors leur désistement doit être considéré comme fautif.

Il faut donc rechercher si l’acquéreur a fait toutes les diligences nécessaires pour obtenir le crédit.

Les pièces produites révèlent qu’ il y a eu au moins deux demandes de prêt, la 1^re, déposée le 14/05/2012, qui ne respectait pas les dispositions contractuelles et une autre, déposée plus tard, qui les respectait. Les griefs faits par le vendeur qui prétend que les acquéreurs n’ont pas respecté les caractéristiques du prêt visées au compromis de vente seront donc rejetés.

Certes la date de dépôt de la 1^re demande est tardive puisqu’elle est intervenue près de deux mois après la date de signature du compromis et alors que la signature de l’acte authentique était prévue le 20/06/2012 au plus tard. Elle intervient cependant dans les délais puisqu’il restait encore plus d’un mois avant la date prévue pour la signature de l’acte.

Par ailleurs la date de dépôt de la 2^e demande conforme aux stipulations contractuelles n’est pas connue. Cependant, même si elle a été déposée tardivement par les emprunteurs, ce retard ne peut être considéré comme leur étant forcément et exclusivement imputable puisqu’il est vraisemblable qu’elle a été déposée suite au rejet de la 1^re demande et dans le cadre de pourparlers avec l’organisme bancaire.

Ces seuls retards ne peuvent suffire à caractériser la carence des acquéreurs.

Au demeurant D Y ne s’est pas prévalu des dispositions contractuelles qui lui permettaient de demander aux époux Z au bout d’un mois la justification du dépôt du dossier de prêt et d’adresser une mise en demeure à cette fin aux acquéreurs

Il convient d’ajouter qu’en tout état de cause ce n’est pas la lenteur des acquéreurs qui est à l’origine du rejet de leur demande de prêt et donc de la non réalisation de la condition.

Enfin il sera relevé que le vendeur a été avisé de la non réalisation de la condition par lettre du 16/07/2012 soit moins d’un mois après la date à laquelle l’acte authentique devait être signé en cas de réalisation des conditions suspensives . Cette réponse lui a donc été fournie dans un délai raisonnable ce qui lui a d’ailleurs permis de signer dès le 19/07/2012 un autre compromis de vente avec d’autres acquéreurs.

Au vu de l’ensemble de ces éléments il ne peut être considéré que ce sont les époux Z qui par leur absence de diligences ont empêché la réalisation de la condition suspensive.

La clause pénale prévue contractuellement ne s’applique que si, alors que toutes les conditions relatives à l’exécution du contrat sont remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure , ne régularise pas l’acte authentique et ne satisfait pas ainsi aux obligations alors exigibles.

La condition suspensive stipulée dans l’intérêt des acquéreurs ne s’étant pas réalisée, les conditions relatives à l’exécution du contrat n’étaient pas remplies et la clause pénale ne peut s’appliquer.

D Y doit dès lors être débouté de sa demande et la décision de 1^re instance doit être confirmée.

En application des dispositions de l’article L312-16 du code de la consommation les acquéreurs sont en droit de réclamer le remboursement de la somme de 1600 € .

Cette somme est productive d’intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15^e jour suivant la demande de remboursement.

Les époux Z ont par l’intermédiaire de leur notaire, dans le courrier adressé au vendeur le 16/07/2012 demandé la restitution de cette somme qui portera intérêts au taux indiqué à compter du 1/08/2012 ainsi qu’ils en font la demande.

D Y qui succombe supportera les dépens

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme la décision entreprise

Y ajoutant

Dit que la somme de 1600 € portera intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 01/08/2012

Condamne D Y à payer à B Z et à H-I J épouse Z la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés devant la cour

Condamne D Y aux dépens d’appel

Le greffier, Le président,

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