02/04/2025

ARRÊT N° 155/25

N° RG 21/02776

N° Portalis DBVI-V-B7F-OHU7

MD – SC

Décision déférée du 15 Octobre 2019

TJ D’ALBI – 15/02048

F. ALZINGRE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 02/04/2025

à

M^e Nicolas LARRAT

M^e Ghislain GOSSET

M^e Luc RIMAILLOT

M^e Emmanuel GIL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Maître [F] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Madame [X] [L]

[Adresse 9]'

[Localité 5]

Représentée par M^e Ghislain GOSSET de la SARL LAW-EASE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.C.I. [10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Luc RIMAILLOT de la SELARL ALARY FEMENIA RIMAILLOT, avocat au barreau D’ALBI

S.A. [12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 septembre 2024 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

S. LECLERCQ, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Le 6 juillet 2011, la Sarl [16], constituée entre MM. [U] [Z] et [V] [L], a obtenu un permis de construire valant division en six lots pour la construction de quatre maisons à ossature bois et des locaux à usage de bureaux, sur un terrain sis [Adresse 9] (81).

Ce permis de construire a été transféré au profit de la Sci [10], nouvellement constituée entre les mêmes associés.

Par acte du 3 novembre 2011, Mme [X] [L], soeur de M. [L], a signé avec la Sci [10] un document intitulé 'Réservation – intention d’achat', qualifié de lettre d’intention par les parties signataires et, aux termes duquel Mme [L] déclarait son 'intention de réserver’ une 'parcelle de terrain constructible portant le n° [Cadastre 4], d’une contenance de 93a 80 ca et le cinquième indivis en pleine propriété d’une parcelle n° [Cadastre 7] servant d’accès de passage',

pour un prix total de 40 000 euros. Cette offre a été acceptée.

Par acte reçu par Maître [F] [Y], notaire à Albi, le 30 décembre 2011, la Sci [10] a acquis l’assiette foncière pour la réalisation de son projet moyennant un prêt consenti par [15] qui a inscrit un privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle à concurrence de 159 944,45 euros sur l’intégralité de l’assiette immobilière.

Il est constant que pour parvenir à la vente d’un terrain constructible, compte tenu du permis de construire initialement délivré valant division et son transfert partiel pour le lot n° 5 au profit de l’acquéreur, il était nécessaire que la société venderesse procède au préalable à l’engagement de travaux sur la construction.

Le permis de construire a été transféré par arrêté du 9 mars 2012 au profit de Mme [L] 'partiellement pour le lot n° 5". Par procès-verbal du 25 juillet 2012, le parcellaire cadastral a été modifié en conséquence.

Par contrat du 18 juin 2012, Mme [L] a souscrit auprès de la Sa [11] trois crédits immobiliers, pour financer l’acquisition du terrain et l’édification de la maison.

Le 28 juillet 2012, Maître [Y] a établi une déclaration d’intention d’aliéner, pour un prix de vente de 85.000 euros.

Par courrier du 16 août 2012, Maître [Y], sollicité par les parties, leur a transmis un projet d’acte de vente reprenant ce prix.

Les parties en désaccord sur le montant du prix de vente et la description du bien vendu (terrain ou maison en cours de construction) ont refusé de signer cet acte et ont demandé au notaire de procéder aux corrections nécessaires.

Maître [Y] a obtenu de la [11] le déblocage d’une somme de 40.000 euros correspondant au prix d’acquisition du terrain.

Mme [L] a signé une déclaration d’achèvement total des travaux du 22 août 2012.

[15] a subordonné la mainlevée partielle de son inscription sur le terrain au paiement d’une somme de 85.000 euros, soit le prix de vente mentionné dans la déclaration d’intention d’aliéner.

La [11] a commencé à prélever des frais intercalaires sur le compte de Mme [L].

Par courrier du 19 décembre 2014, Mme [L] a demandé, sans succès, à la [11] de suspendre ses prélèvements.

Par courrier du 3 avril 2015, Mme [L] a demandé à Maître [Y] de déclarer un sinistre au titre de sa responsabilité professionnelle, sans que cela soit suivi d’effet.

