11/12/2024

ARRÊT N°529/2024

N° RG 24/00277 – N° Portalis DBVI-V-B7I-P62K

JC.G/KM

Décision déférée du 15 Novembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 23/00720)

G.GRAFFEO

[H] [W]

SCI BRIENNE

C/

[R] [X]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Monsieur [H] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

SCI BRIENNE prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [R] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Corentin BURGIO, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-3225 du 23/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat en date du 26 juin 2021, M. [H] [W] a donné à bail à Mme [R] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 550 euros, charges comprises.

Par acte en date du 29 septembre 2022, la SCI Brienne, représentée par son gérant en exercice, a fait signifier un commandement de payer des loyers restés impayés et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance, visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 2 000 euros.

Par acte d’huissier en date du 3 février 2023, la SCI Brienne a fait assigner Mme [R] [X] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à défaut de prononcer la résiliation du bail au jour de l’assignation,

— ordonner l’expulsion de Mme [R] [X] et celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner Mme [R] [X] au paiement des loyers et charges dus au jour de la résiliation du bail dont la somme de 2 407 euros liquidée au 18 janvier 2023,

— condamner Mme [X] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers et des charges conventionnels jusqu’à complète libération des lieux,

— condamner Mme [X] au paiement d’une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

M. [H] [W] est intervenu volontairement à la procédure en sa qualité de gérant de la SCI Brienne.

Par jugement contradictoire en date du 15 novembre 2023, le tribunal a :

— constaté l’intervention volontaire aux débats de M. [H] [W] en sa qualité de gérant de la SCI Brienne ;

— dit que la SCI Brienne a qualité à agir ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2021 entre d’une part M. [H] [W] ès qualités de gérant de la SCI Brienne et Mme [R] [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 30 novembre 2022 ;

— condamné Mme [R] [X] à verser à la SCI Brienne la somme de 4 455 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 6 septembre 2023 ;

— autorisé Mme [R] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 186 euros chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arrièré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Mme [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux , il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI Brienne,

* que Mme [R] [X] soit condamnée à verser à la SCI Brienne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

— condamné Mme [R] [X] à payer à la SCI Brienne la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [R] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— rappellé que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par acte en date 23 janvier 2023, M. [H] [W] et la SCI Brienne ont relevé appel de la décision en en critiquant diverses dispositions.

Par acte en date du 30 janvier 2024, M. [H] [W] et la SCI Brienne ont fait assigner à jour fixe Mme [R] [X].

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 26 février 2024, M. [H] [W] et la SCI Brienne demandent à la cour, de :

— réformer le jugement dont appel

et par voie de conséquence,

— prononcer la résiliation du bail au jour de l’assignation tant pour défaut de paiement des loyers que pour troubles de jouissance ;

— à défaut, confirmer le jugement en ce qu’il a constaté le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail et l’infirmer en ce qu’il a suspendu les effets de cette clause résolutoire ;

dans tous les cas,

— débouter Mme [R] [X] de ses demandes ;

— ordonner l’expulsion de la requise et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la requise à payer à la SCI Brienne, ou à défaut à M. [H] [W], le montant des loyers et charges dus au jour de la résiliation du bail, dont la somme de 4561 euros liquidée au 20 février 2024 mensualité de février incluse ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels avec indexation et condamner la requise au paiement de cette indemnité jusqu’à la reprise effective des lieux ;

— condamner la requise à payer à la SCI Brienne, ou à défaut à M.[H] [W], la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner la requise aux dépens.

Ils font valoir que le moyen tenant aux troubles de jouissance causés par Mme [X] figurait dans l’assignation et les conclusions de première instance mais n’a pas été examiné par le premier juge, alors qu’il constituait un des fondements essentiels de la demande en résiliation de bail.

Ils exposent que depuis de nombreux mois une succession d’incidents imputables à Mme [X] est à déplorer. Ils soutiennent que le comportement de Mme [X] vis-à-vis du bailleur et des autres occupants de l’immeuble constitue une grave infraction à ses obligations de locataire et justifie le prononcé de la résiliation du bail au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 du code civil.

Ils ajoutent que selon décompte arrêté au 20 février 2024, la dette de loyers de Mme [X] s’élève à la somme de 4561 € , mensualité de février 2024 incluse, et que les règlements échelonnés fixés par le tribunal sont erratiques.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 février 2024, Mme [R] [X] demande à la cour, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’intégralité des dispositions du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Toulouse en date du 14 novembre 2023 ;

— débouter, en conséquence, la SCI Brienne et M. [H] [W] de l’intégralité de leurs demandes en cause d’appel ;

— maintenir en conséquence, la suspension des effets de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de paiement au profit de Mme [R] [X] pour régler l’arriéré locatif ;

— condamner la SCI Brienne et M. [H] [W] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnerla SCI Brienne et M. [H] [W] aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Elle soutient que les prétendus troubles de jouissance sont invoqués afin de contourner les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire décidés par le premier juge.

Elle affirme que depuis le mois de novembre 2023, elle règle parfaitement son loyer courant ainsi que l’échéancier mis en place par le premier juge.

Elle conteste les allégations des appelants en ce qui concerne le manquement à son obligation de jouissance paisible. Elle soutient que c’est au contraire elle qui est contrainte de vivre dans un climat délétère et fait l’objet d’un harcèlement constant de la part de M. [W] et de ses amis.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 562 du code de procédure civile l’appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs du jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. En application des dispositions de l’article 954 alinéa 3 du même code la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières écritures.

En l’espèce, la déclaration d’appel ne concerne pas la qualité à agir de la Sci Brienne, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la Sci Brienne sollicite à principal que soit prononcée la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et pour troubles de jouissance, et à titre subsidiaire la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail et son infirmation en ce qu’il a suspendu les effets de cette clause résolutoire.

La Sci Brienne n’a pas qualité à agir en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et pour troubles de jouissance dès lors qu’à défaut d’appel portant sur cette disposition du jugement, il est définitivement constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juin 2021 entre d’une part M. [H] [W] ès qualités de gérant de la SCI Brienne et Mme [R] [X] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 30 novembre 2022. Cette demande est irrecevable en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile.

La Sci Brienne a en revanche qualité à agir pour que soient infirmées les dispositions du jugement aux termes desquelles il a été accordé des délais à Mme [X] avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil et 24 V de la loi du 6 juillet 1989, la cour estime n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Mme [X] et à suspendre les effets de la clause résolutoire dans la mesure où , alors que les conventions doivent s’exécuter de bonne foi, il ressort des pièces versées au débat que depuis plusieurs années le comportement de Mme [X] a à diverses reprises été contraire à un usage paisible des locaux et a nui à la tranquillité de l’immeuble et de ses occupants :

— suivant attestation régulière en date du 20 juillet 2022, M. [V], artisan, indique qu’il est intervenu accompagné d’un expert chez Mme [X] en vue de la réalisation de travaux mais qu’ils ont été contraints de quitter les lieux en raison du comportement de la locataire : hurlements, agressivité verbale, état second provoqué par des médicaments et de l’alcool (pièce n° 4) ;

— suivant attestation régulière en date du 24 septembre 2022, M. [D], artisan, indique que Mme [X] ne lui a pas ouvert la porte lors d’un premier rendez-vous et que lors de son intervention postérieure, elle était en état d’ébriété, l’appartement étant sens dessus dessous (pièce n° 5) ;

— au mois d’octobre 2022, le locataire de l’appartement situé au-dessous de celui occupé par Mme [X], s’est plaint d’un dégât des eaux ; le plombier mandaté par le bailleur a constaté que les WC étaient endommagés et qu’il existait depuis un certain temps une fuite qui avait détérioré la salle de bains, sans réaction de la locataire (pièce n° 6) ;

— Mme [X] a perdu la clé de la porte d’entrée de l’immeuble et a exigé que le bailleur en fasse faire une autre à ses frais, le refus de la Sci ayant alors entraîné divers incidents (pièces n° 7, 9) et un dépôt de plainte (pièce n° 10) ;

— suivant procès-verbal en date du 9 novembre 2022, la Sci Brienne a fait constater par huissier de justice les divers messages insultants reçus par son gérant de la part de Mme [X], avec notamment l’emploi des termes 'enculé', 'hijo de puta madre', 'je défonce ta mère', 'je vais te buter', 'bâtard', 'je vais te faire manger ta merde sale pute', 'va te faire enculer’ (pièce n° 13) ;

— suivant attestations régulières en date des 27 janvier et 15 mars 2023, M. [K] [Y], occupant de l’immeuble, dénonce les injures et dégradations imputables à Mme [X] (pièces n° 20 et 21) ;

— suivant attestation régulière en date du 15 mars 2023, M. [T] confirme les menaces et injures proférées par Mme [X] en sa présence (pièce n° 22) ;

— suivant courrier en date du 1er mars 2023, M. [O] [F] fait part des insultes répétées de Mme [X] et des troubles causés par celle-ci dans l’immeuble (pièce n° 23) ;

— suivant attestation régulière en date du 31 mai 2023, Mme [E] [G] confirme les hurlements de Mme [X] et les coups de pied donnés par celle-ci dans la porte de l’immeuble (pièce n° 25).

Les dispositions du jugement entrepris relatives à la supension de la clause résolutoire et à l’apurement de la dette locative doivent de ce fait être infirmées.

Le jugement dont appel sera également infirmé en ce qui concerne le montant de la dette locative, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4561 € arrêtée au 20 février 2024 mensualité de février incluse (pièce n° 33). Mme [X] sera condamnée au paiement de cette somme.

Le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au montant des loyers et charges conventionnels.

— - – - – - – - – -

Mme [X], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance, et dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt au titre de la procédure d’appel.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Déclare irrecevable la demande tendant à ce que soit prononcée la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et pour troubles de jouissance.

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 15 novembre 2023 en ce qu’il a :

— condamné Mme [R] [X] à verser à la SCI [Localité 2] la somme de 4 455 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 6 septembre 2023 ;

— autorisé Mme [R] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 186 euros chacune dont une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

— précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dit que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arrièré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Mme [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux , il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, sur demande de la SCI Brienne,

* que Mme [R] [X] soit condamnée à verser à la SCI Brienne une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [X] de sa demande de délais de paiement.

Dit n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire dont les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 30 novembre 2022.

Ordonne l’expulsion de Mme [X] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges conventionnels et condamne Mme [X] au paiement de cette indemnité jusqu’à la reprise effective des lieux par la bailleur.

Condamne Mme [X] à payer à la Sci Brienne la somme de 4561 € au titre des loyers et charges dûs au 20 février 2024.

Condamne Mme [X] aux dépens d’appel.

Condamne Mme [X] à payer à la SCI Brienne la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée à ce titre en première instance.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET