4^e Chambre

ARRÊT N° 331

R.G : 14/04461

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 JUIN 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Mars 2017

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 29 Juin 2017 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 01 Juin 2017 prorogée au 29 Juin 2017

****

APPELANT :

Monsieur B X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Caroline MEILLARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Valérie MOSKAL DENIAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE XXX pris en la personne de son syndic en exercice, la société LA CROIX MALO, dont le siège social est situé XXX, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Hélène HERVE de la SELARL HÉLÈNE HERVE AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie POUSSIN, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

INTERVENANTE :

Madame C D E F G épouse X

XXX

XXX

Intervenante volontaire et assignée en intervention forcée

Représentée par M^e Caroline MEILLARD, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Valérie MOSKAL DENIAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Exposé du litige:

M et M^me X sont propriétaires d’un bien immobilier situé au sein de la copropriété XXX

Les copropriétaires se sont abstenus de régler les charges de copropriété.

Par jugement du 21 juin 2012, le tribunal d’instance de Guingamp a condamné M X au paiement de la somme de 3 272,55 €.

Par acte d’huissier en date du 11 février 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence Kreiz Al Lann a fait assigner monsieur X devant le tribunal d’instance de Guingamp aux fins de le voir condamner au paiement du montant correspondant à l’arriéré des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Par jugement du 12 décembre 2013, le tribunal a :

— déclaré recevable la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence

XXX, représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO à l’encontre de monsieur B X;

— condamné monsieur B X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO, la somme de 1 893,05 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

— ordonné l’exécution provisoire;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes;

— condamné monsieur B X aux dépens, non compris les frais d’inscription d’hypothèque.

Monsieur X a interjeté appel par déclaration transmise le 27 mai 2014.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence XXX, représenté par son syndic

la SARL LA CROIX MALO a fait assigner M^me X par acte du 20 septembre 2014 en intervention forcée pour la voir condamner solidairement avec son mari au paiement des charges (7421,02€), outre 500€ de dommages et intérêts pour résistance abusive et une indemnité de frais irrépétibles.

Suivant ordonnance en date du 11 décembre 2014, la jonction des deux procédures ont été jointes.

Par conclusions transmises le 18 décembre 2014 M et M^me X demandent à la cour de :

A titre principal,

— dire la procédure diligentée par le Syndicat des Copropriétaires à l’encontre de M B X nulle en ce que M^me X n’a pas été attraite à la procédure;

— réformer le jugement en ce qu’il a déclaré le Syndicat des Copropriétaires de la XXXn recevable en ses demandes, fins et conclusions;

— en conséquence, débouter le Syndicat des Copropriétaires de toute demande à l’encontre de M B X;

— recevoir M^me X en son intervention volontaire et l’y déclarer recevable et bien fondée;

A titre subsidiaire,

— dire que le mandat de syndic est nul;

— en conséquence, réformer le jugement en ce qu’il a déclaré le Syndicat des Copropriétaires de la XXXn recevable en ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de M X;

— débouter le Syndicat des Copropriétaires de toute demande à l’encontre de M et M^me X;

A titre très subsidiaire,

— constater que le Syndicat des Copropriétaires de la XXXn ne justifie pas des sommes prétendument dues par M et M^me B X;

— constater que les sommes payées par M et M^me B X sont supérieures aux appels de fonds pour les exercices 2010, 2011, 2012 et 2013;

— en conséquence, condamner le Syndicat des copropriétaires de la XXXn à rembourser à M et M^me B X la somme de 419 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions d’appel;

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la XXXn à faire radier l’hypothèque légale prise sur le bien appartenant à monsieur et madame B X, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir;

— condamner le Syndicat des Copropriétaires de la XXXn à payer à M et M^me B X la somme de 4 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— le condamner aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Caroline MEILLARD avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

— dire que M et M^me B X seront exonérés, en leur qualité de copropriétaire, de leur quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Les appelants soutiennent que la procédure diligentée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M X seul est nulle, puisque M et M^me X sont mariés sous le régime de la communauté légale et ils sont copropriétaires du bien immobilier, que l’assignation du 11 février 2013 est en conséquence également nulle de plein droit.

Ils considèrent que le mandat du syndic est également nul puisqu’il n’y a pas de compte bancaire séparé. Ils insistent sur le fait qu’est exigé un compte ouvert au nom du syndicat de copropriété, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le syndic n’ayant pas soumis une résolution sur ce point dès sa désignation en 2009.

Ils affirment que le syndicat ne peut leur opposer les deux décisions rendues par le tribunal d’instance de Guingamp sur l’existence d’un compte bancaire séparé puisque ces décisions ne sont pas revêtues de l’autorité de la chose jugée ayant été rendues par une juridiction incompétente pour se prononcer sur ce point qui relève du tribunal de grande instance. De surcroit, ils relèvent que M^me X n’était pas partie à ces procédures. Ils déduisent de ces éléments l’irrecevabilité de la demande du syndicat.

Subsidiairement, sur le fond ils font valoir que la somme de 7 964 € réclamée par le syndicat des copropriétaires dans la convocation en vue de l’assemblée générale du 2 août 2014 n’est pas justifiée et ne tient pas compte des précédents jugements. Le syndicat réclame les sommes correspondant aux exercices antérieurs à 2009-2010 alors même qu’il en a été débouté par jugement du 21 juin 2012. Ils soutiennent avoir versé au syndicat un trop versé de 419 €.

Par conclusions transmises le 6 mars 2017 le syndicat des copropriétaires de la résidence

XXX, représenté par son syndic la SARL LA CROIX MALO demande à la cour de :

— déclarer recevable la procédure engagée par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de monsieur X;

— donner acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il régularise en cause d’appel la mise en cause de M^me X;

— dire que la présente procédure lui sera en conséquence opposable;

— déclarer M X irrecevable en sa demande tendant à l’annulation du contrat de syndic et subsidiairement l’en débouter;

— débouter M X de l’ensemble des ses demandes;

— recevoir le Syndicat des Copropriétaires de la XXXn en son appel incident;

— condamner M et M^me X solidairement au paiement de la somme de

6 918,86 € arrêté au 25 février 2017 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— les condamner au paiement de la somme de 1 500,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée;

— les condamner au paiement d’une indemnité de 2 000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre la somme de 1 500,00 € au titre des frais de première instance;

— les condamner aux entiers dépens et accorder à Maître Y le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’intimé fait valoir que le fait que la procédure ait été dirigée à l’encontre de M X ne rend pas irrecevable l’action formée par le syndicat des copropriétaires. En sa qualité d’indivisaire, M X est tenu au paiement des charges de copropriété. Il ajoute qu’il a régularisé la mise en cause de M^me X dans le cadre de l’instance en appel afin que les demandes lui soient opposables, ce que justifie l’évolution du litige en raison de l’irrecevabilité de la demande invoquée devant la cour.

Il affirme que le tribunal d’instance de Guingamp a constaté l’existence d’un compte bancaire séparé et que cette décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée. Dès lors, l’argumentation fondée sur la nullité du mandat du syndic est irrecevable.

Il soutient que M X ne s’est pas acquitté des sommes dues malgré l’exécution provisoire ordonnée par le tribunal. Il ajoute que M X est tenu suite au jugement, des charges courant à compter du 20 avril 2011 ainsi que des charges antérieures à l’exercice 2009-2010.

Il estime être fondé à solliciter des dommages et intérêts afin d’obtenir réparation de son préjudice.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux écritures visées ci-dessus.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 mars 2017.

Motifs :

Sur la nullité de la procédure diligentée par le syndicat de copropriété :

Il est établi à la lecture du titre de propriété produit par M et M^me X que les lots de copropriété en cause ont été acquis alors qu’ils sont mariés sous le régime de la communauté légale des meubles et acquêts, de sorte qu’ils constituent un bien commun.

