12/09/2019

ARRÊT N°671/2019

N° RG 18/02478 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MKHI

AB/MB

Décision déférée du 23 Avril 2018 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE -

M. X

M^e Cabinet DALAS – Mandataire de Syndicat des copropriétaires SDC […]

Syndicat des copropriétaires SDC […]

C/

A Y

SARL BRIOCHERIE DES 3J

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANT

Syndicat des copropriétaires

[…]

[…]

Représenté par son syndic SAS Cabinet DALAS – Mandataire du Syndicat des copropriétaires […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Marie Julie DINGUIRARD-PARENT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Madame A Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL BRIOCHERIE DES 3J

[…]

[…]

Représentée par M^e Isabelle PEYCLIT, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 29 Mai 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. G-H, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

V. BLANQUE-JEAN, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. E

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. G-H, président, et par M. E, greffier de chambre.

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 31 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires du […] à l’encontre d’un jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE en date du

23 avril 2018.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires du […] en date du 28 février 2019.

Vu les conclusions de Madame A Y en date du 22 novembre 2018.

Vu les conclusions de la S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3 J en date du 9 mai 2019.

Vu l’ordonnance de clôture du 13 mai 2019 pour l’audience de plaidoiries fixée au 29 mai 2019.

---

La S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3J exerce une activité de boulangerie-pâtisserie. Par acte authentique en date du 1^er juillet 2002, elle a conclu un bail commercial avec Madame A Y pour des locaux à usage commercial compris dans un ensemble immobilier sis […]. Cet ensemble immobilier comprend deux bâtiments nommés A et B et est soumis au statut de la copropriété.

Le bâtiment A en façade sur la rue BAYARD, est composé de plusieurs caves, de deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée, de huit appartements répartis sur trois étages et de plusieurs pièces situées au quatrième et dernier étage, devenues aujourd’hui six appartements. Le bâtiment B situé au fond de la cour, accessible par le passage commun situé sous le bâtiment A, est essentiellement composé de quatre caves, de deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée ouvrant sur la cour, d’un appartement au premier étage de six pièces et de quatre appartements au deuxième.

Madame A Y est propriétaire dans ledit immeuble, de locaux désignés dans le règlement de copropriété comme étant des locaux commerciaux portant les numéros 9, 10 dans le bâtiment A et numéros 43 et 44 dans le bâtiment B, des bureaux portant les numéros 45, 46 et 47 dans le bâtiment B et des caves portant les numéros 1, 3, 41 et 42 dans les deux bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 juin 2014, l’autorisation d’habiliter le syndic à agir en justice contre Madame Y afin de faire cesser les troubles anormaux de voisinage et toutes les atteintes au règlement de copropriété générées par les commerces installés dans ses lots.

Par acte d’huissier de justice délivré le 4 mars 2015, le Syndicat des Copropriétaires du […] a assigné Madame A Y ; par acte délivré le 7 août 2015, cette dernière a appelé la S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3J dans la cause. Les deux instances ont été jointes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, avec exécution provisoire, la condamnation de Madame Y :

— sous astreinte à faire cesser tout trouble anormal de voisinage causé par son commerce et donc d’arrêter à l’endroit où elles se trouvent les activités de fabrication et de cuisson du pain, viennoiseries et autres produits alimentaires ; et à remettre en état les parties communes en supprimant l’ensemble des ouvrages réalisés sans autorisation par la S.A.R.L. BRIOCHERIE 3J, à savoir notamment, une plaque de métal flanquée d’un socle en béton, d’une surface bétonnée et les branchements sauvages sur les canalisations communes ;

— au paiement de la somme de 10.000,00 euros du fait des troubles anormaux de voisinage générés par l’exploitation du commerce de boulangerie-pâtisserie situés dans les lots dont elle est propriétaire ;

— au paiement de la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En réponse devant le premier juge, Madame Y soulève la nullité de la procédure faute de

justification de l’habilitation du syndic à ester en justice, au fond au débouter de la demande, et à titre subsidiaire à être relevée et garantie par la S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3J de toute condamnation prononcée contre elle, outre la condamnation de tout succombant à lui payer une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3 J se joint au moyen de nullité de la procédure, constate que l’activité actuellement exercée par la société BRIOCHERIE DES 3J préexistait au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’aux propriétaires le constituant, et conclut au rejet de l’action du syndicat des copropriétaires fondée sur les troubles anormaux du voisinage, au débouter de Madame Y et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 23 avril 2018, le tribunal de grande instance de TOULOUSE a :

— déclaré recevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires du […] ;

— au fond, l’a rejetée ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— condamné la S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3J à verser au Syndicat des Copropriétaires et Madame A Y respectivement les sommes de 500,00 et 1.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des entiers dépens de l’instance et condamné d’une part le Syndicat des Copropriétaires et d’autre part, la S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3J à en supporter chacun la moitié.

Tous les chefs du jugement sont expressément critiqués dans la déclaration d’appel.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré son action recevable,

— déclarer la Société BRIOCHERIE DES 3J et Madame Y irrecevables en leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action,

— en conséquence, rejeter l’appel incident formulé par la BRIOCHERIE DES 3J et par Madame Y,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté ses demandes,

— en conséquence condamner Madame Y sous astreinte non comminatoire et définitive de 150,00 euros par jour qui commencera à courir dans les deux mois de la signification de l’arrêt à intervenir, à faire cesser les troubles anormaux de voisinage engendrés par l’exploitation du commerce de boulangerie-pâtisserie situé dans les lots dont elle est propriétaire, c’est-à-dire arrêter à l’endroit où elles se trouvent les activités de fabrication et de cuisson du pain, viennoiseries et autres produits alimentaires,

— condamner Madame Y à lui payer les sommes de :

* 10.000,00 euros du fait des troubles anormaux de voisinage générés par l’exploitation du commerce de boulangerie-pâtisserie situé dans les lots dont elle est propriétaire.

* 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— son action est recevable, il a été habilité à agir par l’assemblée générale des copropriétaires pour faire cesser les troubles anormaux de voisinage,

— les infractions au règlement de copropriété et les troubles allégués sont constitués : il s’agit d’un immeuble à destination mixte, les restrictions d’usage des lieux et les conditions de jouissance du règlement de copropriété ont été reprises dans le bail commercial, il démontre que l’existence de l’atelier de boulangerie est constitutive d’une infraction et son activité est génératrice de nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage; les travaux affectant les parties communes ont été réalisés sans autorisation,

— la prescription ne peut lui être efficacement opposée, il disposait d’un délai de 30 ans pour agir en démolition des constructions, et l’origine des nuisances n’a été révélée qu’en 2014, point de départ du délai de prescription quinquennale de l’action,

— les troubles anormaux sont établis ; nuisances sonores et olfactives, incivilités, hygiène et présence de nuisibles et chaleur.

Madame A Y demande à la cour de :

— à titre principal, réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires recevable,

— constater la nullité de la procédure initiée pour défaut d’habilitation du syndic à ester en justice,

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner la société BRIOCHERIE DES 3 J à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à lui verser la somme de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL ACANTHE.

Elle fait valoir que :

— le syndic n’est pas régulièrement habilité à agir contre elle, l’autorisation avancée n’est ni expresse, ni claire, ni précise, il existe une contradiction entre les résolutions 24 et 27,

— la prescription décennale de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique à la présence d’un atelier de cuisson créé dès 1981 ; les parties communes ont été remises en état ; les troubles invoqués correspondent à ceux d’une activité normale de boulangerie,

— si la cour retenait l’existence de troubles, ils sont le fait du locataire que le syndicat des copropriétaires n’a pas assigné sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle, il lui revenait de poursuivre l’auteur du trouble allégué ; les aménagements critiqués dans les parties communes sont le fait du locataire sans l’accord du propriétaire ; les demandes indemnitaires sont infondées,

— en tout état de cause, la bailleresse doit être relevée et garantie par le locataire alors qu’elle a retranscrit dans le bail les stipulations du règlement de copropriété relatives à la tranquillité et aux nuisances.

La S.A.R.L. BOULANGERIE DES 3 J demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires,

— l’infirmer en ce qu’il a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires, rejeté toutes autres

demandes, condamné la société BRIOCHERIE DES 3J au paiement de sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée à la moitié des dépens de première instance,

— et statuant de nouveau, à titre principal, constater la nullité de la procédure initiée pour défaut d’habilitation et de capacité du syndic à ester en justice,

— dire que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires tendant à faire arrêter les activités de fabrication et de cuisson du pain, viennoiseries et autres produits alimentaires, est prescrite,

— en conséquence, accueillir l’appel incident formé par la Société BRIOCHERIE DES 3 J,

— déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables,

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— à titre subsidiaire, rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires comme étant infondées et confirmer le jugement dont appel sur ce point,

— à titre infiniment subsidiaire, constater que l’activité actuellement exercée par la société BRIOCHERIE DES 3J préexistait au syndicat des copropriétaires, ainsi qu’aux propriétaires le constituant,

— en conséquence, rejeter l’action du syndicat des copropriétaires fondée sur les troubles anormaux du voisinage en raison de la pré-occupation de l’activité de boulangerie-pâtisserie,

— en tout état de cause rejeter la demande de Madame Y formée à son encontre et tendant à la voir condamner à la relever et garantir en cas de condamnation,

— prendre acte de ce qu’elle se réserve le droit de demander des dommages et intérêts à Madame Y pour le préjudice qu’elle subirait en cas d’arrêt de son activité de fabrication et de cuisson,

— rejeter la demande de Madame Y tendant à voir tout succombant condamné à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires et Madame Y à lui payer la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la présente instance, outre 2.000,00 euros au titre de la précédente instance, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le syndicat des copropriétaires n’était pas autorisé à ester en justice, il existe une contradiction entre les résolutions 24 et 27 du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2014,

— l’action pour troubles anormaux de voisinage est une action en responsabilité extra-contractuelle soumise à la prescription de cinq ans depuis la loi de 2008. Les faits allégués sont connus par le syndicat des copropriétaires depuis 2003, l’assignation est de 2015, l’action est prescrite,

— les travaux affectant les parties communes sont contestés, la rampe et la protection métallique, amovibles, ont été retirées, de même que les appareils de climatisation, et la canalisation litigieuse n’empiète pas sur les parties communes et n’est pas raccordée,

— les nuisances sont connues depuis 2003, l’action sur ce fondement est prescrite, cette fin de non recevoir pouvant être invoquée en tout état de cause,

— il n’existe aucune infraction au règlement de copropriété, l’activité de boulangerie n’est pas interdite, elle ne cause aucun trouble anormal de voisinage,

— à titre subsidiaire, l’activité de boulangerie préexistait depuis 1981, soit antérieurement à la création de la copropriété en 1985. L’action de la bailleresse aux fins de garantie ne peut prospérer, faute pour elle d’avoir mis en demeure la locataire d’exécuter les demandes du syndicat des copropriétaires et d’avoir vérifié avant de retenir la candidature de ses locataires, si leur activité était compatible avec la destination contractuelle des locaux.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

1- Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2014 comporte deux résolutions dont il convient de rappeler les termes :

— résolution n° 24 : décision à prendre concernant les nuisances générées par l’exploitation de la boulangerie : l’assemblée, après avoir fait le point de l’ensemble des nuisances, décide dans la mesure où toutes les négociations amiables auraient été vaines de porter cette affaire devant les tribunaux compétents en autorisant et habilitant le syndic CABINET DALAS à engager toutes procédures judiciaires nécessaires. Ont voté contre 663, ont voté pour 394. La résolution est rejetée à la majorité des copropriétaires présents et représentés soit 663/1057.

