12/07/2023

ARRÊT N°476/2023

N° RG 22/03211 – N° Portalis DBVI-V-B7G-O7DH

CBB/IA

Décision déférée du 01 Juillet 2022 – Président du TJ d’ALBI ( 22/00079)

Mme [Z]

S.A.R.L. SARL C4 IMMO

C/

[K] [U]

[J] [D] épouse [U]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5]

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RIVA

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DOUZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A.R.L. SARL C4 IMMO

[Adresse 9]

[Adresse 9]

Représentée par M^e Caroline PAUWELS de la SARL LAFAYETTE AVOCATS SCA, avocat au barreau D’ALBI

INTIMÉS

Monsieur [K] [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par M^e Angéline BINEL de la SCP SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

Madame [J] [D] épouse [U]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Angéline BINEL de la SCP SCP ALBAREDE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Assigné le 21 septembre 2022 à personne morale, sans avocat constitué

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RIVA

[Adresse 2]

[Localité 6]

Assigné le 21 septembre 2022 à personne morale, sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— REPUTE CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

En juin 2021 la SARL C4 Immo a engagé des travaux sur la parcelle [Cadastre 8] située sur la commune d’Albi [Adresse 3] jouxtant celles [Cadastre 12], [Cadastre 1] et [Cadastre 7] appartenant en indivision à Monsieur et Madame [T], ainsi que la parcelle [Cadastre 11] appartenant à Madame [W] [M] et la parcelle [Cadastre 10] propriété de la SCI Alibigeoise des 5 à [Adresse 4].

Par ordonnance du 18 février 2022 le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’Albi a ordonné une expertise préventive confiée à M. [N].

PROCEDURE

Par acte en date du 11 avril 2022, la SARL C4 Immo a appelé en la cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires de la résidence Riva, au motif que l’intégralité des propriétaires des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 11] n’avaient pas été attraits à la procédure, ces parcelles étant détenues en copropriété.

M. et Mme [U] propriétaires d’un appartement situé dans la résidence Riva sont intervenus volontairement au débat.

Par ordonnance en date du 1er juillet 2022, le juge a':

— accueilli l’intervention volontaire de M. [K] [U] et Mme [J] [D] épouse [U],

— dit que la SARL C4 Immo est bien fondée en son appel en cause du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires Riva et M [K] [U] et Mme [J] [D] épouse [U],

— ordonné que les opérations d’expertise à intervenir visées à l’ordonnance de référés en date du 18 février 2022 seront communes et opposables au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires Riva et M [K] [U] et Mme [J] [D] épouse [U] avec protestations et réserves d’usages accordées au syndicat des copropriétaires [Adresse 5],

— étendu la mission de l’expertise aux questions suivantes :

* donner son avis sur les conséquences de la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo sur l’immeuble appartenant à M. et Mme [U],

* dire si la réalisation des travaux va engendrer une perte de luminosité et d’ensoleillement,

* donner son avis sur la perte de valeur vénale de l’immeuble appartenant à M. et Mme [U] du fait de la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo,

* donner son avis sur l’existence d’un éventuel trouble anormal de voisinage engendré par la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo.

— condamné la SARL C4 Immo aux entiers dépens de la présente instance,

— rejeté le surplus des demandes.

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Suivant déclaration en date du 25 août 2022, la SARL C4 Immo a relevé appel de la décision en ce qu’elle a étendu la mission de l’expertise avec les questions suivantes : -Donner son avis sur les conséquences de la réalisation des travaux par la société C4 Immo sur l’immeuble appartenant à Monsieur et Madame [U], -Dire si la réalisation des travaux va engendrer une perte de luminosité et d’ensoleillement, -Donner son avis sur la perte de valeur vénale de l’immeuble appartenant à Monsieur et Madame [U] du fait de la réalisation des travaux par la société C4 Immo, -Donner son avis sur l’existence d’un éventuel trouble anormal de voisinage engendré par la réalisation des travaux par la société C4 Immo Condamné la société SARL C4 Immo aux frais d’expertise ainsi qu’aux entiers dépens Rejeté les demandes formées par la SARL C4 Immo.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SARL C4 Immo, dans ses dernières écritures en date du 12 octobre 2022, demande à la cour au visa des articles145 et suivants du code de procédure civile, de':

— réformer l’ordonnance rendue par le Président du tribunal judiciaire d’Albi statuant en référé en date du 01.07.2022 en ce qu’elle a :

* étendu la mission de l’expertise aux questions suivantes :

** donner son avis sur les conséquences de la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo sur l’immeuble appartenant à M. et Mme [U],

** dire si la réalisation des travaux va engendrer une perte de luminosité et d’ensoleillement,

** donner son avis sur la perte de valeur vénale de l’immeuble appartenant à M. et Mme [U] du fait de la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo,

** donner son avis sur l’existence d’un éventuel trouble anormal de voisinage engendré par la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo

* condamné la SARL C4 Immo aux frais d’expertise ainsi qu’aux entiers dépens';

et statuant à nouveau

— rejeter la demande d’extension de la mission de l’expert formulée par les époux [U] et le syndicat de copropriétaires Riva,

— rejeter toute demandes et prétentions formées contre la SARL C4 Immo,

— condamner toute partie succombante à verser à la SARL C4 Immo une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

à titre infiniment subsidiaire :

— condamner les époux [U] à faire l’avance des frais d’extension de mission d’expertise,

— condamner toute partie succombante à verser à la SARL C4 Immo une indemnité de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. et Mme [U], dans leurs dernières écritures en date du 9 novembre 2022, demandent à la cour de':

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albi le 01.07.2022,

— en conséquence, de débouter la SARL C4 Immo de l’intégralité de ses demandes comme injustes et infondées,

— condamner la SARL C4 Immo au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] et le syndicat des copropriétaires Riva n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 mai 2023.

MOTIVATION

M. et Mme [U] ont déposé des conclusions le jour de la clôture en sollicitant le rabat de l’ordonnance de clôture. Par note du 1er juin 2023 la SARL C4 Immo en a demandé l’exclusion sur le fondement de l’article 802 du code de procédure civile.

Ce texte sanctionne d’irrecevabilité les conclusions tardives'; celles des époux [U] ont été déposées le 30 mai à 14h39 postérieurement à la clôture prononcée à 11h43 dont ils demandent le rabat sans invoquer de cause grave. Elles sont donc irrecevables.

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé.

L’appel ne porte pas sur l’intérêt des époux [U] à agir sur ce fondement mais seulement sur l’extension de la mission technique confiée à l’expert.

La SARL C4 Immo s’oppose à l’extension de la mission telle qu’ordonnée considérant que':

— la demande initiale est un référé préventif avant travaux': elle consiste à la diligence du maître d’ouvrage, à faire dresser par un expert judiciaire spécialisé en génie civil/gros 'uvre un état des lieux des bâtiments attenants aux travaux à charge pour ce dernier de prévoir si nécessaire toute mesure confortative,

— la demande d’extension présentée par les époux [U] est tout autre': il s’agit de caractériser un éventuel trouble de voisinage et de donner un avis sur l’éventuelle perte de valeur vénale en découlant, ce qui relève du domaine de la responsabilité,

— ces expertises procèdent d’intérêts contraires,

— et les époux [U] ne justifient pas d’un litige futur crédible,

— il ne peut être déduit du projet de surélévation du bâtiment de 40 cm, un futur préjudice consistant dans la perte d’ensoleillement ou la perte de valeur, alors que les immeubles sont situés dans un milieu urbain et que le projet respecte le permis de construire,

— et le premier juge n’a fait aucune référence au projet envisagé pour accorder l’extension de la mission,

— mieux, il s’est situé après la construction et il a saisi l’expert d’une mission divinatoire qui au demeurant, n’entre pas dans le champ de ses compétences techniques sauf à se livrer à une appréciation juridique qui lui est interdite,

— subsidiairement, il appartiendrait aux époux [U] de faire l’avance des frais d’expertise.

