1e chambre civile B

N° RG 22/05769

N° Portalis

DBVL-V-B7G-TEXG

(Réf 1ère instance : 20/01709)

M., [P], [K]

c/

M., [Q], [E]

Mme, [R], [Z]

SASU CONTROLE AUDIT IMMOBILIER

SA AXA FRANCE IARD

Copie exécutoire délivrée

le : 25/03/2026

à :

Me, [Localité 1]

M^e Vallantin

M^e Hallouet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 MARS 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Présidente : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 15 décembre 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation du délai

****

APPELANT

Monsieur, [P], [K]

né le 27 avril 1965 à, [Localité 2]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représenté par M^e Hugo CASTRES de la SELEURL HUGO CASTRES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Emmanuel CUIEC de la SCP CUIEC, plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉS

Monsieur, [Q], [E]

né le 1er septembre 1987 à, [Localité 4]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 5]

Madame, [R], [Z]

née le 17 septembre 1991 à, [Localité 4]

,

[Adresse 3]

,

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Bertrand VALLANTIN, avocat au barreau de BREST

SASU CONTROLE AUDIT IMMOBILIER anciennement CABINET PREMIUM SENTENTIA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BREST sous le numéro 530.054.907, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

,

[Adresse 4]

,

[Localité 7]

SA AXA FRANCE IARD, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTERRE sous le numéro 722.057.460, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

,

[Adresse 5]

,

[Localité 8]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, postulant, avocat au barreau de BREST et par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE

1. M., [P], [K] a vendu à M., [Q], [E] et Mme, [R], [Z], moyennant le prix de 106.000 €, une maison à usage d’habitation située au, [Adresse 6] à, [Localité 9] suivant acte authentique du 15 novembre 2018 auquel était annexé un diagnostic parasitaire établi le 13 août 2018 par la société Cabinet Premium Sententia, assurée auprès de la société Axa France.

2. La maison est composée d’une partie principale sur deux niveaux ainsi que d’une extension sur la face nord, abritant une chambre.

3. Il était inséré dans l’acte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés.

4. Ayant constaté après la vente des infiltrations d’eau et une humidité importante dans la partie extension, non mentionnées dans le diagnostic, M., [E] et Mme, [Z] ont fait appel à un expert privé en la personne de M., [I], [W] qui a déposé son rapport le 14 mai 2019.

5. M., [E] et Mme, [Z] ont ensuite sollicité et obtenu la désignation d’un expert judiciaire, en la personne de M., [D], [V], par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Brest du 15 juillet 2019, lequel a déposé son rapport définitif le 15 décembre 2020.

6. Sur le fondement de ce rapport, M., [E] et Mme, [Z] ont, par actes d’huissier des 9 et 12 novembre 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Brest M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France en indemnisation des différents préjudices subis.

7. Par jugement du 7 juillet 2022, le tribunal a :

— condamné in solidum M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à payer à M., [E] et Mme, [Z] :

* pour les travaux, la somme de 51.630 € TTC avec indexation du prix sur l’indice INSEE BT 01 depuis le 15 décembre 2020 jusqu au jour du jugement,

* pour les autres préjudices matériels, la somme de 1.500 €,

* pour le préjudice de jouissance, la somme de 6.764,20 € arrêtée au 30 juin 2021,

— condamné in solidum M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à payer à M., [E] et Mme, [Z] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné in solidum M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamné in solidum la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à garantir M., [K] à hauteur de 20 % de l’ensemble des condamnations susvisées prononcées à son encontre,

— condamné M., [K] à garantir la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à hauteur de 80 % de l’ensemble des condamnations susvisées prononcées à leur encontre,

— débouté les parties de toutes leurs demandes plus amples et contraires,

— rappelé que la décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

8. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que M., [K], qui avait construit lui-même et sans permis de construire l’extension litigieuse, a dissimulé cette information au moment de la vente, la construction recelant de nombreuses malfaçons (conduisant à des infiltrations) relevées par l’expert et constitutives d’un vice caché antérieur à la vente et non décelable par des acheteurs profanes.

9. Le tribunal retient également la faute délictuelle commise par la société Cabinet Premium Sententia à l’encontre de M., [E] et Mme, [Z] dans l’accomplissement de sa mission. En effet, l’humidité excessive dans l’extension était parfaitement décelable au moment de la réalisation du diagnostic en août 2018, ainsi que le relèvent les deux rapports d’expertise qui soulignent le caractère incomplet de ce diagnostic. La société Cabinet Premium Sententia aurait dû être alertée par les malfaçons évidentes et procéder à des investigations plus approfondies sur l’existence de zones humides favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois.

10. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 29 septembre 2022, M., [K] a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 12 avril 2023, M., [K] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— dire et juger que la clause de non garantie des vices cachés convenue entre les parties doit s’appliquer,

— dire et juger forcloses, irrecevables et non fondées les demandes de M., [E] et Mme, [Z],

— le mettre purement et simplement hors de cause,

— débouter M., [E] et Mme, [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— débouter la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire,

— réformer le jugement sur le coût des travaux de reprise des désordres et le fixer à la somme totale de 41.937,31 € TTC,

— confirmer le jugement qui a quantifié les autres préjudices matériels à la somme de 1.500 €,

— confirmer le jugement qui a fixé le préjudice de jouissance à la somme de 6.764,20 €,

— débouter M., [E] et Mme, [Z] de leurs prétentions plus amples ou contraires,

— dire et juger que la société Cabinet Premium Sententia, exerçant à l’enseigne Diag Amter, a commis des fautes engageant sa responsabilité pleine et entière,

— condamner la société Cabinet Premium Sententia à réparer l’intégralité des préjudices subis par M., [E] et Mme, [Z],

— condamner la société Cabinet Premium Sententia et la société Axa France à le garantir intégralement et à le relever indemne de toutes condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, dommages et intérêts, frais, dépens et accessoires,

— en tout état de cause,

— condamner M., [E] et Mme, [Z], ou si mieux n’aime la cour la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à lui verser la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire, et qui seront recouvrés par M^e Renaudin pour ceux d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

* * * * *

12. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 janvier 2023, M., [E] et Mme, [Z] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M., [K] sur le fondement des vices cachés et la société Cabinet Premium Sententia sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

— à titre subsidiaire,

— statuer à nouveau et condamner M., [K] sur le fondement de la responsabilité des constructeurs,

— à titre d’appel incident,

— réformer le jugement sur le quantum des condamnations et condamner en conséquence, in solidum M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à leur payer les sommes suivantes :

* au titre des travaux : 51.630 € (avec indexation depuis le dépôt du rapport d’expertise jusqu’au jugement à intervenir, sur l’indice INSEE BT 01),

* au titre de l’assainissement : 1 € (pour mémoire, avec indexation depuis le dépôt du rapport d’expertise 'jusqu’au jugement à intervenir', sur l’indice INSEE BT 01),

* au titre des autres préjudices matériels et immatériels : 7.300 € (à parfaire),

* au titre de la perte de jouissance depuis décembre 2018 à juin 2021 : 12.000 € (à parfaire de 500 € par mois jusqu’à l’arrêt à intervenir),

* outre 4 mois de nuisances de chantier à hauteur de 700 €, soit 2.800 €,

* au titre du préjudice moral : 20.000 €,

— en tout état de cause,

— condamner in solidum M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M., [K], la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 10.606,13 €.

* * * * *

13. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 16 février 2023, la société Cabinet Premium Sententia et la société Axa France demandent à la cour de :

— à titre principal,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnées in solidum avec M., [K] à payer à M., [E] et Mme, [Z] :

* pour les travaux, la somme de 51 630 € TTC avec indexation du prix sur l’indice INSEE BT 01 depuis le 15 décembre 2020 jusqu’au jour du jugement,

* pour les autres préjudices matériels, la somme de 1.500 €,

* pour le préjudice de jouissance, la somme de 6.764,20 € arrêtée au 30 juin 2021,

* 3.000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens de l’instance,

et en ce qu’il les a déboutées de l’ensemble de leurs demandes plus amples et contraires,

— statuant à nouveau,

— juger que la société Cabinet Premium Sententia n’a commis aucun manquement dans l’établissement de son constat d’état parasitaire,

— juger que le préjudice de M., [E] et Mme, [Z] relève de la responsabilité exclusive des vendeurs,

— débouter M., [E] et Mme, [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— condamner solidairement M., [E] et Mme, [Z] à leur payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

— à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions.

* * * * *

14. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

15. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la garantie des vices cachés

16. Après avoir rappelé que l’acte de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés, M., [K] indique n’est pas un professionnel de l’immobilier. Or, il n’a jamais eu connaissance des désordres dans l’extension avant la vente, étant précisé n’a jamais habité la maison qui a toujours été donnée en location depuis sa construction en 2006. Il conteste à cet égard les termes d’une attestation donnée par une de ses anciennes locataires, avec qui il a eu un contentieux. D’autres locataires attestent de sa bonne foi, même si l’expert les a improprement écartées en sortant de ses attributions. Les travaux de rafraîchissement effectués n’avaient pas vocation à dissimuler les vices.

17. Pour lui, le chiffrage de reprise des désordres est excessif en ce que l’expert s’est contenté de retenir les devis fournis par M., [E] et Mme, [Z] sans les vérifier, alors que lui-même avait obtenu des devis de moindre coût et un maximum de 41.937,32 € TTC. Le préjudice de jouissance a été correctement évalué, sauf à soustraire les quatre mois pour 'nuisance de chantier'. Enfin, le tribunal a à bon droit rejeté le préjudice moral allégué.

