COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°307

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/04437 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WUOE

AFFAIRE :

[O] [M]

…

C/

[G] [J]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-23-0476

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 04.11.2025

à :

M^e Asma MZE

M^e Sabine LAMIRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Madame [O] [M]

née le 27 Janvier 1987

[Adresse 3]

[Localité 6]

Monsieur [V] [M]

né le 13 Février 1966 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2474115

Plaidant : M^e Philippe VEBER de la SELARL VEBER AVOCATS, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 625, substitué par M^e Baptiste AUGIER, avocat au barreau de LYON

****************

INTIMES

Monsieur [G] [J]

né le 13 Janvier 1978 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455

Plaidant : M^e Sandrine MARTIN SOL de la SELARL MARTIN SOL, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000043, subsitué par M^e Valentin PLANCHENAULT, avocat au barreau de CHARTRES

S.C.P. BTSG prise en la personne de Me [L] [Y] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Défaillante, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à personne morale.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, Président et Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Présidente,

Greffière en pré-affectation lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI,

****************************

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 avril 2021, M. [G] [J] a conclu un bail d’habitation à usage mixte pour une durée de trois ans avec la société [V] [M] [U] (SAS) pour la location d’un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 1 450 euros.

Par jugement du 15 septembre 2022, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société [V] [M] et la SCP BTSG, en la personne de M. [Y] [L], a été nommée liquidateur judiciaire de ladite société.

M. [J] a déclaré sa créance auprès de M. [L] ès qualités de liquidateur de la société [V] [M] [U] le 19 octobre 2022, pour un montant de 32 854,05 euros et a adressé, par courriel daté du 30 octobre 2022, le formulaire cerfa de déclaration de créance.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2022, M. [L] a mis en demeure M. [M] de payer l’arriéré locatif et de justifier d’une attestation d’assurance, l’informant de son intention de procéder à la résiliation du contrat de bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 novembre 2022, M. [L] a informé M. [J] de la résiliation du contrat de location à usage mixte, et par courrier recommandé du 9 février 2023, a mis en demeure M. [M] de quitter sans délai les lieux.

Une sommation de quitter les lieux a été délivrée le 10 mars 2023.

M. et Mme [M] se sont maintenus dans les lieux.

C’est dans ces conditions que, par actes de commissaire de justice des 2 et 3 mai 2023, M. [J] a fait assigner en référé respectivement, d’une part, M. et Mme [M] et, d’autre part, la SCP BTSG, prise en la personne de M. [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U], devant le juge des contentieux de la protection de Dreux, afin de solliciter l’expulsion du logement de M. et Mme [M], occupants sans droit ni titre, et leur condamnation au paiement de diverses sommes solidairement avec la SCP BTSG.

Par ordonnance du 20 octobre 2023, le juge des référés a renvoyé l’affaire à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux du 9 janvier 2024, pour qu’il soit statué au fond et réservé les droits et moyens des parties, ainsi que les dépens et demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, M. et Mme [M] ont assigné au fond M. [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] afin de juger, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— que le contrat de bail à usage mixte conclu par M. [J] et la société [V] [M] [U] le 29 avril 2021 a été 'nové’ au profit de M. et Mme [M], lesquels sont devenus locataires de l’immeuble situé [Adresse 2] en lieu et place de la société [V] [M] [U],

— que la résiliation du bail survenue du fait de la décision de M. [L] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U] est inopérante sur le bail (de) M. et Mme [M],

M. [J] sollicitait, quant à lui, en substance, la résiliation du bail et l’expulsion des époux [M], ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Par jugement contradictoire du 14 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Dreux a :

— constaté la résiliation du bail conclu le 29 avril 2021 entre M. [J] et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10] à la date du 2 novembre 2022,

— ordonné, en conséquence, à M. et Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés, dès la signification du jugement, sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification du jugement à intervenir, et jusqu’au jour de complète libération des lieux de remise des clés,

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

— condamné solidairement M. et Mme [M] à payer à M. [J] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamné solidairement M. et Mme [M] à verser à M. [J] la somme de 14 680,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 2 novembre 2022 au 6 janvier 2024 (décompte arrêté au 6 janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

— condamné M. [J] à verser à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— dit n’y avoir lieu à requalifier le contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre M. [J] et la

société [V] [M] [U], concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10],

— débouté la SCP BTSG, prise en la personne de M. [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U], de sa demande de requalification du contrat de bail,

— dit n’y avoir lieu à constater la novation du contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre M. [J] et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10] au bénéfice de M. et Mme [M],

— débouté M. et Mme [M] de leur demande tendant à constater une novation du contrat de bail à leur profit,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte,

— débouté M. et Mme [M] de leur demande de suspension des loyers,

— débouté M. [J] de ses demandes de paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à l’encontre de la société SCP BTSG, prise en la personne de M. [L], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U],

— débouté M. [J] de ses demandes de paiement au titre des loyers et charges à l’encontre de M. et Mme [M],

— débouté M. [J] de sa demande d’indemnisation formée au titre des réparations locatives à l’encontre de la société SCP BTSG, prise en la personne de M. [L], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U], et de M. et Mme [M],

— débouté M. [J] de sa demande formée au titre du préjudice moral à l’encontre de la société SCP BTSG, prise en la personne de M. [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U], et de M. et Mme [M],

— condamné in solidum M. et Mme [M] à payer à M. [J] la somme de 4 949,71 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [M] aux entiers dépens,

— rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire.

Par déclaration reçue au greffe le 11 juillet 2024, M. et Mme [M] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 16 juin 2025, M. et Mme [M], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal de proximité de Dreux du 14 juin 2024 en ce qu’il a :

* constaté la résiliation du bail conclu le 29 avril 2021 entre M. [J] et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10] à la date du 2 novembre 2022,

* ordonné en conséquence à ceux-ci de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification du jugement à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

* dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

* condamné solidairement ceux-ci à payer à M. [J] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* condamné solidairement ceux-ci à verser à M. [J] la somme de 14 680,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 2 novembre 2022 au 6 janvier 2024 (décompte arrêté au 6 janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

* condamné M. [J] à leur verser la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* dit n’y avoir lieu à requalifier le contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre M. [J] et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10],

* débouté la SCP BTSG, prise en la personne de M. [Y] [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U] de sa demande de requalification du contrat de bail,

* dit n’y avoir lieu à constater la novation du contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre M. [J] et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10] à leur bénéfice,

* débouté ceux-ci de leur demande tendant à constater une novation du contrat de bail à leur profit,

* débouté ceux-ci de leur demande d’exécution des travaux sous astreinte,

* débouté ceux-ci de leur demande de suspension des loyers,

* condamné in solidum ceux-ci à payer à M. [J] la somme de 4 949,71 euros au titre de l’article 700 du code du procédure civile,

* condamné in solidum ceux-ci aux entiers dépens,

* rappelé que la décision est immédiatement exécutoire,

En conséquence,

— juger que le contrat de bail à usage mixte conclu par M. [J] et la société [V] [M] [U] du 29 avril 2021 a été nové à leur profit, et qu’ils sont devenus locataires de l’immeuble sis [Adresse 4] en lieu et place de la société [V] [M] [U],

— juger que la résiliation du bail survenue du fait de la décision de M. [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U], est inopérante sur leur bail,

— juger qu’ils n’étaient pas occupants sans droit ni titre de leur logement,

— juger que le bail d’habitation dont ils étaient titulaires a été résilié de manière unilatérale et sans fondement,

En conséquence, statuant à nouveau,

— condamner M. [J] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice financier,

— condamner le bailleur M. [J] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral,

— condamner le bailleur M. [J] à payer à M. [M] la somme de 20 000 euros en réparation des troubles de jouissance subis résultant du non-respect de l’obligation de délivrance du bailleur,

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire.

— les condamner en deniers et quittances, compte tenu des règlements effectués,

— débouter M. [J] de l’ensemble de ses autres demandes,

En tout état de cause,

— condamner M. [J] à leur payer la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 juin 2025, M. [J], intimé et appelant à titre incident, demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Dreux en ce qu’il :

* l’a condamné à verser à M. et Mme [M] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

* l’a débouté de sa demande d’indemnisation formée au titre des réparations locatives à l’encontre de M. et Mme [M],

* l’a débouté de sa demande formée au titre du préjudice moral à l’encontre de M. et Mme [M],

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Dreux le 14 juin 2024 en ses autres dispositions, et notamment en ce que le tribunal judiciaire de Chartres a :

* constaté la résiliation du bail conclu le 29 avril 2021 entre lui et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10] à la date du 2 novembre 2022,

* ordonné en conséquence à M. et Mme [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification du jugement à intervenir et jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

* dit qu’à défaut pour M. et Mme [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

* dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles

éventuellement laissés sur place,

* condamné solidairement M. et Mme [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet,

* fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

* condamné solidairement M. et Mme [M] à lui verser la somme de 14 680,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 2 novembre 2022 au 6 janvier 2024 (décompte arrêté au 6 janvier 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

* dit n’y avoir lieu à requalifier le contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre lui et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10],

* débouté la SCP BTSG, prise en la personne de M. [L] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U], de sa demande de requalification du contrat de bail,

*dit n’y avoir lieu à constater la novation du contrat de bail conclu le 29 avril 2021 entre lui et la société [V] [M] [U] concernant le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 10] au bénéfice de M. et Mme [M],

* débouté M. et Mme [M] de leur demande tendant à constater une novation du contrat de bail à leur profit,

* débouté M. et Mme [M] de leur demande d’exécution des travaux sous astreinte,

* débouté M. et Mme [M] de leur demande de suspension des loyers,

* condamné in solidum M. et Mme [M] à lui payer la somme de 4 949,71 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum M. et Mme [M] aux entiers dépens,

* rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire,

Et, statuant de nouveau,

— débouter M. et Mme [M] de leur demande de condamnation en réparation de leur préjudice de jouissance,

— débouter M. et Mme [M] de leur nouvelle demande en cause d’appel concernant un prétendu préjudice financier à hauteur de 6 000 euros et un prétendu préjudice moral à hauteur de 10 000 euros,

— confirmer l’expulsion ordonnée par le tribunal de proximité de Dreux sous astreinte de 40 euros par jour de retard à compter d’un mois après la signification du jugement et jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,

— condamner le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui régler la somme de 8 526,52 euros, correspondant aux réparations locatives,

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui régler la somme de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui régler la somme de 14 680,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 2 novembre 2022 au 6 janvier 2024 selon décompte arrêté au 6 janvier 2024 avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui régler la somme de 7 370(,) 50 euros (déduction faite de la somme de 7 151 euros d’acomptes versés) au titre des indemnités d’occupation dues du 7 janvier 2024 au 23 octobre 2024, date de l’expulsion, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer la somme de 4 949,71 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles de première instance,

— condamner solidairement M. et Mme [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’huissier avancés en première instance, ainsi que le coût de la procédure d’exécution de la décision du tribunal de proximité de Dreux du 14 juin 2024, lesquels s’élèvent aujourd’hui à la somme de 3 007,44 euros,

— débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— constater que M. et Mme [M] étaient sans droit, ni titre depuis le 2 novembre 2022, date de la résiliation de leur contrat de bail par M. [L], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société [V] [M] [U],

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Dreux en date du 14 juin 2022,

— débouter M. et Mme [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement M. et Mme [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’huissier avancés en première instance, ainsi que le coût de la procédure d’exécution de la décision du tribunal de proximité de Dreux du 14 juin 2024, lesquels s’élèvent au total aujourd’hui à la somme de 3 007,44 euros,

En tout état de cause : sur les frais irrépétibles et les dépens en cause d’appel,

— débouter M. et Mme [M] de leurs demandes et prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens en cause d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [M] à lui payer la somme de 9 545,27 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner solidairement M. et Mme [M] aux entiers dépens en cause d’appel.

La société BTSG, intimée, n’a pas constitué avocat.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, la déclaration d’appel lui a été communiquée à personne morale.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, les conclusions des appelants lui ont également été communiquées à personne morale.

La société BTSG ayant été assignée à sa personne, la cour statuera par arrêt réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 juin 2025.

Les époux [M] ont quitté les lieux le 23 octobre 2024 par anticipation de la mesure d’expulsion prise à leur encontre.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la demande visant à voir constater la novation du contrat de bail et les conséquences qu’emporte le sort réservé à cette demande

Les époux [M] font grief au premier juge d’avoir rejeté leur demande visant à être déclarés locataires du logement litigieux, au motif qu’il n’était point démontré que le bailleur les avait acceptés comme nouveaux titulaires du bail en acceptant leurs paiements de loyers et leur justificatif d’assurance du bien, ni que le bailleur avait entendu décharger la société [M] [U] de ses obligations de preneur.

Devant la cour, les époux [M] soutiennent derechef qu’il y a eu novation du bail initialement consenti à la société [M] [U] à leur profit, dès lors que :

a) ils se sont substitués, depuis le mois de septembre 2021, à la société [M] [U] en qualité de preneurs,

b) M. [J] a accepté la substitution ainsi opérée, en acceptant que les loyers soient payés par Mme [M], que des attestations d’assurance soient souscrites à titre individuel par leurs bons offices, en sollicitant, dans ses conclusions de première instance, la condamnation in solidum de M. et Mme [M] au paiement des loyers échus et d’une indemnité au titre des réparations locatives, et, en cause d’appel, la condamnation au paiement de charges correspondant à la remise en état du jardin.

Les époux [M] de déduire de cette novation du contrat de bail qu’aucune résiliation du bail qui leur était consenti n’a pu intervenir légalement et qu’ils ont été contraints de quitter leur logement, alors qu’ils étaient titulaires d’un contrat de bail, ce qui justifie qu’ils soient indemnisés de leur préjudice financier, à hauteur de la somme de 6 000 euros, et de leur préjudice moral pour un montant de 10 000 euros.

M. [J] conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a dit que la novation du contrat de bail consenti à la société [V] [M] [U] n’était pas établie, en exposant à la cour que :

a) il n’a jamais accepté la novation du contrat de bail consenti à la société [M] [U], comme le démontre le fait, que, dès qu’il a appris la résiliation du contrat de bail par le liquidateur de la société [M] [U], le 2 novembre 2022, il a pris contact avec le liquidateur pour organiser l’état des lieux de sortie et la restitution des lieux, mis en demeure M. [M] de quitter les lieux sans délai et lui a même fait délivrer une sommation de quitter les lieux,

b) le fait qu’il ait encaissé les loyers ne démontre pas la novation alléguée, dès lors qu’il subissait cette situation de fait dont il a simplement pris acte, et avait engagé les démarches en vue de l’expulsion des époux [M], occupants sans droit ni titre,

c) les époux [M] ont sollicité, le 21 février 2023, l’établissement d’un bail précaire à leur profit, cette demande ayant été refusée par ses soins,

d) les demandes de condamnation au paiement des loyers échus, dirigées contre les époux [M] en première instance témoignent, non d’un aveu judiciaire, comme le prétendent les appelants, mais seulement du fait que ces derniers avaient commis une faute de gestion engageant leur responsabilité personnelle, cette faute n’ayant pas été retenue par le premier juge,

e) pareillement les demandes de condamnation au titre des réparations locatives ne sauraient caractériser l’acceptation d’une quelconque novation, des occupants sans droit ni titre, tels les époux [M], pouvant parfaitement commettre des dégradations.

Réponse de la cour

L’article 1330 du code civil dispose :

'La novation ne se présume pas ; la volonté de l’opérer doit résulter clairement de l’acte'.

Il s’ensuit que la novation doit résulter d’actes positifs non équivoques (Cass. soc., 12 janv. 2010, n° 08-44.321).

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que le simple fait de régler les loyers et de souscrire une assurance ne suffisait pas pour considérer que les époux [M] avaient acquis la qualité de locataires, ni que le bailleur, confronté à la cessation de paiement des loyers par la société [M] [U], les considérait comme tel, alors même qu’il a continué de délivrer les quittances de loyers au nom de la société [M] [U] et a pris l’attache du liquidateur de la société, dès la résiliation du bail prononcée par ce dernier, aux fins d’obtenir le départ des époux [M] et la restitution des lieux.

A ces justes motifs, il sera ajouté que les demandes de condamnations au paiement des loyers et au titre des réparations locatives, de M. [J] à l’encontre des époux [M] ne sauraient s’analyser comme des actes positifs non équivoques d’acceptation d’une prétendue novation, dès lors qu’elles sont susceptibles de trouver leur origine dans la faute de gestion prêtée par le bailleur, en première instance, aux époux [M], ou dans les dégradations locatives commises par les occupants sans droit ni titre postérieurement à la résiliation du bail.

En conséquence, la cour confirmera, faute pour les appelants d’établir l’animus novandi, le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande des époux [M] visant à être considérés comme locataires du logement litigieux.

Par suite, le contrat de bail ayant été valablement résilié par le liquidateur de la société [M] [U] le 2 novembre 2022, les époux [M], à qui la qualité de locataires n’est pas reconnue, ne peuvent utilement faire valoir que cette résiliation est fautive, et leur ouvrirait droit à une indemnisation en réparation d’un préjudice à la fois financier et moral.

Leurs demandes indemnitaires à ce titre ne pourront donc qu’être rejetées.

Pour les mêmes motifs, les époux [M] sont mal fondés à soutenir, que disposant d’un bail en bonne et due forme et n’étant point occupants sans droit ni titre, ils ne sont redevables d’aucune indemnité d’occupation.

La cour ne pourra que confirmer le jugement entrepris en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, après avoir constaté la résiliation du bail par le liquidateur de la société [M] [U], et ordonné subséquemment leur expulsion, et en ce qu’il a débouté les époux [M] de leur demande de travaux, dès qu’ils étaient occupants sans droit ni titre.

II) Sur le préjudice de jouissance invoqué par les époux [M] pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de maintenir le logement donné à bail en bon état (20 000 euros)

Les époux [M] font grief au premier juge d’avoir limité l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à la somme de 1 000 euros, parce que la fosse septique n’avait pas été vidée avant l’entrée dans les lieux du preneur, qu’un radiateur n’avait pas été remplacé à l’étage, et en raison du dysfonctionnement du portail électrique.

Devant la cour, les époux [M] renouvellent la demande indemnitaire formée devant le premier juge à hauteur de 20 000 euros, en déplorant, comme devant le premier juge, un défaut de curage de la fosse septique avant leur entrée dans les lieux, qui aurait entraîné des remontées de matières fécales sur le sol de la buanderie, le défaut de remplacement du store banne déchiré et d’un radiateur à l’étage, les dysfonctionnements de la pompe à chaleur, qui chaufferait insuffisamment, du portail électrique, et un défaut d’isolation thermique de la maison les ayant contraints à acheter pour 300 euros de matériel isolant et ayant entraîné une surconsommation d’électricité.

M. [J] considère, en réplique, que les époux [M] n’ont subi aucun préjudice de jouissance, et formant appel incident du chef du jugement l’ayant condamné à payer une indemnité de 1 000 euros, invite la cour à débouter purement et simplement les époux [M] de cette demande indemnitaire.

Au soutien de cette prétention, M. [J] expose que :

a) c’est à tort que le premier juge lui a reproché un manque de réactivité concernant le curage de la fosse septique, et l’a condamné à payer une somme de 500 euros, sanctionnant un manque de réactivité de sa part, alors qu’il avait pris contact, dès que le problème lui a été signalé avec la société Vidanges ornaises, et que c’est Mme [M] qui a refusé l’intervention de cette société au mois de septembre 2022, et qu’il a à nouveau sollicité et fait intervenir en urgence cette société, lorsque Mme [M] a renouvelé ses doléances, en payant une somme de 1 837 euros toutes taxes comprises,

b) c’est à tort que le premier juge l’a condamné à payer une somme de 200 euros pour défaut de remplacement d’un radiateur à l’étage, alors même que le dysfonctionnement de ce radiateur n’est nullement démontré,

c) c’est à tort que le premier juge l’a condamné à payer une somme de 200 euros en raison du dysfonctionnement du portail électrique, alors même que ce dysfonctionnement du portail n’est pas établi.

Réponse de la cour

L’article 6, c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 reprend la substance des articles 1719, alinéa 2 et 1720, alinéa 3, du code civil : le bailleur est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Le bailleur doit entretenir l’immeuble en état de servir à la destination prévue, c’est-à-dire, non seulement la structure de l’immeuble, mais également les éléments d’équipement nécessaires à l’usage normal de l’immeuble. C’est le cas de l’entretien et des réparations concernant les appareils de chauffage (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995, n° 93-13.020)

Si le bailleur n’exécute pas son obligation d’entretien, le locataire peut s’adresser au juge après avoir mis en demeure au préalable le propriétaire d’effectuer les travaux. Cette mise en demeure est une nécessité, le bailleur n’étant pas censé connaître les désordres qui apparaissent en cours de bail et auxquels il doit remédier. À défaut ou si le bailleur n’a pas été averti en temps utile, le locataire ne peut prétendre à des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi.

a) défaut de curage de la fosse septique et des canalisations

Contrairement à ce que soutient M. [J], les époux [M] lui ont fait connaître dès le 19 juin 2021, les désordres liés au défaut de curage de la fosse septique en lui adressant un SMS ainsi libellé :

' Bonjour M. [J]

Désolée de vous solliciter encore.. Depuis, hier il y a une forte odeur d’oeuf pourri dans le jardin ; j’imagine que c’est la fosse septique…. J’ai vu sur internet qu’il fallait peut-être la vidanger’ (pièce n°17 des époux [M]).

M. [J] n’a contacté la société prestataire que le 8 septembre 2022.

Il s’ensuit que, même si Mme [M] a annulé l’intervention de la société au mois de septembre 2022, c’est à bon droit que le premier juge a sanctionné le manque de réactivité de M. [J] et l’a condamné au paiement d’une somme de 500 euros.

La demande d’augmentation de cette somme n’est pas justifiée, dès lors que Mme [M] a annulé la première intervention de la société prestataire au mois de septembre 2022, et que les travaux ont été exécutés au mois de novembre 2022.

La cour confirmera, en conséquence, dans son principe et son quantum, la condamnation prononcée par le premier juge.

b) Store banne défectueux

Il résulte de l’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement, que le store banne de la terrasse ' comportait de nombreuses déchirures'.

M. [J] est donc mal fondé à solliciter son remplacement aux frais des époux [M] pour un montant de 1 481, 42 euros, et doit être débouté de cette demande.

Dans le procès-verbal de constat du 19 septembre 2022 versé aux débats par les appelants eux-mêmes, Mme [M] indique au commissaire de justice ' qu’un jour de vent, le bras s’est arraché, et le propriétaire est venu enlever le store et n’a jamais procédé à son remplacement'.

Il est donc établi, au vu des pièces versées aux débats devant la cour, que les époux [M] ont, comme le relève le premier juge, une part de responsabilité dans la dégradation du store pour avoir oublié de le replier un soir de grand vent.

Le jugement querellé sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de leur demande d’indemnisation.

c) Dysfonctionnement de la pompe à chaleur

Pour justifier du dysfonctionnement allégué, M. et Mme [M] produisent un SMS du mois de décembre 2023, ainsi libellé :

' Bonjour M. [J], pour vous prévenir que la pompe continue à faire énormément de bruit et quasiment en discontinu désormais (avant c’était juste de temps en temps). Quand vous aurez un moment pour passer svp..'

Les appelants produisent également une photographie non datée, censée être la commande centrale de la pompe à chaleur, mentionnant une température de 14.1 degrés celsius.

Ces éléments sont insuffisants pour justifier que la pompe à chaleur était défectueuse et ne chauffait pas suffisamment, comme le soutiennent les époux [M].

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de toute indemnisation à ce titre.

d) Dysfonctionnement d’un radiateur situé dans une chambre de l’étage

Pour justifier du dysfonctionnement allégué, M. et Mme [M] produisent un SMS du 10 janvier 2022, ainsi libellé :

'….Il y a également deux radiateurs qu’on arrive pas à faire fonctionner. Sur ceux qui fonctionnent, il y a un picto en forme de vague qui apparaît mais pas sur ceux qui ne fonctionnent pas'.

Les appelants versent également aux débats un procès-verbal de constat du 19 septembre 2022, dans lequel le commissaire de justice constate que le radiateur ne chauffe pas, alors même que la température du thermostat est réglée sur 23 degrés.

Ces éléments sont suffisants, contrairement à ce que soutient M. [J] devant la cour, pour établir le dysfonctionnement de cet élément d’équipement et confirmer, compte tenu de la durée et de l’intensité du préjudice subi, le montant de l’indemnité allouée par le premier juge (200 euros).

e) Défaut d’isolation du pavillon

Les pièces produites par les époux [M] – photographies des défauts d’isolation, relevés de consommation d’électricité 2023 et 2024, menues factures portant sur des 'calfeutriers’ de bas de porte et un rideau occultant thermique – sont insuffisantes pour rapporter la preuve de l’engagement de dépenses énergétiques importantes aux fins de chauffer le logement.

D’autant moins que M. [J] verse aux débats, en cause d’appel, le diagnostic de performance énergétique qui permet de constater que son pavillon, classé C s’agissant de la consommation d’énergie, n’est pas une passoire thermique.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [M] de toute indemnisation de ce chef.

f) Dysfonctionnement du portail électrique

Contrairement à ce que soutient M. [J], les pièces produites par les appelants – courriers électroniques adressés à M. [J] au mois de mai 2022, devis de réparation de la société Somfy du 18 mai 2022, constat de commissaire de justice du 19 septembre 2022 – suffisent à établir le dysfonctionnement du portail.

Au vu de l’intensité et de la durée du préjudice qui en est résulté, la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties, en allouant à M. et Mme [M] une indemnité de 300 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par suite la cour confirmera le jugement dont appel en ce qu’il a indemnisé le préjudice de jouissance de M. et Mme [M] pour un total de 1 000 euros (500 + 200 + 300).

III) Sur les demandes indemnitaires de M. [J]

A) Réparations locatives

M. [J] sollicite la condamnation des époux [M] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 516 euros au titre de la remise en état du jardin,

—  1 481, 42 euros au titre du remplacement du store banne,

—  529, 10 euros au titre du remplacement du robinet mitigeur de la cuisine et de la bonde.

Il expose à la cour que les époux [M] n’ont pas entretenu le jardin, et coupé plusieurs arbres qui n’étaient ni morts ni malades comme l’a retenu à tort le premier juge. Il ajoute que les appelants ont cassé la manette du robinet mitigeur de la cuisine et fortement abîmé la bonde et le siphon, qui doivent être remplacés.

M. [J] indique dans ses conclusions (p.31), que ' sa demande, en cause d’appel, de condamnation des époux [M] aux réparations locatives s’entend en leur qualité d’occupants sans droit ni titre, étant rappelé que la société [V] [M] [U] est en liquidation judiciaire et non présente en cause d’appel'.

Les époux [M] opposent à M. [J] une fin de non-recevoir tirée de l’estoppel, en faisant valoir qu’il se contredit à leur détriment en soutenant qu’aucune novation du contrat de bail n’ayant eu lieu, ils n’ont jamais eu la qualité de locataires, tout en sollicitant leur condamnation au paiement de réparations locatives.

Ils soulignent que la casse du store banne et l’élagage des arbres ont eu lieu avant la résiliation du bail, que le procès-verbal d’état des lieux de sortie mentionne que le logement est en bon état général, qu’ils n’ont coupé aucun arbre à l’exception d’un thuya malade et en voie de décomposition, et ont procédé à un élagage de bambous sans enlever leurs racines, qu’enfin le constat d’état des lieux de sortie ne mentionne aucune casse du robinet mitigeur de la cuisine.

Réponse de la cour

M. [J] ne se contredit pas au détriment des époux [M], dès lors qu’il précise, dans ses écritures, que ces derniers ne sont pas recherchés en leur qualité de locataires, mais d’occupants sans droit ni titre.

Le succès de ses prétentions suppose néanmoins, en pareille hypothèse, qu’il soit démontré que les dégradations ont été commises postérieurement au 2 novembre 2022, date à laquelle les époux [M] sont devenus occupants sans droit ni titre par suite de la résiliation du bail consenti à la société [V] [M] productions.

La casse du store banne s’est produite avant cette date, puisque Mme [M] indique au commissaire de justice ayant dressé le procès-verbal du 19 septembre 2022 ' qu’un jour de vent, le bras s’est arraché, que le propriétaire est venu enlever le store et n’a jamais procédé à son remplacement'. Il s’ensuit que M. [J] ne peut prétendre à aucune indemnisation de ce chef.

Le défaut d’entretien du jardin prêté aux époux [M], qui s’est poursuivi après la résiliation du bail, n’est pas établi au vu des photographies qui accompagnent le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie du 23 octobre 2024, produit par les appelants (p.37). Le procès-verbal de constat produit par M. [J] mentionne certes ' une végétation non maîtrisée'. Toutefois, un défaut d’entretien du jardin ne peut s’assimiler à une dégradation du bien et ne peut être imputé à faute qu’au seul preneur et non à un occupant sans droit ni titre, d’autant que la coupe du thuya est antérieure à la résiliation du bail.

S’agissant de la casse de la manette du robinet mitigeur de l’évier de la cuisine, le procès-verbal du 23 octobre 2024, produit par les époux [M], mentionne seulement des taches à droite de l’évier et deux taches sur la crédence de ce même évier. Le procès-verbal dressé à la demande de M. [J] le 23 octobre 2024, et versé aux débats par ce dernier, mentionne 'Cuisine : le robinet est cassé, côté manette'. Il n’est toutefois pas démontré que la casse du robinet se serait produite avant la résiliation du bail, si bien que M. [J] sera débouté de sa demande d’indemnisation.

Il résulte de ce qui précède que M. [J] sera débouté de ses demandes indemnitaires au titre des réparations locatives par confirmation du jugement dont appel.

b) Préjudice moral (4 000 euros)

M. [J] fait valoir que les époux [M] se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre du 2 novembre 2022, date de résiliation du bail, jusqu’au 23 octobre 2024, ce qui lui a occasionné un préjudice moral qu’il estime à 4 000 euros.

M. et Mme [M] répliquent qu’ils occupaient régulièrement leur logement, étant titulaires d’un bail, et qu’ils en ont été chassés abusivement, si bien que la demande de M. [J] doit être rejetée.

Réponse de la cour

M. [J] ne caractérise aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé par les indemnités d’occupation qui lui sont allouées par ailleurs.

Aussi le jugement déféré sera-t-il confirmé en ce qu’il l’a débouté de cette demande indemnitaire.

c) Indemnités d’occupation

M. [J] sollicite la condamnation solidaire des époux [M] au paiement de la somme de 14 680,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues sur la période du 2 novembre 2022, au 6 janvier 2024, par confirmation du jugement dont appel, outre la somme de 7 370,50 euros, au titre des indemnités dues du 7 janvier 2024 au 23 octobre 2024, date de l’expulsion des époux [M].

Les époux [M] considèrent n’être redevables d’aucune indemnité d’occupation, du fait qu’ils ont été évincés abusivement de leur logement. Ils invitent la cour, si elle devait néanmoins prononcer une condamnation à leur encontre, à le faire en deniers ou quittances, compte tenu des nombreux règlements qu’ils ont déjà effectués.

Réponse de la cour

Il sera relevé à titre liminaire que M. [J] ne se contredit pas au détriment des époux [M] en sollicitant leur condamnation au paiement d’indemnités d’occupation tout en leur déniant la qualité de locataires, dès lors que ces indemnités sont dues après la résiliation du bail, par tout occupant qui se maintient dans les lieux sans disposer de titre d’occupation.

Le premier juge a condamné solidairement les époux [M] à payer la somme de 14 680,30 euros au titre des indemnités d’occupation dues pour la période allant du 2 novembre 2022, date de la résiliation du bail, au 6 janvier 2024. Il est précisé dans la motivation du jugement déféré à la cour que cette somme inclut les indemnités dues au titre du mois de janvier 2024. Les époux [M] doivent être condamnés, non solidairement, mais in solidum au paiement de cette somme.

S’agissant de la période allant du mois de février 2024 au 23 octobre 2024, date de l’expulsion des époux [M], la créance de M. [J] s’élève à la somme de 12 990,07 euros dont il convient de déduire la somme de 7 151 euros déjà versée par les époux [M], soit 5 839,07 euros.

Au total, les époux [M] doivent être condamnés in solidum au paiement de la somme de 20519, 37 euros (14 680,30+5 839,07), avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024, sur la somme de 14 680, 30 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus.

La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements supplémentaires qui auraient pu être effectués par les époux [M].

IV) Sur les dépens

Les époux [M], qui succombent pour l’essentiel, supporteront les dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs confirmées, étant précisé qu’il n’appartient pas à la cour de statuer sur les frais d’ exécution de la décision de première instance et que le coût d’un constat, dont l’auteur pas été désigné par une décision judiciaire, n’entre pas dans la catégorie des dépens (Cass. 3e civ., 17 mars 2004, n°00-22.522) .

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf à l’émender sur le montant des indemnités mensuelles d’occupation mises à la charge M. [V] [M] et de Mme [O] [M] et à l’infirmer en ce que ces derniers ont été condamnés solidairement ;

Statuant à nouveau de ce seul chef :

Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [O] [M] à payer en deniers ou quittances à M. [G] [J] la somme de 20 519, 37 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024, sur la somme de 14 680, 30 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ;

Déboute M. [G] [J] du surplus de sa demande en paiement au titre des indemnités d’occupation et de ses autres demandes indemnitaires ;

Déboute M. [V] [M] et Mme [O] [M] de leurs demandes ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [O] [M] à payer à M. [G] [J] une indemnité de 6 000 euros ;

Condamne in solidum M. [V] [M] et Mme [O] [M] aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,