M. et Mme [U] répliquent que':

— ils sont propriétaires au sein de la résidence située au [Adresse 2] d’un appartement en rez-de-chaussée, 1er étage et 2 ème étage avec terrasse,

— ils ont intérêt à intervenir pour que l’expertise soit étendue à leurs lots privatifs en ce que la terrasse contribue à la valeur et la qualité de l’appartement,

— or, la surélévation envisagée va engendrer une perte de luminosité et d’ensoleillement et donc une perte de valeur et donc un trouble anormal de voisinage,

— l’expert doit donner son avis sur les conséquences des travaux': perte future d’ensoleillement'; et il peut s’adjoindre les compétences d’un sapiteur pour vérifier l’éventuelle perte de valeur.

Au sens de l’article 145, le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de l’adversaire.

Ce texte permet de mettre en oeuvre des mesures ayant pour objet l’établissement ou la conservation de preuves avant tout procès.

Il est dès lors indispensable que le demandeur établisse l’existence d’un litige plausible, crédible, bien qu’éventuel et futur, dont le contenu et le fondement soient cernés, approximativement au moins, et sur lequel pourra influer le résultat de la mesure à ordonner. Mais l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées.

Plus particulièrement, le référé préventif permet en matière de construction notamment, de recourir au juge des référés pour obtenir une mesure d’instruction destinée à établir ou conserver une preuve voire en éviter le dépérissement, dans le but de pallier les risques de litiges futurs dont l’opération de construction pourrait être porteuse.

En l’espèce, dès lors qu’il est envisagé la surélévation de la construction entreprise, le risque de perte d’ensoleillement de l’immeuble voisin et notamment la terrasse en rez de chaussée des époux [U], suffit à constituer la preuve d’un litige futur même éventuel que la mesure envisagée permettra d’appréhender. Et donc le motif légitime est justifié.

En revanche, l’expert ne peut être missionné pour évaluer même par la voix d’un sapiteur, l’impact d’une éventuelle perte d’ensoleillement sur la valeur de l’immeuble qui dépend du marché immobilier au jour d’une future transaction ce qui relève en l’état, du domaine de l’hypothétique et non pas d’un litige plausible.

De même, en application de l’article 238 du code de procédure civile, il ne peut être donné mission à l’expert de donner un avis sur «' l’existence d’un éventuel trouble anormal de voisinage engendré par la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo'» qui constitue une appréciation d’ordre juridique et relève exclusivement du pouvoir du juge et non de l’expert.

Dans ces conditions la décision sera confirmée en ce qu’elle a étendu la mesure d’expertise à M. et Mme [U] mais elle sera infirmée quant à l’étendue de la mission confiée à l’expert qui devra en conséquence’se limiter à':

* dire si la réalisation des travaux envisagés par la SARL C4 Immo va engendrer une perte de luminosité et d’ensoleillement de l’appartement de M. et Mme [U].

Ces derniers étant demandeurs à l’extension de la mission le coût du complément de mission sera laissé à leur charge.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Déclare irrecevables les conclusions de M. et Mme [U] en date du 30 mai 2023.

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du Tribunal Judiciaire d’ Albi sauf en ce qu’il a donné mission à l’expert de':

* donner son avis sur les conséquences de la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo sur l’immeuble appartenant à M. et Mme [U],

* donner son avis sur la perte de valeur vénale de l’immeuble appartenant à M. et Mme [U] du fait de la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo,

* donner son avis sur l’existence d’un éventuel trouble anormal de voisinage engendré par la réalisation des travaux par la SARL C4 Immo.

Statuant à nouveau,

— Dit que l’expert devra dans le cadre de l’extension de mission, exclusivement dire si la réalisation des travaux va engendrer une perte de luminosité et d’ensoleillement de l’appartement de M. et Mme [U].

— Dit que M. et Mme [U] seront tenus de verser par chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal Judiciaire d’Albi un somme de 500€, à titre de consignation complémentaire à valoir sur la rémunération de l’expert dans un délai de 15 jours à compter de la présente décision.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute les parties de leur demande.

— Condamne M. et Mme [U] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER