Cour d'appel de Toulouse, 3e chambre, 18 janvier 2023, n° 22/00542

CA Toulouse
Infirmation partielle 18 janvier 2023

Arguments

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Rejeté
Non-respect des conditions de la clause résolutoire
La cour a estimé que le commandement de payer n'était pas valable car il ne mentionnait pas de manière précise le montant dû, ce qui empêche l'application de la clause résolutoire.
Rejeté
Inexistence de la résiliation du bail
La cour a confirmé que le bail n'était pas résilié, rendant ainsi la demande d'expulsion irrecevable.
Accepté
Impayés locatifs
La cour a constaté que les locataires étaient débiteurs d'une somme précise au titre des loyers et charges impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a jugé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur départ.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 3e ch., 18 janv. 2023, n° 22/00542
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	22/00542
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie REDON-REYMohamad SOBHClaire PRIOLLAUD
Cabinet(s) :	REDON-REY LAKEHAL AVOCATS
Parties :	S.A. HLM DES CHALETS

Texte intégral

18/01/2023

ARRÊT N°33/2023

N° RG 22/00542 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OTFC

CBB/CD

Décision déférée du 14 Janvier 2022 – Juge des contentieux de la protection de MURET

( 21-000099)

M^me LAFITE

S.A. HLM DES CHALETS

[R] [V]

[L] [M] épouse [V]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTE

S.A. HLM DES CHALETS

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur [R] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Mohamad SOBH, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.004216 du 21/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

Madame [L] [M] épouse [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Claire PRIOLLAUD, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.006050 du 09/05/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. BENEIX-BACHER, Présidente, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

E.VET, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Par acte du 13 octobre 2017, l’OPHLM de Haute-Garonne aux droits duquel intervient aujourd’hui la SA HLM des Châlets, a donné à bail à Monsieur [R] [V] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 202,29 euros et 78,79 euros de provisions pour charges.

Par acte du 15 mars 2021, La SA HLM des Chalets a fait délivrer à Monsieur [V] et à Madame [V] née [M], un commandement de payer, visant la clause résolutoire.

PROCEDURE

Par acte en date du 23 juin 2021, la SA HLM des Chalets a fait assigner

M. et Mme [V] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Muret pour obtenir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103 et 1741 du code civil, le constat de la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, leur expulsion, leur condamnation au paiement provisionnel de la somme de 2457,15€ au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 14 janvier 2022, le juge a':

— débouté la SA HLM des Chalets de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à M. [R] [V], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] par le jeu de la clause résolutoire ;

— condamné M. [R] [V] à payer à la SA HLM des Chalets, à titre de provision, la somme principale de 980,62 euros, représentant le solde des loyers et charges et dus au mois de novembre 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— autorisé M. [R] [V] à se libérer de cette somme en sus du paiement du loyer et des charges courant, en 36 mensualités de 27,23 euros chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais et la première échéance devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— débouté la SA HLM des Chalets de ses demandes de paiement à l’encontre de Mme [L] [V], née [M] ;

— dit que la SA HLM des Chalets, déboutée de sa demande de résiliation du bail, conservera la charge de ses dépens;

— rejeté la demande de la SA HLM des Chalets formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de plein droit.

Le juge a considéré que la SA HLM ne justifiait pas du solde débiteur au jour de la délivrance du commandement'; qu’il n’était pas non plus justifié d’un avenant voire du contrat de mariage des époux pour impliquer Madame dans cette instance'; que compte tenu de l’absence d’explication sur la reprise de solde au 31 décembre 2020 la dette ne pouvait être admise qu’à hauteur de 980 € et qu’au regard des éléments de ressources et charges un plan d’apurement pouvait être accordé à Monsieur.

Par déclaration en date du 3 février 2022, la SA HLM des Chalets a interjeté appel de la décision. L’ensemble des chefs du dispositif de l’ordonnance sont critiqués, à l’exception du rappel de l’exécution provisoire de droit.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SA HLM des Chalets, dans ses dernières écritures en date du 10 novembre 2022, demande à la cour au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728 du code civil et 700 du code de procédure civile, de':

— recevoir la SA HLM des Chalets en son appel et en ses demandes, les disant justes et bien fondées,

— rejeter toutes demandes contraires ou plus amples,

en conséquence,

— infirmer l’ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Muret en date du 14 janvier 2022, en ce qu’elle a :

*débouté la SA HLM des Chalets de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à M. [R] [V], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] par le jeu de la clause résolutoire ;

*condamné M. [R] [V] à payer à la SA HLM des Chalets, à titre de provision, la somme principale de 980,62 euros, représentant le solde des loyers et charges et dus au mois de novembre 2021 inclus avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

*autorisé M. [R] [V] à se libérer de cette somme en sus du paiement du loyer et des charges courant, en 36 mensualités de 27,23 euros chacune, la dernière soldant la dette en principal, intérêts et frais et la première échéance devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

*débouté la SA HLM des Chalets de ses demandes de paiement à l’encontre de Mme [L] [V], née [M] ;

*dit que la SA HLM des Chalets, déboutée de sa demande de résiliation du bail, conservera la charge de ses dépens ;

*rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

réformant la décision querellée, et statuant à nouveau,

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 16 mai 2021 et, en conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [R] [V] et Mme [L] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner solidairement à titre provisionnel M. [R] [V] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 3.283,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2022, quittancement du mois de septembre 2022 inclus,

— condamner solidairement à titre provisionnel M. [R] [V] et Mme [L] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant au moins égal aux loyers et charges courants (313,73 €), jusqu’au départ effectif des lieux loués, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— condamner M. [R] [V] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [R] [V] et Mme [L] [V] aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

y ajoutant en cause d’appel,

— condamner in solidum M. [R] [V] et Mme [L] [V] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [R] [V] et Mme [L] [V] au paiement des entiers dépens d’appel.

Elle expose que':

— elle a repris le solde de la dette due à l’OPHLM et elle en justifie par deux quittancements,

— les locataires sont actuellement débiteurs de la somme de 3.283,59 €,

— ils sont tenus solidairement en raison de leur mariage le 8 décembre 2018'; le commandement de payer du 15 décembre 2021 a été remis aux deux époux de même que l’assignation et si divorce il y a, il n’est opposable qu’à compter de la retranscription à l’État Civil ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— en vertu de l’article 1342-10 du Code civil, les paiements qui ont été faits sans affectation de la part du débiteur sont imputés à la dette la plus ancienne'; dès lors, tous les paiements sont venus solder la dette antérieure au mariage de sorte que la dette présentée est imputable solidairement aux deux époux,

— les causes du commandement n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, le bail est donc résilié depuis le 16 mai 2021,

— les époux n’étant pas en situation de régulariser leur dette'; leur reste à charge ne s’élève qu’à 400 € environ une fois les charges incompressibles payées soit exactement le montant du loyer et d’une échéance sur 36 mois'; et n’étant pas de bonne foi les délais leur seront refusés d’autant qu’ils ont bénéficié de délais de fait importants et qu’ils n’ont effectué aucun versement depuis avril 2022.

Mme [M] épouse [V], dans ses dernières écritures en date du 9 mai 2022, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la loi 2014-366 du 24 mars 2014 et l’article 1345-5 du code civil, de':

— débouter la SA HLM des Chalets de ses demandes, fins et conclusions.

à titre principal :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire inclue dans le bail en date du 13 octobre 2017 ;

— octroyer à M. [R] [V] et Mme [M] des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de la dette locative,

— condamner la SA HLM des Chalets aux entiers dépens.

En tout état de cause :

— débouter la SA HLM des Chalets de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner SA HLM des Chalets aux dépens.

Elle expose que':

— les époux ne sont pas divorcés mais ils entretiennent de mauvaises relations de sorte qu’elle n’est pas informée de la situation financière du couple d’autant qu’elle comprend mal le français,

— le bail date de 2017 et leur mariage de 2018';

— la créance de loyer n’est pas suffisamment justifiée de sorte que les conditions de la résiliation de plein droit ne sont pas réunies,

— l’échéancier accordé par le premier juge est respecté tant par Monsieur que par elle,

— si la créance d’arriérés de loyer devait être fixée à 2.570,64 euros, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant 36 mois soit 61,82 euros par mois.

M. [V], dans ses dernières écritures en date du 7 avril 2022, demande à la cour au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la loi 2014-366 du 24 mars 2014 et l’article 1345-5 du code civil, de':

— débouter la SA HLM des Chalets de ses demandes, fins et conclusions.

à titre principal :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

à titre subsidiaire :

— suspendre les effets de la clause résolutoire inclue dans le bail en date du 13 octobre 2017 ;

— octroyer à M. [R] [V] des délais de paiement sur 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative,

— condamner la SA HLM des Chalets aux entiers dépens.

en tout état de cause :

— débouter la SA HLM des Chalets de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner SA HLM des Chalets aux dépens.

Il soutient que':

— la créance de loyer n’est toujours pas justifiée de sorte que les conditions de la résiliation en constat du jeu de la clause résolutoire n’étaient pas réunies au jour du commandement de payer

— il respecte l’échéancier accordé par le premier juge et règle en conséquence une somme de 200 € par mois,

— subsidiairement, il sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant une période de 36 mois

— il indique qu’il est très malade et qu’il ne retrouvera très certainement aucun emploi.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2022.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La régularisation de l’infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.

En l’espèce, le bail du 13 octobre 2017 consenti par l’OPHLM de la Haute Garonne avec M. [R] [V] seul comprend une clause résolutoire en page 5 conforme à l’article 24 sus-visé. Mais il est prévu que cette clause n’est mobilisable qu’en cas d’impayé de plus de trois mois de loyers.

La SA HLM des Châlets venant aux droits de l’ OPHLM de la Haute Garonne a fait délivrer le 15 mars 2021 à M. [R] [V] et Mme [L] [V] un commandement visant la clause résolutoire aux fins de paiement de la somme principale de 2071,5€ due au titre du loyer de janvier 2021 outre la «'reprise d’un solde de 1812,85€'».

Or, pour être valable, le commandement de payer doit mentionner un décompte précis de la somme due, détaillant le nombre de termes de loyers réclamés, la période définie, le montant de chaque terme avec la ventilation entre charges et loyers.

Ainsi, dès lors que la somme réclamée en principal dans le commandement est indiquée d’une manière globale et qu’aucun détail ni aucun décompte n’a été annexé à l’acte afin de mettre le preneur en mesure de vérifier le bien-fondé de la demande et de la discuter utilement, il en résulte que le commandement litigieux n’a pas été mis valablement en oeuvre et n’a donc pas pu entraîner le jeu de la clause de résiliation.

Et, la production devant la cour d’un relevé de compte plus ancien établi depuis le 1er janvier 2018 qui mentionne également à cette date une «'reprise de solde'» d’un montant de 672,38€ dont il n’est toujours donné aucune précision ni explication, ne saurait valider a posteriori le commandement irrégulièrement délivré le 15 mars 2021 pour avoir visé une reprise de solde non détaillée. Ce commandement ne peut donc valoir que comme simple mise en demeure de payer une somme sans pouvoir valablement permettre la mise en jeu de la clause résolutoire.

La décision qui a rejeté la demande de constat du jeu de la clause résolutoire doit être confirmée.

Sur la demande en paiement provisionnelle

La SA HLM des Châlets sollicite le paiement de la somme de 3.283,59 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois d’octobre 2022, quittancement du mois de septembre 2022 inclus.

De ce décompte qui retient l’ensemble des paiements réalisés à cette date par le locataire, il convient de déduire la somme de 672,38€ visée au titre de la reprise de solde au 1er janvier 2018 non explicitée outre 345,10 au titre de frais de procédure qui ne sont justifiés qu’à hauteur de 187,93 €

( commandement de payer 132,31€, assignation 55,62). Il reste donc la somme de 2454,04€.

M. [R] [V] et Mme [L] [V] se sont mariés le 8 décembre 2018 devant l’officier d’Etat civil de [Localité 3] et donc postérieurement à l’établissement du bail. En raison de la cotitularité du bail prévue à l’article 1751 du code civil, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, l’assignation valant mise en demeure de même que le commandement de payer du 15 mars 2021 qui a été délivrée le 23 juin 2021 à chacun des époux.

M. [R] [V] soutient bénéficier du RSA (497,50€) comme seule ressource et il justifie de charges à hauteur de 259,04€. Mme [L] [V] perçoit un salaire de 670€. Le couple perçoit donc 1167,50€ par mois. Mais Mme [L] [V] précise être dans une situation administrative très précaire.

Ils ne s’acquittent pas du reliquat de loyer restant à leur charge d’un montant de 90,47€ déduction faite des APL et RSL de sorte que la dette ne cesse de s’aggraver. Ils soutiennent avoir réglé 200€ par mois de janvier à avril 2022 sans en justifier.

Dans ces conditions, ils n’apparaissent pas animé de la volonté de s’acquitter de leur dette locative ni en conséquence, en mesure de payer l’arriéré locatif en sus du loyer courant. Ils seront donc déboutés de leur demande de délai de grâce.

La décision sera donc infirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour

— Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal de proximité de Muret en ce qu’elle a:

* débouté la SA HLM des Chalets de sa demande de résiliation du contrat de bail la liant à Monsieur [R] [V], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] par le jeu de la clause résolutoire;

*dit que la SA HLM des Chalets, déboutée de sa demande de résiliation du bail, conservera la charge de ses dépens;

*rejeté la demande de la SA HLM des Chalets formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau:

— Condamne solidairement M. [R] [V] et Mme [L] [V] à verser à la SA HLM des Châlets la somme de 2454,04€ avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

— Déboute M. [R] [V] et Mme [L] [V] de leur demande de délais de paiement.

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la SA HLM des Châlets de sa demande.

— Condamne M. [R] [V] et Mme [L] [V] aux dépens d’appe qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I.ANGER C. BENEIX-BACHER