04/10/2021

ARRÊT N°

N° RG 18/04024 – N° Portalis DBVI-V-B7C-MQ4T

SL/NB

Décision déférée du 23 Juillet 2018 – Tribunal de Grande Instance de Toulouse – 16/03534

(Mme. X)

SCI MAYA

C/

Syndicat des copropriétaires BARRIERE DE BAYONNE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATRE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANTE

SCI MAYA

[…]

[…]

Représentée par M^e Xavier CARUANA-DINGLI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Syndicat des copropriétaires BARRIERE DE BAYONNE,

représenté par son syndic LOFT ONE

[…]

[…]

Représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 07 Juin 2021 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. ROUGER, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. ROUGER, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure :

La Sci Maya est propriétaire d’un local commercial (lot n°2) et d’un emplacement de parking (lot n°76) dans la copropriété du […] à Toulouse. La copropriété avait pour syndic la Sarl Citya Toulouse. Le cabinet Moulin Traffort lui a succédé, puis la société Loft One.

La copropriété comprend un bâtiment A et un bâtiment B séparés par une cour.

Les copropriétaires de la Résidence Barrière de Bayonne étaient convoqués à une assemblée générale le 1^er avril 2016, au cours de laquelle il était prévu à l’ordre du jour, de statuer notamment sur :

— les travaux de sécurisation de la résidence, accès étages après R+1, et accès caves (question 13) ;

— la réalisation de travaux de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et/ou changement de la platine interphone (question 14) ;

— la réalisation de travaux de pose de silent blocs sur le portail de la copropriété (question 15) ;

— l’autorisation à donner à la Sci Maya, à sa demande, d’effectuer des travaux de raccordement du lot n°2 aux canalisations d’eaux usées situées en sous sol après perçage de la dalle plancher (question 19).

Au cours de cette assemblée générale ont été adoptées notamment les résolutions suivantes :

— résolution n° 13 : l’assemblée générale, après avoir rejeté les devis joints à la convocation, a donné mandat au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise titulaire du marché des travaux de sécurisation de la résidence, d’accès aux étages après R+1 et aux caves. Il a été constitué une enveloppe budgétaire de 6.400 ' TTC en vue de financer ces travaux. Les fonds correspondants devaient être appelés sur la base des charges spéciales bâtiment + caves de la manière suivante': un tiers le 01/07/2016, un tiers le 01/10/2016, un tiers le 01/01/2017.

— résolution n° 14 : l’assemblée générale des copropriétaires n’a retenu aucun des devis joints à la convocation concernant la réalisation du remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et du changement de la platine interphone. Elle a donné mandat au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise qui réaliserait les travaux et a décidé de constituer une enveloppe budgétaire de 7.000 ' en vue de les financer. Les fonds correspondants à cette enveloppe seraient appelés sur la base des charges bâtiment exclusivement (hors parking) de la manière suivante : un tiers le 01/07/2016, un tiers le 01 /10/2016, un tiers le 01/01/2017.

— résolution n° 15 : l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté les deux devis joints à la convocation de pose de silent blocs sur le portail de la copropriété. Elle a donné mandat au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise qui réaliserait les travaux, et a décidé de la constitution d’une enveloppe budgétaire de 4 000 ' en vue de les financer. Les fonds correspondants à cette enveloppe seraient appelés en intégralité le 1^er mai 2016 sur la base des charges parkings (sous-sol + cour).

— résolution n° 19 : l’assemblée générale des copropriétaires a rejeté la demande de la Sci Maya tendant à être autorisée à effectuer à ses frais le percement de la dalle plancher du lot numéro 2 pour mettre en adéquation le local commercial avec la réglementation sur l’accessibilité des personnes à mobilité réduite. La Sci Maya a été invitée à transmettre une autre proposition technique.

La Sci Maya était représentée par son mandataire au début de l’assemblée, mais il a quitté la séance après l’examen de la résolution n°7.

La Sci Maya a contesté ces résolutions principalement sur l’absence d’utilité pour elle des équipements votés tels que grilles et interphone, et sur les clés de répartition des appels de fonds correspondants aux autres travaux, ainsi que sur le refus de l’autoriser à percer la dalle plancher de son local pour mettre les WC aux normes PMR.

En l’absence de réponse du syndicat de copropriétaires, la Sci Maya a, par acte d’huissier en date du 25 juillet 2016, fait assigner le syndicat de copropriétaires de la résidence Barrière de Bayonne aux fins de voir annuler les résolutions n° 13, 14, 15 et 19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016.

Par jugement contradictoire du 23 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— annulé la résolution n°15 en ce qu’elle a donné délégation au conseil syndical de sélectionner l’entreprise qui réalisera les travaux de pose de silent blocs sur le portail de la copropriété ;

— débouté la Sci Maya de l’ensemble de ses autres demandes ;

— rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties ;

— condamné la Sci Maya à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Barrière de Bayonne la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné la Sci Maya aux entiers dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le tribunal a dit que s’agissant de la résolution n°13, la Sci Maya disposait d’un accès via la cour de l’immeuble, de sorte que la sécurisation de l’immeuble présentait une utilité certaine à l’égard du local commercial et de l’emplacement de parking.

S’agissant de la résolution n°14, il a dit que les travaux, votés à la majorité des copropriétaires, relevaient bien de l’alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, selon laquelle les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties

communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot, telles que ces valeurs résultent de l’article 5 ; qu’en outre, le procès-verbal de l’assemblée générale ne mentionnait pas la répartition des charges, les appels de fonds étant purement provisionnels de tel sorte qu’il ne pouvait être statué sur la répartition des charges.

S’agissant de la résolution n°15 , il a dit que la pose de silent blocs constituait des travaux d’amélioration au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, de sorte que ces travaux de pose de silent blocs ne pouvaient pas faire l’objet d’une délégation au conseil syndical ; que ces travaux ayant été votés à la majorité des copropriétaires, il n’y avait pas lieu d’annuler la résolution, mais de limiter l’annulation en ce que la résolution avait donné délégation au conseil syndical.

S’agissant de la résolution n°19, il a estimé qu’il ressortait des pièces versées au débat que l’assemblée générale avait autorisé la Sci Maya à effectuer, à ses frais, les travaux de raccordement aux canalisations d’eaux usées. Il a estimé que le syndicat des copropriétaires avait parfaitement justifié son refus en demandant à la Sci Maya de transmettre une autre proposition technique, et que par ailleurs, il n’était pas démontré un abus de majorité.

Par déclaration du 25 septembre 2018, la Sci Maya a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a':

— refusé d’annuler les résolutions n°13, 14, 15, et 19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 du syndicat des copropriétaires de la résidence Barrière de Bayonne ;

— refusé de dire que la Sci Maya ne doit participer aux charges de la porte d’accès au bâtiment A qu’à concurrence de 20/10000èmes ;

— refusé de dire qu’en application du règlement de copropriété les propriétaires de lot parking contribuent moitié moins aux éléments d’équipements généraux comme le portail du parking que les propriétaires de lot garage ;

— refusé de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Barrière de Bayonne à verser à la Sci Maya 2.500 ' de dommages et intérêts ;

— refusé de condamner le syndicat de copropriétaires à verser à la Sci Maya la somme de 2.400 ' au titre de frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamné la Sci Maya à payer la somme de 5.000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Prétentions et moyens des parties :

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 2 avril 2019, la Sci Maya , appelante, demande à la cour, au visa de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, et du procès-verbal d’assemblée générale du 1^er avril 2016 du syndicat des copropriétaires de la Résidence Barrière de Bayonne, de :

— réformer le jugement dont appel ;

— constater l’abandon en 2018 par l’assemblée des copropriétaires des dispositions prévues aux résolutions n°13 et n°14 de l’assemblée du 1^er avril 2016 ainsi que la modification de la répartition des travaux prévus à la résolution n°15 de cette même assemblée ;

— annuler la résolution n°19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 du syndicat des copropriétaires de la Résidence Barrière de Bayonne ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence Barrière de Bayonne à lui verser la somme de 2.500 ' au titre des dommages et intérêts ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de

4.200 ' au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

La Sci Maya indique qu’en 2018, les projets de travaux objets des résolutions n°13 et n°14 ont été abandonnés, et qu’en 2017, une nouvelle clé de répartition du coût des travaux a été décidée, modifiant la résolution n°15. La Sci Maya indique que la contestation des résolutions n°13, 14 et 15 se trouve donc désormais sans objet. Seule la contestation relative à la résolution n°19 est maintenue.

La Sci Maya fait valoir que la résolution n°19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 consacre le rejet de la demande de travaux de raccordement aux canalisations d’eaux usées après perçage de la dalle du plancher partie commune dans le lot n°2. La Sci Maya soutient que ce refus est injustifié, puisqu’aucune atteinte à la résistance des parties communes ne découlait des travaux. Elle soutient qu’il y a eu une volonté de nuire, liée à une précédente procédure, et que ce refus remet en cause la destination commerciale du lot n° 2.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 7 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Barrière de Bayonne représenté par son syndic Loft One, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 23 juillet 2018 par la cour d’appel de Toulouse ;

— débouter la Sci Maya de toutes ses demandes ;

— condamner la Sci Maya à payer la somme de 6.000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la Sci Maya aux entiers dépens.

S’agissant de la résolution n°13, il soutient que la Sci Maya dispose d’un accès via la cour de l’immeuble, de sorte que la sécurisation de l’immeuble présente une utilité certaine à l’égard du local commercial et de l’emplacement de parking.

S’agissant de la résolution n°14, il fait valoir que le procès-verbal d’assemblée générale ne mentionne pas la répartition des charges, et qu’en conséquence les appels de fonds qui apparaissent sont purement provisionnels ; qu’il ne peut donc pas être statué sur un motif qui n’existe pas ; que par ailleurs, les dépenses relatives à l’entretien des interphones et plus généralement du système de vidéo surveillance sont réparties indépendamment de toute notion d’utilité en fonction des tantièmes de copropriété ; que la Sci Maya ne peut en conséquence contester l’utilité des dépenses d’interphone.

S’agissant de la résolution n°15, il fait valoir que les travaux ont été votés à la majorité des copropriétaires ; que la répartition des charges n’est pas mentionnée dans le procès-verbal d’assemblée générale.

S’agissant de la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016, il indique que les travaux entraînent la création d’une canalisation d’eaux usées en sous-sol de l’immeuble et dans un cellier privatif ; que ces travaux impliquent un carottage de 100 mm et éventuellement d’un second carottage de 40 mm ; qu’il ressort des pièces versées aux débats que l’assemblée générale a autorisé la Sci Maya à effectuer, à ses frais, les travaux de raccordement aux canalisations d’eaux usées ; que le syndicat des copropriétaires a parfaitement justifié son refus en lui demandant de transmettre une autre proposition technique ; que l’abus de majorité n’est pas démontré.

Motifs de la décision :

1. Sur la saisine de la cour :

Au vu du dispositif des dernières écritures notifiées par la Sci Maya, il ressort que ses demandes initiales d’annulation des résolutions numéros 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 sont devenues sans objet.

En effet, dans la résolution n°13, intitulée 'Décision à prendre concernant la réalisation de travaux de

sécurisation de la résidence, accès étages après R+1, et accès caves, l’assemblée générale du 1^er avril 2016 a donné mandat au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise titulaire du marché, et a décidé de constituer une enveloppe budgétaire de 6.400 ' TTC en vue de financer ces travaux. Elle a décidé que les fonds correspondants seraient appelés sur la base des charges communes bâtiment + caves.

Dans la résolution n°14, intitulée 'Décision à prendre concernant la réalisation de travaux de remplacement de la porte d’entrée de l’immeuble et/ou changement de la platine interphone', cette assemblée générale après avoir pris connaissance des devis joints à la convocation, a décidé de ne retenir aucune proposition et a décidé de donner mandat au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise titulaire du marché, et a décidé de constituer une enveloppe budgétaire de 7.000 ' TTC en vue de financer ces travaux. Elle a décidé que les fonds correspondants seraient appelés sur la base des charges bâtiment exclusivement (hors parking).

Dans la résolution n°15, concernant la réalisation de travaux de pose de silent bloc sur le portail de la copropriété, cette assemblée générale n’a retenu aucun des deux devis joints à la convocation. Elle a décidé de donner mandat au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise qui réalisera les travaux, et de constituer une enveloppe de 4.000 ' pour les financer. Elle a décidé que les fonds correspondants seraient appelés sur la base des charges parkings (sous-sol + cour).

Finalement, l’assemblée générale du 10 octobre 2017 dans sa résolution n°3, a décidé que concernant les 'travaux portail nuisances’ (silent bloc), la dépense serait répartie en tantièmes généraux, le portail constituant un élément de sécurité de la copropriété. La Sci Maya a accepté cette répartition, et a versé les provisions concernant les silent blocs suite à la modification de la clé de répartition.

L’assemblée générale du 20 avril 2018 dans sa résolution n°15 a refusé les travaux de sécurisation des caves. Dans sa résolution n°17, elle a refusé les travaux de sécurisation des accès étage. Dans sa résolution n°19, elle a refusé le remplacement de la porte d’entrée. Les fonds appelés ont été restitués.

Seule la contestation relative à la résolution n°19 est donc maintenue par la Sci Maya.

La cour n’est dès lors saisie que de la contestation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 et il convient de prendre acte de la renonciation de la Sci Maya à maintenir ses contestations desdites résolutions numéros 13, 14 et 15, l’annulation par le premier juge de la résolution n° 15 devenant dès lors sans objet.

2. Sur la contestation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Une assemblée générale de copropriété peut être annulée pour abus de majorité qui consiste soit à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit avec l’intention de nuire. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité, qui se prévaut du caractère fautif de décisions, de rapporter la preuve de l’abus de droit.

Ainsi, c’est à la Sci Maya qui allègue un abus de majorité de le prouver.

En vertu de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014,

I. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présent ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II. Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues

au I :

d) les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels.

e) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectant pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels.

