17/12/2024

ARRÊT N°534/2024

N° RG 22/02404 – N° Portalis DBVI-V-B7G-O3NP

JCG/IA

Décision déférée du 05 Mai 2022

Juge des contentieux de la protection d’ALBI

( 21/00332)

M. FERRET

[B] [N] épouse [F]

[J] [F]

C/

[X] [R]

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [B] [N] épouse [F]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle ASTIE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [J] [F]

Décédé le 21 octobre 2023

INTIMÉE

Madame [X] [R]

[Adresse 1]

[Localité 2]/FRANCE

Représentée par M^e Séverine AHLSELL DE TOULZA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAIT S ET PROCEDURE

Mme [X] [R] a donné à bail le 9 août 2018 à effet du 1er octobre 2018 à M. [J] [F] et Mme [B] [F] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 4] moyennnant un loyer de 770 euros.

Par courrier remis en main propre le 17 novembre 2020, Mme [X] [R] a donné congé à ses locataires en application de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 pour reprise du logement par son propriètaire, soit au 30 septembre 2021.

Par courrier en date du 23 novembre 2020, les locataires ont contesté le congé donné, motif étant pris de l’application de la loi Macron du 8 août 2015 protégeant les locataires âgés de plus de 65 ans disposant de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Par acte d’huissier en date du 6 octobre 2021, Mme [X] [R] a fait assigner M. [J] [F] et Mme [B] [F] devant le juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire d’Albi aux fins de constater la validité du congé donné par le bailleur le 17 novembre 2020, de constater la mauvaise foi des locataires, de constater la résiliation du bail à échéance repris par le bailleur, d’ordonner l’expulsion des époux [F], de rejeter tout délai de grâce et d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 770 euros au titre de l’indemnité d’occupation outre le paiement de la taxe d’enlèvement des ordure ménagères jusqu’à leur départ effectif du logement ainsi qu’au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens et les frais de signification et d’exécution forcée.

Par jugement contradictoire en date du 5 mai 2022, le tribunal a :

— débouté M. [J] [F] et Mme [B] [F] de l’ensemble de leurs prétentions ;

— constaté que le bail liant M. [J] [F] et Mme [B] [F] et Mme [X] [R] est résilié depuis le 30 novembre 2021, concernant l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] ;

— ordonné, qu’à défaut pour M. [J] [F] et Mme [B] [F] d’avoir libéré les lieux loués de tous occupants et de tous biens qui s’y trouvent dès la signification du présent jugement, il sera procédé leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il plaira à Mme [X] [R], aux frais des expulsés ;

— condamné solidairement M. [J] [F] et Mme [B] [F] à payer à Mme [X] [R] les sommes suivantes :

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs ;

* la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* la somme de 3 000 euros au titre des dommages intérets pour résistance abusive ;

— rejeté les autres demandes des parties ;

— condamné M. [J] [F] et Mme [B] [F] solidairement au paiement des entiers dépens ;

— dit qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 27 juin 2022, M. [J] [F] et Mme [B] [F] ont relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

M. [J] [F] est décédé en cours d’instance le 21 octobre 2023.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 20 février 2024, Mme [B] [F] demande à la cour au visa des articles 564 et 909 du code de procédure civile, de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 700 du code de procédure civile, de :

in limine litis,

— déclarer irrecevable car nouvelle en cause d’appel la demande de Mme [X] [R] tendant à voir condamner Mme [B] [F] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour propos malveillant et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse ;

— déclarer irrecevables car tardives les demandes incidentes formées par Mme [X] [R] tendant à voir condamner Mme [B] [F] au paiement de la somme de 379 euros au titre du règlement intégral de l’indemnité d’occupation des mois d’août 2022 et d’avril 2023 à parfaire, au partage des frais d’huissier par moitié entre les parties pour l’établissement de l’état des lieux de sortie et au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure dilatoire ;

en tout état de cause,

— réformer en tous points la décision rendue par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Albi en date du 5 mai 2022 entre les époux [F] et Mme [X] [R],

et statuant à nouveau,

— prononcer la nullité du congé pour reprise avec refus de renouvellement du bail d’habitation remis le 17 novembre 2020 par Mme [X] [R] aux époux [F] ;

en conséquence,

— prononcer le renouvellement du contrat de bail de Mme [B] [F] par tacite reconduction à compter du 30 septembre 2021 ;

— débouter Mme [X] [R] de ses demandes tendant à voir condamner Mme [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation de 770 euros outre le paiement de la TEOM jusqu’à leur départ effectif du logement, de la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêt pour résistance abusive depuis mai 2022, au paiement de la somme de 379 euros au titre du règlement intégral de l’indemnité d’occupation des mois d’août 2022 et d’avril 2023, au partage des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie, au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages intérêts pour propos malveillant et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse, au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure dilatoire, au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— condamner Mme [X] [R] à payer à Mme [B] [F] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e Emmanuelle ASTIE au visa de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 14 février 2024, Mme [X] [R] demande à la cour, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1240 du code civil et de l’article 32-1 du code de procédure civile, de :

confirmer le jugement en ce qu’il :

— constate la validité du congé donné par le bailleur le 17 novembre 2020,

— constate la mauvaise foi des locataires,

en conséquence,

— constate la résiliation du bail par non renouvellement à échéance pour reprise par le bailleur,

— ordonne l’expulsion des locataires,

— condamne les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation de 770 euros outre le paiement de la TEOM jusqu’à leur départ effectif du logement,

— condamne les locataires au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommage et intérêts pour préjudice lié à leur résistance abusive,

— condamne les locataires au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

réformant le jugement de première instance,

et statuant à nouveau,

— fixer la résiliation à la date du 30 septembre 2021,

reconventionnellement,

— condamner Mme [B] [F] au paiement de la somme de 379 euros au titre du règlement intégral de l’indemnité d’occupation des mois d’août 2022 et d’avril 2023, somme à parfaire,

— ordonner le partage par moitié entre les parties des frais d’huissier pour établissement de l’état des lieux de sortie,

— condamner Mme [B] [F] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice lié à leur résistance abusive depuis mai 2022,

— condamner Mme [F] au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice lié à la procédure dilatoire ;

— condamner Mme [B] [F] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour propos malveillants et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse,

— condamner Mme [B] [F] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont les frais de signification et d’exécution forcée outre le constat d’huissier du 1er octobre 2021.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande en paiement de dommages et intérêts pour propos malveillants et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, ' à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

En l’espèce, la demande de dommages et intérêts de Mme [R] est recevable dans la mesure où elle est fondée sur des propos qui auraient été proférés par Mme [F] postérieurement au jugement de première instance.

Sur la recevabilité des demandes en paiement de la somme de 379 € au titre du règlement intégral de l’indemnité d’occupation des mois d’août 2022 et avril 2023 à parfaire, au partage des frais d’huissier par moitié entre les parties pour l’établissement de l’état des lieux de sortie et au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire

L’article 909 du code de procédure civile dispose : 'L’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué '.

En application de ces dispositions, ces trois demandes doivent être déclarées irrecevables.

Sur la validité du congé

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être notifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime sérieus, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprse ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

L’article 15 III. de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

'Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé'.

Le congé délivré en main propre par Mme [R] à M et Mme [F] le 17 novembre 2020 est ainsi libellé :

' Je soussignéeMme [R] [X], bailleur des locaux situés au [Adresse 3], vous informe par la présente et conformément à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au contrat de location conclu le 15/09/2018 que je dois vous délivrer congé à la date du 15/09/2022.

Vous devrez par conséquent à la date mentionnée ci-dessus avoir libéré les lieux, m’avoir rendu les clés du logement et satisfait à l’état des lieux de sortie.

Le congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour que j’y réside moi-même.

Le délai de préavis commence à partir du jour où la présente lettre a été reçue en main propre et il est de 6 mois minimum.

Mais je vous donne 10 mois pour pouvoir me libérer la maison.

Dans le cas où vous quittiez les lieux avant l’expiration de ce délai, vous seriez uniquement redevable des loyers et des charges pour la période où les lieux auront effectivement été occupés (…) '

Les nullités de forme invoquées par Mme [F] sont inopérantes :

— le congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais prend effet à la date à laquelle il aurait dû être donné, à savoir en l’espèce pour le 30 septembre 2021 au lieu du 15 septembre 2021 ;

— le défaut de remise de la notice d’information prévue par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 n’emporte nullité pour vice de forme que si celui qui l’invoque justifie d’un grief, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

L’obligation de justifier dans le congé du caractère réel et sérieux de la décision de reprendre le logement n’est pas édictée à peine de nullité, le juge du fond effectuant un contrôle a posteriori sur la requête du locataire s’estimant lésé.

S’agissant de la protection accordée par la loi aux locataires âgés par l’article 15 III. de la loi du 6 juillet 1989, il est établi et expressément reconnu par Mme [R] que les époux [F] étaient tous deux âgés de plus de 65 ans lors de la délivrance du congé et que leurs ressources étaient inférieures au plafond ouvrant droit à protection.

Le premier juge a justement rappelé que les dispositions protectrices n’étaient pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa de l’article 15 III. de la loi.

C’est en revanche à tort qu’il a retenu qu’il était aisé de remarquer au vu des pièces fournies que Mme [R] était âgée de plus de 65 ans et n’avait pas à justifier du montant de ses ressources ni à trouver un bien pour le relogement de ses locataires, alors que Mme [R] est née le 11 janvier 1975 et n’était donc âgée que de 49 ans à la date d’échéance du contrat.

Le litige porte donc sur le point de savoir si, à la date de notification du congé, le montant des ressources de Mme [R] était ou non inférieur au plafond de ressources mentionné au premier alinéa de l’article 15 III. de la loi.

Selon l’arrêté du 26 décembre 2019 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, ce plafond était de 20.870 € pour une personne en 2019.

Contrairement à ce que soutient Mme [R], le plafond de ressources ne doit pas être apprécié sur la base du revenu de l’année n – 2, mais sur la base des ressources connues à la date de notification du congé, soit en l’espèce sur le revenu net imposable pour l’année 2019.

Or, l’avis d’imposition sur les revenus de 2019 communiqué par Mme [R] à la suite d’une sommation faite dans le cadre de la présente instance mentionne un revenu imposable d’un montant de 25.649 € (pièce n° 14 de Mme [F]), supérieur au montant fixé par l’arrêté.

Agée de moins de 65 ans et ayant des ressources supérieures au montant fixé par l’arrêté, Mme [R] était dans l’obligation d’offrir un logement correspondant aux besoins et aux possibilités des locataires dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948, pour pouvoir s’opposer au renouvellement du contrat de bail en donnant congé aux locataires, obligation dont elle ne s’est pas acquittée.

Le congé qu’elle a remis à M et Mme [F] est donc nul et de nul effet.

Le renouvellement du contrat de bail par tacite reconduction à compter du 30 septembre 2021 doit être prononcé.

Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a estimé valable le congé du 17 novembre 2020 délivré par la bailleresse, constaté que le bail était résilié depuis le 30/22/2021, ordonné l’expulsion de M et Mme [F] et condamné solidairement M et Mme [F] à payer à Mme [R] une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, Mme [F] obtenant en définitive gain de cause sur sa demande de nullité du congé, il y a lieu d’infirmer le jugement dont appel en ce que M et Mme [F] ont été condamnés solidairement au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur la demande de dommages et intérêts pour propos malveillants et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse

Mme [R] reproche à Mme [F] d’avoir eu recours à la médisance et à la calomnie afin de porter atteinte à son honneur, de l’avoir présentée comme une fraudeuse à la loi et d’avoir distillé des informations erronées dans le seul but de nuire à sa réputation et de tromper la religion du tribunal.

Il apparaît que la position de Mme [F] était bien fondée en ce qui concerne la nullité du congé, que ses propos et allégations ont été proférés dans le cadre de la présente instance et sans jamais excéder les limites admissibles et qu’en tout état de cause Mme [R] ne justifie pas avoir subi le moindre préjudice indemnisable.

Sa demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [R], partie principalement perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Mme [F] est en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer à l’occasion de cette procédure. Mme [R] sera donc tenue de lui payer la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Déclare recevable la demande en paiement de dommages et intérêts pour propos malveillants et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse.

Déclare irrecevables les demandes en paiement de la somme de 379 € au titre du règlement intégral de l’indemnité d’occupation des mois d’août 2022 et avril 2023 à parfaire, au partage des frais d’huissier par moitié entre les parties pour l’établissement de l’état des lieux de sortie et au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure dilatoire.

Infirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire d’Albi en date du 05 mai 2022.

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Prononce la nullité du congé pour reprise avec refus de renouvellement du bail d’habitation remis le 17 novembre 2020 par Mme [X] [R] à M et Mme [F].

Prononce le renouvellement du contrat de bail de Mme [B] [F] par tacite reconduction à compter du 30 septembre 2021.

Déboute Mme [X] [R] de sa demande tendant à voir condamner Mme [B] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation de 770 euros outre le paiement de la TEOM jusqu’à son départ effectif du logement et de sa demande d’expulsion de la locataire.

Déboute Mme [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Déboute Mme [X] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour propos malveillants et portant atteinte à l’honneur de la bailleresse.

Condamne Mme [X] [R] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne Mme [X] [R] à payer à Mme [F] la somme de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Accorde à Maître Emmanuelle Astié, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Déboute Mme [R] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I.ANGER E.VET