RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /[Immatriculation 2] OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01247 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FMFC

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/01168 en date du 15 mai 2024,

APPELANTE :

Madame [N] [X],

née le 09 septembre 1960 à [Localité 7] (57), domiciliée [Adresse 4]

Représentée par M^e Catherine BERNEZ de l’AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

La SCI 2CF3M

Société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 844 899 153 ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son représentant légal pour ce domicilié audit siège

Représentée par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Septembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Octobre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [T] a donné à bail à Mme [N] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], par acte du 24 octobre 2007, pour un loyer mensuel révisable d’un montant de 350 euros.

La SCI 2CF3M a acquis l’immeuble dans lequel est situé ce logement selon acte dressé par notaire le 1er février 2019. Ladite vente a été notifiée à Mme [X] par lettre recommandée avec accusé de réception adressée par le notaire, le 5 février 2019.

Par assignation en date du 3 octobre 2022, Mme [X] a assigné la SCI 2CF3M devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.

Par jugement du 15 mai 2024, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nancy a :

— condamné la SCI 2CF3M à payer à Mme [X] la somme de 1 516 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— rejeté la demande en remboursement des sommes dues au titre des charges récupérables,

— condamné la SCI 2CF3M à rembourser à Mme [X] la quote-part versée par elle au titre de la taxe d’ordure ménagère 2018,

— rejeté la demande indemnitaire de Mme [X] sur le fondement du congé frauduleux,

— condamné Mme [X] à payer à la SCI 2CF3M la somme de 2 440,55 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction déjà faite de la restitution du dépôt de garantie,

— ordonné la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties,

— rejeté la demande d’octroi de délais de paiement,

— mis les dépens pour moitié à la charge de la SCI 2CF3M et pour moitié à la charge de Mme [X],

— rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration enregistrée le 24 juin 2024, Mme [X] a interjeté appel du jugement précité, en ce qu’il a condamné la SCI 2CF3M à lui payer la somme de 1 516 euros à titre de dommage et intérêts pour trouble de jouissance, en ce qu’il a rejeté sa demande en remboursement des sommes dues au titre des charges récupérables et des provisions appelées, rejeté sa demande indemnitaire sur le fondement du congé frauduleux, en ce qu’il l’a condamnée à payer à la SCI 2CF3M la somme de 2 440,55 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction déjà faite de la restitution du dépôt de garantie, ordonné la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties, rejeté la demande d’octroi de délais de paiement, mis les dépens pour moitié à la charge de la SCI 2CF3M et pour moitié à la charge de Mme [X], rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et rejeté toutes demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions déposées le 21 mars 2025, Mme [X] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

— fixé l’indemnisation revenant à Mme [X] à la somme de 1 516 euros à titre de dommage et intérêts pour trouble de jouissance ,

— rejeté la demande en remboursement des sommes dues au titre des charges récupérables,

— rejeté la demande indemnitaire de Mme [X] sur le fondement du congé frauduleux,

— condamné Mme [X] à payer à la SCI 2CF3M la somme de 2 440,55 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction déjà faite de la restitution du dépôt de

garantie,

— rejeté la demande d’octroi de délais de paiement,

— mis les dépens pour moitié à la charge de la SCI 2CF3M et pour moitié à la charge de Mme [X],

— rejeté les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant aux lieu et place :

— condamner la SCI 2CF3M au paiement d’une somme de 7 460,00 euros au titre du trouble de jouissance subi, du fait de la non-décence du logement, du 3 octobre 2019 au 24 novembre 2023,

— débouter la SCI 2CF3M de toute demande au titre des charges récupérables et en tant que de besoin condamner la SCI 2CF3M à rembourser la somme de :

—  5 184,00 euros au titre des provisions sur charges ou charges mises en compte par le bailleur, de l’entrée dans les lieux et jusqu’au 24 novembre 2023,

— subsidiairement, 1 296,00 euros au titre des provisions sur charges ou charges mises en compte par le bailleur, du 3 octobre 2019 et jusqu’au 24 novembre 2023,

— débouter la SCI 2CF3M de son appel incident, et de toute prétention, et, à défaut, limiter le montant de la condamnation à un arriéré locatif à une somme qui ne saurait excéder 240,72 euros,

— condamner la SCI 2CF3M au remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 700 euros,

— condamner la SCI 2CF3M au paiement d’une somme de 5 000,00 euros au titre du préjudice subi par la locataire du fait de la délivrance d’un congé nul et frauduleux,

— ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre, à hauteur du plus faible des montants,

A titre subsidiaire et pour le cas où Mme [X] demeurerait redevable d’une somme, lui accorder les plus larges délais,

— condamner en tout état de cause, la SCI 2CF3M au paiement, au titre de la première instance, d’une somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

Et y ajoutant,

— condamner la SCI 2CF3M au paiement, au titre de la procédure d’appel, d’une somme de 2 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— débouter la SCI 2CF3M de toute demande plus ample ou contraire.

Par conclusions déposées le 2 juin 2025, la SCI 2CF3M demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— condamne la SCI 2CF3M à payer à Mme [X] la somme de 1 516 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

— condamne la SCI 2CF3M à rembourser à Mme [X] la quote-part versée par elle au titre de la taxe d’ordure ménagère 2018,

— condamne Mme [X] à payer à la SCI 2CF3M la somme de 2 440,55 euros au titre de l’arriéré locatif, déduction déjà faite de la restitution du dépôt de garantie,

— ordonne la compensation entre les sommes dues réciproquement par les parties,

— met les dépens pour moitié à la charge de la SCI 2CF3M et pour moitié à la charge de Mme [X],

— rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Statuant à nouveau,

— débouter Mme [X] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [X] à payer à la SCI 2CF3M la somme de 9 964,31 euros et subsidiairement de 8 929,58 euros pour paiement de l’arriéré locatif arrêté au 10 décembre 2023,

— condamner Mme [X] à payer à la SCI 2CF3M une indemnité de 1 600,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la première instance, et une somme de 2 500 euros pour l’appel sur le même fondement,

— condamner Mme [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025.

MOTIFS

Sur le trouble de jouissance

Le premier juge a condamné la SCI 2CF3M à payer à Mme [X] une somme de 1 516 euros au titre du préjudice de jouissance subi par cette dernière, entre le 25 septembre 2020 (date du constat de non décence) et le 23 novembre 2023 (date du départ des lieux) sur la base d’un préjudice mensuel indemnisé à hauteur de 40 euros.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, notamment ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est quant à lui notamment obligé notamment de permettre l’accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l’exécution des travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des lieux loués.

En l’espèce, Mme [X] sollicite la condamnation de la SCI 2CF3M à lui payer la somme de 7 460 euros en réparation du préjudice de jouissance qu’elle indique avoir subi du fait de l’indécence du logement durant les trois années précédant son départ des lieux, sur la base d’un préjudice mensuel indemnisé à hauteur de 150 euros.

La SCI 2CF3M s’oppose à cette demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance en soulignant que les désordres allégués n’ont engendré aucun préjudice pour Mme [X] en faisant valoir de surcroît que la non-réalisation des travaux est exclusivement imputable à cette dernière qui s’est opposée à leur réalisation.

Il est produit un rapport de diagnostic effectué le 12 octobre 2018 dans le cadre de la vente du bien mentionnant que l’installation électrique comportait des anomalies et qu’a été mise en évidence la présence de revêtements contenant du plomb.

Mme [X] verse en outre aux débats le diagnostic réalisé par le centre d’amélioration du logement (CAL) le 17 septembre 2020 mentionnant que ne sont pas décents les équipements électriques (insuffisants du fait de l’absence de prises dans certaines pièces ; en mauvais état d’usage et de fonctionnement et non sécurisés). Ce diagnostic préconise la mise aux normes de l’installation électrique, la création d’une ventilation haute sur l’extérieur (cuisine et salle de bains) et la création d’une ventilation basse sur l’extérieur (cuisine).

Il ressort du courrier adressé à Mme [X] par la caisse d’allocations familiales le 25 septembre 2020 qu’à la suite du constat du 17 décembre 2020, son bailleur a été informé qu’il disposait d’un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et que dans cette attente les allocations logement ne lui seraient plus versées. Il ressort des courriers adressés ultérieurement par la CAF, en date des 8 juillet 2022 et 24 février 2023 que le logement présentait toujours des caractères de non décence.

Concernant les désordres liés au plomb, la SCI 2CF3M souligne que le rapport de diagnostic de 2018 fait état de la présence d’une concentration de classe 3 limitée à 5,7 % de la surface louée, essentiellement répartie sur les volets et les gardes corps uniquement de la salle de bains et de la cuisine. Elle estime que cette présence de plomb n’est aucunement constitutive d’une non décence, n’étant d’ailleurs pas visée par le rapport du CAL. Force est effectivement de constater la faible présence en surface de la concentration de plomb relevée qui ne concerne de surcroît que des équipements extérieurs, de telle sorte que ceci est insuffisant pour caractériser un préjudice.

Concernant l’absence de ventilation suffisante, Mme [X] ne conteste pas que les ouvrants étaient dotés de systèmes permettant l’aération, le CAL n’ayant d’ailleurs pas constaté d’humidité dans le logement, de telle sorte que l’existence d’un préjudice de jouissance n’est pas caractérisé à ce titre.

La SCI 2CF3M ne conteste par ailleurs pas les anomalies relatives à l’installation électrique mais elle fait valoir que la remise en état a été impossible en raison du comportement de la locataire y ayant fait obstacle. À l’appui de son affirmation, elle verse aux débats un courrier émanant d’une entreprise spécialisée en électricité, daté du 29 mars 2023, mentionnant avoir été « dans l’incapacité de réaliser les travaux électriques pour les raisons suivantes : l’appartement est totalement encombré et les accès aux murs ne sont pas possibles en l’état ; les travaux doivent être réalisés sous tension puisque la locataire est présente dans le logement, le courant devant être remis régulièrement pour faire fonctionner certains appareils ménagers tels que le frigo ; il a été indiqué à la locataire que les travaux engendreraient de la poussière et elle a alors indiqué s’y opposer compte tenu de ses meubles anciens.» Il est également versé un courriel d’une autre entreprise d’électricité, daté du 10 août 2023, informant la SCI 2CF3M ne pas pouvoir réaliser les travaux « compte tenu de l’encombrement actuel de l’appartement».

Il en ressort que si la SCI 2CF3M ne démontre pas avoir fait, malgré la notification de la caisse d’allocations familiales en septembre 2020, toutes les diligences nécessaires afin de remédier aux défectuosités de l’installation électrique, des tentatives de réalisation desdits travaux n’ayant été entreprises que le 29 mars 2023, date à laquelle ces travaux n’ont finalement pas pu être effectués en raison de l’obstruction opposée par Mme [R].

Concernant par ailleurs les APL, il convient de souligner que Mme [X] a été informée par la CAF, par courrier du 25 septembre 2020, que leur versement au bailleur serait suspendu, Mme [X] n’étant ainsi tenue de payer que la part de loyers restant à sa charge ; par courrier du 5 janvier 2022, la caisse d’allocations familiales l’informait qu’à titre exceptionnel et à sa demande l’allocation logement pouvait être maintenue pour une durée de six mois renouvelable s’il était démontré qu’elle avait entrepris une action en justice pour rendre le logement décent ou qu’elle avait engagé des démarches visant à trouver un nouveau logement.

En tenant compte de l’ensemble de ces éléments, et notamment de la dangerosité manifeste de l’installation électrique dont la SCI 2CF3M aurait dû se préoccupper à la suite du constat de non-décence du logement par la CAF du 25 septembre 2020 mais aussi du fait que la locataire s’est finalement opposée à la réalisation des travaux de réfection de l’installation électrique qu’elle reproche pourtant à la SCI 2CF3M de ne pas avoir entrepris, c’est à bon droit que le premier juge a évalué le préjudice de jouissance de Mme [X] sur la base d’une somme de 40 euros mensuels, pour la période courant du 25 septembre 2020 au 27 novembre 2023 (date du départ des lieux), soit à un montant de 1 516 euros (37x40+40x27/40) que SCI 2CF3M sera condamnée à lui payer.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les charges locatives

Mme [X] sollicite la condamnation de la SCI 2CF3M à lui rembourser la somme de 5 184 euros au titre des provisions sur charges ou charges mises en compte par le bailleur, de l’entrée dans les lieux jusqu’à son départ en faisant valoir que les montants réclamés par le bailleur ne seraient pas justifiés et subsidiairement de la voir condamnmer à lui rembourser la somme de 1 296 euros, soit pour la période courant du 3 octobre 2019 à son départ des lieux.

Le premier juge n’a condamné la SCI 2CF3M à rembourser à Mme [X] que la quote-part versée par elle au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2018.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur a deux options pour recouvrer les charges locatives, soit réclamer le remboursement des dépenses réellement effectuées par lui, soit prévoir dans le bail le versement d’une provision sur charges. Il précise que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée,

des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Les charges récupérables, listées par le décret du 26 août 1987, concernent notamment :

' les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des occupants du bâtiment ainsi qu’à celles nécessaires à l’entretien courant des parties communes du bâtiment et nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs ;

' les dépenses relatives à l’électricité des parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation et pour les espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation ;

' les dépenses relatives à l’entretien courant des espaces extérieurs.

L’article 1103 du code civil dispose par ailleurs que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail ne prévoit pas le versement de provisions sur charges mais stipule que les dépenses d’ électricité et de gaz sont à la charge du locataire ; que les ordures ménagères sont facturées une fois par an par le propriétaire à la réception de son imposition foncière, la somme globale étant divisée par le nombre d’occupants de l’immeuble ; que le compteur d’eau est collectif, la consommation étant facturée deux fois par an par le propriétaire à la réception de la facture de la Communauté urbaine du Grand [Localité 5], en divisant la somme globale par le nombre de personnes occupant l’immeuble.

Si les provisions sur charges versées mensuellement par la locataire, à hauteur de 27 euros mensuels, n’ont pas été convenues contractuellement, il n’en reste pas moins qu’aux termes des dispositions précitées, le locataire est tenu de s’acquitter des charges locatives récupérables, le cas échéant par le versement d’un acompte mensuel.

Or la SCI 2CF3M verse aux débats des décomptes des charges mentionnant la quote-part attribuée à Mme [X] dans l’immeuble occupé par huit personnes. En outre, et contrairement à ce que soutient Mme [X], la SCI 2CF3M produit les justificatifs visés dans ces décomptes, à savoir les facture de fourniture d’eau, les avis de taxes foncières, les factures d’électricité pour les espaces communs de l’immeuble ainsi que les factures d’entretien des espaces verts.

Mme [X] conteste le montant qui lui a été réclamé annuellement au titre des charges locatives (27x12, soit 324 euros) sans cependant rapporter la preuve, qui lui incombe, de l’inexactitude de ce calcul, étant de surcroît souligné qu’il ressort des justificatifs des charges récupérables versés aux débats que le montant réellement dû à ce titre par la locataire est manifestement supérieur aux provisions mensuelles de 27 euros qui ont été réclamées.

Mme [X] n’apparaît ainsi bien fondée qu’à solliciter le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2018 qui, conformément à l’arrêt de la cour administrative d’appel de [Localité 5] du 3 février 2022, a nécessairement fait l’objet d’un dégrèvement au profit des Nancéiens et en particulier de la bailleresse de Mme [X]. Cette dernière est ainsi bien fondée à solliciter le remboursement de sa quote-part (40 euros) à la SCI 2CF3M qui ne produit toujours pas à hauteur d’appel l’acte authentique de vente mettant en évidence l’imputation de la taxe foncière due en 2019 pour l’année n-1.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné la SCI 2CF3M à rembourser à Mme [X] la quote-part versée par elle au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2018, tout en rejetant le surplus de ses demandes relativement au remboursement des charges locatives.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l’arriéré locatif

La SCI 2CF3M sollicite reconventionnellement la condamnation de Mme [X] à lui payer une somme de 9 964 euros et subsidiairement de 8 929,58 euros au titre de l’arriéré locatif dont serait redevable Mme [X] au vu des décomptes établis par ses soins.

Mme [X] s’oppose à cette demande et sollicite subsidiairement de voir son arriéré locatif limité à une somme qui ne saurait excéder 240,72 euros en faisant valoir que le bailleur aurait reconnu avoir perçu le surplus.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter des loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article L 843-1 du code de la construction dispose par ailleurs que lorsque l’organisme payeur (CAF) a constaté que le logement ne satisfait pas caractéristiques de décence, l’allocation de logement est conservée par cet organisme pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal fixé par voie réglementaire pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder l’action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

L’article L 843-2 du même code précise qu’à l’issue du délai imparti pour exécuter les travaux, le montant de l’allocation logement due pour la période concernée est définitivement perdu pour le bailleur si le logement ne répond toujours pas aux critères de décence. Le bailleur ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçu correspondant au montant de l’allocation conservée.

L’article L 843-2 du même code ajoute que l’allocation peut, à titre exceptionnel, en vue de permettre l’achèvement de mise en conformité engagée, de prendre en compte l’action du locataire pour rendre son logement décent par la voie judiciaire ou de prévenir des difficultés de paiement du loyer ou de relogement du locataire, être maintenue par décision de l’organisme payeur et conservée par ce dernier pour une durée fixée par voie réglementaire renouvelable une fois. Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. Si à l’issue de ce délai, le logement ne répond pas aux caractéristiques de décence, le montant de l’allocation de logement conservée par l’organisme payeur n’est pas versé. Le propriétaire ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçu correspondant au montant de l’allocation conservée.

Aux termes de l’article R 843-2, le délai visé par l’article L 843-1 est de 18 mois et celui visé par l’article L843-2 est de 6 mois.

En l’espèce, le constat de non-décence du logement a été notifié par la CAF, à Mme [X] et à la SCI 2CF3M,le 25 septembre 2020. Contrairement à ce que prétend la SCI 2CF3M, Mme [X] ne se trouvait bien redevable à compter de cette date que du montant du loyer diminué du montant des allocations de logement qui auraient été versées si le logement n’avait pas été déclaré non décent ou s’il avait été remédié à cette non-décence dans les délais impartis par la CAF.

Il ressort des courriers de la CAF (des 25 septembres 2020, 5 janvier 2022, 8 juillet 2022 et 24 février 2023) que le délai de 18 mois initialement fixé par l’organisme payeur, soit jusqu’au 31 mars 2022, a été renouvelé jusqu’au 30 septembre 2022, puis à nouveau jusqu’en 31 mars 2023, soit pour la durée maximale de 30 mois résultant des dispositions précitées.

Il en résulte que Mme [X] était tenue de s’acquitter au titre du reliquat de loyer dû à la SCI 2CF3M, compte tenu de la non-décence du logement constaté par l’organisme payeur, des sommes de :

— d’octobre 2020 à septembre 2021 : 106,72 euros par mois (377,72 euros de loyer diminué de 271 euros d’APL), soit 1 280,64 euros sur la période ;

— d’octobre 2021 à juin 2022 : 105,72 euros par mois (377,72 euros de loyer diminué de 272 euros d’APL), soit 951,48 euros sur la période ;

—  2 juillet 2022 à mars 2023 : 96,72 euros par mois (377,72 euros de loyer diminué de 281 euros d’APL), soit 870,48 euros sur la période.

Ce n’est qu’à compter du mois d’avril 2023, et jusqu’au 23 novembre 2023, que Mme [X] s’est trouvée de nouveau redevable de la totalité du loyer, soit 317,72 euros mensuels

formant, pour la période concernée, un montant total de 2 933,62 euros. (377,72x7 +377,72/30x23).

Le montant de la dette de loyer de Mme [X], sur la période courant d’octobre 2020 à son départ, s’élève ainsi à la somme totale de 6 036,22 euros (1 280,64+951,48+870,48+2 933,62).

Or il ressort de la confrontation des décomptes de la SCI 2CF3M et des justificatifs produits par Mme [X] que cette dernière s’est acquittée d’une somme totale de 2 895,67 euros comprenant les sommes de 1 171,92 euros au titre des loyers de 2021, 1 143,43 euros au titre des loyers de 2022 et 580,32 euros au titre des loyers de 2023.

Mme [X] se trouve ainsi redevable, au titre de son arriéré locatif, d’une somme de 3 140,55 euros (6 036,22 – 2 895,67) à laquelle il convient de déduire le montant du dépôt de garantie (700 euros).

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [X] à payer à la SCI 2CF3M une somme de 2 440,55 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du congé

Mme [X] sollicite la condamnation de la SCI 2CF3M à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle indique avoir subi à la suite de la délivrance par la bailleresse d’un congé pour reprise frauduleux. La SCI 2CF3M reconnaît avoir notifié un congé à Mme [X] pour le 24 octobre 2022, date d’échéance du bail et reconnaît l’irrégularité formelle de ce congé, tout en soulignant l’absence de préjudice en ayant résulté pour la locataire.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient à titre liminaire de souligner si les deux parties s’accordent sur le fait qu’un congé pour reprise a été délivré à Mme [X] pour l’échéance du bail, force est cependant de constater que ce congé ne figure sur les bordereaux des pièces d’aucune des deux parties.

En tout état de cause, il ressort de l’attestation d’enregistrement d’une demande de logement social du 26 novembre 2021, produite par Mme [X], que ses démarches tendant à quitter le logement litigieux en vue d’occuper un logement social sont antérieures à la date du congé dont la date de délivrance n’est pas précisée mais qui est manifestement postérieure au 26 novembre 2021 dès lors qu’il tendait à la reprise du logement à la date de renouvellement du bail à l’échéance du 24 octobre 2022. De surcroît force est de constater que Mme [X] ne justifie pas s’être trouvée dans l’obligation de quitter les lieux à la suite de ce congé.

Faute pour Mme [X] de justifier d’un préjudice qui aurait découlé d’un congé irrégulier notifié par la SCI 2CF3M, sa demande de dommages-intérêts apparaît mal fondée.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, Mme [X] demande que soit opérée une compensation entre les dettes réciproques des parties.

C’est à bon droit que le premier juge a fait droit à cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les délais de paiement

Mme [X] sollicite des délais de paiement en faisant valoir qu’elle est retraitée et de santé fragile. La SCI 2CF3M ne formule aucune observation à ce sujet.

Aux termes de l’article 1343 -5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le premier juge a débouté Mme [X] de sa demande au motif qu’elle ne justifiait pas d’éléments actualisés relatifs à sa situation notamment quant à ses ressources et charges.

À hauteur d’appel, Mme [X] verse aux débats son avis de non-imposition de 2024 mentionnant un revenu imposable de 8 826 euros, des relevés de l’assurance retraite de 2023 mentionnant une pension mensuelle de 731 euros ainsi que des documents attestant de sa santé fragile.

Compte tenu de la compensation entre les dettes réciproques des parties, de laquelle il ressort que Mme [X] se trouve débitrice une somme de 884,55 (2440,55-1556), la demande apparaît justifiée.

Il convient dès lors de lui accorder des délais de paiement en l’autorisant à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 40 euros et en une 24e mensualité correspondant au solde, selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où chaque partie succombe partiellement, il convient de mettre les dépens pour moitié à la charge de chaque partie et de dire n’y avoir pas lieu à application de l’article 700 tant en première instance qu’en appel. Le jugement sera en conséquence confirmé de ces chefs.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement uniquement en ce qu’il a rejeté la demande de délais de paiement de Mme [X] ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;

Accorde à Mme [X] des délais de paiement, en l’autorisant à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 40 euros et en une 24e mensualité correspondant au solde de la dette ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt ;

Dit que toute mensualité restée impayée à cette échéance du 15 du mois justifiera que la solde de la dette devienne de plein droit et immédiatement exigible ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Met les dépens pour moitié à la charge de la SCI 2CF3M et pour moitié à la charge de Mme [X] ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en quatorze pages.