RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 1er JUILLET 2025

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/04869 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHI7W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 22/04710

APPELANTE

Madame [J] [K]

née le 19 mars 1933 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée à l’audience par M^e Julie CONVAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0024

INTIMÉS

Monsieur [M] [F]

né le 05 Novembre 1945 à [Localité 13]

[Adresse 6]

[Localité 9]

et

Madame [N] [S]

née le 27 août 1953 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Tous deux représentés à l’audience par M^e Stéphanie GIOVANNETTI, avocat au barreau de PARIS, toque : D1982

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 mai 2007, Mme [J] [K] a consenti à M. [M] [F] et Mme [N] [S] la location d’un logement situé [Adresse 7] à [Localité 14] moyennant un loyer mensuel de 1 325 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2021, Mme [J] [K] a fait délivrer à M. [M] [F] et Mme [N] [S] un congé pour reprise.

Saisi par Mme [J] [K] par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2022, par jugement contradictoire rendu le 6 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

— prononcé la nullité du congé délivré par Mme [J] [K] à M. [M] [F] et Mme [N] [S] le 19 octobre 2021 ;

— condamné Mme [J] [K] à payer à M. [M] [F] et Mme [N] [S] la somme de 1 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné Mme [J] [K] à payer à M. [M] [F] et Mme [N] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamné Mme [J] [K] aux dépens ;

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2023, Mme [J] [K] a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [J] [K] demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— statuer à nouveau et :

— débouter M. [M] [F] et Mme [N] [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

— valider le congé donné à M. [M] [F] et Mme [N] [S] en date du 19 octobre 2021 ;

— les déclarer occupants sans droit ni titre depuis le 18 mai 2022 ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autoriser, à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix, aux frais risques et périls de M. [M] [F] et Mme [N] [S], conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers courants et des charges majoré de 50 %, jusqu’à libération effective des lieux de tous occupants et meubles, et remise des clefs ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner in solidum M. [M] [F] et Mme [N] [S] au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 7 mars 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [M] [F] et Mme [N] [S] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel incident ;

— y faisant droit :

— infirmer le jugement du 6 janvier 2023 en ce qu’il a condamné Mme [J] [K] à leur verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— statuant à nouveau :

— à titre principal :

— condamner Mme [J] [K] à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— à titre subsidiaire :

— leur octroyer un délai supplémentaire de 18 mois pour quitter les lieux, et ce, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— en tout état de cause :

— condamner Mme [J] [K] à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— condamner Mme [J] [K] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de Maître Stéphanie Giovannetti, avocat au Barreau de Paris.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel de Mme [J] [K].

— Sur la demande de validation du congé délivré le 19 octobre 2021 et ses conséquences.

Pour débouter Mme [J] [K] de sa demande aux fins de validation du congé qu’elle a fait délivrer à M. [M] [F] et Mme [N] [S] , le premier juge a, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi Alur, retenu que la lettre de congé ne contenait pas d’élément justifiant du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, que Mme [K] n’établissait pas qu’elle occupe le logement situé [Adresse 1] dégradé par des dégâts des eaux, que les travaux à réaliser dans ce logement étaient de nature à le rendre inhabitable, que l’appartement du [Adresse 5], objet de la reprise, constituerait bien sa résidence principale et que son état de santé et son âge (92 ans) nécessiterait la présence de son petit-fils dans le même logement.

Mme [K] fait essentiellement valoir que :

— le congé qu’elle a fait délivrer le 19 octobre 2021 à ses locataires par acte de commissaire de justice est conforme aux dispositions légales, à savoir qu’y sont mentionnés le motif de la reprise, l’identité et l’adresse des bénéficiaires, précisant que les locataires ont bénéficié d’un préavis légal,

— que les pièces qu’elle verse aux débats attestent du caractère réel et sérieux et de son intention d’occuper personnellement avec son petit-fils l’appartement qu’elle a donné à bail à M. [M] [F] et Mme [N] [S].

M. [M] [F] et Mme [N] [S] sollicitent principalement la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le congé pour reprise qui leur a été délivré

Sur ce,

Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur, 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué, et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis est de six mois lorsqu’il émane du bailleur (').

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2021, Mme [K] a donné congé pour occuper personnellement avec son petit-fils pour l’aider au quotidien, les lieux, à effet du 18 mai 2022. Il est constant que ce congé a bien été délivré dans le délai de six mois prévu par la loi.

Les exigences de la loi ont pour finalité que le bailleur justifie de sa volonté sincère de reprendre le bien habité : il appartient donc au juge de rechercher si les pièces produites par les bailleurs permettent d’établir le caractère réel et sérieux du motif, ou plus généralement sa sincérité, ou si au contraire, la réalité du motif n’est pas établie.

En l’espèce, Mme [K] produit un certain nombre de pièces attestant du caractère réel et sérieux du motif mentionné dans le congé pour reprise qu’elle a fait délivrer le 19 octobre 2021 à M. [M] [F] et Mme [N] [S], à savoir :

— la justification de sa résidence principale chez son fils M. [G] [K] au [Adresse 2] depuis 2016 attestée par un certificat d’hébergement de son fils, une attestation d’une voisine de l’étage inférieur, présidente du Conseil syndical, une facture de déménagement du [Adresse 8] du 5 avril 2016, une facture de résiliation de l’abonnement EDF du n°36 du 29 mai 2016, des factures EDF depuis 2016 jusqu’à ce jour du n°107, sa carte d’électrice, la taxe foncière 2021 du logement loué au [Adresse 5] adressée au [Adresse 3], un courrier de Véolia du 18 septembre 2018, les factures EDF 2022 à 2024 et ses avis d’imposition de 2020 à 2024 .

La circonstance que ses factures d’électricité relatives à un autre logement de [Localité 11] lui soient adressées à son domicile parisien démontrent en outre qu’il s’agit bien de sa résidence principale et que l’appartement de [Localité 11] constitue sa résidence secondaire.

Le fait que Mme [K] règle les taxes d’habitation relatives à l’appartement de [Localité 11] montrent également qu’il s’agit de sa résidence secondaire, depuis la suppression de ces taxes pour les résidences principales.

En outre, Mme [K] justifie suffisamment que sa résidence principale qui se trouve dans l’appartement de son fils dévasté par des dégâts des eaux, ne correspond plus à ses besoins et peut nuire à sa santé déjà précaire en raison de son grand âge.

L’appartement qu’elle occupe appartient à son fils M. [G] [K] qui l’héberge à titre gracieux et qui a lui besoin de récupérer cet appartement pour y réaliser d’importants travaux de rénovation et de réhabilitation des lieux en habitation complète.

Un devis produit aux débats montre l’ampleur des travaux à réaliser pour remettre l’appartement de son fils en état : réfection de l’intégralité des sols, revêtements.

Un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 16 septembre 2021 établit que le logement a été dévasté par un dégât des eaux.

Mme [K] justifie ainsi d’un motif sérieux pour pouvoir récupérer son appartement de manière pérenne étant rappelé que la vérification du caractère réel et sérieux du congé ne saurait s’étendre à un contrôle d’opportunité.

Le motif légitime de reprise des lieux est d’autant plus justifié que Mme [K] est âgée et qu’elle est hébergée de façon précaire par son fils et doit pouvoir jouir de son propre bien au titre de son habitation principale.

Mme [K] justifie ainsi devant la cour, du caractère réel et sérieux du motif du congé invoqué dans ledit congé, soit de la sincérité de la reprise pour habiter.

En conséquence, le jugement dont appel doit être infirmé en ce qu’il déclaré nul le congé que Mme [K] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2021 à M. [M] [F] et Mme [N] [S].

Statuant à nouveau, il y a lieu de valider ledit congé.

M. [M] [F] et Mme [N] [S] étant déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 18 mai 2022, il y a lieu d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 7] à [Localité 14], avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité mensuelle d’occupation due doit être fixée à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi.

M. [M] [F] et Mme [N] [S] doivent être condamnés au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [M] [F] et Mme [N] [S].

M. [M] [F] et Mme [N] [S] doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation de leur préjudice qu’ils n’établissent pas.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [K].

Le préjudice moral incontestablement subi par Mme [K] du fait des tracas occasionnés par le fait qu’elle n’a pas pu récupérer l’appartement dont elle est propriétaire est suffisamment suffisamment établi et sera équitablement indemnisé par l’allocation de la somme de 2 000 euros.

— Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. [M] [F] et Mme [N] [S] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant infirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [M] [F] et Mme [N] [S] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par Mme [K] peut être équitablement fixée à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 6 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

Statuant à nouveau,

Valide le congé que Mme [J] [K] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 19 octobre 2021 à M. [M] [F] et Mme [N] [S],

Déclare M. [M] [F] et Mme [N] [S] déchus de tout titre d’occupation des lieux loués depuis le 18 mai 2022,

Ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux sis [Adresse 7] à [Localité 14], avec le cas échéant, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Dit n’y avoir lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation due à une somme égale au montant du loyer dû, outre les charges, si le bail s’était poursuivi,

Condamne in solidum M. [M] [F] et Mme [N] [S] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 18 mai 2022 jusqu’à la reprise effective des lieux, matérialisée soit par la remise des clés, soit par l’expulsion.

Déboute M. [M] [F] et Mme [N] [S] de leur demande d’indemnisation du préjudice qu’ils allèguent comme non justifié,

Condamne in solidum M. [M] [F] et Mme [N] [S] à verser à Mme [J] [K] la somme de 2 000 euros à titre d’indemnisation du préjudice moral,

Condamne in solidum M. [M] [F] et Mme [N] [S] à verser à Mme [J] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [M] [F] et Mme [N] [S] aux dépens de première instance et d’appel.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,