COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JUIN 2021

N° RG 19/07547

N° Portalis DBV3-V-B7D-TQ6B

AFFAIRE :

Z A

…

C/

D X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Octobre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 2

N° RG : 16/13406

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES

M^e Claire RICARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

1/ Madame Z A

[…]

[…]

2/ Madame E A

[…]

[…]

Représentant : M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20190935

Représentant : M^e Gérard FASSINA de la SELARL SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0587

APPELANTES

****************

1/ Monsieur D X

[…]

[…]

2/ Madame F G épouse X

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 – N° du dossier 2190821

Représentant : M^e Samir KHAWAJA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L108

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Avril 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président, chargé du rapport et Madame H I,

conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame H I, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Par acte authentique reçu le 20 juin 2016 par Maître Vittori, avec la participation de Maître Y, M^mes Z et E A ont promis de vendre à M. D X et à son épouse M^me F G un appartement, une cave double et un box automobile dépendant d’un ensemble immobilier situé […], […] et 2, rond-point Saint James à Neuilly-sur-Seine, au prix de 1 650 000 euros, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 7 septembre 2016 à 16 heures, sauf prorogation de huit jours calendaires si à cette date les documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, sans que la prorogation puisse excéder trente jours.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 165 000 euros a été convenue, dont 82 500 euros versés immédiatement.

Plusieurs conditions suspensives ont été prévues à l’acte, dont l’une portant sur la purge du droit de préemption et l’autre relative à la situation hypothécaire ainsi libellée 'que le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi soit d’un montant inférieur au prix de vente payable comptant ou que le promettant produise l’accord des créanciers permettant d’apurer ce passif amiablement'.

Il était également stipulé, au titre des conditions et déclarations générales, une garantie hypothécaire selon laquelle 'le promettant s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions dans les trois mois suivant la signature de l’acte authentique. Le promettant déclare que la situation hypothécaire est identique à la date de ce jour et n’est susceptible d’aucun changement'.

L’état hypothécaire a révélé une inscription d’hypothèque judiciaire sur le bien en date du 14 octobre 2010 pour un montant de 67 813,42 euros.

La société MCS et associés, créancier hypothécaire, a fait connaître le 13 juillet 2016 son accord pour donner mainlevée de cette hypothèque, contre paiement d’une somme de 110 527,85 euros. Cependant, un litige est né avec M^mes A, celles-ci ayant contesté une partie de la créance.

Ayant réalisé après la signature de la promesse que la cave dont la vente était prévue, à savoir le lot n°10, était occupée, les époux X ont sollicité la substitution du lot n°8 au lot n°10, cette cave étant libre d’occupation.

Par lettres du 3 août 2016, le notaire a notifié aux époux X la copie de la promesse et de ses annexes, les avisant de la possibilité d’exercer leur faculté de rétractation.

Suivant courriel du 16 août 2016, le notaire des promettantes a confirmé leur accord pour la substitution du lot n°8 au lot n°10.

Un avenant à la promesse a été établi pour remplacer le lot n°10 par le lot n°8, que M et M^me X ont signé le 17 août 2016. Il a été adressé aux promettantes pour leur signature, en vain cependant.

Le 20 août 2016, une déclaration d’intention d’aliéner portant sur l’appartement, l’emplacement de voiture et la cave consistant dans le lot 8 a été adressée à la mairie de Neuilly-sur-Seine.

Le 23 août 2016, le notaire des époux X a interrogé son confrère aux fins de savoir si un accord avait été trouvé avec le créancier de M^mes A et a sollicité le retour de l’avenant signé par elles, demande de transmission réitérée par mail du 8 septembre 2016.

Le 31 août 2016, le créancier hypothécaire a inscrit une hypothèque supplémentaire sur le bien pour un montant total de 110 527,85 euros.

Le 19 septembre 2016, le préfet a fait connaître sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption.

Autorisée à cet effet par ordonnance du 14 septembre 2016, M^me Z A a assigné le 16 septembre 2016 la société MCS et associés devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre pour être autorisée à constituer un séquestre. L’audience a eu lieu le 26 septembre 2016, l’affaire ayant été mise en délibéré au 10 octobre 2016.

