22/10/2024

ARRÊT N°412/2024

N° RG 23/03728 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PZCL

EV/KM

Décision déférée du 05 Octobre 2023

Tribunal de Commerce de TOULOUSE

( 2023R00313)

M. DE CHEFDEBIEN

S.A.S. PEI

C/

S.A.S. STUDEC

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

S.A.S. PEI

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine ROSSI-LEFEVRE de la SCP ROSSI-LEFEVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

S.A.S. STUDEC

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Florence VAYSSE-AXISA de la SCP VAYSSE-LACOSTE-AXISA, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant E. VET, Conseiller faisant fontion de président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, président

P. BALISTA, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffière, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffière de chambre

FAITS

La SCI Saraille a donné à bail à la SAS Studec à compter du 1er mars 1996 des locaux situés [Adresse 3] donnant lieu à l’établissement d’un état des lieux d’entrée le 18 décembre 1995. Le bail a été tacitement reconduit.

Par acte du 29 septembre 2015, la SAS Pei, venant aux droits de SCI Saraille, a conclu avec la SAS Studec un bail commercial annulant et remplaçant tous autres accords éventuellement conclus au préalable ayant pour objet les mêmes locaux.

Le 29 septembre 2022, la SAS Studec a donné congé à la SAS Pei et libéré les lieux le même jour par la remise des clefs et l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Par courriers des 2 décembre 2022 et 16 février 2023, la SAS Studec a réclamé en vain à la SAS Pei le remboursement de son dépôt de garantie s’élevant à la somme de 98 442,17 €.

PROCEDURE

Par acte du 19 juin 2023, la SAS Studec a fait assigner la SAS Pei devant le président du tribunal de commerce de Toulouse statuant en référé afin de voir :

— condamner la SAS Pei à payer à la SAS Studec une provision de 98 442,17 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022,

— condamner la SAS Pei à payer à la SAS Studec la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire du 5 octobre 2023, le juge a :

— condamné la SAS Pei à payer à la SAS Studec la somme provisionnelle de 98 442,17 €, outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022 et jusqu’à parfait paiement,

— débouté la SAS Pei de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SAS Pei à payer à la SAS Studec la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS Pei aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration du 31 octobre 2023, la SAS Pei a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS Pei dans ses dernières conclusions du 15 novembre 2023 demande à la cour, au visa de l’article 873 du code de procédure civile, de :

— débouter la SAS Studec de sa demande en paiement de la somme de 98 442,17 € en remboursement du dépôt de garantie et en règlement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Reconventionnellement,

— condamner la SAS Studec à payer à la SAS Pei la somme de 173 160 € à titre provisionnel,

— prononcer la compensation de cette somme avec la somme de 98 442,17 € correspondant au dépôt de garantie,

— condamner la SAS Studec à payer à la SAS Pei la somme de 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel.

La SAS Studec dans ses dernières conclusions du 12 décembre 2023 demande à la cour, au visa de l’article 873 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance de référé du 5 octobre 2023,

— condamner la SAS Pei à payer à la SAS Studec la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens,

Subsidiairement,

— renvoyer l’affaire à une audience pour qu’il soit statué au fond en application de l’article 873-1 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 septembre 2024.

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS

La SAS Pei fait valoir que:

' le bail indique qu’il s’agit d’un « bail de renouvellement » prévoyant des obligations supplémentaires et que la SAS Studec était présente dans les lieux depuis 1996,

' l’état des lieux effectué en 2015 mentionne des dégradations provenant de l’occupation préalable et antérieure des locaux par la SAS Studec qui a pris à bail les locaux neufs qui ont fait l’objet d’une extension en 2008 ainsi que d’une réfection totale, qu’ainsi toutes les dégradations subies par les locaux résultent de l’occupation des lieux par la SAS Studec,

' le contrat prévoit la prise en charge par le locataire des désordres résultant de la vétusté.

La SAS Studec oppose:

' l’incohérence des demandes de son adversaire qui sollicite d’une part son débouté d’autre part la compensation entre le montant du dépôt de garantie et la somme qu’elle réclame reconventionnellement,

' que le bail est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 qui a limité les charges, travaux et taxes pouvant être imputés au locataire et qu’il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie que les locaux, qui n’ont pas été donnés neufs ont été restitués en état d’usage,

' que les clauses prévoyant une prise en charge par le locataire sont d’interprétation stricte,

' que le chiffrage des réparations locatives résulte d’un devis estimatif intervenu neuf mois après son départ alors que les locaux, qui ont été squattés, ont pu se dégrader depuis lors et vise des postes dans l’état des lieux de sortie constate le bon état.

Suivant l’article 873 du code de procédure civile, le président du tribunal de commerce peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le bail signé entre les parties le 29 septembre 2015 prévoyait le remboursement du dépôt de garantie après déduction de toutes les sommes dues par le preneur, à l’issue de la reddition des comptes.

Si le statut des baux commerciaux ne prévoit aucun délai pour restituer le dépôt de garantie au locataire, ce délai doit être raisonnable.

