COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 10 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03681 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QXLF

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 03 JUILLET 2025

PRESIDENT DU TJ DE BEZIERS

N° RG 25/00418

APPELANT :

Monsieur [L] [A]

né le 17 Décembre 1987 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMES :

Monsieur [Z] [U]

né le 01 Mars 1976 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS

S.C.I. JUPITER

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 12 Janvier 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 JANVIER 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

La SCI Jupiter, immatriculée le 20 janvier 2021 et ayant son siège social [Adresse 4] au [Localité 5], est propriétaire d’une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant, d’une superficie de 2 622 m2, située [Adresse 2] à [Localité 2], qu’elle a acquis par acte authentique en date du 7 octobre 2021.

Selon ses statuts, datés du 6 janvier 2021, M. [K] [Q], qui en est le gérant, détient 99 parts sur les 100 parts du capital social et Mme [B] [Q] détient 1 part.

Par acte en date du 1er mars 2024, la SCI Jupiter a donné à bail à M. [Z] [U] un local à usage commercial afin d’y exploiter exclusivement des chambres d’hôtes, pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 6 960 euros, soit la somme mensuelle de 580 euros, outre une provision sur charges de 470 euros.

Par procès-verbal en date du 28 mars 2024 (dénoncé le 29 mars 2024), les 99 parts sociales de M. [Q] ont été saisies par la SAS Fonds Commun de Titrisation Cedrus, puis, suite au jugement définitif du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Béziers en date du 15 octobre 2024, rejetant la demande de nullité de cette saisie, ont fait l’objet le 6 décembre 2024, d’une inscription de nantissement définitif judiciaire pour sûreté de la somme de 269 899, 62 euros.

La vente aux enchères publiques des parts saisies a eu lieu le 23 juin 2025. M. [L] [A] et Mme [R] [P] ont été déclarés adjudicataires le 26 juin 2025.

Par une assemblée générale extraordinaire en date du 2 septembre 2025, M. [Q] a été révoqué de son mandat social de gérant de la SCI Jupiter et M. [A] a été désigné en qualité de nouveau gérant, le siège social étant transféré au [Adresse 3] à [Localité 6].

Entre-temps, par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2025, délivré sur autorisation par ordonnance sur requête en date du 27 juin précédent, M. [U] a assigné la SCI Jupiter en référé à heure indiquée pour l’audience du 3 juillet 2025 devant le président du tribunal judiciaire de Béziers afin principalement de la voir condamner à le laisser pénétrer et reprendre possession du bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 2], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, pendant un délai de trois mois.

M. [A] est intervenu volontairement à l’instance.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 3 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— Accueilli l’intervention volontaire de M. [L] [A] ;

— Rejeté l’exception de nullité soulevée par M. [L] [A] ;

— Condamné la société civile immobilière Jupiter, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à laisser M. [Z] [U] pénétrer et reprendre possession du bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 2], cadastré section LW n°[Cadastre 1], dans un délai de vingt-quatre heures à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— Dit que passé ce délai, la société civile immobilière Jupiter, prise en la personne de son représentant légal en exercice, sera redevable d’une astreinte de 500,00 euros (cinq-cents euros) par jour de retard, pendant trois mois, au bénéfice de M. [Z] [U] ;

— Dit se réserver les pouvoir de liquider l’astreinte ;

— Condamné in solidum la société civile immobilière Jupiter, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [A] au paiement des entiers dépens de l’instance;

— Condamné in solidum la société civile immobilière Jupiter, prise en la personne de son représentant légal en exercice, et M. [L] [A] a payer à M. [Z] [U] la somme de 3 000 euros (trois-mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires ;

— Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

aux motifs que:

— M. [A] expose détenir 99 % des parts sociales de la SCI Jupiter et indique que les lieux litigieux sont son domicile et celui de sa famille. Il résulte de l’attestation d’achat de parts sociales de SCI en date du 26 juin 2025 que M. [A] et Mme [P] se sont portés adjudicataires des parts sociales détenues par M. [Q]. Ainsi, M. [A] démontre d’un intérêt légitime à intervenir à la présente instance.