Le 26 septembre 2016, le notaire des promettantes a indiqué à celui des époux X que M^me Z A contestait le montant réclamé par le créancier hypothécaire, l’a avisé de la date du délibéré et a proposé une signature le 11 octobre 2016 en cas de décision favorable.

Le 4 octobre 2016, les consorts A ont signé un avenant à la promesse stipulant la substitution du lot 8 au lot 10 mais prévoyant aussi la prorogation du délai de réalisation de la promesse au 31 octobre 2016.

Par lettre du 7 octobre 2016, le notaire des époux X a indiqué à son confrère que ses clients ne souhaitaient pas régulariser ce nouvel avenant puisqu’il ne réglait pas le problème de la situation hypothécaire et a demandé la restitution de la somme de 82 500 euros aux motifs que la promesse de vente avait expiré le jour-même et que M^mes A n’étaient pas en mesure de remédier au problème susvisé.

Selon une ordonnance du 10 octobre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nanterre a autorisé M^me Z A à constituer un séquestre de la somme de 140 000 euros en contrepartie de la mainlevée des hypothèques inscrites sur le bien litigieux.

C’est dans ce contexte que par acte du 29 novembre 2016, les époux X ont assigné M^mes A devant le tribunal de grande instance de Nanterre. Suivant acte du 1^er décembre 2016, M^mes A ont elles-mêmes assigné les époux X devant ce même tribunal en paiement de l’indemnité d’immobilisation. Par ordonnance du 14 novembre 2017, ces deux affaires ont été jointes.

Suivant jugement du 10 octobre 2019, le tribunal a :

— dit que les époux X n’ont pas pu lever l’option en l’absence de mainlevée de la créance

hypothécaire imputable à M^mes A,

— dit que la société Y & associés, au sein de laquelle Maître Y est associé, désigné comme

séquestre de l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse authentique intervenue entre M^mes A et les époux X le 20 juin 2016, devra restituer la somme de 82 500 euros aux

époux X, sur présentation du jugement,

— rejeté la demande de condamnation aux intérêts présentée contre M^mes A,

— rejeté la demande de dommages-intérêts présentée par les époux X,

— rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive présentée par M^mes A,

— condamné M^mes A à payer aux époux X la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^mes A aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Suivant déclaration du 25 octobre 2019, M^mes A ont interjeté appel du jugement sauf en ses dispositions rejetant des demandes des époux X.

Elles prient la cour, par dernières conclusions du 16 octobre 2020, de :

— les recevoir en leur appel partiel et les disant bien fondées,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que les époux X ne sont pas fondés à arguer de l’absence d’exercice du droit de rétractation à la suite de la modification du lot,

— confirmer le jugement en ce qu’il a dit que c’est à tort que les époux X se prévalent de l’absence de purge du droit de préemption,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que les époux X n’ont pas pu lever l’option en l’absence de mainlevée de la créance hypothécaire imputable à M^mes A,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la société Y & associés, notaire désigné comme séquestre de l’indemnité d’immobilisation, devra restituer la somme de 82 500 euros aux époux X,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^mes A de leur demande de condamnation des époux X à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts,

statuant à nouveau :

— constater que les époux X n’ont pas levé l’option alors que l’ensemble des conditions suspensives ont été réalisées dans les délais fixés par la promesse de vente du 20 juin 2016,

— dire que les époux X sont redevables de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 165 000 euros au bénéfice de M^mes A,

en conséquence :

— condamner in solidum les époux X à payer aux consorts A la somme de 165 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêt légal et anatocisme à compter du 1^er décembre 2016, date de l’assignation,

— condamner in solidum les époux X à payer à M^mes A la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— débouter les époux X de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner in solidum les époux X à payer aux consorts A la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance dont distraction en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières écritures du 4 août 2020, les époux X prient la cour de :

sur la restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation :

à titre principal :

— confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné à la société Y & associés de restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 500 euros aux époux X, en raison de la non-exécution par M^mes A de la garantie hypothécaire souscrite dans la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016,

en conséquence :