Ils en déduisent que la procédure est irrégulière puisque M^me X n’a pas été attraite par le syndicat devant le tribunal et que l’assignation du 11 février 2013 nulle.

Si M X n’est pas recevable à présenter cette exception de procédure devant la cour, ne l’ayant pas présentée avant toute défense au fond devant le premier juge, comme l’exige l’article 74 du code de procédure civile, il en va différemment de M^me X, qui n’était pas partie en première instance et intervient volontairement devant la cour, intervention dont la recevabilité n’est pas discutée.

Par application de l’article 649 du code de procédure civile, la nullité des actes de procédure est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure, en l’espèce en raison d’un vice de forme, et non de fond, dont les cas sont énoncés limitativement par l’article 117 du même code et ne concernent pas l’argumentation présentée par les appelants.

L’article 114 prévoit qu’aucun acte ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et sous condition que soit rapportée par celui qui l’invoque la preuve du grief que lui cause cette irrégularité.

Or en l’espèce, les appelants n’invoquent aucun texte prescrivant à peine de nullité que l’action en recouvrement des charges relatives à un bien commun, soit dirigée simultanément contre les deux époux tenus solidairement, ni aucune inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public, lié à l’engagement de l’action à l’encontre d’un seul des époux.

Par ailleurs, il apparaît que par l’intervention volontaire devant la cour de M^me X, les deux époux se trouvent en mesure de faire valoir l’ensemble des observations qu’ils estiment pertinentes pour s’opposer à la demande du syndicat, sans que soit établie la persistance d’un grief, de sorte qu’aucune nullité de l’assignation n’est en toute état de cause encourue.

— Sur l’irrecevabilité de la demande en raison de la nullité du mandat du syndic :

Les appelants soutiennent que le mandat du syndic est nul, le syndic n’ayant pas soumis à l’assemblée générale l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Par application de l’article 18-7°de la loi du 10 juillet 1965 tel qu’issu de la loi du 13 décembre 2000, le syndic doit ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées les sommes reçues pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut sous certaines conditions en décider autrement à la majorité de l’article 25. La méconnaissance de cette obligation par le syndic entraîne de plein droit la nullité de son mandat. Il s’en déduit que le syndic doit obligatoirement et de manière automatique ouvrir un compte séparé au nom du syndicat, sans qu’il y a ait lieu de faire délibérer l’assemblée sur ce point, un vote n’étant requis qu’en cas d’organisation contraire.

Si le jugement du 21 juin 2012, saisi par voie d’exception de ce point, dans l’instance en recouvrement de charges initiée par le syndicat contre M X, a reconnu l’existence d’un compte bancaire séparé, ce dernier observe à juste titre que cette décision n’a pas autorité de la chose jugée dès lors qu’elle n’oppose pas strictement les mêmes parties que la présente procédure.

Toutefois, il apparaît que le syndic, nonobstant la modification de l’article 18 en décembre 2000 a fait voter lors de sa désignation à l’assemblée générale du 9 août 2009 une résolution relative au maintien du compte bancaire séparé au nom du syndicat ,à laquelle M X s’était d’ailleurs opposé.

Le syndicat produit aux débats une convention d’ouverture de compte du 1^er septembre 2009, n° 00147371840, conclu entre le crédit agricole et la société La Croix Malo, laquelle suivant mention manuscrite sur ce document est identifiée comme représentant le syndicat des copropriétaires résidence XXXN. Si au regard de la comparaison des signatures, la personne qui a procédé à l’ajout de cette mention manuscrite n’est pas celle qui a procédé à l’ouverture de compte, cette situation ne peut à elle-seule être de nature à

remettre en cause sa valeur probatoire et par suite l’existence d’un compte séparé au nom du syndicat de copropriété, ce d’autant qu’il est en plus attesté par la banque que ce compte est séparé de celui de la société La Croix Malo syndic, sans fusion entre eux et que ce point a été vérifié lors de l’assemblée générale extraordinaire du 30 mars 2013. En conséquence, l’irrecevabilité de la demande du syndicat à raison de la nullité de son mandat faute d’existence d’un compte séparé ne peut être accueillie. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande en paiement des charges:

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont par ailleurs tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats les procès-verbaux d’assemblées générales ordinaires et extraordinaires du :

13 août 2011 portant approbation des comptes du 1/04/2010 au 31/03/2011,

19 mai 2012, portant approbation des comptes du 1/04/2011 au 31/03/2012,

30 mars 2013 portant approbation des comptes des exercices 2006/2007, 2007/2008 et 2008/2009,

2 août 2014 portant approbation des comptes de l’exercice du 1/04/2013 au 31/03/2014,

1^er août 2015 portant approbation des comptes de l’exercice du 1/04/2014 au 31/03/2015,

6 août 2016, portant approbation des comptes de l’exercice du 1/04/2015 au 31/03/2016:

Ces différents procès-verbaux ont également validés les budgets prévisionnels présentés pour chaque exercice en cours.

Sont également versés aux débats par le syndicat qui doit démontrer le bien fondé de ses prétentions contre les époux X, l’approbation des comptes annuels ne valant pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, les appels de fonds pour les exercices 2011 à 2016 , ainsi que pour les travaux, les états de répartition de charges de 2011 à 2016, ainsi que le grand livre propriétaire de décembre 2009 au 23 février 2017 établis après régularisation des charges annuelles.

Les époux X reprochent au syndicat d’ignorer les termes du jugement du 21 juin 2012, comme le fait que les condamnations mises à leur charge par cette décision ont été réglées, d’avoir appliqué la décision relative à la création d’un fonds de roulement, alors que cette décision n’a pas été prise à la bonne majorité, de prendre en compte des sommes au titre de la clause d’aggravation de charges qui ne sont pas justifiées.

Le décompte de la créance du syndicat ainsi que l’a retenu le premier juge doit être établi à partir de la condamnation prononcée par le jugement du 21 juin 2012, retenant au titre des charges et provisions concernant les exercices 2009-2010 , 2010-2011(deuxième trimestre compris soit jusqu’au 31 mars 2011 ) et des provisions sur travaux une somme de 3272,55€.

Toutefois ce jugement a écarté la demande de paiement de la somme de 1140,74€ faute d’avoir la justification de l’approbation du budget prévisionnel de l’année 2008-2009, les comptes des exercices antérieures n’ayant pas non plus été approuvés. Or, il est justifié par le syndicat de ce que les comptes présentés par les précédents syndics au titre des exercices 2006-2007, 2007-2008 et 2008-2009 ont été approuvés lors de l’assemblée générale extraordinaire du 30 mars 2013 régulièrement notifiée aux appelants, de sorte que le syndicat a réintroduit à juste titre cette somme au débit des copropriétaires.

L’examen du grand livre propriétaire dont il n’est pas démontré par les époux X qu’il ne relate pas fidèlement les paiements qu’ils ont réalisés, prend en compte

un règlement égal au montant de la condamnation prononcé par le jugement du 21 juin 2012, le 17 juillet suivant ( 2561,62€ et 710,93€). L’argumentation des appelants sur ce point ne peut donc être accueillie.

Si par ailleurs, les appelants contestent l’appel de fonds intitulé « appel de fonds de roulement » arguant d’un vote à une majorité irrégulière, il convient de constater que la décision de procéder à cette avance a été votée en assemblée générale le 13 août 2011, que M X qui a voté contre cette résolution et ne discute pas avoir reçu notification du procès-verbal, n’a pas contesté cette décision dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour faire valoir le non respect de la majorité applicable et ne peut plus la remettre en cause. Les appels de fond trimestriels comme les appels de fonds relatifs aux travaux correspondent aux résolutions votées en assemblée générale. Au vu de ces pièces, l’arriéré de charges et de provisions pour travaux s’élève à la somme de 1341, 91€ arrêtée au 23 février 2017.

Le syndicat de copropriété intègre dans le décompte présenté et dans sa créance divers frais de conseil, de syndic, d’huissier pour un montant supérieur à 5000€ en invoquant la clause d’aggravation de charges votée lors de l’assemblée générale du 13 août 2011 et les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Celles-ci permettent en effet d’imputer au compte individuel du copropriétaire débiteur les frais exposés à compter de la mise en demeure pour le recouvrement de la créance. Cette imputation suppose donc que la créance soit justifiée, ce qui est le cas en l’espèce, mais également que les frais soient nécessaires.

Sur ce dernier point, le syndicat justifie selon le décompte du 27 juillet 2012 de frais d’inscription d’hypothèques pour un montant de 220,53€ et de frais de conseil à hauteur de 1696,24€ qui n’ont pas été pris en compte dans le cadre du jugement du 21 juin 2012. S’agissant des frais de syndic, le syndicat verse aux débats un contrat de syndic (pièce 25) pour la période d’août 2009 au 7 août 2012, qui ne comporte aucune signature, de sorte que la tarification pour les prestations de gestion du recouvrement des impayés ne peut être prise en compte ( 560€ de suivi de recouvrement, 390€ de transmission de dossier huissier/avocat)

Est également produit le contrat de syndic régularisé par le syndicat le 19 mai 2012, comportant des prestations individuelles en cas de procédures d’impayés, qui représentent pour le suivi d’une procédure hors saisie immobilière une somme de 652,50€ qui doit être mise à la charge du copropriétaire débiteur à hauteur de 1305 € au titre de la procédure en premier ressort et en appel.

Sont mentionnées à la charge des appelants une somme de 280 € le 22 mai 2012 au titre d’une procédure de référé dont il n’est pas justifié ainsi qu’au 15 mai 2015 une facture de la société Croix Malo, syndic de 1250€ également sans justificatif, de sorte que les prestations facturées ne peuvent être vérifiées. Ces deux sommes ne peuvent donc être retenues au titre des frais nécessaires.

Les frais d’assignation étant compris dans les dépens comme ceux de signification de jugement ne peuvent être inclus dans les frais nécessaires.

Il s’en déduit que le montant des frais nécessaires directement imputable aux copropriétaires débiteurs représentent une somme de 3221,77€.

En conséquence, M et M^me X seront condamnés à verser au syndicat de copropriété la somme de 4563,68€ arrêtée au 23 février 2017, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Le jugement sera réformé en ce sens.

Les contestations des époux X étant accueillies pour partie, le caractère abusif de leur résistance tenant dans une volonté persistante de se soustraire à leurs obligations n’apparaît pas caractérisée. C’est en conséquence à juste titre que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire du syndicat à ce titre.

— Sur les demandes annexes :

La réalité de la créance du syndicat est établie, de sorte que la sûreté inscrite par le syndicat est justifiée. La demande des appelants de voir radier sous astreinte l’hypothèque inscrite doit être rejetée.

L’équité commande que le syndicat et donc la collectivité des copropriétaires ne conserve pas à sa charge les frais irrépétibles qu’il a dû engager pour le recouvrement de sa créance, M et M^me X seront condamnés à lui verser une indemnité de 2500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Succombant en leurs prétentions, M et M^me X seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour,

Reçoit M^me X en son intervention volontaire,

Déclare la demande d’annulation de l’assignation et de la procédure, irrecevable s’agissant de M X et mal fondée s’agissant de M^me X,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré recevable la demande en paiement formée par le syndicat recevable en l’absence de nullité du contrat de syndic, débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive,

Réforme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement, M et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence XXX la somme de 4563,68€ arrêtée au 23 février 2017, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Déboute M et M^me X de leur demande de radiation de l’inscription d’hypothèque prise sur les lots,

Condamne M et M^me X à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence KREIZ

AL LAN la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Condamne M et M^me X aux dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,