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09/03/2016

ARRÊT N°192

N° RG: 14/04803

XXX

Décision déférée du 06 Mai 2014 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 12/00989

X Y

XXX

représentée par M^e DE LAMY

C/

S.A.S. FORMASUP'82

représentée par M^e DUNAC

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2^e chambre

***

ARRÊT DU NEUF MARS DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Bernard DE LAMY, avocat au barreau de Toulouse assistée de M^e Yvon GOUTAL de la SCP GOUTAL ALIBERT et Associés, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

S.A.S. FORMASUP'82

Futuropôle,

XXX

XXX

Représentée par M^e Pierre DUNAC, avocat au barreau de Toulouse assistée de M^e ARIES, avocat au barreau des Pyrénées Orientales

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant G. COUSTEAUX, président et M. P. PELLARIN, conseiller, chargés du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

G. COUSTEAUX, président

M. P. PELLARIN, conseiller

J.M. BAÏSSUS, conseiller

Greffier, lors des débats : C. LERMIGNY

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX, président, et par C. LERMIGNY, greffier de chambre.

FAITS et PROCEDURE

La société Formasup 82 s’est trouvée aux droits de l’Ecole Pigier dans la location à titre commercial de locaux affectés à l’activité d’enseignement sis XXX, devenus la propriété de la Ville de Montauban.

Le bail initialement conclu le 21 octobre 1976 a été tacitement reconduit puis a fait l’objet d’un renouvellement à compter du 17 juillet 2003 pour se terminer le 16 juillet 2012, échéance pour laquelle la commune de Montauban a fait signifier un congé sans offre de renouvellement.

Par acte d’huissier de justice du 27 avril 2012, la société Formasup 82 a fait assigner la commune de Montauban devant le tribunal de grande instance de Montauban aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Par décision du juge de la mise en état du 7 décembre 2012, il a été ordonné une expertise.

L’expert a déposé son rapport le 21 décembre 2013.

Par jugement du 6 mai 2014, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— fixé à la somme totale de 109.305,90 euros l’indemnité d’éviction revenant à la société Formasup 82,

— condamné en conséquence la commune de Montauban au paiement :

+de la somme de 109.305,90 euros, laquelle portera intérêts à compter du présent jugement,

+de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

+ des dépens en ceux compris les frais d’expertise.

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

La Commune de Montauban a interjeté appel le 31 juillet 2014.

La Commune de Montauban a transmis ses dernières écritures par RPVA le 20 janvier 2015.

La Société Formasup 82 a transmis ses écritures par RPVA le 21 novembre 2014.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2015.

MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, au visa des articles L. 145-14, L. 145-28 et L. 145-56 et suivants du Code de commerce et des articles 542 et suivants du Code de procédure civile, la Commune de Montauban demande à la cour de :

— infirmer la décision de première instance,

— débouter la société Formasup 82 de l’ensemble de ses demandes incidentes ;

— fixer le montant total de l’indemnité d’éviction due à la société Formasup 82 à la somme de 48.088 euros, conformément aux conclusions du rapport d’expertise ;

— condamner la société Formasup 82 à payer à la Commune de Montauban la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, frais et honoraires d’expertise.

L’appelante fait essentiellement valoir que :

sur la demande d’indemnité principale à hauteur de 384.444 euros

Elle doit être rejetée :

— en raison de l’interdiction faite au preneur de céder le droit au bail, le droit au bail est dépourvu de toute valeur économique ;

— en raison de la destination spécifique du bail interdisant toute affectation commerciale, la valeur locative de marché du bail résilié est nulle ;

— en raison de la configuration des locaux et du caractère sommaire des aménagements et équipement, les locaux pris à bail par la société Formasup 82 possédaient à la date du congé délivré par la Commune une si faible valeur locative qu’elle ne pouvait dépasser la valeur du loyer du bail renouvelé.

— la valeur du «différentiel de loyer» permettant de calculer le montant du droit au bail en l’espèce était donc nulle, tout comme le montant de l’indemnité principale en résultant.