— juger que la non-réalisation de la vente est imputable à M^mes A qui ont négocié la vente sans se préoccuper de purger, dans les délais prévus à la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016, les inscriptions hypothécaires,

— juger que M^mes A sont tenues de restituer le montant de l’indemnité d’immobilisation aux époux X,

— juger que la société Y & associés, au sein de laquelle exerce Maître Y, notaire associé, devra se libérer au profit des époux X de la somme de 82 500 euros qu’elle détient en sa qualité de séquestre,

— débouter M^mes A de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande tendant à voir ordonner à la société Y & associés le paiement des intérêts générés par l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 500 euros,

statuant à nouveau :

— juger que la société Y & associés, au sein de laquelle exerce Maître Y, notaire associé, devra se libérer au profit des époux X, des intérêts générés par la somme de 82 500 euros, et ce pour la période du 25 octobre 2016, date de la mise en demeure, au 9 mars 2020, date de restitution effective de l’indemnité d’immobilisation,

à titre subsidiaire :

— infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le droit de préemption urbain de la mairie de Neuilly-sur-Seine avait été valablement purgé au titre de la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016 et que la condition suspensive y afférente avait été réalisée,

statuant à nouveau :

— juger que la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption de la mairie de Neuilly-sur-Seine n’a pas été réalisée dans les délais impartis à la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016 du fait de M^mes A,

en conséquence :

— juger caduque la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016,

— juger que la société Y & associés, au sein de laquelle exerce Maître Y, notaire associé, devra se libérer au profit des époux X, de la somme de 82 500 euros qu’elle détient en sa qualité de séquestre,

— juger que la société Y & associés, au sein de laquelle exerce Maître Y, notaire associé, devra se libérer au profit des époux X des intérêts générés par la somme de 82 500 euros, et ce pour la période du 25 octobre 2016, date de la mise en demeure, au 9 mars 2020, date de restitution effective de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter M^mes A de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

à titre très subsidiaire :

— infirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le droit de rétractation des époux X avait été valablement purgé au titre de la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016,

statuant à nouveau :

— juger que la découverte, postérieurement à la signature de la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016, de l’occupation par un tiers de la cave n°10, désignée à ladite promesse et qui devait être libre de toute occupation en vertu de celle-ci, constitue une modification substantielle rendant nécessaire une nouvelle purge du droit de rétractation des époux X,

— constater que le droit de rétractation des époux X n’a pas fait l’objet d’une nouvelle purge,

— juger, en conséquence, que le délai de rétractation n’a pas commencé à courir de sorte que les époux X sont parfaitement fondés à exercer, par la voie des présentes conclusions, leur droit de

rétractation,

— prendre acte de l’exercice par les époux X, aux termes de la présente procédure, de leur droit de rétractation au titre de la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016,

en conséquence :

— juger caduque la promesse unilatérale de vente du 20 juin 2016,

— juger que la société Y & associés, au sein de laquelle exerce Maître Y, notaire associé, devra se libérer au profit des époux X, de la somme de 82 500 euros qu’elle détient en sa qualité de séquestre,

— juger que la société Y & associés, au sein de laquelle exerce Maître Y, notaire associé, devra se libérer au profit des époux X, des intérêts générés par la somme de 82 500 euros, et ce pour la période du 25 octobre 2016, date de la mise en demeure, au 9 mars 2020, date de restitution effective de l’indemnité d’immobilisation,

— débouter M^mes A de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

sur les dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée :

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux X de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

statuant à nouveau :

— juger que M^mes A ont engagé leur responsabilité délictuelle envers les époux X, compte tenu de leur résistance abusive et injustifiée,

en conséquence :

— condamner solidairement M^mes A à payer aux époux X la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

sur les frais irrépétibles :

— condamner solidairement M^mes A à payer aux époux X la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation

Le tribunal a retenu que les époux X se prévalaient à tort de l’absence de purge du droit de préemption dès lors que le notaire avait obtenu la renonciation de la mairie à exercer ce droit et que les échanges entre notaires démontraient que les promettantes et bénéficiaires s’étaient accordés sur la substitution du lot 8 au 10, l’absence de signature de l’avenant ne privant pas d’effet la purge du droit de préemption.