— :-:-:-

Par acte signifié le 23 octobre 2015, Mme [L] a assigné la [12] et Maître [Y] devant le tribunal de grande instance d’Albi aux fins de condamnation à des dommages et intérêts et à remboursements à son profit.

Par acte signifié le 13 février 2018, Mme [L] a appelé en la cause la Sci [10].

— :-:-:-

Par un jugement du 15 octobre 2019, le tribunal de grande instance d’Albi a :

— dit qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en accomplissant les formalités subséquentes, Maître [F] [Y] a empêché la réitération de la vente entre la Sci [10] et Mme [L], et en conséquence :

— dit que Maître [F] [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de Mme [L],

— fait injonction à Maître [F] [Y] de procéder à la réitération de ladite vente par acte authentique aux conditions initialement convenues entre les parties, et notamment au prix de 40.000 euros, et ce sous astreinte de 250 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du délai imparti à Maître [F] [Y] pour justifier de la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

— fait injonction à Maître [F] [Y] de fournir à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque qui avait été inscrite au profit de [15] en garantie du prêt que cette dernière avait consenti à la Sci [10], et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— à défaut, condamné Maître [F] [Y] à verser à Mme [L] une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque,

— rejeté la demande formulée par Mme [L] au titre des frais de réitération de la vente par acte authentique,

— rejeté la demande indemnitaire formulée par Mme [L] contre Maître [F] [Y] et la Sa [12] solidairement à hauteur de 50.000 euros,

— condamné Mme [L] à rembourser à la Sa [12] la somme de 43 000 euros au titre des fonds débloqués par la seconde à la demande de la première,

— dit que cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter de la présente décision,

— ordonné la capitalisation annuelle des intérêts,

— condamné Maître [F] [Y] à relever et garantir indemne Mme [L] de cette condamnation vis-à-vis de la Sa [12],

— fait injonction à la Sa [12] de faire procéder à la radiation de Mme [L] du FICP selon la procédure prévue par la loi,

— rejeté la demande formulée par Mme [L] au titre des frais et prélèvements intercalaires prélevés par la Sa [12],

— condamné Maître [F] [Y] à verser à Mme [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Maître [F] [Y] aux entiers dépens,

— dit que la décision sera assortie de l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en accomplissant les formalités subséquentes, le notaire a conduit [15], créancier nanti par la Sci [10] sur les parcelles litigieuses, à exiger le versement d’une somme de 85 000 euros pour procéder à la mainlevée de l’inscription hypothécaire dont ce créancier était bénéficiaire alors que Mme [L] et la Sci [10] s’étaient entendues sur un prix de 40 000 euros, empêchant ainsi la réitération de la vente et engageant ainsi sa responsabilité.

Constatant que [15] avait été finalement désintéressée, le tribunal a relevé que plus rien ne s’opposait à la réitération de la vente aux conditions initialement convenues et a fait injonction sous astreinte au notaire de passer l’acte authentique au prix de 40 000 euros et de produire à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque ou, à défaut, a condamné le notaire au paiement d’une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque.

Il a rejeté les demandes indemnitaires de Mme [L] au motif que [15] était désintéressée, que les frais d’acte authentique portent sur la réitération qu’elle réclame et sécurise la convention à l’égard des tiers et qu’elle ne justifie pas d’un préjudice matériel du fait de l’absence de mise en garde par le notaire qui ne soit pas déjà réparé par la réitération de l’acte aux conditions initiales, cette dernière ayant occupé sa maison achevée dès 2014 sans aucune menace juridique émanant d’un tiers sur son droit de propriété, le taxe foncière étant acquittée par la Sci [10].

Le tribunal a jugé que la vente était parfaite par la rencontre des volontés des parties sur la chose et le prix dès le 3 novembre 2011, le prêt consenti par la [11] à Mme [L] étant dès lors valable pour être intervenu avant que le délai contractuel de caducité n’ait commencé à courir. Il a considéré que Mme [L] était tenue d’exécuter le contrat et qu’elle devait régler à la [11] la somme de 43 000 euros au titre des fonds débloqués.

— :-:-:-

Par déclaration du 23 juin 2021, Maître [F] [Y] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a :

— dit qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en accomplissant les formalités subséquentes, Maître [F] [Y] avait empêché la réitération de la vente entre la Sci [10] et Mme [L],

— dit que Maître [F] [Y] avait en conséquence engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de Mme [L],

— dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de procéder à la réitération de la vente par acte authentique aux conditions initialement convenues entre les parties, et notamment au prix de 40.000 euros et ce sous astreinte de 250 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du délai imparti à Maître [F] [Y] pour justifier de la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

— dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de fournir à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque inscrite au profit de [15] en garantie du prêt que cette dernière avait consenti à la Sci [10] et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut, Maître [F] [Y] devait être condamné à verser à Mme [L] une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque,

— dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à relever et garantir indemne Mme [L] de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la [12], ladite condamnation imposant à Mme [L] de rembourser à cette dernière la somme de 43.000 euros au titre des fonds débloquées par « la seconde à la demande de la première » et étant assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter du jugement avec capitalisation annuelle des intérêts,

— dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à payer à Mme [L] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— dit que le jugement déféré devait être assorti de l’exécution provisoire.

Suivant ordonnance rendue le 25 mars 2023, le magistrat chargé de la mise en état, saisi par la Sa [12], a déclaré irrecevables les conclusions déposées le 9 février 2022 par Mme [L] pour n’avoir pas été déposées dans le délai prévu à l’article 909 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 17 mars 2022, Maître [F] [Y], appelant, demande à la cour, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, de :

— réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

dit qu’en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente en et accomplissant les formalités subséquentes, Maître [F] [Y] avait empêché la réitération de la vente entre la Sci [10] et Mme [L],

dit que Maître [F] [Y] avait en conséquence engagé sa responsabilité civile professionnelle vis-à-vis de Mme [L],

dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de procéder à la réitération de la vente par acte authentique aux conditions initialement convenues entre les parties, et notamment au prix de 40.000 euros et ce sous astreinte de 250 euros par jour calendaire de retard à compter de l’expiration du délai imparti à Maître [F] [Y] pour justifier de la mainlevée de l’inscription hypothécaire,

dit qu’il devait être fait injonction à Maître [F] [Y] de fournir à Mme [L] un acte de publicité foncière justifiant de la mainlevée de l’hypothèque inscrite au profit de [15] en garantie du prêt que cette dernière avait consenti à la Sci [10] et ce dans un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,

dit qu’à défaut, Maître [F] [Y] devait être condamné à verser à Mme [L] une somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15] et de mainlevée conventionnelle de l’hypothèque,

dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à relever et garantir indemne Mme [L] de la condamnation prononcée à son encontre au profit de la [12], ladite condamnation imposant à Mme [L] de rembourser à cette dernière la somme de 43.000 euros au titre des fonds débloquées par « la seconde à la demande de la première » et étant assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter du jugement avec capitalisation annuelle des intérêts,

dit que Maître [F] [Y] devait être condamné à payer à Mme [L] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Statuant à nouveau,

Et sous réserve de la recevabilité des conclusions d’intimée contenant appel incident notifiées par Mme [X] [L] le 9 février 2022,

— mettre purement et simple hors de cause Maître [F] [Y] en ce que non seulement il n’a commis aucun manquement à ses obligations professionnelles mais en ce qu’également il n’existe aucun lien de causalité entre les fautes reprochées par Mme [X] [L] et les préjudices dont elle a poursuivi l’indemnisation, lesquels ne sont de toute façon pas indemnisables et dont certains sont, au surplus, devenus sans objet,

— débouter en conséquence Mme [X] [L] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident tels que dirigés contre Maître [F] [Y],

— débouter la [12] de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident tels que dirigées à l’encontre de Maître [F] [Y],

— débouter la Sci [10] de l’ensemble de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Maître [F] [Y],

— condamner Mme [X] [L] au paiement d’une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 décembre 2021, la Sci [10], intimée, demande à la cour, de :

— mettre la Sci [10] hors de cause,

— condamner tout succombant à payer à la Sci [10] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 20 décembre 2021, la Sa [12], intimée, demande à la cour, au visa des articles 1134, 1147, 1382, 1583 et suivants et 1905 et suivants du code civil, des anciens articles 1153, 1154, devenus respectivement 1343.2 et 1231.6 du code civil et des articles L. 312.1 et suivants du code de la consommation, de réformer le jugement rendu le 15 octobre 2019 par le tribunal de grande instance d’Albi,

Au principal,

— constater qu’aucun manquement ne peut être imputé à la [12] en relation avec un préjudice direct subi par Mme [X] [L],

— rejeter toutes demandes, fins et prétentions de Mme [X] [L] ou de Maître [F] [Y] à l’encontre de la [12],

À titre reconventionnel,

— condamner Mme [X] [L] d’avoir à régler à la [12] en vertu du prêt immobilier de 90.000 euros du 18 juin 2012 la somme de 92.502,92 euros provisoirement arrêtée au 23 janvier 2017 puis à parfaire de l’intérêt au taux conventionnel majoré jusqu’à l’entier paiement, l’ensemble se décomposant comme suit :

prêt numéro 8187727 montant initial 18.000 euros intitulé « Doublissimo neuf » : 19.671,57 euros au taux d’intérêt conventionnel de 5.250% l’an,

prêt numéro 8187728 montant initial 58.240 euros intitulé « PH PRIMO » : 58.247,51 euros au taux conventionnel majoré de 7.21 % l’an,

prêt numéro 8187729 montant initial 13 760 ' intitulé « PTZ + » : 13.583,75 euros au taux légal.

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

À titre infiniment subsidiaire,

— ordonner le remboursement par Mme [X] [L] du capital indument perçu au titre des prêts souscrits auprès de la [12] avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure infructueuse du 12 octobre 2015 jusqu’à l’entier paiement,

— ordonner la capitalisation annuelle des intérêts,

— condamner en outre Mme [X] [L] d’avoir à régler à la [12] la somme complémentaire de 20.000 euros en indemnisation de son préjudice financier,

En toute hypothèse,

— condamner Maître [F] [Y] in solidum avec Mme [X] [L] d’avoir à réparer le préjudice causé à la [12] dans des proportions qu’il appartiendra à la cour de déterminer,

— condamner en sus Maître [F] [Y] d’avoir à relever et garantir indemne la [12] de toute condamnation susceptible d’être in fine prononcée à son encontre,

— condamner enfin la ou les parties sucombantes d’avoir à régler à la [12] la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les conclusions transmises par voie électronique le 9 février 2022 dans l’intérêt de Mme [X] [L], intimée, ont été déclarées irrecevables.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 juin 2024. L’affaire a été examinée à l’audience du 9 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. L’intimé dont les conclusions sont déclarées irrecevables est réputé ne pas avoir conclu et s’être approprié les motifs du jugement attaqué (Cass., 2ème Civ., 10 janvier 2019, n°17-20.018). En l’espèce, par l’effet de la déclaration d’irrecevabilité des conclusions d’intimée, la cour n’est pas saisie de l’appel incident que ces conclusions contenaient. Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que si, en appel, l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond et la cour ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés (Cass., 2ème Civ., 3 décembre 2015, n° 14-26.676).

2. Il sera rappelé que l’action dont le tribunal a été saisi recherchait la condamnation du notaire pour manquement à ses obligations d’authentification, de vérification et de contrôle en modifiant unilatéralement les conditions de vente de l’immeuble ainsi que pour manquement à son devoir d’information et de conseil. Cette action tendait également à voir juger 'que l’offre de prêt du 18 juin 2012 est nulle, et en prononcer la résolution faute pour l’acte de vente en vue duquel le prêt a été consenti d’avoir été conclu dans le délai de 5 mois suivant l’acceptation de l’offre’ en demandant au tribunal de 'constater que la résolution du prêt ainsi intervenue est la conséquence de la non réitération de la vente litigieuse’ (dispositif de l’assignation délivrée le 23 octobre 2015 à la requête de Mme [L]). Le tribunal a notamment retenu la faute du notaire, condamné ce dernier à rédiger un acte de réitération en la forme authentique de la vente au prix de 40 000 euros ou à défaut à verser à Mme [L] la somme de 85 000 euros propre à désintéresser un créancier inscrit, condamné Mme [L] à rembourser le prêt qu’elle a souscrit auprès de la banque en vue de l’acquisition du bien et condamné le notaire à relever et garantir Mme [L] du remboursement de prêt.

— sur l’action en responsabilité du notaire :

3. Il résulte des pièces régulièrement produites à l’instance d’appel qu’un permis de construire valant division a été délivré le 6 juillet 2011 par la mairie d’Albi à la Sarl [16] puis transféré à la Sci [10] qui a signé, par l’intermédiaire de son gérant, M. [L], le 3 novembre 2011 un document portant une intention d’achat formulée pour le prix de 40 000 euros par Mme [L] d’un lot résultant de cette division et consistant en un terrain constructible et une part indivise d’une voie d’accès à ce lot. Il est précisé dans ce document que ce prix de vente 's’entend sous condition de l’obtention d’un prêt ou plusieurs prêts bancaires’ et que le 'notaire rédacteur de l’acte authentique est Me [F] [Y]' étant ajouté que la 'présente est une simple LETTRE D’INTENTION qui n’engage pas juridiquement les parties et ne correspond pas à un contrat de réservation selon les règles et dispositions légales en vigueur. Elle ne pourra donner lieu à aucun dommages et intérêts sur quelque fondement que ce soit'.

3.1. Il est constant que Maître [Y] a adressé à Mme [L], par courrier recommandé avec accusé de réception le 16 août 2012 un projet de vente à cette dernière par la Sci [10] d’une 'maison à usage d’habitation, en cours de construction, hors d’eau et hors d’air’ pour le prix de 85 000 euros payable au comptant le jour de la vente, l’acquéreur déclarant que les deniers servant au paiement du prix proviennent de trois prêts souscrits auprès de la [12] pour un montant total de 90 000 euros, pour partie garantie par une inscription hypothécaire. Les parties n’ont pas signé ce projet.

3.2. Le notaire rédacteur de l’acte de vente d’un immeuble a l’obligation, bien que n’étant pas le négociateur de la convention, de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation des biens, plus particulièrement de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu, de s’assurer des droits du vendeur.

3.3. En l’espèce, Maître [Y] justifie qu’antérieurement à la notification du projet d’acte de vente, Mme [X] [L] était destinataire d’une facture établie à son nom le 11 août 2012 par l’entreprise [14] correspondant à la construction hors d’eau et hors d’air d’une maison d’habitation pour un montant de 55 000 euros Ttc sur le terrain que lui destinait la Sci [10]. Mme [L] a signé le 22 août 2012 une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux en se comportant par ces actes comme la propriétaire du bien dont l’acquisition n’avait pas encore été faite. Le notaire avait sollicité le 16 août 2012, en prévision de la signature de l’acte prévue 'aux alentours du 28 août prochain', le déblocage initial des fonds par le prêteur de deniers, 40 000 euros ayant été ainsi débloqués pour être déposés sur le compte du notaire à la [13], le surplus ayant fait l’objet d’une première demande de déblocage par Mme [L] elle-même présentée le 22 août 2012, les fonds ayant été versés au rythme de factures adressées par l’emprunteuse.

3.4. Il résulte des faits énoncés dans l’assignation introductive d’instance et non discutés que le notaire avait établi une déclaration d’intention d’aliéner le 28 juillet 2012 en indiquant que le prix de vente était fixé à 85 000 euros. Il est aussi constant que les terrains parmi lesquels se trouvaient les parcelles objet de la vente litigieuse avaient fait l’objet d’une garantie consentie à [15], créancière de la Sci [10], qui informée du projet de cession a sollicité le versement de la somme de 85 000 euros pour consentir à la mainlevée partielle des garanties grevant le bien que Mme [L] devait acquérir.

3.5. Il suit de ces premières constatations que le notaire, saisi en juin 2012 d’une demande de rédaction d’un acte authentique de vente ne pouvait décrire le bien vendu autrement qu’en l’état où il se trouvait à la date de la signature de l’acte, à savoir une construction en son stade d’édification déclaré à la commune et déjà facturé et non plus en un terrain nu tel que prévu dans la lettre d’intention. Ainsi que Maître [Y] le soutient, l’authentification légalement requise de cet officier ministériel ne pouvait porter que sur la consistance et la valeur résultant des éléments en sa possession. Il ne pouvait non plus faire apparaître la vente d’un terrain nu et constructible ayant fait l’objet de la délivrance d’un permis de construire valant division sauf à prêter la main à une opération juridique en contravention aux textes prévoyant, en pareille hypothèse, une procédure spécifique aux lotissements et des déclarations préalables ou délivrance d’un permis d’aménager dont la méconnaissance est pénalement sanctionnée (not. article L. 480-4-1 du code de l’urbanisme). La rédaction d’un acte de vente portant sur un immeuble hors d’eau et hors d’air dont la réalisation a été annoncée au notaire comme facturée et dont l’achèvement a été déclaré quelques jours après l’envoi du projet au prix minimal du terrain et des travaux soit 85 000 euros était donc la seule issue licite sauf à devoir refuser d’instrumenter.

3.6. Le projet prévoyait l’existence d’une inscription d’hypothèque conventionnelle intégrant dans son assiette la parcelle supportant cette construction au profit de [15] en garantie d’un prêt en principal de 160.000 euros reçu par Maître [Y] le 30 décembre 2011 et mentionnait un accord de ce créancier devant être annexé à l’acte pour la mainlevée partielle, limitée au lot vendu, en contrepartie du prélèvement d’une somme dont le montant a été laissé en blanc et devant être effectué sur le prix de vente.

3.7. La nature des échanges entre le notaire et les parties n’est documentée par aucune pièce du dossier. Manifestement personne n’ignorait l’existence de ce créancier ni l’impossibilité de la société Sci [10] de faire face à une créance exigible ni même aux frais de construction nécessaires à la cession. Il résulte des éléments qui viennent d’être rapportés que la mainlevée de la garantie affectant le bien vendu ne pouvait être liée qu’à la définition d’un prix de vente correspondant à la valeur du terrain convenue entre les parties et à la valeur de la construction objectivée par la facture et faisant partie du patrimoine de la société débitrice par voie d’accession en l’état des éléments communiqués. La limitation du prix à 40 000 euros aurait été de nature à frauder les droits du créancier. Mme [L], soeur d’un des deux associés de la Sci [10], qui désirait acquérir le bien en vue de la construction d’une maison d’habitation, ne pouvait ignorer cette situation en acceptant d’être bénéficiaire du transfert du permis de construire dès le 9 mars 2012 et d’apparaître comme maître de l’ouvrage suivant facture portant la référence 'n°2011044". Elle a souscrit des prêts d’un montant total de 90 000 euros, dont un consenti à taux zéro strictement lié à l’acquisition d’un terrain à bâtir. L’analyse des pièces du prêteur fait apparaître un premier déblocage au profit de la société [14] le 22 août 2022 à la demande de Mme [L] pour une somme de 49.600 euros par virement à adresser au notaire en produisant la facture du 11 août 2012. La somme de 40 000 euros initialement débloquée par la [11] n’a jamais été déconsignée et a été finalement restituée au prêteur par le notaire à la suite de l’absence de signature de l’acte de vente. Les déblocages ultérieurs sont intervenus relativement à des travaux de finition facturés postérieurement à la déclaration d’achèvement des travaux.

3.8. L’acte de vente, établi le 30 décembre 2020 par Maître [P] [Y] ayant succédé à Maître [F] [Y] suite à départ de ce dernier à la retraite et en exécution du jugement, a été signé par la Sci [10] dont les parts ont été préalablement cédées à des tiers et par Mme [L] en portant sur une parcelle de terrain au prix de 40 000 euros sur lequel l’acquéreur déclare avoir construit une maison à usage d’habitation en vertu du transfert préalable du permis de construire et de la renonciation du vendeur à l’application de la théorie de l’accession, ladite accession étant expressément déclarée comme préalable à la construction. [15] avait donné pouvoir à la Scp [Y] [1] le 2 septembre 2015 pour la mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire pour la somme de 33 155,54 euros en principal en vertu d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albi du 3 juin 2014.