* * * * *

18. M., [E] et Mme, [Z] répliquent que l’extension de la maison, qui est le siège des désordres, n’a pas fait l’objet d’un permis de construire (ni de déclaration préalable) ni de l’édition d’une facture, de sorte que l’ouvrage est non conforme au permis de construire, cette extension pouvant être qualifiée d’illégale. Or, l’expert confirme l’existence et l’importance des désordres, soit une humidité importante et des infiltrations, une forte odeur de moisi lors du démontage de lames du parquet et une humidité importante au pied de la façade. M., [K], averti de cette humidité par ses locataires, avait nécessairement connaissance des vices.

19. M., [E] et Mme, [Z] forment un appel incident sur les dommages complémentaires comme ayant été insuffisamment pris en compte par les premiers juges (7.300 € au titre des autres préjudices matériels et immatériels, 12.000 € à parfaire de 500 € par mois jusqu’à l’arrêt à intervenir, M., [E], séparé de Mme, [Z], ne pouvant pas occuper la chambre, outre 2.800 € pour les quatre mois de nuisances de chantier soit 700 €/mois, et enfin 20.000 € au titre du préjudice moral).

* * * * *

20. La société Axa France et la société Cabinet Premium Sententia ne concluent pas sur le vice caché mais discutent le préjudice de jouissance allégué par M., [E] et Mme, [Z] qui ne sont gênés que sur une pièce de l’habitation et dont le préjudice moral ne leur est pas imputable.

Réponse de la cour

1 – l’action estimatoire :

21. L’article 1641 du code civil dispose que 'le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus'.

22. Aux termes de l’article 1642, 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

23. L’article 1643 prévoit encore qu’il 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

24. Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés est toutefois inopérante lorsqu’il est établi que le vendeur avait connaissance des vices. Un vendeur qui a réalisé lui-même les travaux de réhabilitation doit être assimilé à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l’immeuble (Civ. 3ème, 15 juin 2022, n° 21-21.143).

25. Enfin, selon l’article 1644, 'dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts'.

26. Par vice, on entend ici un défaut de la chose vendue qui la rend impropre à sa destination normale. Le défaut doit avoir pour conséquence de nuire à l’utilisation de la chose vendue, c’est-à-dire empêcher ou diminuer significativement l’usage auquel elle est normalement destinée.

27. La diminution de l’usage du bien résultant du vice caché qui l’affecte doit atteindre un degré certain de gravité, de sorte que la garantie n’a pas vocation à jouer pour un défaut n’ayant que des conséquences minimes, limitées à une simple diminution d’agrément. À cet égard, la nature de la chose entre en ligne de compte. Par exemple, l’utilisation attendue d’un bien d’occasion très usagé peut ne pas être identique à celle du même bien à l’état neuf.

28. La garantie des vices cachés ne couvre que les vices qui existaient déjà lors de la vente, soit de manière avérée, soit au moins en germe, mais pas ceux qui naîtraient après la vente sans trouver leur source dans un défaut antérieur à celle-ci. Ainsi, la garantie ne joue pas pour les défauts survenus postérieurement et qui sont dus notamment à l’usure normale de la chose.

29. La loi oblige le vendeur à garantir le vice caché, c’est-à-dire le défaut dont l’acheteur n’a pas connaissance ni lorsqu’il conclut la vente ni lorsqu’il prend possession de la chose vendue, mais non ceux qu’il a révélés à l’acheteur ou dont celui-ci a pu se convaincre lui-même. Mais l’acheteur profane doit aussi se renseigner, sauf si cela est impossible pour lui et se montrer normalement attentif. Le vice à son égard sera considéré comme apparent et non caché dès lors que le défaut apparaît à la suite d’une vérification attentive élémentaire.

30. Le fait pour le vendeur de dissimuler à l’acheteur que le bien est édifié sans permis de construire constitue un vice caché dans la mesure où le droit de l’urbanisme interdit dans ce cas la reconstruction du bien à l’identique (Civ. 3ème, 10 juin 2021, n° 20-11.902).

31. Le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire appartient à l’acheteur et non au juge qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point. L’acheteur, qui est souverain, n’a pas à justifier son choix, discrétionnaire, même alors qu’une remise aux normes à bien moindre coût était envisageable (Civ. 3ème, 15 décembre 2015, n° 14-24.567).

32. En l’espèce, M., [K] a vendu à M., [E] et Mme, [Z], moyennant le prix de 106.000 €, une maison à usage d’habitation située au, [Adresse 6] à, [Localité 9].

