03/06/2025

ARRÊT N°25/225

N° RG 23/02224 – N° Portalis DBVI-V-B7H-PQ5M

VS CG

Décision déférée du 31 Mai 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Toulouse

( 21/01828)

Madame JOUEN

[M] [F]

C/

S.A.S. GREEN CITY IMMOBILIER

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à M^e SABOUNJI

M^e SPINAZZE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU TROIS JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [M] [F]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Laurent SABOUNJI de la SARL LAFAYETTE AVOCATS TOULOUSE, avocat au barreau de TOULOUSE

(Intimé dans le dossier N°RG 23/02523 joint au N°RG 23/02224.)

INTIMEE

S.A.S. GREEN CITY IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER, avocat au barreau de TOULOUSE

(Appelante dans le dossier N°RG 23/02523 joint au N°RG 23/02224.)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

M. NORGUET, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et procédure :

Par acte authentique en date du 26 octobre 2017, [M] [F] a consenti la Sas Green City Immobilier une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5].

Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 24 janvier 2019 et a été assortie de la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire définitif pour la réalisation de l’ensemble immobilier.

Suivant avenant par acte authentique en date du 23 mars 2018, le délai octroyé à la Sas Green City Immobilier pour le dépôt du permis de construire a été prorogé jusqu’au 29 mars 2019.

Un retour positif de la commune n’ayant pu être obtenu concernant le permis de construire, une nouvelle promesse de vente a été signée entre les parties par acte authentique du 26 mars 2019 pour un prix de 685 000 euros. La réalisation de la vente du bien a été prévue au plus tard le 31 décembre 2019.

La vente a été assortie des conditions suspensives suivantes :

non-modification des règles d’urbanisme en cours,

obtention d’un ou plusieurs permis de construire et/ou de démolir,

constitution d’une servitude de passage et de passage souterrain de tous réseaux sur les fonds des époux [G].

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 34 250 euros due au promettant a également été prévue dans l’acte authentique en cas de non-réalisation de la vente dans le délai imparti alors même que l’ensemble des conditions suspensives auraient été purgées.

La vente entre [M] [F] et la Sas Green City Immobilier n’a pas eu lieu.

Par courrier en date du 29 juillet 2020, Monsieur [F] a demandé à la Sas Green City Immobilier de lui verser la somme de 34 250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Par courrier en date du 7 septembre 2020, la Sas Green City Immobilier a répondu qu’elle considérait que l’indemnité n’était pas due.

Par acte en date du 3 décembre 2020, Madame [Z] a cédé à la Sas Green City Immobilier plusieurs parcelles voisines de celles que [M] [F] avait projeté de céder à cette même société.

Le 6 janvier 2021, le conseil de Monsieur [F] a adressé un nouveau courrier à la Sas Green City Immobilier la mettant en demeure de régler à son client une somme correspondant à 5% du montant du prix de vente perçu par Madame [Z] au titre d’une commission d’apport d’affaires.

Par courrier en date du 26 janvier 2021, la Sas Green City Immobilier a opposé une fin de non-recevoir aux demandes formulées par Monsieur [F].

Par exploit d’huissier du 23 mars 2021, [M] [F] a assigné la Sas Green City Immobilier devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 34 250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, de la somme de 26 500 euros au titre de la commission due dans le cadre du contrat d’apport d’affaires ainsi qu’au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (cpc).

Par jugement du 31 mai 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

condamné la Sas Green City Immobilier à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 34.250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

débouté Monsieur [M] [F] de sa demande tendant à voir condamner la Sas à lui verser une commission de 26.500 euros,

condamné la Sas Green City Immobilier aux dépens,

condamné la Sas Green City Immobilier à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc.

Par déclaration en date du 22 juin 2023, Monsieur [M] [F] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est l’infirmation des chefs du jugement qui ont :

débouté Monsieur [M] [F] de sa demande tendant à voir condamner la Sas à lui verser une commission de 26 500 euros. (RG 23-02224)

Le 27 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a adressé aux parties une proposition de médiation, proposition qui est restée sans réponse.

Par déclaration en date du 11 juillet 2023, la SAS Green City Immobilier a relevé appel du Jugement du 31 mai 2023. la portée de l’appel est la réformation du jugement en ce qu’il a Condamné la SAS Green City Immobilier à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 34 250 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, Condamné la SAS Green City Immobilier aux dépens, Condamné la SAS Green City Immobilier à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile . (RG 23-02523)

Par ordonnance du 17 février 2025, les deux procédures RG 23-02224 et RG 23-02523 ont été jointes sous le numéro RG 23-02224.

La clôture de l’affaire est intervenue le 17 février 2025.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d’appelant notifiées le 24 janvier 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de Monsieur [M] [F] demandant, au visa des articles 1103, 1113, 1120, 1304, 1304-3, 1304-4, 1304-6 et 1358 du code civil, L210-1 du code de commerce, de :

infirmer partiellement le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 31 mai 2023, uniquement en ce qu’il a :

« débouté Monsieur [M] [F] de sa demande tendant à voir condamner la Sas à lui verser une commission de 26.500 euros » ;

et statuant à nouveau :

condamner la Société Green City à payer à Monsieur [F] la somme de 28.500,00 euros au titre de la commission due dans le cadre du contrat d’apport d’affaires ;

pour le surplus :

confirmer la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

débouter, en conséquence, la société Green City de ses demandes de réformation du jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à payer à Monsieur [F] une somme de 34.250,00 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat ;

en toutes hypothèses :

condamner la Société Green City à payer à Monsieur [F] une somme de 5.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamner aux entiers dépens.

Vu les conclusions d’intimée notifiées le 4 février 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la société Green City Immobilier demandant, au visa des articles 1103 et 1304 et suivants du code civil, 1120 et suivants du code civil, de :

dire mal fondées les prétentions de Monsieur [F] et le débouter de ses demandes,

en conséquence :

confirmer le jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse en ce qu’il a :

débouté Monsieur [M] [F] de sa demande tendant à voir condamner la Sas à lui verser une commission de 26.500 euros,

à titre incident :

infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 31 mai 2023 en ce qu’il a :

condamné la Sas Green City Immobilier à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 34.250 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

condamné la Sas Green City Immobilier à régler à Monsieur [M] [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau, il est demandé à la Cour d’appel de Toulouse de :

dire que la promesse unilatérale de vente consentie le 26 mars 2019 était caduque en l’absence de levée des conditions suspensives,

dire qu’aucune indemnité d’immobilisation n’était due au titre de la promesse unilatérale de vente,

rejeter l’ensemble des demandes formées par Monsieur [F] et réformer le jugement dont appel,

condamner Monsieur [F] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Monsieur [F] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Mathieu Spinazze, avocat sur son affirmation de droit.

Motifs de la décision

A la suite des deux déclarations d’appel croisées de chacune des deux parties au litige de première instance, la cour d’appel est saisie de l’entier litige.

— sur la demande de condamnation de la SAS Green City Immobilier à verser une indemnité d’immobilisation à [M] [F] :

La SAS Green City Immobilier critique le jugement du tribunal qui a considéré que les 3 conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente souscrite auprès de [M] [F] au 31 décembre 2019 étaient réalisées ou réputées accomplies au sens de l’article 1304-3 du code civil, la charge de la preuve de la réalisation des dites conditions ou de l’impossibilité d’y parvenir incombant au bénéficiaire de la promesse.

La SAS Green City Immobilier dit rapporter la preuve d’une part, qu’elle a effectué des démarches auprès des époux [G] pour constituer une servitude sur leur fonds et que ces démarches n’ont pu aboutir du seul fait de l’attitude des époux [G], que d’autre part, sur la condition d’obtention du permis de construire, elle a obtenu un permis de construire avec une surface de plancher moindre que celle prévue, 990m2 au lieu de 1150m2, en raison des nouvelles règles du PLUIH entrées en vigueur le 11 avril 2019 et qu’enfin, la 3eme condition relative à l’adoption d’un nouveau PLUIH ne présentait pas un caractère certain à la date de la signature de la promesse comme l’a affirmé le tribunal. Elle en déduit que les dispositions de l’article 1304-3 du code civil ne pouvaient trouver application au cas d’espèce.

L’article 1304-3 du code civil dispose que « La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt. »

En cas de défaillance de la condition suspensive, la promesse unilatérale de vente est caduque. Le bénéficiaire de la promesse ne peut plus prétendre lever l’option et le promettant est libéré de toute obligation (cf 3e Civ 30 mars 2023,n°2210797).

Toute indemnité d’immobilisation déjà versée au notaire doit alors être restituée au bénéficiaire sauf au promettant d’établir que ce dernier a empêché la réalisation de la condition (cf 3ème Civ., 9 mars 2017, n°16-10.569 )

Sur un plan strictement probatoire, le juge n’a pas de recherche particulière à faire relativement à l’imputabilité de la défaillance de la condition suspensive. C’est au créancier de prouver la faute du débiteur (cf 3e Civ., 26 mai 2010, n°09-15.317) .