Il a par ailleurs considéré que l’objet de la vente avait été modifié par la substitution de la cave composant le lot 8 à celle composant le lot 10 mais qu’il ne s’agissait pas d’une modification substantielle, un lot précisément identique étant vendu à la place de l’autre, de sorte qu’elle n’imposait pas une nouvelle notification de la faculté de rétractation.

Mais il a jugé qu’à la date prévue pour la signature, le 7 octobre 2016, aucune mainlevée de l’hypothèque judiciaire ne pouvait intervenir, ce pourquoi il avait été sollicité par les promettantes une prorogation de délai et que M^mes A ne pouvaient se contenter d’affirmer que le refus des époux X résultait de leur souhait de ne plus acquérir le bien alors qu’ils pouvaient légitimement s’inquiéter de l’hypothèque judiciaire le grevant. Il a relevé en particulier que l’incertitude liée à l’existence d’une procédure pendante devant le juge des référés, devant faire l’objet d’une décision à une date rapprochée, mais provisoire et susceptible d’appel, avait fait peser un risque quant à la réalisation de la vente dans les délais escomptés, d’autant plus important pour les époux X qu’ils avaient programmé des travaux. Il a considéré que si la garantie hypothécaire n’était pas prévue au titre des conditions suspensives, il était expressément stipulé que les éventuelles inscriptions devaient être levées à la date de la vente et que seule avait été différée la justification de la radiation des inscriptions pour tenir compte du délai nécessaire aux mesures de publicité mais qu’il n’était pas convenu que les promettantes pouvaient bénéficier d’un délai pour justifier de l’accord de mainlevée des inscriptions grevant le bien.

Il a conclu que les époux X, qui n’avaient pu lever l’option, étaient fondés en leur demande de restitution de la somme de 82 500 euros, non productive d’intérêts par application des articles 1956 et 1936 du code civil.

Les appelantes soutiennent que les époux X ont laissé s’écouler le délai prévu contractuellement alors que les conditions suspensives étaient levées de sorte que, selon elles, l’indemnité d’immobilisation leur est due.

Elles approuvent les motifs du jugement concernant la purge du droit de rétractation et celle du droit de préemption urbain. Elles relèvent que même avec l’inscription prise le 31 août 2016, le total des charges hypothécaires et des créances garanties par la loi était largement inférieur au prix de vente d’un montant de 1 650 000 euros et que la condition suspensive relative à la situation hypothécaire était donc levée. Elles font valoir que les époux X opèrent une confusion entre cette condition suspensive et la garantie hypothécaire figurant dans les clauses générales de garantie. Elles prétendent qu’en application de la promesse, elles n’avaient aucune obligation de régler les créanciers hypothécaires avant la signature de l’acte définitif, ni de vendre un bien libre de toute inscription. Elles invoquent les termes de la clause faisant référence à un délai de trois mois à compter de la signature de l’acte définitif et, surtout, l’absence de mention de la garantie hypothécaire au nombre des conditions suspensives. Elle soutiennent que la promesse n’a jamais imposé la levée des inscriptions au jour de la vente et que la créance hypothécaire étant inférieure au prix de vente, il appartenait au notaire, lors de la signature de l’acte de vente définitif et du transfert des fonds, de la régler avant de se dessaisir des fonds puis d’obtenir, aux frais des promettantes, le certificat de radiation dans un délai de trois mois.