33. Aux termes de cet acte de vente (page 15), les parties sont convenues d’une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ainsi rédigée :

'Vices cachés.

Du fait de la délivrance des différents diagnostics énumérés ci-dessus et en complément de ce qui est indiqué au paragraphe 'charges et conditions', le vendeur est exonéré de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions II de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation'.

34. Malgré la mention à l’acte (page 8) selon laquelle il indiquait avoir 'fait édifier’ les constructions sur son terrain au cours de l’année 2006 ou encore celle (page 14) selon laquelle 'il n’a réalisé depuis son acquisition ou au cours des dix années qui précèdent, aucuns travaux entrant dans le champ d’application des dispositions des articles L. 241-1 et L. 242-1 du code des assurances relatives à la responsabilité et aux dommages dans le domaine de la construction', M., [K] 'ne conteste pas avoir réalisé l’extension, à l’aide d’une connaissance à lui’ (page 14 de ses conclusions), sans toutefois en préciser la date. Partant, sa qualité d’auto-constructeur permet de présumer qu’il avait connaissance des vices, peu important qu’il n’ait jamais lui-même habité les lieux.

35. Dès lors, les attestations des anciens locataires de M., [K] entre 2007 et 2015, M., [M] et Mme, [U], qui indiquent n’avoir constaté aucune infiltration, sont sans pertinence, d’autant que Mme, [Y], locataire plus récente, atteste du contraire et indique en avoir averti son bailleur, l’appelant se contentant de viser les pièces 2-6 et 2-7 annexées au rapport d’expertise et relatives au contentieux qu’il aurait connu avec cette locataire alors qu’il produit ce rapport sans l’annexe 2-7 et que la pièce 2-6 est simplement constituée de la notification de son préavis de départ par Mme, [Y] au 22 avril 2016.

36. Or, il ressort du rapport d’expertise établi par M., [V] le 14 décembre 2020 que, 'selon déclaration de M., [K], la dalle de la chambre du rez-de-chaussée a été réalisée par un professionnel de la construction. Cependant il n’y a pas eu de facture'. M., [K] admet maintenant qu’il s’est agi d’une auto-construction.

37. La cour observe en outre que M., [K] a déclaré devant l’expert que la chambre du rez-de-chaussée avait été repeinte préalablement à la vente dans un souci d’entretien du bien, information qui peut être indifféremment interprétée comme une intention de masquer les désordres ou comme la volonté de rafraîchir le bien dans l’optique d’une présentation avantageuse et l’espoir d’une meilleure vente. En toute hypothèse, ce point est indifférent au constat selon lequel M., [K] était présumé connaître les vices, ce qui rend inopérante la clause d’exonération du vice insérée à l’acte de vente.

38. L’expert, [V] relève sans être contredit au chapitre 'démarches administratives’ qu’ 'un permis de construire, puis un permis de construire modificatif ont été déposé en mairie. Les deux ont été accordés. Or, aucun d’entre eux ne mentionne la chambre au rez-de-chaussée, objet du litige. L’ouvrage est donc non conforme au permis de construire'. Il s’agit là d’un premier vice caché.

39. Il indique également que 'le DTU 13.3 relatif au dallage précise que le dallage de maisons individuelles doit avoir une épaisseur minimale de 120 mm. Or, le dallage de l’extension a une épaisseur variable de 95 à 105 mm. Le dallage est donc non conforme au DTU 13.3'. Il s’agit là d’un deuxième vice caché.

40. L’expert relève encore, sans être davantage contredit, qu’en application du DTU 20.1, 'lorsque la partie enterrée sur les deux faces n’est pas à une profondeur suffisante pour la mettre à l’abri du gel, on ne peut utiliser des éléments creux que lorsqu’un drainage est prévu on doit utiliser des éléments pleins s’il existe un risque d’accumulation d’eau prolongée. Or, lors du second accédit, à laquelle il a été découvert un élément creux à travers le carottage n° 2 et il n’existe pas de drainage. Le soubassement de la partie de l’ouvrage objet du litige est donc non conforme au DTU 20.1'. Il s’agit là d’un troisième vice caché.

41. M., [V] mentionne la quasi-impossibilité de dater l’apparition d’un champignon lignivore, ce qui ne lui permet pas de conclure que la dégradation du bois était visible en août 2018 (date du diagnostic) sans examen approfondi. Ce constat est encore plus vrai pour les acquéreurs.

42. L’expert judiciaire a constaté ce qui suit :

— une humidité importante dans une des têtes du mur du milieu de l’extension

— une forte odeur de moisi lors du démontage d’une lame de parquet

— une humidité importante au pied de la façade en bois côté intérieur

— l’isolant de façade détrempé

— l’about d’une poutre en bois fortement dégradé.

43. Pour lui, 'les désordres allégués sont avérés'.

44. Il signale les malfaçons suivantes :

— l’absence de ventilation basse du bardage

— l’absence de pare-pluie et de pare-vapeur de part et d’autre de l’isolant

— une faible pente de l’ordre de 3 %

— des pontets de fixation inadaptés au bac acier utilisé

— l’absence de contre-closoir et de relevés au niveau du faîtage

— l’absence de solin au niveau de la rive contre le pignon de la maison.

45. Il en déduit que 'les finitions de la sur-toiture ne permettent pas de garantir une étanchéité efficace’ et que 'les eaux de pluie peuvent pénétrer dans le complexe de toiture à plusieurs endroits. Elles restent alors confinées entre les deux toitures, s’accumulent en partie basse du rampant et, par débordement, engendrent les dégradations constatées en façade et à l’intérieur'.

46. L’expert préconise de démolir entièrement l’extension, dallage compris, et de la reconstruire sur la même emprise, avec un étanchement et un drainage de son soubassement compte tenu de la proximité d’un système d’assainissement), pour un coût estimé à 51.630 € TTC (excluant les travaux d’assainissement, ce qui représente près de la moitié du prix de vente.

47. Pour contester cette évaluation, M., [K] produit trois devis établis postérieurement à l’expertise (octobre, novembre et décembre 2022) et qui n’ont par conséquent pas été soumis à l’appréciation de M., [V]. Ceux que M., [K] avait transmis à l’expert (non produits) ont été écartés comme incomplets, dès lors qu’ils ne comprenaient ni l’ensemble des démolitions, ni les démarches administratives, ni les honoraires de maîtrise d’oeuvre, ni les reprises des abords en fin de chantier.

48. L’action estimatoire est justifiée et c’est à bon droit que le jugement a accueilli la demande de M., [E] et Mme, [Z] à hauteur de 51.630 € TTC avec indexation du prix sur l’indice INSEE BT 01.

2 – les dommages et intérêts complémentaires :

49. L’article 1645 du code civil dispose que, 'si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur'.

a) le préjudice de jouissance :

50. L’expert a correctement retenu une perte partielle de jouissance de 132,14 € par mois pendant deux ans et y a ajouté des nuisances pendant les quatre mois de travaux nécessaires, moyennant 700 € par mois.

51. Le préjudice de jouissance a perduré au-delà des deux ans, ce qui justifie que la cour prenne en compte les 30 mois demandés (3.964,20 €)

1: À noter que les causes du jugement ont été exécutées le 13 décembre 2022 à la faveur de l’exécution provisoire

. Les nuisances ne peuvent pas être indemnisées au-delà de la valeur locative du bien (560 €), ce qui conduira à une indemnisation de ce poste à hauteur de 2.240 €.

52. Le préjudice de jouissance sera donc évalué à 6.204,20 €, ce chef du jugement devant être infirmé.

b) le préjudice moral :

53. M., [E] et Mme, [Z] ont subi un préjudice moral lié aux tracas endurés (découverte des vices, expertises, procès, démolition, reconstruction…).

54. Une somme de 1.500 € est de nature à compenser ce préjudice, ce chef du jugement devant être infirmé.

c) le préjudice matériel :

55. L’expert a retenu divers préjudices matériels : frais de l’expertise amiable (850 €), sondage par carottage (420 €), fourniture et pose d’un étai de chantier (110 €), frais d’inspection de l’assainissement (120 €).

56. Le tribunal a, à bon droit, estimé sur ces bases le préjudice matériel subi à la somme totale de 1.500 €.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur

57. Pour la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France, l’expert étend à tort les compétences du diagnostiqueur à l’ensemble des règles de construction. Il ne s’agit nullement d’une expertise, d’une inspection ou d’un contrôle technique, mais d’un processus normé (ici la norme NF P03-200 : contrôle de visu sur des parties normalement accessibles). Le diagnostiqueur n’a pas le droit de procéder à de quelconques déposes ou destructions pour effectuer son diagnostic, ce qui l’oblige à préciser dans son rapport les parties d’ouvrages non examinées et le motif. C’est précisément ainsi que la société Cabinet Premium Sententia a procédé en signalant toutefois l’humidité relevée.

58. La société Cabinet Premium Sententia a conclu à l’absence de présence de termites ou d’autres agents de dégradation biologique du bois, ce qui n’est pas remis en question par l’expert judiciaire, de sorte qu’aucune faute ne peut être retenue contre elle. Ce n’est en effet pas la présence d’un agent biologique de dégradation du bois qui est à l’origine des désordres. Aucune dégradation n’était visible à l’intérieur lors de l’acquisition du bien par M., [E] et Mme, [Z] en novembre 2018.