— il a mandaté la société de sécurité privée VIP pour le compte de la SCI Jupiter aux fins de surveiller le bien litigieux et d’en interdire l’accès.

— aux termes du procès-verbal de constat en date des 27 et 30 juin 2025 et 1er juillet 2025, le commissaire de justice indique avoir été requis par la SCI Jupiter, représentée par M. [A] 'agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant et associé indéfiniment responsable'.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [A] agit au nom et pour le compte de la SCI Jupiter, de sorte qu’il se comporte comme le gérant de fait de la société depuis le 27 juin 2025. L’assignation en date du 28 juin 2025 a donc été régulièrement délivrée au gérant de la SCI Jupiter.

— il résulte du bail commercial en date du 1er mars 2024 que la SCI Jupiter a donné à bail à M. [Z] [U] les lieux pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 6 960 euros, soit la somme mensuelle de 580 euros, outre une provision sur charges de 470 euros.

Le cahier des charges rédigé en vue de la vente de parts sociales de la SCI Jupiter en date du 20 janvier 2025 mentionne, à l’article 3, une 'activité de chambre d’hôte sur le thème naturisme gay', produisant des revenus ainsi que le lien d’un site internet dédié et les commentaires google associés.

M. [U] verse la somme de 1 050 euros par mois au titre des loyers à M. [Q], ancien gérant et propriétaire de la SCI Jupiter.

Le montant des loyers ainsi que l’absence d’enregistrement du bail commercial et de mention sur l’extrait K-bis de M. [U] de l’activité exploitée ne sont pas de nature à remettre en cause l’existence même du bail commercial.

M. [A] ne démontre pas l’absence de déclaration en mairie ou la vente d’alcool en l’absence d’autorisation, le seul dépassement de la capacité maximale d’accueil allégué ne caractérise pas l’illicéité de l’activité.

Il n’existe aucun doute sur l’existence d’une exploitation commerciale des lieux et l’exécution du bail commercial.

M. [U] a repris possession du bien le 4 juillet 2025.

Par déclaration reçue le 15 juillet 2025, M. [A] a interjeté appel de cette ordonnance intimant M. [U] et la SCI Jupiter.

Par avis du 1er septembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 19 janvier 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 27 octobre 2025, M. [A] et la SCI Jupiter, appelante incidente, demandent à la cour :

— Déclarer recevable l’appel de M. [A]

— Recevoir la SCI Jupiter en son appel incident.

— Réformer les dispositions de l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a accueilli l’intervention volontaire,

— Déclarer nulle, par application de l’article 117 du code de procédure civile, l’assignation du 28 juin 2025 en ce qu’elle n’a pas été délivrée au représentant légal de la SCI Jupiter mais à M. [A] alors dépourvu du pouvoir de la représenter en justice.

— Déclarer en conséquence irrecevables les demandes de M. [U].

— Subsidiairement, vu la fraude et la collusion manifeste entre le demandeur et le gérant de la SCI Jupiter, vu l’illicéité de l’activité commerciale exercée dans les lieux prétendument loués, débouter M. [U] de toutes ses demandes,

— Le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils exposent que :

— l’assignation est nulle au titre d’une irrégularité de fond, puisqu’elle a été délivrée à la SCI Jupiter prise en la personne de M. [A], qui n’en était pas le gérant. L’assignation en justice d’une personne morale ne peut être délivrée qu’à son représentant légal.

— la SCI Jupiter n’avait jamais donné aucun mandat à M. [A] lui permettant de la représenter.

En outre, un gérant de fait n’a aucune qualité, ni aucun pouvoir pour représenter une personne morale en justice, ce qui constitue une prérogative réservée au seul représentant légal.

— s’il est vrai que devant la cour la SCI Jupiter est dorénavant représentée par M. [A], nouveau gérant, la SCI a subi un dommage, puisqu’elle a dû restituer son bien à M. [U] dès le 4 juillet 2025.

— M. [A] ne s’est nullement comporté comme le gérant de fait de la SCI Jupiter, les initiatives qu’il a prises résultaient de son ignorance du droit des sociétés et de sa croyance dans le fait qu’ayant acquis avec Mme [P] 99 % du capital social de la SCI Jupiter, il devenait par la même propriétaire du bien de cette société.

— le bail est fictif et frauduleux. Le bail n’a pas été établi par acte authentique et n’a pas été enregistré; la SCI Jupiter et M. [Q] n’ont pas fait état de l’existence d’un bail. Il n’a donc pas date certaine et a été fait pour les besoins du procès, étant souligné que MM. [Q] et [U] vivent en couple et que les lieux loués constituent le domicile de M. [Q].

En matière de saisie immobilière, le bail qui n’a pas date certaine est inopposable à l’adjudicataire. Il en va de même en cas de saisie de parts sociales d’une SCI.

— M. [Q] n’a jamais mentionné l’existence du présumé bail en réponse à la sommation du fonds commun de titrisation Cedrus par acte du 14 janvier 2025,

— l’extrait Kbis de M. [U] ne fait mention d’aucune activité de chambres d’hôtes. Il s’agit d’un travail dissimulé par dissimulation d’activité.

— le bénéficiaire des virements mensuels de 1 050 euros était M. [Q], et non la SCI Jupiter; aucun loyer n’était donc payé à cette dernière.

La clause du bail relative au paiement du loyer entre les mains d’un mandataire n’autorise pas M. [Q] à percevoir lui-même les loyers. au détriment des créanciers de la SCI Jupiter qui fait actuellement l’objet d’une procédure de saisie immobilière (assignation du 17 juillet 2025),

— il était exercé une activité de chambre d’hôtes sur la propriété de la SCI Jupiter, sous l’enseigne «[Adresse 5]» depuis juin 2022 ; le fonds de commerce existait depuis près de deux années lors de la signature du bail commercial prétendument daté du 1er mars 2024.

Le loyer mensuel de 580 euros, prévu au bail, est dérisoire La valeur locative du bien serait entre 2 000 et 2400 euros par mois.

— l’activité à laquelle MM. [Q] et [U] se livrent est illicite (service d’alcool sans licence IV, activité non déclarée au RCS, dépassement de la capacité maximale d’accueil).

Par conclusions du 27 décembre 2025, M. [U] demande à la cour, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées, débouter M. [A] et la SCI Jupiter de l’ensemble de leurs demandes,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée,

— y ajoutant, condamner solidairement M. [L] [A] et la SCI Jupiter à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner solidairement M. [L] [A] et la SCI Jupiter aux entiers dépens.

Il expose que :

— il dispose de la capacité d’ester en justice et pouvait valablement assigner la SCI Jupiter ; il n’y a pas de vice de fond.

— les appelants se prévalent d’une irrégularité de l’assignation pour vice de forme et non pour vice de fond s’agissant d’un acte délivré à M. [A] qui, à cette date, n’était pas le gérant mais associé majoritaire.

— il ressort des modalités de remise de l’assignation du 28 juin 2025 que le commissaire de justice s’est rendu en premier lieu au siège social de la SCI Jupiter où la signification n’a pu être faite puis au [Adresse 2] à [Localité 2] propriété de la SCI, où il a laissé un avis de passage,

— M. [A] s’est rendu en l’étude du commissaire de justice le 30 juin 2025 afin de retirer l’assignation délivrée de sorte qu’il a accepté de recevoir cet acte au nom et pour le compte de la SCI Jupiter.

— il a mandaté au nom de la SCI Jupiter la société de sécurité privé « VIP » le 26 juin 2025 pour l’expulser, un commissaire de justice aux fins d’établir des procès-verbaux de constat et une agence immobilière aux fins d’obtenir un avis de valeur locative.

— la désignation de M. [A] en qualité de gérant par l’assemblée générale de la SCI Jupiter du 2 septembre 2025 démontre la réalité de sa gestion de fait à compter du 26 juin 2025.

— la SCI Jupiter n’étant pas à l’origine du départ forcé de M. [U] des lieux loués, celle-ci n’avait juridiquement aucune raison en première instance de s’opposer aux légitimes demandes de son preneur à bail, M. [A] a pris des conclusions d’intervention volontaire pour s’opposer aux demandes de M. [U] ; les intérêts de la SCI Jupiter et de ses associés ont été défendus devant le premier juge.

— un bail commercial peut être verbal et ne doit pas obligatoirement être écrit et enregistré. En conséquence, pour avoir date certaine, un bail commercial n’a pas à être établi par acte authentique enregistré.

— il résulte du cahier des charges rédigé en vue de la vente forcée des parts sociales en date du 20 janvier 2025 que l’exploitation commerciale en chambres d’hôtes était parfaitement connue et effective, la réalité de l’exploitation commerciale est rapportée par les réservations faites par les clients,

— l’absence de mention sur son extrait Kbis de l’activité exploitée de chambre d’hôtes n’est pas de nature à remettre en cause l’existence même du bail commercial et la réalité de l’exploitation commerciale. Il a mis à jour cet extrait Kbis

— il justifie, pièces à l’appui, du versement de la somme de 1 050 euros par mois au titre des loyers. M. [Q] dispose d’un compte en ligne intitulé «SCI Jupiter», M. [U] justifie du paiement des loyers sur le compte bancaire désigné par le mandataire de la SCI Jupiter en vertu du bail.

Il a, chaque mois, adressé à M. [A], par lettre recommandée avec avis de réception, le paiement du loyer dû,

— l’existence d’une activité de chambres d’hôtes antérieurement à la signature du contrat de bail commercial du 1er mars 2024 n’est pas de nature à remettre en cause l’existence même de ce bail commercial, ni la réalité de l’exploitation commerciale par M. [U].

— le juge des référés n’est aucunement compétent pour prononcer la nullité d’un contrat de bail commercial au regard d’un prétendu caractère dérisoire du loyer commercial. En outre,il n’occupe qu’une partie de la propriété de la SCI Jupiter de sorte que le loyer n’est pas dérisoire.

— il a déclaré à la commune d'[Localité 2] son activité de location de chambre d’hôtes (meublé de tourisme) conformément aux dispositions des articles D. 324-13 et suivants du code du tourisme. Il n’est pas démontré un accueil de plus de 15 personnes par jour.

— la vente d’alcool n’est pas démontrée, un bar pouvant servir des boissons chaudes ou fraîches non alcoolisées.

— il a été illégalement prive’ d’accès au bien immobilier malgré’ le bail commercial dont il disposait, de sorte qu’il s’agissait d’un trouble manifestement illicite

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 12 janvier 2026;

MOTIFS de la DECISION :

1- sur la nullité de l’assignation introductive d’instance

Selon l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

L’article 121 suivant précise que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’acte de signification de l’assignation litigieuse en date du 28 juin 2025 mentionne que cet acte est signifié à la « SCI Jupiter- [A] [L] », que le commissaire de justice s’est rendu au siège social de la SCI Jupiter, [Adresse 4] où la domiciliation de celle-ci est impossible (pas de boîte aux lettres et pas de voisinage), puis sur le lieu d’exploitation du fonds de commerce de M. [U], au [Adresse 2] où il a rencontré un agent de sécurité et a contacté par téléphone M. [A], qu’il a invité à venir chercher l’acte à l’étude, laissant un avis de passage dans la boîte aux lettres.

A cette date, seul M. [Q] était gérant de la SCI Jupiter. M. [A] s’est présenté le 30 juin 2025 à l’étude du commissaire de justice pour recevoir cet acte.