Les parties ne contestent pas que:

' la SAS Studec a versé un montant total de 98'442,17 € à titre de dépôt de garantie,

' le 3 février 2022, la locataire a donné congé à effet au 29 septembre 2022 et qu’à cette date les clés ont été restituées à la propriétaire et un état des lieux de sortie a été établi,

' la locataire a sollicité le remboursement du dépôt de garantie lettre recommandée des 2 décembre 2022 et 16 février 2023,

' aucune somme n’est réclamée par la bailleresse au titre de charges ou loyers impayés.

La locataire ayant quitté les lieux dans les conditions légales, son droit restitution du dépôt de garantie ne certaine aucune contestation sérieuse.

Cependant, l’article 1347 du Code civil dispose: «La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.».

Il convient en conséquence de rechercher si la SAS Pei dispose elle-même d’une créance ne s’opposant à aucune contestation sérieuse susceptible de se compenser avec celle de la locataire.

L’article 16.2 du bail signé entre les parties le 29 septembre 2015 prévoit :« En cas de départ du Preneur en cours ou en fin de bail, ce dernier devra restituer les locaux aprés les avoir remis en leur configuration d’origine, conformément a l’état des lieux d’entrée visé à l’article 4.2. et en parfait état d’entretien, de propreté et de réparations locatives, y compris Ies réparations dues à la vétusté, le tout à ses frais exclusifs, étant expressément convenu que l’autorisation éventuelle donnée par le Bailleur à la realisation des travaux du Preneur ne limite aucunement cette obligation de remise en l’état initial par le Preneur.».

Cette clause est suffisamment claire pour justifier la prise en charge des désordres résultant de la vétusté par la locataire à compter de son entrée dans les lieux et conformément à l’état des lieux d’entrée du 18 décembre 1995.

Il résulte de l’état des lieux entrant établi contradictoirement entre les parties le 12 novembre 2015 que les locaux donnés à bail étaient d’une surface totale de 3044 m², l’extension réalisée en 2007/2008 concernant 819 m², il convient d’en déduire que l’état des lieux initial concernait 2225 m².

De plus, si la SAS Pei affirme qu’à l’occasion de la construction de l’extension l’ensemble des bâtiments a fait l’objet d’une rénovation, celle-ci ne peut être suffisamment démontrée par le seul document publicitaire produit qui évoque un ensemble immobilier « neuf et rénové ».

Le procès-verbal établi au départ de la locataire le 29 septembre 2022 relève essentiellement des désordres résultant de la vétusté de l’immeuble: usure, taches, traces de meubles et de frottement, trous de cheville, éraflures . Il ne différencie pas les pièces de l’immeuble initial de celles concernant l’extension.

Pour justifier du montant de sa créance, la bailleresse produit un document intitulé

« estimatif » non daté pour un montant total de 173'160 € concernant:

' le remplacement de cinq portes palières abimées. Or, l’état des lieux de sortie n’évoque pas de portes palières, dont le changement n’est dès lors pas justifié et aucune provision ne peut être allouée à ce titre,

' la réfection des faux plafonds des sanitaires et du hall, l’immeuble concerné comporte à chacun des étages plusieurs zones de sanitaires et l’état des lieux de sortie relève: une dalle présentant de légères taches noires, trois percements sur trois dalles, deux dalle fissurée, sept autres tachées d’auréoles, une dalle cassée, une dernière abimée au-dessus d’une porte d’accès. De plus, il ne mentionne aucun désordre affectant le plafond de la seule pièce dénommée «hall», comme sur le devis. Au regard du peu d’importance des désordres relevés ne justifiant pas tous le changement des dalles concernées, ce poste justifie l’octroi d’une provision de 300 €,

' la reprise de peintures et de sols: si au regard des termes du bail il appartient au locataire de prendre en charge la vétusté, il n’est pas précisé qu’il doit aussi prendre en charge les désordres antérieurs à la remise des lieux. Or, ceux-ciprésentaient des désordres affectant essentiellement le sol de l’immeuble indiqué comme taché (au rez-de-chaussée : sol de la cafétéria et 43 dalles d’autres pièces, premier étage 26 dalles, deuxième étage moquette tachée dans plusieurs pièces). De plus, Il résulte de l’état des lieux de sortie que dans certaines pièces les sols sont indiqués comme étant en état d’usage, sans que leur remplacement soit justifié. En conséquence, à défaut de précision par la bailleresse, sa créance ne peut être considérée comme présentant l’évidence nécessaire en matière de référé.

Enfin, le procès-verbal d’état des lieux de sortie relève des désordres affectant les peintures ne figurant pas à l’état des lieux d’entrée mais qui, au regard de leur caractère partiel ( trace, tâche') justifient d’une provision à hauteur de 8 000 €.

Dès lors, la bailleresse justifie une créance non contestable à hauteur de 8300 €.

Enfin, il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproque des parties justifiant la condamnation de la SAS Pei à verser à la SAS Studec une provision de 90'142,17 €, avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, par l’infirmation de la décision déférée.

La SAS Pei gardera la charge des dépens d’appel et l’équité commande de confirmer la décision déférée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes des parties en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine:

Infirme la décision déférée sauf en ce qu’elle a condamné la SAS Pei aux dépens et à verser à la SAS Studec la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau pour le surplus:

Condamne la SAS Pei à verser à la SAS Studec une provision de 90'142,17 € outre intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022,

Condamne la SAS Pei aux dépens,

Rejette les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentées en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET