24/09/2024

ARRÊT N° 293/24

N° RG 22/01768

N° Portalis DBVI-V-B7G-OYYE

MD/MP

Décision déférée du 22 Février 2022

TJ de MONTAUBAN 21/00287

REIS

WSR IM MO

C/

TORRENS IMMOBILIER

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

M^e Vincent PARERA

M^e Florence SIMEON

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANT

WSR IM MO

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

TORRENS IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 4]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 5]

représentée par son syndic en exercice Torrens Immobilier

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Florence SIMEON de la SELARL FSD AVOCAT, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 18 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice du 25 mars 2021, M. [B] [Z] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à [Localité 4] (82) et la société Wsr Immo aux fins d’annulation d’une assemblée générale du 14 janvier 2021 au motif qu’elle a été convoquée par la Sarl Wsr Im mo qui n’avait plus la qualité de syndic et aux fins d’indemnisation de son préjudice personnellement subi.

Le syndicat des copropriétaires ayant conclu au fond en défense se disant représenté par la société Wsr Im mo, syndic, le juge de la mise en état, selon une note du 1er juillet 2021 et par application de l’article 782 du code de procédure civile, a alors invité les parties à s’expliquer sur la question de la représentation en justice du syndicat des copropriétaires au regard des décisions de justice précédentes relatives à la désignation du syndic.

M. [B] [Z] est décédé le 28 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires et la Sarl Wsr Im mo ont alors conclu les 2 et 5 août 2021 aux fins de voir constater l’interruption de l’instance.

La société Torrens Immobilier est intervenue volontairement à l’instance le 10 septembre 2021 en sa qualité de syndic de la [Adresse 5] en vertu d’une ordonnance sur requête du 25 septembre 2019 et d’une ordonnance de référé du 10 juin 2021. Elle a contesté la qualité de la société Wsr Im mo à représenter le syndicat des copropriétaires, sollicité l’annulation de l’assemblée générale et formé diverses demandes contre cette société.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 21 septembre 2021 au visa de l’intervention volontaire de la société Torrens Immobilier en qualité de syndic de [Adresse 5] et de l’article 370 du code de procédure civile, a dit que l’instance est interrompue par le décès de M. [Z] en ce qui concerne seulement ses prétentions et qu’elle se poursuit sur les demandes formée par la société Torrens Immobilier.

Une ordonnance du juge de la mise en état du 18 novembre 2021 a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société Wsr Im mo et a dit la société Torrens Immobilier recevable en son intervention.

Par jugement réputé contradictoire du 22 février 2022, le tribunal judiciaire de Montauban a :

— dit que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] n’a pas valablement constitué avocat,

— annulé l’assemblée générale du 14 janvier 2021 de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 4] et tous actes subséquents faits par la Sarl Wsr Im mo pour et au nom de la copropriété sous la qualité prise de syndic,

— ordonné à la Sarl Wsr Im mo de remettre à la société Torrens immobilier ou à l’huissier de justice que celle-ci mandatera à cet effet, l’intégralité des archives, documents, pièces comptables et la comptabilité de la copropriété de la [Adresse 5], ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de dix jours après signification du présent jugement, pendant une durée d’un mois,

— condamné la société Wsr Im mo à payer à la société Torrens Immobilier une provision de 6.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices,

— condamné la société Wsr Im mo à payer à la société Torrens Immobilier la somme de 3.000 euros en application de l’article '700,1°' du code de procédure civile,

— condamné la société Wsr Im mo aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire et de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord rappelé qu’un précédent jugement, rendu le 13 mars 2018, avait dit que la mandat de syndic confié à la société Wsr Im mo avait pris fin le 2 juin 2017 et que d’autres jugements avaient déclaré valable une assemblée générale du 16 mai 2018 ayant désigné à nouveau cette société comme syndic et que les assemblées générales sucessivement organisées le 12 septembre et 30 octobre 2019 pour statuer à nouveau sur ce mandat ont été annulées de sorte que la société Wsr Im mo n’avait plus de mandat et ne pouvait se prévaloir d’un procès verbal d’une assemblée générale du 29 mai 2019 n’ayant pas force probante. Il est constaté par ailleurs que la société Torrens trouve son pouvoir de représentation du syndicat dans une ordonnance de référé.

Il a jugé en conséquence que l’assemblée générale du 14 janvier 2021 convoquée par la société WSR im mo était 'manifestement’ nulle et que cette société devait restituer les pièces du Syndicat. Il a enfin jugé qu’elle débitrice d’une provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice défini comme étant la perte d’une chance de percevoir une rémunération en contrepartie des prestations accomplies par la société Torrens immobilier.

Par déclaration du 6 mai 2022, la société Wsr Immo a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— annulé l’assemblée générale du 14 janvier 2021 de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 4] et tous actes subséquents faits par la Sarl Wsr Im mo pour et au nom de la copropriété sous la qualité prise de syndic,

— ordonné à la Sarl Wsr Im mo de remettre à la société Torrens immobilier ou à l’huissier de justice que celle-ci mandatera à cet effet, l’intégralité des archives, documents, pièces comptables et la comptabilité de la copropriété, [Adresse 5], ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé un délai de dix jours après signification du présent jugement, pendant une durée d’un mois,

— condamné la société Wsr Im mo à payer à la société Torrens Immobilier une provision de 6.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices,

— condamné la société Wsr Im mo à payer à la société Torrens Immobilier la somme de 3.000 euros en application de l’article '700,1°' du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 juillet 2022, la société Wsr Im mo, appelant, demande à la cour, de :

— réformer en toutes ses dispositions le jugement dont appel,

Statuant à nouveau,

— débouter la Sarl Torrens Immobilier de l’intégralité de ses demandes et prétentions à son encontre,

— condamner la Sarl Torrens Immobilier à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— la condamner entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice la société Torrens Immobilier, et la Sarl Torrens Immobilier en personne, intimés, demandent à la cour, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et tout cas mal fondées,

Vu les pièces versées aux débats,

— débouter la société Wsr Im mo de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

— condamner la société Wsr Im mo à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Wsr Im mo au paiement au Syndicat des copropriétaires de la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la société Wsr Im mo aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Florence Simeon, avocat sur son affirmation de droit.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. Il doit être rappelé à titre liminaire que l’action engagée devant le premier juge l’avait été à l’initiative d’un copropriétaire, M. [B] [Z], qui demandait l’annulation d’une assemblée générale de copropriété tenue le 14 janvier 2021 et la réparation de son préjudice.

Ce dernier étant décédé en cours d’instance, cette dernière a été interrompue et n’a été reprise qu’à la suite de l’intervention de la sociéte Torrens Immobilier, judiciairement désignée comme syndic de la copropriété suivant une ordonnance de référé du 10 juin 2021, cette intervention volontaire ayant pour sa part été définitivement jugée recevable par le juge de la mise en état.

Il résulte des énonciations du jugement frappé d’appel que la Sarl Torrens Immobilier, agissant en son seul nom, a demandé au tribunal de 'prononcer’ le défaut de qualité de la société Wsr Im mo pour agir en qualité de syndic de copropriété de la [Adresse 5], prononcer la nullité de l’assemblée générale du 14 janvier 2021 ainsi que des conclusions prises au nom d’un Syndicat non régulièrement représenté à l’instance, en production forcée de divers documents et en paiement d’une provision à titre personnel. Aucun héritier de M. [Z] n’a été appelé à la première instance dont le cours n’a pas repris à son égard, le jugement rendu par le tribunal ne s’est prononcé que sur la validité de l’assemblée générale sur la base des prétentions et moyens développés par la société intervenante et sur les demandes propres de celle-ci de sorte que la cour n’est saisie que des dispositions répondant à ces demandes.

2. La société appelante oppose dans la motivation de ses dernières conclusions l’irrecevabiltié de la demande en annulation de l’assemblée générale litigieuse au motif que cette prétention ne peut être présentée que par les copropriétaires opposants ou défaillants au sens de l’article l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. Cette fin de non-recevoir avait été présentée devant le juge de la mise en état qui dans la motivation de sa décision a indiqué 'Manifestement, la fin de non-recevoir, déposée en même temps que des conclusions au fond sous injonction ne vise qu’à tenter de retarder l’aboutissement de l’affaire’ et a jugé 'recevable l’intervention’ de la société Torrens Immobilier évoquant, au soutien de cette décision, les autres demandes formées par cette partie, renvoyant l’affaire pour conclusions en réplique au fond. Cette décision a définitivement statué sur la recevabilité de l’intervention mais non sur celle tirée de la recevabilité de la prétention visant à voir annuler l’assemblée générale. Selon les termes du jugement critiqué, cette fin de non-recevoir n’apparaît pas comme ayant été reprise devant le tribunal et la société Wsr Im mo qui l’évoque dans la motivation de ses dernières conclusions, demande dans le dispositif de celles-ci que la société Torrens Immobilier soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et non que celle-ci soit déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale litigieuse, de sorte que la cour n’est pas valablement saisie d’une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir en annulation de la dite assemblée générale.

3. Sur le fond de cette demande d’annulation, la cour constate que la société appelante

rappelle que la convocation de l’assemblée générale litigieuse avait été faite le 8 juin 2021 soit avant l’ordonnance de référé du 10 juin 2021 déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande de rétractation de sorte que l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 juin 2021 était valable et qu’elle a été confirmée dans son mandat.

3.1. Il est constant que par ordonnance sur requête du 25 septembre 2019, le président du tribunal judiciaire de Montauban a désigné la société Torrens Immobilier en qualité de syndic de la copropriété de la [Adresse 5] en l’absence de nomination d’un syndic à la suite de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 12 septembre 2019, cette désignation ayant été prorogée suivant ordonnance sur requête du 22 mars 2022 pour une durée de trois à compter du 22 septembre 2022, fin du mandat en cours.

3.2. L’ordonnance sur requête est exécutoire au seul vu de la minute, conformément aux dispositions de l’article 495, deuxième alinéa, du code de procédure civile. L’exercice d’une action en rétractation n’en suspend pas les effets. La demande de rétractation ayant été en l’espèce rejetée par ordonnance du 10 juin 2021, force est de constater que l’assemblée générale du 14 janvier 2021 s’est tenue de manière irrégulière par une société qui ne disposait plus de mandat pour la convoquer. Le jugement entrepris qui a prononcé son annulation doit donc être confirmé.

4. Sur la demande de restitution des pièces comptables et archives de la copropriété sous astreinte, il convient de rappeler qu’en vertu des dispositions de l’article 33-1 du décret décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la date de la nomination de la société Torrens Immobilier, 'En cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces. Copie de ce bordereau est remise au conseil syndical'. Pour les mêmes raisons que celles qui viennent d’être précisées pour la demande en annulation, la société Wsr Im mo n’avait plus aucun droit à les détenir et avait au contraire l’obligation de transférer l’intégralité des archives, documents, pièces comptables de la copropriété de la [Adresse 5], peu important que l’assemblée générale du 30 juin 2021 elle aussi convoquée avant l’ordonnance du 10 juin 2021 rejetant la demande de rétractation et ayant désigné à nouveau la société Wsr Im mo comme syndic, n’ait pas fait l’objet d’une annulation, en l’état des pièces produites, dès lors que la nomination de la Sarl Torrens Immobilier était effective depuis le 25 septembre 2019 et renouvelée à compter du 22 septembre 2022 sans qu’aucune décision judiciaire ait rapporté cette décision ni déclaré cette dernière caduque. Une nouvelle assemblée générale (celle du 15 mars 2022) a d’ailleurs été déclarée 'inexistante et de nul effet’ pour les mêmes motifs suivant jugement du 28 juin 2022. Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur ce point, en son principe comme en ses modalités.

5. Sur la demande en paiement d’une provision, la Sarl Torrens Immobilier a indiqué que celle-ci était fondée sur l’indemnisation du préjudice subi du fait selon lequel elle n’a pu percevoir sur 20 mois, les honoraires auxquels elle pouvait prétendre. Pour s’y opposer la société appelante a considéré que le président du tribunal a donné un mandat, sans mission particulière, sans durée et ce 'de manière tout à fait irrégulière'. La cour relève que la décision ayant désigné la Sarl Torrens Immobilier n’a fait l’objet d’aucune rétractation. La perte de chance alléguée au soutien de cette provision accordée par le premier juge trouve son origine dans la durée de la paralysie de l’action du nouveau syndic et les difficultés volontairement créées pour différer ou empêcher sans droit l’exécution de cette mesure. Il convient de confirmer purement et simplement la décision entreprise sur ce point, en son principe comme en son montant.

6. La Sarl Wsr Im mo, partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens d’appel, la décision relative au sort des dépens de première instance étant confirmée .

7. La Sarl Torrens Immobilier et le Syndicat des copripriétaires de la [Adresse 5], représenté par la Sarl Torrens Immobilier, sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens que ces parties ont exposés au cours de cette procédure d’appel. La société appelante sera condamnée à payer à la Sarl Torrens Immobilier la somme de 2 000 euros et au Syndicat la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement relatives au titre des frais irrépétibles seront également confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 22 février 2022 par le tribunal judiciaire de Montauban en toutes ses dispositions frappées d’appel.

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Wsr Im mo aux dépens d’appel.

Autorise Maître Florence Simeon, avocate, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, à recouvrer directement contre la partie condamnée, les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne la Sarl Wsr Im mo à payer à la Sarl Torrens Immobilier la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700, al 1er, 1° du code de procédure civile.

Condamne la Sarl Wsr Im mo à payer au Syndicat des copripriétaires de la [Adresse 5] représenté par la Sarl Torrens Immobilier la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700, al 1er, 1° du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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