15/12/2021

ARRÊT N°06/2021

N° RG 21/00001 – N° Portalis DBVI-V-B7F-N5XG

J-C.G/IA

Décision déférée du 08 Décembre 2020 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 19/00037

J-M. GAUCI

Etablissement Public EPFL

C/

X, F D

Y, Z, A, K J M épouse DE E

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU QUINZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL DU GRAND TOULOUSE (EPFL)

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur X, F D

[…]

[…]

Assisté par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e André THALAMAS de la SELARL SELARL T & L AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

Madame Y, Z, A, K J M épouse DE E

[…]

[…]

Assistée par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP DESSART-DEVIERS, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e André THALAMAS de la SELARL SELARL T & L AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

MONSIEUR LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Pôle d’évaluation domaniale, […]

[…]

Représenté par M^me K-Joëlle DEZAPHY

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 Octobre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : J.C. GARRIGUES,

Assesseurs : A-M. B

: I.MARTIN DE LA MOUTTE

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.C. GARRIGUES, président, et par I. ANGER, greffier présent lors du prononcé.

FAITS ET PROCEDURE

Le 27 juin 2019, la commune de Cugnaux a reçu une déclaration d’intention d’aliéner émanant de Maître C, notaire, agissant pour le compte de Mme de E et M. D, portant sur un terrain nu cadastré section […], lieu dit Nego Saumos, d’une superficie de 15.582 m².

Ce bien est situé dans le périmètre de la Zone d’Aménagement Différé (ZAD) 'Pé d’Estèbe – Belle Enseigne', créée suivant arrête préfectoral en date du 25 janvier 2018. Le périmètre de cette ZAD s’étend sur les communes de Cugnaux et de Villeneuve Tolosane. Cette ZAD a pour finalité de constituer des réserves foncières afin de maîtriser le développement d’un projet urbain mixte sur un secteur à enjeux d’aménagement situé en continuité d’opérations urbaines et desservi à terme par une offre en transports en commun structurante.

L’arrêté préfectoral du 25 janvier 2018 désigne Toulouse Métropole comme titulaire du droit de préemption dans la ZAD.

Suivant décision en date du 26 août 2019, Toulouse Métropole a délégué à l’EPFL du Grand Toulouse l’exercice du droit de préemption urbain dans le cadre de la déclaration d’intention d’aliéner déposée par Maître C.

Suivant décision en date du 26 août 2019, l’EPFL, agissant à la demande et sur délégation de Toulouse Métropole, a exercé le droit de préemption urbain à un prix inférieur à celui déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner.

La décision de préemption a été signifiée par actes extra judiciaires en date du 27 août 2019 à l’étude de Maître C et à Mme de E et M. D.

Suivant courrier recommandé de leur conseil en date du 11 octobre 2019, M. D et Mme de E ont fait savoir à l’EPFL qu’ils n’acceptaient pas le prix proposé mais qu’ils maintenaient leur intention de vendre.

Par acte du 23 octobre 2019, l’EPFL a saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix du bien préempté.

Par jugement en date du 8 décembre 2020, le juge de l’expropriation a :

— fixé la valeur de la parcelle de terre sise sur le territoire de la commune de Cugnaux, section BX n° 97 lieu dit 'Nego Saumos’ d’une surface de 15.852 m² appartenant à l’indivision de E-D à la somme de 871.860 € , soit 55 €/m² ;

— condamné l’EPFL du Grand Toulouse à verser à M. D et Mme de E, par application de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1000 € ;

— laissé la charge des dépens à l’EPFL du Grand Toulouse.

Pour statuer ainsi, le juge de l’expropriation a indiqué, au visa des articles L.213-4 du code de l’urbanisme et L.321-1 du code de l’expropriation, qu’en cas de désaccord des parties sur le juste prix du bien préempté, il appartient au juge de l’expropriation d’en fixer la détermination au regard de sa valeur vénale aux fins de couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé au propriétaire par l’éviction de l’acquéreur, la valeur vénale d’un bien étant le prix auquel il peut être vendu sur un marché donné selon le jeu normal, autrement dit loyal, de l’offre et de la demande, et, s’agissant d’un bien immobilier, selon l’offre et la demande locales.

Il a constaté que M. D et Mme de E se prévalaient d’une promesse de vente consentie à la société Farbos Immobilier le 29 mai 2019, au prix de 871.860 € , soit 55 €/m² , prix négocié par l’agence Keller Williams France, titulaire d’un mandat, que conformément à cet acte, le bénéficiaire s’étaitt dûment acquitté dans les délais impartis d’une indemnité d’immobilisation de 43.593 € dans les comptes du notaire rédacteur, que ce contrat ne faisait état que de clauses suspensives classiques, que cette pièce matérialisait ainsi la rencontre d’une offre et d’une demande, et qu’aucun élément versé à l’instance ne permettait de soupçonner qu’une collusion frauduleuse se serait installée entre les intervenants au contrat, de sorte que celui-ci était réputé loyalement formé.

Il a observé que le service des Domaines avait dans un premier temps évalué le terrain litigieux sur la base de 50 €/m² avec une marge d’appréciation de plus ou moins 10 %

Il a ensuite analysé les termes de comparaison produits par l’EPFL et le commissaire du gouvernement et considéré qu’ils ne pouvaient emporter sa conviction.

Enfin, il a écarté la délibération du 4 mars 2020 prise par la commune de Villeneuve-Tolosane autorisant au bénéfice de la société Cogedim la vente d’une emprise foncière de l’ordre de 1700 m² au prix de 104 €/m² , délibération dont se prévalaient Mme de E et M. D, au motif que cette autorisation était valorisée sur la base du prix moyen de surface plancher constructible proposé aux différents propriétaires de la zone alors que la parcelle à évaluer se situait en zone AU0 à urbanisation différée, mais constaté toutefois qu’un abattement de 50 % sur le prix fixé pour la cession de ce bien, à raison de sa constructibilité, alors que la parcelle à évaluer se trouve dans une zone à urbanisation différée, conduirait à une valorisation de celle-ci à hauteur de 52 €/m² .

Eu égard au fait que la promesse de vente consentie à la société Farbos Immobilier apparaissait procéder du jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel au moment où elle a été consentie, au fait que la loyauté de cet acte n’était pas remise en cause, et au fait que les termes de comparaison produits par l’EPFL et le commissaire du gouvernement en nombre trop réduit ne pouvaient dessiner une véritable tendance de marché, il a fixé la valeur de la parcelle sur la base de 55 €/m² .

Par déclaration enregistrée au greffe le 18 janvier 2021, l’EPFL du Grand Toulouse a interjeté appel de cette décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son mémoire récapitulatif déposé le 1er juillet 2021, l’EPFL du Grand Toulouse demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu dans toutes ses dispositions ;

— fixer le prix de la parcelle BX 97 sise lieu dit 'Nego Saumos’ à Cugnaux, appartenant à Mme de E et M. D, sur la base de 22 €/m² , soit à la somme de 348.744,00 € ;

— condamner M. D et Mme de E à lui payer chacun la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens d’appel.

L’EPFL fait tout d’abord observer que la parcelle préemptée est enclavée et ne dispose d’aucun accès sur la voie publique et que, nonobstant les explications de Mme de E et M. D, force est de constater que les conditions d’accès à cette parcelle restent mystérieuses.

Il relève également que le premier juge a omis de statuer sur la qualification du bien préempté. Sur ce point, il indique que le terrain, classé par le PLU en zone AU0, définie comme une zone d’urbanisation future dans laquelle les constructions nouvelles sont interdites, ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation et doit être évalué selon son usage effectif à la date de référence, usage agricole, tout en tenant compte de la plus-value de situation dont il bénéficie du fait de la proximité de zones urbanisées.

Dans le cadre de l’exercice du droit de préemption, il offre un prix de 22 €/m² justifié par deux actes de vente du 18 juin 2018 ( 22 €/m² ) et deux jugements du 16 février 2016 ( 16 €/m² ) qui concernent des terrains situés dans un environnement proche du terrain préempté avec des caractéristiques similaires : plus-value de situation liée au fait qu’ils jouxtent un secteur de la commune de Cugnaux ou de celle de Villeneuve-Tolosane déjà urbanisé et critères permettant la qualification de terrain à bâtir non remplis. Il précise que les terrains évalués par jugement disposaient d’un accès sur la voie publique et que son offre de 22 €/m² au lieu de 16 €/m² tient compte de l’évolution du marché immobilier depuis 2016. Il explique que le prix de 22 €/m² du premier terme de comparaison a été initialement négocié par le promoteur Cogedim auquel il s’est substitué.

Il critique les termes de référence cités par le commissaire du gouvernement.

Il explique que l’unique référence citée par Mme de E et M. D, à savoir la délibération du conseil municipal de Villeneuve-Tolosane du 4 mars 2020, ne correspond pas à une vente ferme et définitive et que le prix de 104 euros correspond à un prix de surface de plancher constructible et ne peut donc être utilisé pour l’évaluation de la parcelle préemptée.

Il soutient que le premier juge, auquel il appartenait de fixer un prix et non une indemnité, est totalement dans l’erreur lorsqu’il considère que, dans un contexte où la promesse de vente n’est pas suspectée de fraude, le juge doit retenir le prix déclaré dans la déclaration d’intention d’aliéner sauf à faire subir au propriétaire préempté un préjudice injustifié, et lorsqu’il se réfère à la définition de la valeur vénale telle qu’elle ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière fiscale alors que le juge de l’expropriation a pour mission de fixer le prix du bien préempté selon les règles du droit de l’expropriation et non de fixer une valeur vénale selon les règles du droit fiscal. Il estime que le raisonnement suivi par le premier juge repose sur des bases juridiquement erronées qui le conduisent à privilégier la promesse de vente consentie par les propriétaires préemptés au détriment de termes de référence pourtant extrêmement pertinents et que la question n’est pas de savoir si le contrat est réputé loyal mais de savoir si le prix convenu satisfait aux règles d’évaluation applicables.

Enfin, il fait observer que les jugements dont il fait état s’intègrent dans l’échelle de valeurs spécifiques aux terrains classés en zone AU qui ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir mais qui bénéficient d’une plus-value de situation et que le prix de 55 €/m² pour un terrain classé en zone AU0 à Cugnaux ne présente aucune cohérence avec la valeur des terrains déjà acquis dans les ZAC et réserve foncière du territoire de Toulouse Métropole, avec par exemple un prix de 40 €/m² en 2019 pour un terrain situé à Balma, commune de l’agglomération toulousaine dans laquelle les prix de l’immobilier sont les plus élevés, classé en zone AU ouverte à l’urbanisation pour les besoins de la ZAC

Aux termes de leur mémoire déposé le 9 juin 2021, M. D et Mme de E demandent à la cour de :

— débouter l’EPFL de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer le jugement rendu le 8 décembre 2020 par le juge de l’expropriation de la Haute-Garonne ;

— condamner l’EPFL du Grand Toulouse à leur verser la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPFL aux dépens, avec distraction au profit de Maître Thalamas, avocat.

Mme de E et M. D affirment que la parcelle 97 comporte un accès sur la voie publique qui n’a pas été observé lors du transport sur les lieux mais qui est justifié par les documents versés au débat.

Ils critiquent les termes de référence produits par l’EPFL et indiquent qu’ils persistent à se prévaloir de la référence que constitue la vente par la commune de Villeneuve-Tolosane, autorisée par délibération du 4 mars 2020, d’une emprise foncière de 1700 m² prélevée sur des parcelles AD16 et AD17, et ce au prix de 104 €/m² . Ils estiment que cette référence très pertinente démontre que l’offre reçue par l’indivision de la part de la société Farbos n’avait rien d’extravagant.

Ils estiment que c’est à tort que l’EPFL reproche au premier juge une méconnaissance de son office ou encore des règles applicables en la matière.

Aux termes de ses conclusions en date du 22 mars 2021, déposées le 2 avril 2021,le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer à 348.744 € le prix de la propriété de Mme de E et M. D, soit 22 €/m².

Il précise tout d’abord que lors de la délivrance de l’avis Domanial en date du 24 juillet 2019 concluant à une valeur moyenne unitaire de 55 € /m² , une erreur majeure a été commise lors de l’étude de marché, les termes de comparaison retenus concernant, à l’exception de deux, des zonages

bien différents ( UD, UE, N…), alors que le terrain concerné est situé en zone AU0 où toute construction est interdite.

Il explique qu’il existe de nombreux termes de comparaison amiables en zone AU0 et pas seulement sur cette ZAD, et qu’en pratique peu importe le secteur géographique des ZAD en agglomération toulousaine dans la mesure où les coûts d’aménagement sont presque toujours similaires et où les reventes de terrains aménagés laissent peu de marge de manoeuvre pour la construction de logements neufs.

Il cite deux termes de comparaison relatifs à des terrains compris dans le périmètre de la ZAD, situés en zone AU0 et bénéficiant d’un environnement comparable, au prix de 22 € /m² , ainsi que d’autres acquisitions amiables en zone AU0, notamment dans la zone 'Paleficat’ plus proche de l’agglomération moyennant un prix unitaire de 25 € /m² en moyenne.

Il précise que les termes de comparaison retenus prennent en compte l’emplacement privilégié des terrains et qu’il n’y a donc as lieu de majorer le prix retenu.

Il propose en définitive de retenir un prix de 22 € /m².

MOTIFS

Le bien préempté correspond à un terrain nu, plat, en nature de culture, de 15.852 m², […], sis à […]', de configuration rectangulaire, d’environ 85 m de large pour 180 m de profondeur, en façade sur une voie publique asphaltée.

Il jouxte un secteur déjà urbanisé dont il est séparé par une rangée d’arbres. Il est rattaché à une vaste zone agricole qui s’étend à l’Ouest des communes de Cugnaux et de Villeneuve-Tolosane.

Le terrain a été déclaré sans occupant dans la déclaration d’intention d’aliéner et doit donc être évalué libre de toute occupation.

Le prix d’un bien préempté doit être fixé selon les termes de l’article L.213- 4 du code de l’urbanisme :

' A défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Lorsqu’il est fait application de l’article L.213-2-1, le prix d’acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l’article L.322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est :

- pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé :

i) la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé ;

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.

En l’espèce, la date de référence est la date de publication de l’arrêté préfectoral en date du 27 janvier 2019 créant la ZAD de 'Pé d’Estèbe – Belle Enseigne', à savoir le 22 février 2019.

A cette date s’applique le PLU de Toulouse Métopole – Commune de Cugnaux approuvé le 28 juin 2012 et entré en vigueur le 9 juillet 2012, modifié en dernier lieu par délibération du 23 février 2017.

Le bien préempté est classé par ce PLU en zone AU0, définie comme une zone d’urbanisation future dans laquelle les constructions nouvelles sont interdites.

A défaut de remplir les conditions pour être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L.322-3 du code de l’expropriation, le terrain doit être évalué selon son usage effectif à la date de référence, qui est un usage agricole, tout en tenant compte de la plus-value de situation dont il bénéficie du fait de la proximité de zones urbanisées.

Conformément à l’article L.322-2 du code de l’expropriation, le bien doit être estimé à la date de la décision de première instance.

— - – - – - – - – -

La préemption s’analysant, à la différence de l’expropriation, comme un mode volontaire de cession, le propriétaire perçoit, non pas une indemnité en réparation d’un préjudice, mais un prix de vente.

Par ailleurs, il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de rechercher la sincérité ou le caractère frauduleux de la promesse et de l’accord de volontés intervenu sur le prix mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner, mais de fixer le prix du bien préempté conformément aux règles applicables en matière d’expropriation, et plus précisément par référence aux transactions, mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification dans la même zone ou à défaut dans des zones comparables, sauf à recourir à d’autres techniques d’évaluation paraissant mieux adaptées à l’évaluation du bien préempté.

En l’espèce, comme le propose le commissaire du gouvernement, le prix du bien doit être déterminé par comparaison avec des références de transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparables.

L’EPFL estime que le prix de 22 € /m² est justifié par quatre termes de référence :

TC1 – acte du 18 juin 2018 – indivision de Boyer-Montégut / EPFL – parcelles BS 35 et 36 pour 18.641 m² sises à Cugnaux dans le périmètre de la ZAD 'Pé d’Estèbe’ : 22 € /m²

TC2 – acte du 11 juillet 2018 – indivision de Boyer-Montégut / EPFL – parcelle BT 263 pour 555 m² sise à Cugnaux dans le périmètre de la ZAD 'Pé d’Estèbe’ : 22 € /m²

TC3 et TC4 – jugements du 16 février 2016 Oppidéa/Lagravère (RG 15/00103) et Oppidéa/Rizzeto (RG 15/00104) – parcelles situées dans le périmètre de la […] du PLU – 16 € /m² .

L’EPFL fait observer que ces références concernent des terrains situés dans un environnement proche du terrain préempté, qu’ils bénéficient tous d’une plus-value de situation liée au fait qu’ils jouxtent des secteurs de la commune de Cugnaux et de celle de Villeneuve-Tolosane déjà urbanisés, qu’ils ne remplissent pas les critères pour être qualifiés de terrain à bâtir et que son offre de 22 € /m² pour le terrain préempté en 2019 tient compte de l’évolution du marché immobilier depuis 2016. Elle précise que le prix de 22 € /m² du TC1 avait été initialement négocié par le promoteur Cogedim auquel s’est substitué l’EPFL, ce qui est confirmé par l’acte du 18 juin 2018, page 12.

Il apparaît que le TC1 est parfaitement comparable au bien préempté de par son emplacement, sa superficie, son zonage et son inclusion dans la ZAD 'Pé d’Estèbe – Belle Enseigne'. Le terme de comparaison 2 correspond quant à lui à une bande de terrain de 555 m² le long de la voie publique et forme en réalité un tout avec le TC1 du fait de l’identité des parties (indivision de Boyer-Montégut) de la proximité géographique des terres et des dates rapprochées des deux cessions, de sorte que l’EPFL ne peut se prévaloir en réalité à ce titre que d’un unique terme de comparaison.

Les deux autres termes de comparaison produits par l’EPFL sont moins pertinents compte tenu de leur ancienneté, le juge de l’expropriation ayant retenu dans ses deux jugements du 16 février 2016 une valeur de 16 € /m² par référence à une valeur fixée par la cour d’appel de Toulouse dans un arrêt du 30 octobre 2013.

Mme de E et M. D se prévalent pour l’essentiel de la référence que constitue la vente par la commune de Villeneuve-Tolosane, autorisée par délibération du 4 mars 2020, d’une emprise foncière de 1700 m² prélevée sur des parcelles AD16 et AD 17 relevant du même classement urbanistique que la parcelle faisant l’objet de la préemption, sur la base de 104 € /m².

Il ressort du compte rendu du conseil municipal de Villeneuve-Tolosane du 4 mars 2020 que cette vente s’inscrivait dans le cadre d’un projet de gendarmerie intercommunale et de l’aménagement du quartier La Belle Enseigne et d’un projet urbain partenarial entre la société Altarea Cogedim et Toulouse Métropole et faisait suite à une proposition de la société Altarea Cogedim d’acquérir cette emprise foncière sur la base du prix moyen de surface de plancher constructible proposé aux différents propriétaires de la zone.

Ce prix ne saurait être utilisé pour l’évaluation de la parcelle préemptée dès lors qu’il correspond à un prix de terrain constructible alors que la parcelle litigieuse ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir du fait de son classement en zone AU0.

L’avis Domanial en date du 24 juillet 2019 concluant à une valeur moyenne unitaire de 55 € /m² doit être écarté, le commissaire du gouvernement, par ailleurs signataire de cet avis, reconnaissant avoir commis une erreur majeure lors de l’étude de marché et justifiant de la réalité de cette erreur par la production d’une étude de marché ne prenant en compte que des mutations hors zone AU0 à l’exception des TC1 et 2 de l’EPFL évoqués ci-dessus.

Par ailleurs, le commissaire du gouvernement fonde son évaluation uniquement sur ces deux termes de comparaison pour proposer une valeur de 22 € /m², tout en citant d’autres acquisitions amiables de terrains en zone AU0 en agglomération toulousaine sans préciser les raisons pour lesquelles il n’en tient pas compte.

En définitive, il n’est pas produit par les parties et par le commissaire du gouvernement des termes de comparaison suffisants pour évaluer le bien, ce qui conduit la cour, au regard des dispositions de l’article L.213- 4 du code de l’urbanisme selon lesquelles 'à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables’ et des considérations du commissaire du gouvernement selon lesquelles 'Il existe de nombreux termes de comparaison amiables en zone AU0 et pas seulement sur cette ZAD. En effet, peu importe le secteur géographique des ZAD en agglomération toulousaine, les coûts d’aménagement sont en effet presque toujours similaires et les reventes de terrains aménagés laissent peu de marge de manoeuvre pour la construction de logements neufs en agglomération toulousaine', à tenir compte de termes de comparaison situés dans des zones comparables de l’agglomération toulousaine.

Le commissaire du gouvernement cite une quinzaine de mutations intervenues dans la zone de 'Paleficat’ à Toulouse moyennant des prix unitaires de 25 € /m² à 27,85 € /m² à des dates déjà anciennes (2008 à 2013).

L’EPFL cite quant à lui diverses décisions fournissant une échelle de valeurs spécifiques aux terrains classés en zone AU qui ne peuvent pas recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens du droit de l’expropriation mais qui bénéficient d’une plus-value de situation :

— terrains d’assiette du futur parc des expositions à Aussonne et Seilh : 16 € /m² – jugements du 30 juin 2015

— Zac de l’Escalette à Pibrac : prix de base 16 € /m² augmenté jusqu’à 22 € /m² pour facteurs de plus-value particulier – zone AU5, zone inconstructible sauf modification du PLU et réalisation des équipements d’infrastructure – arrêt du 14 février 2018 retenant une valeur de 20 € /m²

— Zac Balma Gramont à Valma – 40 € /m² – jugement de donné acte du 29 mars 2019 – zone AU ouvert – insuffisance des réseaux – 600 mètres de la station de métro Balma Gramont

— Réserve foncière de Paleficat à Toulouse : 32 € /m² pour les terrains nus isolés et 38 € /m² pour les terrains d’agrément à l’arrière de bâtis d’habitation – zone AU0 – jugement du 7 octobre 2014 et arrêt du 22 janvier 2020.

Au vu des éléments d’appréciation soumis à la cour, de ces termes de comparaison, de la situation de la commune de Cugnaux dans l’agglomération toulousaine, de la situation privilégiée du terrain faisant l’objet de la préemption, et de la date à laquelle le bien doit être estimé, le prix doit être fixé sur la base de 30 € /m² , soit : 15.852 m² x 30 = 475.560 € .

— - – - – - – - – - -

L’EPFL du Grand Toulouse, partie principalement perdante, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel et débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme de E et M. D sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. L’EPFL du Grand Toulouse sera donc tenu de leur payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre par le premier juge.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse, service expropriation, du 8 décembre 2020, sauf en ce qui concerne ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le prix de la parcelle cadastrée […]' à Cugnaux, à la somme de 475.560 € ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse aux dépens d’appel ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier Local du Grand Toulouse à payer à M^me Y J M épouse de E et à M. X D, pris en semble, la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’Etablissement Foncier Local du Grand Toulouse de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître Thalamas, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

[…]