59. Quant au devoir de conseil de la société Cabinet Premium Sententia, il ne s’exerce que dans le cadre de l’objet de sa mission, qui se limitait à la recherche d’agents biologiques de dégradation du bâti.

* * * * *

60. M., [E] et Mme, [Z] répliquent que la société Cabinet Premium Sententia a engagé sa responsabilité quasi-délictuelle vis-à-vis des acquéreurs sur le fondement de l’article 1240 du code civil. Selon eux, le bien vendu n’est pas conforme aux diagnostics réalisés par la société Cabinet Premium Sententia puisque les rapports ne font pas mention des désordres évoqués, alors que ceux-ci sont avérés, de sorte qu’elle a commis une faute dans la réalisation de ses diagnostics.

* * * * *

61. M., [K] soutient que, si la société Cabinet Premium Sententia avait correctement effectué sa mission, les problèmes d’humidité auraient été diagnostiqués, ce qui aurait amené à des investigations complémentaires. Pour lui, l’état de la maison ne posait pas de difficulté, les rapports du diagnostiqueur, venu deux fois sur place en 2016 et 2018 (avec des mesures identiques) pour examiner la pièce litigieuse, l’ayant conforté sur ce point. Les deux experts ont estimé que sa responsabilité devait être retenue, pour n’avoir pas correctement exécuté sa mission dans le respect des règles professionnelles et des normes applicables.

62. Il signale que l’expert relève que le diagnostic ne fait pas mention de l’absence de ventilation basse en façade est de l’extension, ni des malfaçons évidentes affectant la toiture en bac acier qui auraient dû alerter l’opérateur et l’amener à des investigations plus approfondies sur l’existence de zones humides favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois. Le le lien de causalité entre les fautes commises et le préjudice créé est donc clairement mis en évidence.

63. Il rappelle enfin que le contrôleur technique chargé d’établir les diagnostics réglementaires prévus par le décret du 7 février 1993 est tenu d’une obligation de conseil et doit s’enquérir lui-même des caractéristiques complètes de l’immeuble. Ainsi, il a pu être jugé que la responsabilité du diagnostiqueur se trouvait engagée dès lors qu’il avait commis une faute en ne procédant pas à l’analyse exhaustive des locaux mis en vente et en se bornant à des mesures superficielles, alors que l’humidité excessive des lieux, favorisant l’écaillage des peintures, ne pouvait lui échapper. Le diagnostiqueur, auteur de l’état parasitaire erroné, doit indemniser l’acquéreur du coût des travaux de réparation des dégâts causés par les insectes, et non de la perte d’une chance d’avoir pu acheter le bien moins cher.

Réponse de la cour

64. Aux termes de l’article 1240 du code civil, 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

65. L’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation dispose, dans sa version applicable au litige :

'I.-En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est annexé au cahier des charges.

Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions définies par les dispositions qui les régissent, les documents suivants :

1° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique ;

2° L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du même code ;

3° L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l’article L. 133-6 du présent code ;

4° L’état de l’installation intérieure de gaz prévu à l’article L. 134-6 du présent code ;

5° Dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques prévu au deuxième alinéa du I du même article ;

6° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du présent code ;

7° L’état de l’installation intérieure d’électricité prévu à l’article L. 134-7 ;

8° Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L. 1331-11-1 du code de la santé publique ;

9° Dans les zones prévues à l’article L. 133-8, l’information sur la présence d’un risque de mérule'.

66. Lorsque la mission du diagnostiqueur est exclusivement définie par le protocole régissant la réalisation du diagnostic considéré, il lui sera demandé d’accomplir toutes les diligences requises par ce protocole (Civ. 3ème, 30 juin 2016, n° 14-28.839). La responsabilité de l’expert en diagnostics est ainsi engagée s’il établit un état parasitaire sans respecter les normes réglementaires.

67. Lorsqu’il est chargé de réaliser un diagnostic rendu obligatoire par la loi, le diagnostiqueur doit rechercher par lui-même toutes les informations sur le bien nécessaires à la réalisation de ce diagnostic et doit conseiller des examens supplémentaires s’il les estime nécessaires (Civ. 3ème, 17 septembre 2009, n° 08-17.130).

68. La responsabilité du diagnostiqueur n’est engagée que si est démontrée, à la charge de ce professionnel, par le demandeur une faute dans l’accomplissement de la mission qui lui a été confiée et en relation causale avec le préjudice alléguée.

69. Le diagnostic technique garantit l’acquéreur contre le risque d’infestation par les termites, de sorte que les préjudices des acquéreurs, consécutifs à un diagnostic erroné, ont un caractère certain (Ch. mixte, 8 juillet 2015, pourvoi n° 13-26.686). En présence d’une faute d’un diagnostiqueur quant à la détection d’amiante, une cour d’appel ne peut limiter le préjudice de l’acquéreur à une perte de chance de négocier le prix du bien acquis (Civ. 3ème, 30 janvier 2025, n° 23-14.029).

70. En revanche, lorsque le diagnostic relatif à la présence de champignons lignivores n’est pas obligatoire, l’information, à l’occasion du diagnostic termites, relative à la découverte d’autres agents de dégradation du bois a pour finalité d’alerter l’acquéreur et de lui permettre de faire dresser un état parasitaire plus complet, de sorte que les préjudices résultant du défaut de signalement de ces autres agents ne s’analysent qu’en une perte de chance (Civ. 3ème, 25 septembre 2025, n° 23-21.683).

71. En l’espèce, la société Cabinet Premium Sententia a établi le 13 août 2018, à la demande de M., [K], un diagnostic portant sur l’état parasitaire du bien en cause. Elle y affirme que 'l’investigation menée n’a pas permis de repérer la présence de traces d’insectes à larves xylophages, la présence de champignons lignivores ou d’autres agents de dégradation biologique du bois'. Elle ajoute que 'l’investigation menée n’a pas permis de repérer la présence de termites en activité ou des indices d’infestation de termites'.

72. Le rapport rappelle qu’une précédente visite avait été effectuée le 14 juin 2016. C’est d’ailleurs ce premier rapport qui est visé dans l’acte de vente authentique du 15 novembre 2018, qui le reprend in extenso. L’acte de vente mentionne au chapitre 'mérule’ que 'l’immeuble objet du présent acte n’est pas inclus dans une zone de présence d’un risque de mérule prévue à l’article L. 133-8 du code de la construction et de l’habitation. Le vendeur déclare qu’il n’a pas eu connaissance de la présence de mérule dans l’immeuble, à ce jour ou dans le passé'.

73. Le diagnostic fait le détail des pièces (entrée, cuisine/séjour, chambres, cage d’escalier, palier, combles, extérieur) et parties d’ouvrages examinées (plinthes, huisseries, murs, sols, portes, plafonds. Il affirme que 'tous les locaux dont l’opérateur a eu connaissance ont été visités'. Il précise les outils utilisés (lampe de forte puissance, poinçon fin type alène, humidimètre, loupe éclairante grossissante dix fois) et la méthodologie entreprise (norme NF P 03-200 de mai 2016).

74. Au chapitre 'constatations diverses', la société Cabinet Premium Sententia note :

— une humidité globale de 15,6 % 29 au rez-de-chaussée

— une humidité globale de 11,5 % 29 au 1er étage

— une humidité globale de 10,3 % dans les combles

— une humidité de 57,8 % du poteau bois vernis côté séjour en contact avec le sol.

75. Le rapport d’expertise judiciaire conclut à la responsabilité de la société Cabinet Premium Sententia qui 'n’a pas relevé les indices qui lui auraient permis d’approfondir ses investigations : elle n’a donc pas respecté ses règles professionnelles'.

76. Pour rappel, l’expert judiciaire a constaté :

— une humidité importante dans une des têtes du mur du milieu de l’extension

— une forte odeur de moisi lors du démontage d’une lame de parquet

— une humidité importante au pied de la façade en bois côté intérieur

— l’isolant de façade détrempé

— l’about d’une poutre en bois fortement dégradé.

77. Il a aussi 'constaté lors du premier accédit une humidité importante dans une des têtes de mur du milieu de l’extension, confirmé par l’existence de pourriture molle révélant la présence de champignon lignivore. Même dans des conditions idéales de développement (taux d’humidité, température, luminosité), il est en effet quasiment impossible de dater l’apparition d’un tel phénomène. Nous ne pouvons donc pas conclure que la dégradation du bois était visible en août 2018 sans examen approfondi'.

78. L’expert poursuit en indiquant que la société Cabinet Premium Sententia 'a rédigé deux rapports de constat d’état parasitaire à deux ans d’intervalle. Les constats visuels et les mesures de taux d’humidité sont identiques dans ces deux documents. Il n’y est pas fait mention de l’absence de ventilation basse en façade est de l’extension ni de la toiture en bac acier présentant des malfaçons évidentes, points qui auraient pu alerter l’opérateur et l’amener à des investigations plus approfondies. Les recherches d’indices et examen des zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois, tel qu’un mur gouttereau bardé et sans ventilation, ou telle qu’une toiture comportant de nombreuses malfaçons, n’ont pas été suffisants. Les diagnostics n’ont donc pas été réalisés conformément aux règles professionnelles et aux normes applicables. (La société Cabinet Premium Sententia) aurait dû mentionner la présence d’humidité importante et de traces de dégradation du bois. Cependant, elle ne les a pas relevées et ne les a donc pas mentionnées'.

79. Pour M., [V], 'le diagnostiqueur doit connaître les techniques de construction en bois, et notamment la nécessité de présence d’un dispositif de ventilation en parties hautes et basses d’un bardage extérieur.

Il reproche donc à la société Cabinet Premium Sententia de ne pas avoir vu ce défaut, ni fait mention de la toiture en bac acier de l’extension, lieu des malfaçons à l’origine des désordres avérés'.

80. Certes, ce sont les vices de construction qui sont à l’origine de la présence de champignons lignivores. Mais, compte tenu des constatations faites par M., [V], il est étonnant que les taux d’humidité soient restés strictement les mêmes à deux années d’intervalle, ce qui interroge sur le sérieux du second diagnostic.

81. La cour observe que M., [E] et Mme, [Z] avaient fait passer un expert privé neuf mois seulement après le diagnostic litigieux du 13 août 2018. Dans son rapport du 14 mai 2019, M., [W] avait constaté que 'l’humitest réagit à saturation sur la petite cloison en refend, située sous la poutre dont l’extrémité pourrie est visible côté extérieur du mur. Il n’est pas normal que le diagnostic antiparasitaire n’ait pas relevé cette humidité excessive : en effet, l’humitest à pointes pénètre très facilement dans les lames de lambris, ce qui dénote une perte de résistance mécanique très importante, qui n’a pu se produire qu’à la suite d’infiltrations répétées pendant au moins deux à trois années'.

82. Il est donc établi que l’humidité était anormalement élevée au moment où la société Cabinet Premium Sententia est intervenue, ce qui aurait dû l’inciter à suggérer des investigations complémentaires.

83. Par ailleurs, M., [H], agent de la société Cabinet Premium Sententia, a certifié avoir reçu toutes les formations requises, lesquelles comprennent, en vertu de la norme NF P03-200, celles relatives aux techniques de construction, notamment celles en bois, aux problèmes et aux pathologies du bâtiment. Or, il aurait pu rattacher l’extrême humidité de l’extension aux malfaçons manifestement décelables de prime abord par un professionnel formé.

84. La société Cabinet Premium Sententia a donc commis une faute à l’origine d’une perte de chance de ne pas contracter que la cour évalue à 20 % des préjudices endurés, étant précisé que la cour considère que la notion de perte de chance est dans la cause (supra § 63).

85. Elle ne sera condamnée in solidum avec M., [K] que dans cette limite.

Sur le recours en garantie de M., [K]

86. M., [K] critique le jugement en ce qu’il lui a imputé une contribution à la dette à hauteur de 80 %, alors qu’il souhaitait être garanti par la société Cabinet Premium Sententia de l’ensemble des condamnations prononcées contre lui, au vu de l’expertise qui pointe la responsabilité du professionnel.

* * * * *

87. La société Cabinet Premium Sententia et la société Axa France répliquent que c’est M., [K] qui a construit l’extension litigieuse, de sorte que sa responsabilité est majeure.

Réponse de la cour

88. Ce sont d’abord les malfaçons commises par M., [K] dans la construction de l’extension qui sont à l’origine des dommages subis. La faute de la société Cabinet Premium Sententia intervient de façon subsidiaire.

89. Rien ne justifie la demande de garantie de M., [K] au-delà de la participation à la dette de la société Cabinet Premium Sententia fixée à 20 %.

Sur les dépens

90. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M., [K], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

91. Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir demandé de provision.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

92. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier M., [E] et Mme, [Z] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

93. M., [K], tout comme la société Axa France et la société Cabinet Premium Sententia, ne répondent pas à de semblables considérations d’équité.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 7 juillet 2022 sauf en ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Condamne M., [P], [K] à payer à M., [Q], [E] et Mme, [R], [Z] les sommes de :

—  51.630 € TTC avec indexation du prix sur l’indice INSEE BT 01 depuis le 15 décembre 2020 au titre des travaux de reprise,

—  6.204,20 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1.500 € au titre du préjudice moral,

—  1.500 € au titre du préjudice matériel,

Dit que cette condamnation est prononcée in solidum avec la société Cabinet Premium Sententia et son assureur la société Axa France dans la limite de 20 %,

Dit que le recours en garantie M., [P], [K] ne peut prospérer au-delà de la participation à la dette de la société Cabinet Premium Sententia fixée à 20 %,

Condamne M., [P], [K] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement les dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir demandé de provision,

Condamne M., [P], [K] à payer à M., [Q], [E] et Mme, [R], [Z] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M., [P], [K], la société Axa France et la société Cabinet Premium Sententia de leur demande au titre des frais irrépétibles.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier

Pour copie certifiée conforme à l’original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d’appel de Rennes.