En vertu de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version modifiée par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 impose, lorsque le projet de résolution porte sur l’application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, d’accompagner la demande d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux.

Il incombe au demandeur de produire un dossier technique complet (plans et documents nécessaires) pour permettre à l’assemblée générale de se prononcer en connaissance de cause sur le projet soumis à son autorisation.

En l’espèce, l’autorisation à donner à la Sci Maya d’effectuer des travaux de raccordement aux canalisations d’eaux usées situées en sous-sol après perçage de la dalle plancher a été rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, totalisant 6.305 tantièmes/10.000 tantièmes. Il s’agit bien d’un refus formel, même s’il est précisé : 'L’assemblée demande à la Sci Maya de transmettre une autre proposition technique pour ladite installation, qui sera portée au vote de l’assemblée générale de l’année prochaine.'

Ainsi, le projet a été rejeté, et il a été demandé à la Sci Maya de faire une autre proposition technique, en fonction de laquelle le projet pourrait être accepté ou rejeté lors de l’assemblée générale de l’année suivante.

La décision de rejet nuisait à la Sci Maya, qui voyait son projet repoussé jusqu’à ce qu’elle fasse une nouvelle proposition technique à l’assemblée générale l’année suivante, qui l’accepterait ou non.

Compte tenu du fait que les copropriétaires ont demandé à la Sci Maya de faire une autre proposition technique, le refus est donc motivé par l’absence d’éléments d’information suffisants.

La résolution n°19 mentionne que le projet complet de la Sci Maya était joint à la convocation à l’assemblée générale du 1^er avril 2016.

Dans le projet, la Sci Maya exposait :

'Les travaux seront à la charge de l’exploitant du bar dont les murs commerciaux appartiennent à la Sci Maya. Ils se feront sous le contrôle du cabinet Alibert Derreal architecture.

Note explicative :

Les établissements recevant du public doivent s’adapter aux normes handicapés.

L’exploitant du bar doit réaliser un WC et un lave-main conformes, la modification de l’existant s’avère impossible voire très onéreuse, la solution étant d’en créer un autre. Pour cela il est nécessaire de réaliser un carottage de diamètre 40 mm et un carottage de diamètre 100 mm du plancher du rez-de-chaussée afin d’effectuer un ou deux raccords sur la canalisation des eaux usées se trouvant en sous-sol dans le cellier n°14, près du plafond. Il se peut qu’un seul carottage de diamètre 100 mm avec un seul raccord sur la canalisation des eaux usées se trouvant en sous-sol dans le cellier n°14, près du plafond, suffise.'

Le projet de délibération s’accompagnait d’un schéma de principe du sous-sol, plan et coupe. Ainsi, une coupe de principe montre le lave-mains et le WC, à raccorder à la canalisation des eaux usées dans le cellier. Un plan de principe montre les deux carottages et branchements à réaliser dans le cellier n°14. Un plan du rez-de-chaussée montre le local WC avec le WC et le lave-mains.

La demande d’autorisation comportait ainsi le plan d’implantation. En revanche, le projet ne comportait pas d’avis d’un bureau d’étude béton alors que des carottages étaient prévus, ni d’information sur la souscription d’une assurance de travaux destinée à préserver les droits du syndicat des copropriétaires.

C’est pourquoi la Sci Maya a été invitée à reformuler sa demande, le syndicat des copropriétaires subordonnant son acceptation à la fourniture d’une information plus complète.

Dès lors, le refus du syndicat des copropriétaires est justifié.

Au surplus, aucune intention de nuire du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la Sci Maya n’est démontrée.

Le fait qu’il existait un contentieux antérieur entre la Sci Maya et le syndicat des copropriétaires à propos de la quote-part de la consommation d’eau dite commune mise à la charge de la Sci Maya, contentieux ayant donné lieu à un jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 1^er septembre 2014, puis à un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 2 mai 2016, à l’encontre duquel la Sci Maya s’est pourvue en cassation, ne suffit pas à lui seul à établir l’intention de nuire.

L’abus de majorité n’est donc pas démontré.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la Sci Maya de sa demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 de la Résidence Barrière de Bayonne.

3. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La Sci Maya partie succombante doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.

Compte tenu de l’équité, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour. En effet, l’assemblée générale est revenue en 2017 et 2018 sur une partie des résolutions attaquées.

La Sci Maya ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Par ces motifs,

la Cour,

Statuant dans les limites de sa saisine, et y ajoutant,

Prend acte de la renonciation de la Sci Maya à contester les résolutions numéros 13, 14 et 15 de l’assemblée générale du 1^er avril 2016 ;

Déclare en conséquence sans objet l’annulation de la résolution n° 15 prononcée par le premier juge ;

Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour ;

Déboute la Sci Maya de sa demande d’indemnité sur le même

fondement ;

La condamne aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,

N. DIABY C. ROUGER