— le métrage des locaux avancé par la société Formasup 82, base du calcul de la valeur locative, est manifestement erroné puisqu’est pris en compte la surface pondérée au lieu de la surface utile. L’estimation de l’indemnité principale avancée doit être rejetée.

— le montant du loyer renouvelé sur la base duquel la société Formasup 82 croit pouvoir calculer la valeur du droit au bail est également erroné puisque le montant du loyer renouvelé ne correspond pas au dernier loyer contractuellement fixé entre les parties, mais au loyer révisé et déplafonné. La valeur locative du bail s’en trouve substantiellement diminuée.

— un coefficient multiplicateur de 9 (applicable à la différence entre la valeur locative et le montant du loyer renouvelé) n’est pas sérieux, il ressort d’une appréciation in concreto que le local en possède pas « une très haute valeur commerciale ».

sur les indemnités accessoires

— le montant alloué par le tribunal est manifestement disproportionné.

— les frais de déménagement ne font pas débat (5.740,80 euros TTC)

— le calcul des frais de réinstallation retenu est manifestement surestimé puisque le bailleur ne peut être contraint à supporter « le coût d’installation de locaux plus spacieux et fonctionnels » que ceux précédemment occupés. Il conviendra de retenir la somme forfaitaire de 10.000 euros s’agissant des frais de réinstallation.

— le jugement qui retient au titre des frais administratifs de simples devis dont les dépenses n’ont pas été effectivement engagées ne pourra qu’être réformé

— l’estimation du trouble commercial retenue à la somme de 32.090 euros par le jugement est manifestement disproportionnée.

— au titre des indemnités accessoires, la Commune de Montauban s’en rapporte à l’évaluation faite sur pièces par l’expert judiciaire, arrêtée à la somme de 48.088 euros.

Dans ses écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’énoncé du détail de l’argumentation, au visa de l’article L.145-14 du Code de Commerce, la Société Formasup 82demande à la cour d’appel de :

— recevoir la Société Formasup 82 en son appel incident.

— confirmer le jugement en qu’il a reconnu l’existence d’une valeur du droit au bail et fixé l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 5.740,80 euros TTC.

— le réformer pour le surplus.

— condamner la Commune de Montauban à payer à la Société Formasup82 les sommes suivantes au titre de l’indemnité d’éviction :

+384.444 euros au titre de l’indemnité de transfert

+300.664,36 euros au titre des frais de réinstallation

+24.319,15 euros au titre des frais administratifs

+103.531 euros au titre du trouble commercial

— dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2012, date de signification de l’assignation devant le Tribunal de grande instance.

— débouter la Commune de Montauban de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— condamner la Commune de Montauban à payer à la Société Formasup'82 la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC outres aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

L’intimé fait essentiellement valoir que :

sur l’indemnité principale :

— la Société Formasup'82 sollicite une indemnité de déplacement car le fonds de commerce a été transféré et elle a réalisé à ses frais l’essentiel des aménagements intérieurs des locaux loués.

— la valeur de déplacement correspond à la valeur du droit au bail des locaux délaissés.

— le droit au bail conserve une valeur économique indépendamment de la clause du bail interdisant la cession du droit au bail.

— l’enseignement commercial ne se limite pas à la seule activité de formation exercée par la concluante donc la clause de destination ne peut conduire à l’absence de valeur du droit au bail.

— donnés à bail à la concluante étaient parfaitement équipés (standard téléphonique, réseaux téléphoniques, alarme, réseau et câblage informatique pour 84 unités centrales).

— l’application de la méthode différentiel de loyer pour l’évaluation du droit au bail n’est pas contestée.

— les divergences dans la superficie des locaux situés XXX à Montauban ont été relevées dans le cadre des opérations d’expertise. Il convient de retenir une surface pondérée soit 465m².

— loyer est soumis à la règle du plafonnement.

— le coefficient à retenir est de 9 puisque les locaux sont exceptionnels.

sur les indemnités accessoires :

— les parties s’accordent sur les frais de déménagement

— sur les frais de réinstallation, la Société Formasup'82 justifie des aménagements et équipements des locaux qu’elle occupait 8 XXX et requiert l’indemnisation des frais d’aménagement et d’adaptation des nouveaux locaux nécessaires à son activité (300.664,36€ TTC )

— aucune des dépenses engagées ne présente le caractère d’amélioration, ni de caractère somptuaire.

— les dépenses en frais administratifs peuvent être retenues même si elles n’ont pas été engagées puisqu’elles sont la conséquence directe du déménagement (24.319,15€ TTC ).

— sur le trouble commercial, la Société Formasup'82 justifie d’un préjudice important supérieur à 3 mois d’EBE moyen des 3 dernières années qui peut être évalué à la perte de chiffre d’affaires de 103.531,00€

MOTIFS de la DECISION

En application de l’article L 145-14 alinéa 1^er du Code de commerce, cette indemnité, due par le bailleur, est égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement, et selon l’alinéa 2, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur l’indemnité principale d’éviction

La Commune de Montauban conclut au rejet de la demande de paiement d’une indemnité d’éviction en soutenant qu’en raison de l’interdiction faite au preneur de céder le droit au bail, le droit au bail est dépourvu de toute valeur économique et qu’en raison de la destination spécifique du bail interdisant toute affectation commerciale, la valeur locative de marché du bail résilié est nulle .

Cependant, aux termes du bail ayant lié les parties, d’une part les locaux loués sont destinés à l’occupation professionnelle pour l’enseignement commercial, à l’exception de toutes affectations commerciales . Dès lors, l’affectation limitée à l’enseignement commercial qui ne se limite pas à l’activité de formation exercée par la SAS Formasup'82, mais qui peut se rapporter à d’autres domaines d’enseignement comme les cours de soutien, l’enseignement de langues ou l’enseignement artistitique, ne rend pas nulle la valeur locative des locaux donnés à bail, mais la diminue . D’autre part, si les preneurs ne peuvent sous aucun prétexte sous-louer ou céder à titre onéreux ou gratuit ou apporter en société en tout ou en partie, les lieux loués, dans le cas d’une cession de l’entreprise, l’utilisation des locaux pourra se poursuivre par le nouveau propriétaire, la destination restant inchangée . Dès lors qu’en cas de cession de l’entreprise, qui, en l’espèce, n’est nullement impossible compte tenu de la palette d’enseignements pouvant être dispensés, la poursuite du bail était possible, la valeur du droit au bail est nécessairement diminuée mais non inexistante .

Si le bail décrit sommairement les locaux loués, à savoir au rez-de-chaussée un préau avec toilettes, au premier étage quatre salles de classe, une entrée avec réception et un bureau et au deuxième étage, une pièce de cours de cuisine ou laboratoire et deux salles de cours, un constat d’huissier de justice en date du 19 juillet 2012 donne une description détaillée des locaux qui sont équipés d’un standard téléphonique, de réseaux téléphoniques, d’un système d’alarme, de réseaux et câblages pour les équipements informatiques des élèves dans les salles de classe.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de recourir à la méthode du 'différentiel’ qui consiste à évaluer l’économie qu’aurait réalisée le locataire s’il était resté dans les lieux. Il est dégagé le différentiel découlant de la valeur locative de marché (loyer libre à payer pour un local équivalent) diminuée du montant du loyer s’il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation.

Sur la surface pondérée, le premier juge a retenu la surface de 400 m² proposée par l’expert judiciaire et par la Commune de Montauban, alors que la SAS Formasup'82 soutient que cette surface atteint 465 m² au motif qu’une telle surface avait été estimée par l’expert judiciaire dans son pré-rapport .

Mais, dans l’annexe 1 du rapport définitif, l’expert détaille les surfaces prises en compte:

+au rez-de-chaussée

— préau couvert de 90 m², pondérés à 0,3 soit 30 m²,

+au premier étage

— entrée 30 m²

— bureau du directeur 20 m²

— local d’archives 20 m², pondérés à 0,5

— salle de réunion informatique 50 m²

— salles de cours 90 m²

soit un total de 200 m²

+ au deuxième étage

— salles de cours c90 m²,

— salle de réunion 50 m²,

— salle de cours 30 m²

soit 170 m². Il parvient de la sorte à une superficie pondérée de 400 m² qui doit être retenue .

Sur la valeur locative des locaux, la somme de 14 euros HT le m² sera retenue dans la mesure où il s’agit de la valeur moyenne des offres communiquées à la Commune de Montauban en mai 2011 lors des pourparlers en vue d’une fixation amiable de l’indemnité d’éviction .

Dès lors, la valeur locative de marché s’établit à 67 200 euros ( 400 m² x 14 euros x 12 mois) .

Concernant le loyer supporté si le bail avait été renouvelé, il doit être observé que la convention entre les parties a pris effet au 1^er juin 1991 pour se terminer le 31 mai 2000 puis a été reconduite tacitement jusqu’à la demande de renouvellement formulée le 17 janvier 2003 par la SAS Formasup'82 à laquelle la Commune de Montauban n’a pas répondu . De la sorte, le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans . D’ailleurs, la Commune de Montauban a fait délivrer le 27 décembre 2011 un congé sans offre de renouvellement précisant que le bail renouvelé avait pris effet le 17 juillet 2003 et venait à expiration le 16 juillet 2012 .

Aucun motif de déplafonnement, autre que celui erroné d’une durée du bail supérieure à 12 ans, n’est invoqué par la Commune de Montauban .

Le loyer qui s’élevait à 12 830 euros HT à la date du renouvellement, aurait été fixé à la somme de 17 702 euros au 17 juillet 2012 par application des indices du coût de la construction (1172 en 2003 et 1617 en 2012) .

En conséquence le différentiel est de 49 498 euros (67.200 euros – 17.702 euros) .

Le tribunal de grande instance a retenu un coefficient multiplicateur de 3 alors qu’en page 10 de ses dernières écritures, la Commune de Montauban fait état d’un coefficient 4 retenu pour des locaux d’enseignement situés sur une artère importante d’une ville, et de 3,5 pour une école de musique .

Compte tenu de la localisation des locaux qui étaient donnés à bail à la SAS Formasup'82, à proximité de la gare, d’arrêts de bus et de parkings publics, mais compte tenu de la destination particulièrement restreinte des locaux ainsi que de l’interdiction de cession du droit au bail sauf cession de l’entreprise, un coefficient multiplicateur de 3 sera retenu.

Dès lors l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme de 148 494 euros ( 49 498 euros x 3).

Sur les indemnités accessoires

Les frais de déménagement à hauteur de la somme de 5 740, 80 euros ne sont pas contestés par la Commune de Montauban . Le jugement sera confirmé sur ce point .

La SAS Formasup'82 sollicite la condamnation de la Commune de Montauban à lui payer :

— la somme de 294 923,56 euros au titre des frais de réinstallation, déduction faite des frais de déménagement,

— celle de 24.319,15 euros au titre des frais administratifs,

— celle de 103.531 euros au titre du trouble commercial .

+ Sur les frais de réinstallation, le premier juge a d’abord rappelé le principe selon lequel le bailleur ne peut être contraint de supporter le coût d’une installation dans des locaux plus spacieux et fonctionnels et ne doit que le coût des aménagements indispensables et sensiblement équivalents à l’état des anciens locaux . Il a ensuite de façon particulièrement détaillé examiné les justificatifs produits par la SAS Formasup'82 pour arrêter à 14 756,95€ TTC le montant des frais de réinstallation correspondant à ceux que la SAS Formasup'82 a dû engager pour que les nouveaux locaux soient adaptés à son activité dans des conditions semblables, et non supérieures en termes de surfaces et de qualité des locaux, à ceux dont elle disposait antérieurement . C’est ainsi qu’il a retenu à juste titre les frais d’installation du système de sonnerie, des équipements de sécurité incendie, de contrôle de conformité, de reformatage des ordinateurs et qu’il a également pris en compte l’installation de sanitaires, dépense obligatoire compte tenu de l’activité exercée. En revanche, comme l’a jugé le tribunal de grande instance, la Commune de Montauban n’a pas à supporter les conséquences du choix effectué par la SAS Formasup'82 de locaux livrés sans aucun aménagement, lui permettant de disposer de locaux plus vastes, près de 600 m² au lieu de 400 m², et plus fonctionnels .

+ Sur les frais administratifs, le premier juge a également détaillé de façon très précise les dépenses liées au changement de locaux, qu’il s’agisse du changement de siège social, du contrat de réexpédition du courrier, des enseignes, du déménagement des lignes téléphoniques, du branchement ELa SAS Formasup'82, de la mise à jour de divers documents, des frais de création graphique et de rédactionnel, de transfert d’un panneau publicitaire, d’impression d’affiches, de kakemonos, de dossiers d’inscription, de cartes de visite et de correspondance . Il importe peu qu’une partie de ces frais correspondent à des devis et non à des factures dans la mesure où ils doivent être nécessairement engagés en raison du changement d’adresse. Le premier juge a retenu au titre des frais administratifs la somme de 20.718,15 euros HT . Or, la SAS Formasup'82 ne récupérant pas la TVA, la condamnation doit être prononcée en tenant compte de cette taxe . Ainsi, il sera alloué à la SAS Formasup'82 la somme de 24 319,15 euros TTC,

+ Sur le trouble commercial

Cette indemnité est destinée à indemniser le préjudice résultant des troubles apportés à l’activité en raison de la contrainte de la recherche de nouveaux locaux et du déménagement .

En l’espèce, le premier juge a fait une exacte appréciation des faits en fixant cette indemnité à la somme de 32 090 euros correspondant à deux mois d’excédent brut d’exploitation, en considération des perturbations occasionnées par la recherche de locaux de remplacement, la gestion du déménagement et de la réinstallation .

Si les résultats en excédent brut d’exploitation de 2010 à 2012 aboutissent à une moyenne mensuelle de 16 045 euros, avec une diminution entre les exercices 2011 et 2012, étant passés de 210 683 euros à 112 964 euros, il doit être relevé que les exercices sont clos au 31 août et que les locaux ont été libérés le 27 août 2012 . De plus, la SAS Formasup'82 ne verse pas aux débats les bilans pour les exercices 2013 et 2014, comme l’a souligné l’expert judiciaire en page 14 de son rapport, ce qui aurait permis d’appréhender de façon plus précise la signification de la baisse enregistrée en 2012 .

Sur les intérêts au taux légal

La SAS Formasup'82 demande que les condamnations prononcées portent intérêt au taux légal à compter du 27 avril 2012, date de l’acte introductif d’instance . Mais, seule l’expertise judiciaire ayant permis à la juridiction saisie d’évaluer les différentes indemnités, les intérêts au taux légal courront à compter du jugement qui sera confirmé sur ce point .

Enfin, la Commune de Montauban qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel .

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Montauban, hormis sur les frais de déménagement et les frais de réinstallation et le point de départ des intérêts au taux légal,

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

Condamne la Commune de Montauban à verser à la SAS Formasup'82 la somme de 148 494 euros au titre de l’indemnité d’éviction,

Condamne la Commune de Montauban à verser à la SAS Formasup'82 la somme de 24 319,15 euros TTC au titre des frais administratifs,

Dit que les sommes allouées à la SAS Formasup'82 porteront intérêt au taux légal à compter du 6 mai 2014,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la Commune de Montauban de sa demande de ce chef,

Condamne la Commune de Montauban à payer à la SAS Formasup'82 la somme de 3 000 euros sur ce fondement,

Condamne la Commune de Montauban aux dépens d’appel dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile .

Le greffier, Le président,