3.9. Il résulte du tout qu’il ne peut être reproché au notaire une modification du projet qui lui soit imputable, les parties ne pouvant le contraindre à accomplir un acte contraire aux obligations de sa charge, ni contraire aux intérêts des parties qui s’étaient manifestement engagées de concert entre elles, avant sa saisine, sur un projet dans un contexte juridique et financier qui en contrariait l’économie initiale. En pareille situation, Mme [L] ne peut se prévaloir d’un manquement du notaire à son devoir d’information et de conseil, ce dernier ayant cherché à proposer une solution compatible avec l’exigence de légalité et d’authenticité et mise en défaut par l’intransigeance contradictoire des créanciers respectifs du vendeur et de l’acquéreur (l’un excipant d’une créance supérieure au prix du terrain et l’autre étant susceptible de requalifier le prêt à taux zéro). Déjà engagée dans l’opération de construction, Mme [L] ne peut soutenir qu’une prétendue information qui lui aurait fait défaut lui aurait fait perdre une chance de ne pas poursuivre la réalisation de l’acquisition ayant finalement abouti huit ans plus tard au prix de 40 000 euros à la faveur du rachat des parts de la société [10], de la mainlevée de la sûreté à la suite du désintéressement du créancier et ne portant plus que sur une créance définitivement arrêtée à un montant réduit, ainsi que de l’adaptation de la relation contractuelle relativement au sort de la construction édifiée sur le terrain vendu.

3.10. En conséquence, la responsabilité de Maître [F] [Y] ne peut être retenue et le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a dit que le notaire avait commis une faute en modifiant indûment et unilatéralement les conditions de la vente et en empêchant les parties de la réitérer, en ce qu’il a fait injonction à celui-ci de procéder à la 'réitération’ de la vente sous astreinte ou, à défaut, en ce qu’il l’a condamné au paiement à Mme [L] de la somme de 85 000 euros aux fins de désintéressement de [15] et à relever et garantir Mme [L] du remboursement de l’emprunt contracté auprès de la [12]. Les demandes qui ont été formées par Mme [L] à l’égard du notaire, relativement à ces condamnations en première instance doivent donc être intégralement rejetées.

— sur les prêts bancaires accordés à Mme [L] :

4. Le tribunal a condamné Mme [L] à rembourser à la [12] la somme de 43 000 euros au titre des fonds débloqués par la banque, cette condamnation étant assortie de l’intérêt au taux conventionnel à compter de la date du jugement avec capitalisation annuelle des intérêts.

4.1. La [11] sollicite principalement la condamnation de Mme [L] à lui payer la somme de 92 502.92 euros provisoirement arrêtée au 23 janvier 2017 puis à parfaire de l’intérêt au taux conventionnel majoré jusqu’à l’entier paiement, l’ensemble se décomposant comme suit, avec capitalisation annuelle des intérêts :

— Prêt numéro 8187727 montant initial 18 000 ' intitulé « Doublissimo neuf » : 19 671.57 euros

au taux d’intérêt conventionnel de 5.250% l’an,

— Prêt numéro 8187728 montant initial 58 240 ' intitulé « PH PRIMO » : 58 247.51 euros au taux

conventionnel majoré de 7.21 % l’an,

— Prêt numéro 8187729 montant initial 13 760 ' intitulé « PTZ + » : 13 583.75 euros au taux légal.

4.2. Il résulte du relevé de compte du notaire (pièce 13 du dossier de Maître [Y]) que la somme de 40 000 euros virée entre les mains du notaire a été restituée à la banque le 28 janvier 2021 avec intérêts liés au dépôt de la [13] soit un montant de 42 649,28 euros. Le décompte produit par la banque établi au 23 janvier 2017 (pièce 50 de son dossier) qu’elle n’a pas cru devoir modifier depuis ses dernières conclusions déposées le 20 décembre 2021, ne mentionne nullement cette restitution qui doit être retirée de la somme réclamée en retenant pour cette soustraction le total général du décompte précité qui était de 91 502,92 euros et non de 92 502,92 euros.

4.3. Pour le surplus, il n’est apporté au dossier aucune contestation des autres sommes réclamées au titre des échéances impayées, du capital restant dû, des intérêts conventionnels (à l’exception du prêt à taux zéro) et des indemnités de déchéance du terme, l’ensemble correspondant aux normes contractuelles dont la validité n’est pas contestée en appel de sorte qu’infirmant le jugement entrepris, Mme [L] doit être condamnée à payer à la [12] la somme de 48 853,64 euros outre les intérêts, au taux conventionnel de 5,250 % l’an sur le capital restant dû à compter du 23 janvier 2017 au titre du prêt n° 8187727, les intérêts au taux conventionnel majoré de 7,21 % l’an sur le capital restant dû à compter du 23 janvier 2017 au titre du prêt n° 8187728, et les intérêts au taux légal sur le capital qui restant dû à compter du 23 janvier 2017 sur le prêt n° 8187729. La capitalisation annuelle de ces intérêts est ordonnée. La radiation des inscriptions au FICP n’a donc pas lieu d’être ordonnée.

4.4. Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent qu’il ne pouvait être imputé au notaire un dommage dans le déblocage des fonds, ceux-ci ayant été appelés en vue de l’exécution d’une convention pour la réalisation de laquelle les prêts ont été souscrits par Mme [L] qui était maître de l’ouvrage et qui a construit sur le terrain dont elle recherchait l’acquisition, finalement authentifiée et dont le retard dans sa signature ne peut être imputé à la faute du notaire pas plus que l’arrêt des remboursements des prêts par l’emprunteuse.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné le notaire à garantir la dette de cette dernière à l’égard de la banque qui sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

— sur les autres demandes :

5. Mme [L], partie principalement perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera tenue aux entiers dépens de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé dans ses dispositions relatives aux dépens.

6. Le jugement est également infirmé dans toutes ses dispositions relatives aux frais irrépétibles. Maître [F] [Y] est en droit de solliciter la prise en compte des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer à l’occasion de cette procédure. Mme [L] sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La [12] est également en droit de réclamer le paiement d’une somme sur le même fondement. Mme [L] sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros à ce titre.

7. Il n’est en revanche pas inéquitable de laisser à la charge de la Sci [10] les frais non compris dans les dépens qui ont pu être exposés en première instance comme en appel. Elle sera déboutée de sa demande présentée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Albi du 15 octobre 2019 en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives au rejet de la demande formulée par Mme [X] [L] au titre des 'frais de réitération de la vente par authentique', de la demande indemnitaire formulée par Mme [L] aux fins de condamnation solidaire du notaire et de la banque à hauteur de 50 000 euros et de la demande de Mme [L] au titre des frais et prélèvement intercalaires effectués par la banque.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute Mme [X] [L] de l’ensemble de ses demandes aux fins de condamnation de Maître [F] [Y] à la passation forcée sous astreinte de l’acte authentique de vente du terrain à Mme [L] par la Sci [10] et, à défaut, à lui payer de la somme de 85.000 euros aux fins de désintéressement de [15].

Condamne Mme [X] [L] à payer à la [12] la somme de 48 853,64 euros outre les intérêts, au taux conventionnel de 5,250 % l’an sur le capital restant dû à compter du 23 janvier 2017 au titre du prêt n° 8187727, les intérêts au taux conventionnel majoré de 7,21 % l’an sur le capital restant dû à compter du 23 janvier 2017 au titre du prêt n° 8187728, et les intérêts au taux légal sur le capital qui restant dû à compter du 23 janvier 2017 sur le prêt n° 8187729.

Ordonne la capitalisation annuelle de ces intérêts.

Déboute la [12] de ses demandes dirigées contre Maître [F] [Y].

Condamne Mme [X] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne Mme [X] [L] à payer à Maître [F] [Y] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [X] [L] à payer à la [12] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la Sci [10] de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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