Lors de son intervention volontaire devant le premier juge, M. [A] s’est présenté en qualité d’associé majoritaire de la SCI Jupiter et d’occupant des lieux, exposant que M. [Q], seul gérant de celle-ci, ne la représenterait pas, en ce que le bail, conclu pour elle, était frauduleux et fictif.

Ainsi, si l’assignation n’a pas été délivrée au représentant légal de la SCI Jupiter, mais délibérément à M. [A], seul susceptible d’avoir un intérêt à s’opposer aux demandes formées, celui-ci a choisi d’intervenir volontairement en justifiant cette intervention, notamment, par l’absence de toute représentation de la SCI Jupiter par son représentant légal compte tenu des circonstances. Il a, de ce fait, agi au nom et pour le compte de la SCI Jupiter en qualité de gérant de fait de celle-ci, le caractère défavorable de la décision du premier juge étant étranger à son absence de représentation.

M. [A] ne peut, sans se contredire, se prévaloir d’un défaut de pouvoir de représentation de la SCI Jupiter, qui a été régularisé, dans l’intervalle, par sa désignation en qualité de gérant de droit lors d’une assemblée générale en date du 2 septembre 2025. Il en résulte que l’assignation introductive d’instance n’encourt aucune nullité de fond, ni même de forme, de sorte qu’aucune irrecevabilité des demandes de M. [U] ne peut en être déduite.

L’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

2- sur les mesures conservatoires

Selon l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 suivant prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Un bail commercial verbal est valable s’il peut être prouvé. M. [U] verse aux débats un bail écrit, daté du 1er mars 2024, l’absence d’enregistrement et de date certaine de celui-ci étant indifférente.

Au demeurant, l’exploitation commerciale des lieux (existence d’un site internet et de réservations), dont le cahier des conditions de la vente des parts sociales de la SCI Jupiter, en date du 20 janvier 2025 faisait mention, est rapportée, ainsi que la présence de M. [U] sur les lieux à ce titre (avis de clients). Celui-ci justifie verser, quelles qu’en soient les modalités, la somme de 1 050 euros (qui, si elle est réduite, n’apparaît pas dérisoire au regard, notamment d’une occupation partielle), à M. [Q] depuis le mois de mars 2024 et avoir tenté de verser cette somme à M. [A], en qualité de gérant de la SCI Jupiter, à compter de juillet 2025.

Si l’existence de ce bail a été manifestement dissimulée au créancier saisissant dans le cadre de l’établissement du cahier des conditions de la vente des parts sociales, M. [A], ayant connaissance de l’occupation des lieux par une activité commerciale (qui ne relevait pas de l’objet social de la SCI JUpiter), a mandaté une société de sécurité (la société VIP) pour «sécuriser» (sic) l’immeuble dès le 26 juin 2025, cette opération ayant, de fait, donné lieu à l’expulsion de M. [U].

Or, selon l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Ni le retard dans l’actualisation du Kbis de M. [U] quant à son activité, ni le non-respect de la réglementation en matière de licences pour la vente d’alcools (un procès-verbal de constat de commissaire de justice, en date du 27 juin 2025, ayant relevé l’existence d’une carte de boissons alcoolisées dans les locaux exploités et aucune autorisation n’étant produite), de seuil d’occupation de l’immeuble (un procès-verbal de constat de ce même commissaire de justice, en date du 1er juillet 2025, mentionnant 36 couchages) et de déclaration en mairie en matière de location de meublé de tourisme (une seule déclaration en septembre 2025 pour 10 personnes) ne peuvent constituer une dérogation à ces dispositions.

En conséquence, M. [U] est fondé à se prévaloir de l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée.

3- sur les autres demandes

Succombant sur leur appel principal et incident, M. [A] et la SCI Jupiter seront condamnés in solidum aux dépens et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée ;

Et ajoutant,

Condamne in solidum M. [L] [A] et la SCI Jupiter à payer à M. [Z] [U] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [L] [A] et la SCI Jupiter aux dépens d’appel.

le greffier la présidente