Les intimés répliquent que la non-réalisation de la vente est imputable aux promettantes qui n’ont pas purgé les inscriptions hypothécaires dans le délai prévu. Ils expliquent que les promettantes ont sollicité la tenue d’une réunion plénière le 14 septembre 2016 lors de laquelle elles ont exigé la prorogation du délai de réalisation de la promesse jusqu’au 31 décembre 2016, les informant en outre de la nouvelle inscription prise. Ils estiment avoir refusé de manière légitime cette demande en raison de leur projet de travaux qui devait débuter très rapidement, sauf à décaler leur emménagement de plusieurs mois, et au motif qu’il appartenait aux promettantes d’exécuter leur garantie hypothécaire dans le délai prévu à la promesse en approuvant, avant le 7 octobre 2016, le décompte du créancier hypothécaire faisant état de la somme de 110 527,85 euros afin d’obtenir son accord de mainlevée des inscriptions. Ils prétendent que les promettantes se sont engagées à rapporter lors de la signature de l’acte de vente la justification de l’apurement de la situation hypothécaire, le délai de trois mois n’étant prévu que pour la fourniture des justificatifs de radiation, faute de quoi la garantie hypothécaire n’aurait eu aucun intérêt. Ils estiment ainsi avoir été empêchés, par la faute des promettantes, de lever l’option dans le délai prévu.

A titre subsidiaire, ils affirment qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur la substitution du lot n°8 au lot n°10, faute pour les promettantes d’avoir signé l’avenant régularisé par eux le 17 août 2016 et que le droit de préemption de la mairie aurait donc dû être purgé sur le lot n°10.

A titre très subsidiaire, ils prétendent que leur droit de rétractation n’a pas été valablement purgé, compte tenu de la modification substantielle survenue dans la désignation et la consistance des biens vendus par suite de la découverte que la cave n°10 était occupée et de la substitution de la cave n°8 dont la vente a été envisagée.

***

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version antérieure à celle issue du 10 février 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

La promesse stipule en son paragraphe intitulé 'sort de l’indemnité d’immobilisation' :

'Le sort de l’indemnité d’immobilisation stipulée à l’acte sera le suivant, selon les hypothèses ci-dessous envisagées, sans préjudice de l’application des autres stipulations de l’acte :

a) toute sommes versée au titre de l’indemnité d’immobilisation s’imputera sur le prix, à due concurrence, en cas de vente ;

b) toute somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera restituée au bénéficiaire, si l’une quelconque des conditions suspensives stipulées à l’acte n’est pas réalisée (ou n’est pas réputée réalisée au sens de l’article 1178 du code civil) et que toutes les parties pouvant s’en prévaloir n’y ont pas encore renoncée conformément aux stipulations de l’acte ;

c) toute somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation sera acquise définitivement et de plein droit au promettant dans le cas où la vente n’interviendrait pas alors que toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte sont réalisées (ou sont réputées réalisées au sens de l’article 1178 du code civil), à titre d’indemnité d’immobilisation, forfaitaire et non réductible, en contrepartie de l’immobilisation entre les mains du promettant des biens immobiliers pendant la durée de la promesse, et ce même en l’absence de tout préjudice subi par le promettant.

Dans ce cas, le bénéficiaire devra en outre verser sans délai au promettant, ainsi qu’il résultera de la comptabilité du notaire soussigné, le surplus de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 82 500 euros'.

Les parties conviennent que la promesse expirait le 7 octobre 2016.

Il est constant que la condition suspensive relative à la situation hypothécaire ne pose pas de difficulté, le montant des inscriptions étant très largement inférieur au prix de la vente.

Cependant, il convient de rappeler que la promesse incluait aussi au titre des conditions et déclarations générales une garantie hypothécaire par laquelle 'le promettant s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaire inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions dans les trois mois suivant la signature de l’acte authentique (…)'.

En vertu de cette clause, M^mes A étaient obligées à l’égard des époux X à payer la totalité de la somme réclamée par la société MCS et associés, soit celle de 110 527,85 euros. La commune intention des parties était, par cette clause, de garantir aux bénéficiaires de la promesse l’acquisition d’un bien ne pouvant faire l’objet d’un droit de suite attaché à une hypothèque. Les époux X font donc valoir à juste titre que les promettantes se devaient de justifier à la date de la vente, laquelle correspond au jour de la levée de l’option, de leur approbation du décompte du créancier hypothécaire et du paiement par leur notaire de la somme réclamée par ce dernier, le tribunal ayant justement retenu que seule avait été différée la justification de la radiation des inscriptions dans le délai de trois mois suivant la vente.