Ainsi, dès lors que la faute de ce dernier est établie, le créancier n’a pas à prouver que, sans l’empêchement du débiteur, l’événement se serait produit.

La jurisprudence impose au débiteur l’obligation d’établir qu’il a accompli les diligences normales ou de justifier des raisons pour lesquelles il n’a pas pu surmonter les obstacles mis à la réalisation de la condition suspensive. Ainsi en matière d’obtention d’un prêt comme condition suspensive dans une promesse de vente, c’est bien au créancier d’établir que le débiteur qui a sollicité le prêt a « empêché l’accomplissement de la condition suspensive ».(cf 3 Civ., 19 mars 2013, n°12-14.282).

L’obligation de loyauté est ainsi renforcée en la matière ; à l’obligation négative de ne pas faire obstacle à la réalisation de l’événement, la jurisprudence substitue de véritables obligations de diligence quand la condition suspensive porte sur la décision d’un tiers.

L’article 1304-3 du code civil suppose que le débiteur de la condition ait oeuvré de façon déloyale (cf 3e Civ., 19 mai 2016, n°12-30.172 ) . Mais la jurisprudence retient aussi plus simplement la faute du débiteur sur le défaut de diligence, sa passivité ou sa négligence (3ème Civ., 16 février 2022, n°20-23.237).

En l’espèce, sur la condition de réalisation d’une servitude sur le fonds des époux [G], la SAS Green City Immobilier produit un projet de protocole transactionnel non signé pour lever les obstacles à la réalisation de la condition ainsi que les échanges de mails entre salariés de sa structure pour y parvenir (pièce 11), un courrier que lui ont adressé les époux [G] le 4 décembre 2019 (pièce 10) qui annonce un recours gracieux contre la demande de permis de construire déposé par la SAS Green City Immobilier et un courrier que cette dernière leur a adressé, sans produire l’envoi recommandé ni l’accusé de réception, (pièce 12) du 31 mai 2021 pour annoncer qu’elle ne parvient pas à les contacter et qu’elle va déplacer le poteau électrique en limite de propriété qui alimente leur bien et que la société demeure joignable au numéro de téléphone indiqué.

Force est de constater que les pièces produites par la SAS Green City Immobilier n’établissent pas la réalité des diligences effectuées aux fins d’obtenir la servitude stipulée à l’acte de promesse de vente auprès des époux [G]. Elle ne justifie pas de démarches effectuées auprès des époux [G] avant leur seul courrier du 4 décembre 2019 pour leur présenter son projet de façon transparente et exhaustive et de l’envoi des propositions d’accord ou de transaction effectuées quand ils ont manifesté leur désaccord au dépôt de permis de construire. Le seul fait de rédiger un projet de protocole d’accord avec un tiers, pour obtenir la levée de la condition suspensive et d’en discuter en interne en justifiant de simples courriels entre salariés, ne constitue pas la preuve des diligences exigées à l’égard du bénéficiaire au sens de l’article 1304-3 du code civil. Il eut fallu au minimum rapporter la preuve de l’envoi aux époux [G] du projet de construction avec la nécessité de régler la question de la constitution d’une servitude sur leur fonds ainsi que du projet de protocole d’accord transactionnel et de leur absence de réponse à toutes ces démarches.

Dès lors et eu égard au défaut de diligences accomplies, la condition suspensive relative à la constitution de la servitude doit être réputée accomplie en application de l’article 1304-3 du code civil.

Sur la nécessité d’obtenir un ou plusieurs permis de construire, il était stipulé qu’il s’agissait de l’édification d’un programme immobilier à usage d’habitation d’une surface minimum de 1150m2 après démolition du bâtiment. Or, le permis de construire obtenu et produit en cause d’appel porte sur un immeuble de 990 m2 et sans constitution de la servitude sur le fonds voisin.

La condition suspensive sera donc réputée accomplie au sens de l’article 1304-3 du code civil.

Enfin sur la condition tenant à la non modification du PLUIH en cours, la condition suspensive indiquait «  que les règles d’urbanisme édictées par le plan d’occupation des sols ou le PLU ne soient pas modifiées ».

[M] [F] fait valoir que le caractère aléatoire d’une condition suspensive n’était pas remplie dès lors que le projet de PLUIH, qui a été adopté quelques jours à peine après la signature de la promesse, était connu de tous les professionnels de l’immobilier et que son caractère certain découlait de la clôture de la concertation sur le futur projet de PLUIH dès le 31 mai 2017. Le tribunal a fait droit à la demande de [M] [F] en retenant qu’à l’issue de la commission d’enquête en 2018, le projet a été soumis pour avis aux 37 communes de Toulouse Métropole entre le 7 janvier 2019 et le 28 mars 2019 et tous les avis étaient favorables ; le projet a d’ailleurs été adopté dès le 11 avril 2019, alors que la promesse de vente litigieuse avait été signée le 26 mars précédent.

Au 26 mars 2019, la SAS Green City Immobilier connaissait nécessairement les exigences du futur PLUIH concernant le projet immobilier litigieux autour du bien situé au [Adresse 1] à [Localité 5] et les conditions d’obtention d’un permis de construire qui seraient imposées.

Au minimum pour permettre l’efficacité de l’acte et la réalisation de véritables conditions suspensives, dans le respect d’une exécution loyale des obligations de chacune des parties, rien n’empêchait les parties de poser des conditions de délai plus strictes en terme de dépôt du permis de construire en précisant que le projet de PLUIH annoncé n’y était pas favorable ou de proposer un projet modificatif et alternatif si le projet de PLUIH annoncé était adopté rapidement, ce qui n’a pas été fait.

Dès lors, la cour confirme les motifs du premier juge qui a considéré à bon droit que cette condition suspensive ne présentait pas de caractère aléatoire conformément à l’article 1304 du code civil qui dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain ».

Dès lors, l’indemnisation demandée par [M] [F] à la SAS Green City Immobilier est due. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SAS Green City Immobilier à lui verser la somme de 34.250 euros fixée à l’acte.

— sur la commission d’apporteur d’affaires à la suite de la vente du bien de [K] [Z], voisine de [M] [F] :

[M] [F] a relevé appel du jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande d’une commission d’apporteur d’affaires due par la SAS Green City Immobilier à l’occasion de la vente du bien de sa voisine Madame [Z].

Le tribunal lui avait répondu qu’il ne rapportait pas la preuve du fait que la commission d’affaires demandée répondait à une obligation contractuelle du promoteur immobilier souscrite à son égard.

En cause d’appel, la SAS Green City Immobilier répond sur plusieurs pages qu’elle ne s’est jamais engagée à lui verser une quelconque commission d’apporteur d’affaires concernant la vente du bien immobilier de [K] [Z] et conteste tout justificatif apporté en appel par son adversaire.

En application de l’article 1353 du code civil «celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

A l’examen des pièces produites par [M] [F] qui demande le paiement d’une commission d’affaires, force est de constater que l’obligation qu’il allègue n’est pas établie. Il produit en cause d’appel, en pièce 11 une attestation de [K] [Z] conforme aux exigences du code de procédure civile alors que celle produite en première instance n’était pas recevable.

Il convient de rappeler que les promoteurs immobiliers souscrivent ou pas des contrats d’apporteurs d’affaires auprès d’intermédiaires à l’occasion des projets de vente qu’ils envisagent de réaliser et le seul fait de donner le nom et les coordonnées de sa voisine qui pourrait intéresser un promoteur immobilier ne génère pas automatiquement une commission qui serait obligatoirement due en se référant à des prétendus taux habituellement pratiqués dans le secteur d’activité concerné.

Si le contrat n’a pas forcément une forme écrite, il appartient à celui qui invoque une obligation contractuelle de l’établir.

Dans sa dernière attestation [K] [Z] affirme que [M] [F] est intervenu en qualité d’apporteur d’affaires pour la société Green City en expliquant que Monsieur [F] en communiquant ses coordonnées a permis à Monsieur [L], responsable de la société Green City Immobilier, de rentrer en relation avec elle dans la 1ere quinzaine de janvier 2019 avec elle alors que [M] [F] lui avait présenté le projet immobilier en décembre 2018.

Cette attestation ne fait que réitérer les affirmations de [M] [F] mais n’établit pas le fait que la SAS Green City Immobilier avait sollicité [M] [F] comme intermédiaire auprès de [K] [Z] et que cette mission éventuelle avait une contrepartie financière.

A défaut d’élément probant, la cour ne peut que confirmer le jugement qui a débouté [M] [F] de sa demande.

— sur les demandes accessoires :

en cause d’appel, les deux parties succombent partiellement.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SAS Green City Immobilier aux dépens de première instance et à verser 3.000 euros en application de l’article 700 du cpc.

En cause d’appel, [M] [F] prendra en charge les dépens d’appel.

En revanche, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— confirme le jugement

— condamne [M] [F] aux dépens d’appel avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— déboute les parties de leurs demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier, La présidente,

.