— résolution n° 27 : à la requête de Monsieur et Madame Z décision à prendre concernant les nuisances générées par l’exploitation de la boulangerie : les copropriétaires en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 habilitent le syndic en exercice de la copropriété (le cabinet DALAS) aux fins d’intenter toute action devant telle juridiction qu’il conviendra à l’encontre de Madame B Y propriétaire des lots 9, 10, 47 à 48 pour faire cesser les troubles anormaux et toutes les atteintes au règlement de copropriété générées par les commerces installés dans ses lots (bruits, odeurs, hygiène, sécurité). Le choix de l’avocat est Maître C D. Le conseil syndical sera tenu informé du déroulement de la procédure. Ont voté contre 258 ; ont voté pour 799 ; résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés soit 799/1057.

Il ne peut être considéré qu’il existe une contradiction entre ces deux résolutions : la première ne pouvait valablement habiliter le syndic en raison de son imprécision : les lots et le copropriétaire incriminés ne sont pas précisés, ni la nature des troubles. Le cadre juridique de l’action est précisé dans la seconde résolution, troubles anormaux de voisinage et atteintes au règlement de copropriété, ainsi que le nom du conseil mandaté.

Il n’y a donc pas rejet de deux résolutions identiques, ce qui pourrait constituer la contradiction invoquée de nature à invalider l’habilitation du syndic, mais le rejet d’une résolution mal rédigée et l’adoption efficace d’une résolution aux mêmes fins.

C’est à bon droit que le premier juge a déclaré l’action du syndicat des copropriétaires recevable.

2- Sur les troubles de voisinage et les infractions au règlement de copropriété

Les parties intimées soulèvent devant la cour la prescription de l’action, il s’agit d’une fin de non recevoir au sens de l’article 122 du code de procédure civile, qui peut être proposée en tout état de cause en application de l’article 123 du même code, et donc pour la première fois devant la cour.

La demande aux fins de démolition des constructions, rampes, conduit d’évacuation du groupe froid et pose d’appareils de climatisation n’est plus soutenue devant la cour, le premier juge ayant relevé que cette demande était devenue sans objet devant lui.

L’action en cessation et indemnisation d’un préjudice résultant de troubles anormaux de voisinage est une action en responsabilité extra-contractuelle et non une action immobilière réelle. Une telle action était soumise à la prescription de dix années aux termes de l’article 2270-1 du code civil dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 qui a réduit à 5 ans le délai prévu désormais par l’article 2224 du code civil.

En l’espèce, il est établi que l’activité de boulangerie-pâtisserie est exercée dans les lots appartenant à

Madame Y depuis 1981 et il ressort d’un courrier du cabinet DALAS,, syndic de la copropriété, adressé à la BRIOCHERIE DES 3J en date du 3 décembre 2003 que 'les occupants de l’immeuble du 70, rue BAYARD ont fait part des nuisances engendrées par l’exploitation du commerce de viennoiserie et de boulangerie… il s’agit de nuisances par odeurs, en provenance du roulage des chariots entre le local sur rue et le dépôt à l’arrière ainsi que le bruit émis par le fonctionnement d’appareils de ventilation aggravant la nuisance sonore…'

Il en résulte que la première manifestation des troubles relevée par le syndicat des copropriétaires date de décembre 2003, la prescription de l’action tant aux fins de cessation que d’indemnisation du trouble de voisinage est prescrite depuis décembre 2013. Or, l’assignation du syndicat des copropriétaires est en date du 4 mars 2015, elle est tardive, la prescription de l’action était acquise.

La demande du syndicat des copropriétaires en cessation et indemnisation du trouble de voisinage est donc irrecevable.

3- Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires succombe, il supporte la charge des dépens augmentée d’une somme de 1.500,00 euros au bénéfice de chacune des parties intimées.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires du […] en ce qu’il a été régulièrement désigné.

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Déclare l’action en cessation et réparation du trouble de voisinage prescrite.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du […] à payer à Madame A Y et à la S.A.R.L. BRIOCHERIE DES 3J, chacun la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne le Syndicat des Copropriétaires du […] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SELARL ACANTHE.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. E C. G-H