Or, il résulte notamment du mail du 26 septembre 2016 du notaire des promettantes et de l’ordonnance de référé que M^me Z A a contesté le montant réclamé par le créancier hypothécaire et s’est opposée au paiement de la somme qu’il réclamait de 110 527,85 euros, ce qui corrobore l’affirmation des intimés suivant laquelle les promettantes ont refusé d’autoriser leur notaire à payer le créancier hypothécaire sur le prix de vente. Il sera observé de plus que M^me Z A a attendu le 14 septembre 2016, soit seulement trois semaines avant l’expiration de la promesse, pour saisir la justice afin de séquestrer la somme permettant la mainlevée des hypothèques, alors même que la société MCS et associés avait fait connaître dès le 13 juillet 2016 son accord pour cette mainlevée contre paiement de ladite somme de 110 527,85 euros.

Les promettantes n’ont ainsi pas justifié le 7 octobre 2016, constituant le terme du délai pour la levée de l’option formant la vente, de leur accord en vue du paiement de la somme réclamée par le créancier hypothécaire et, dès le 26 septembre 2016, il est apparu qu’il ne pourrait y avoir apurement de la situation hypothécaire à cette date en raison du refus déjà exprimé des promettantes de permettre ce paiement, outre que l’ordonnance de référé, attendue pour le l0 octobre 2016, soit après l’expiration de la promesse, ne permettait pas davantage cet apurement dans le délai fixé.

Partant, les époux X se prévalent à raison du non-respect par les promettantes de la garantie hypothécaire prévue et, comme le démontrent les éléments relevés par le tribunal, l’absence de levée de l’option par ces derniers apparaît bien liée à l’inexécution par les promettantes de l’obligation à laquelle elles s’étaient ainsi engagées dans la promesse. Quand bien même les conditions suspensives auraient été remplies, le défaut de levée de l’option et la non réalisation de la vente ne résultent donc pas d’un choix librement effectué par les bénéficiaires mais sont la conséquence exclusive de la faute des promettantes qui ont manqué à une de leurs obligations essentielles. Par suite, l’échec de la vente leur étant imputable, elles ne sauraient prétendre au paiement de l’indemnité d’immobilisation et les

époux X sont fondés à réclamer la restitution à leur profit de la somme versée à ce titre, étant souligné que les hypothèses envisagées dans la promesse pour le sort de l’indemnité n’excluaient pas l’application des autres stipulations de l’acte, dont celle relative à la garantie hypothécaire, et que les conventions doivent être exécutées de bonne foi.

Il y a lieu de débouter M^mes A de leurs demandes relatives à l’indemnité d’immobilisation et de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SCP de notaires devrait restituer aux époux X la somme de 82 500 euros.

En application des dispositions combinées des articles 1936 et 1956 du code civil, le notaire désigné comme séquestre de l’indemnité d’immobilisation ne saurait devoir des intérêts aux époux X sur la somme de 82 500 euros à compter de la mise en demeure dès lors que compte tenu de la contestation portant sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il ne devait la rendre qu’une fois la contestation terminée, à la personne jugée comme devant l’obtenir.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive

Eu égard au sens de la décision rendue, M^mes A ne peuvent qu’être déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il n’est pas caractérisé un abus de la part de M^mes A dans leur résistance à la demande au regard des termes de la promesse unilatérale de vente. En toute hypothèse, le tribunal a justement observé que les époux X arguaient d’une perte de temps et d’énergie en termes généraux, sans apporter de pièces justificatives caractérisant le préjudice subi, et force est de constater que devant la cour, ils ne fournissent pas plus d’explications, ni d’éléments de preuve au soutien de leur demande dont ils seront déboutés, le jugement étant confirmé en ce sens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M^mes A seront in solidum condamnées aux dépens d’appel et à payer la somme de 3 000 euros aux époux X au titre des frais irrépétibles d’appel, le jugement étant confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant :

Condamne in solidum M^mes Z et E A à payer à M. et M^me X la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne in solidum M^mes Z et E A aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,