26/03/2025

ARRÊT N° 122/25

N° RG 23/00309

N° Portalis DBVI-V-B7H-PHC6

MD – SC

Décision déférée du 24 Novembre 2022

Juge de la mise en état de CASTRES – 21/00513

D. LABORDE

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 26/03/2025

à

M^e Nicolas LARRAT

M^e Emmanuelle DESSART

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Maître [V] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [O] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Madame [A] [G]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Madame [W] [J]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentés par M^e Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentés par M^e Philippe ICHARD de la SCP SCPI IDAVOCAT CONSEIL, avocat au barreau D’ALBI (plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 janvier 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte reçu par Maître [V] [P], notaire, le 12 juin 2009, la société civile immobilière (Sci) [6] dont le gérant était M. [R] [M] a acquis un bâtiment anciennement à usage industriel situé à [Adresse 1], afin d’y aménager douze appartements à usage d’habitation. La Sci [6] a déposé au rang des minutes de Maitre [V] [P] le règlement de copropriété contenant un état descriptif de division.

La Sci [6] a ensuite entrepris de commercialiser l’ensemble des lots de copropriété sous le régime de la vente en l’état futur d’achèvement. Maitre [V] [P] a été requise afin d’authentifier les différents actes de vente en l’état futur d’achèvement dont :

— le 18 mai 2011, les lots n° 23 et n°2 à Mme [W] [J] alors que l’immeuble était au stade 'hors d’eau’ et 'hors d’air’ et son achèvement fixé au 30 septembre 2011,

— le 8 juillet 2011, les lots n° 15, 24, 8 et 3 à Mme [A] [G] avec une date d’achèvement,

— le 15 novembre 20211, les lots n° 25 et 4 à Mme [O] [G], l’immeuble étant déjà achevé.

Lors de l’Assemblée générale des copropriétaires du 12 janvier 2015, la société à responsabilité limitée (Sarl) [5] a été désignée en qualité de syndic.

Se plaignant de désordres et de malfaçons, certains des copropriétaires ont saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres d’une demande d’expertise judiciaire.

Par décision du 24 décembre 2013, le juge des référés a désigné M. [H] en qualité d’expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport le 21 avril 2015.

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En parallèle, par assignation du 11 mars 2015, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], agissant par son syndic en exercice la Sarl [5], a fait assigner le Sci [6] devant le juge des référés du tribunal de grande Instance de Castres pour examiner les désordres affectant les parties communes de l’immeuble. Le rapport d’expertise a été déposé par M. [H] le 5 avril 2016.

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I – Par décision du 13 juillet 2017 intervenue entre les copropriétaires concernés d’une part et la Sci [6] et M. [M] d’autre part, le tribunal de grande instance de Castres a condamné la Sci [6] à payer à ces trois copropriétaires diverses sommes en réparation de leurs préjudice et condamné M. [M] in solidum pour le paiement de la plupart de ces sommes sur fondement de l’article 1850 du code civil.

Par un arrêt du 25 mai 2020, la cour d’appel de Toulouse a confirmé ce jugement hormis en ses dispositions relatives au fondement juridique des désordres. Il a été notamment jugé que la Sci [6] a engagé sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale en application de l’article 1792-3 du code civil pour les désordres affectant le plafond de la salle d’eau de l’appartement 103 et le bac à douche de l’appartement 304.

II – Par décision du tribunal de grande instance de Castres également du 13 juillet 2017, intervenue entre le syndicat des copropriétaires concernés d’une part et la Sci [6] et M. [M] d’autre part, la Sci [6] a été condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic la Sarl [5], la somme de 83 974,06 euros toutes taxes comprises, outre indexation sur l’indice BT 01 d’avril 2016 jusqu’à la date de la décision et intérêts légaux à compter de cette dernière, au titre des travaux de reprise affectant les parties communes de l’immeuble, et ce, au visa de l’article 1147 du code civil.

Par un arrêt également du 25 mai 2020, la cour d’appel de Toulouse a confirmé ce jugement hormis en ses dispositions relatives au fondement juridique des désordres, aux demandes présentées contre M. [M] à titre personnel, aux frais irrépétibles et aux dépens. Il a été notamment jugé que la réception tacite au sens de l’article 1792-6 du code civil est intervenue le 28 février 2012, que la Sci [6] a engagé sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale de l’article 1792 du code civil pour l’ensemble des désordres affectant les parties communes et a condamné M. [M] à titre personnel à payer le coût des reprises.

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Dans le cadre de l’exécution de ces décisions, l’huissier instrumentaire a, le 12 mars 2021, délivré un certificat d’irrecouvrabilité en relevant que tant M. [M] que la Sci [6] sont insolvables indiquant que le gérant ne perçevait aucun revenu ni ne possédait de biens à titre personnel, son compte bancaire étant débiteur et que la société était propriétaire de plusieurs bien inachevés et grevés d’hypothèques.

Par deux assignations du 1er avril 2021, le syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] Aussilon, agissant en la personne de son syndic, la Sarl [5], d’une part et Mme [W] [J] ainsi que Mesdames [O] et [A] [G] d’autre part ont fait assigner Maître [V] [P], notaire, devant le tribunal judiciaire de Castres aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

Maître [Z] [P] a soulevé dans chacune de ces procédures un incident par lequel elle demande que le juge de la mise en état déclare les prétentions formées à son encontre irrecevables pour être prescrites en application des dispositions de l’article 2224 du code civil.

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Par ordonnances du 24 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres a, dans des termes identiques :

— rejeté les fins de non recevoir tirées de la prescription,

— condamné Mme [V] [P] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile dans l’un des dossiers et à payer sur le même fondement la même somme à Mmes [W] [J], [O] et [A] [G],

— condamné Mme [V] [P] aux dépens de l’instance d’incident,

— ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état du 27 janvier 2023 avec injonction de conclure au fond pour Mme [V] [P].

Pour statuer ainsi, le premier juge a rappelé que le point de départ d’une action en responsabilité se situe au jour de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime et qu’en l’espèce, les demandeurs recherchent la responsabilité professionnelle du notaire pour avoir omis de s’assurer que la Sci [6] disposait d’une assurance obligatoire garantissant la responsabilité décennale des constructeurs.

Relevant que les demandeurs ont eu connaissance de cette absence de souscription au cours de la seconde expertise en avril 2015 et que le dommage ne s’est réalisé qu’à compter de la décision de la cour d’appel du 25 mai '2010" [2020], le juge de la mise en état a considéré que ces demandeurs n’avaient eu effectivement connaissance des faits leur permettant d’exercer leur action qu’à compter de cette dernière date alors qu’en première instance le tribunal n’avait retenu que la responsabilité civile de droit commun.

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Par actes du 27 janvier 2023, Maître [V] [P] a interjeté appel total de ces deux décisions du juge de la mise en état du 24 novembre 2022.

Par ordonnance du 23 mars 2023, le président de la chambre a joint les procédures qui étaient instruites à bref délai.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 décembre 2024, Maître [V] [P], appelante, demande à la cour, de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres du 24 novembre 2022 (RG 21/00513),

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres du 24 novembre 2022 (RG 21/00514),

Statuant à nouveau

— déclarer irrecevables car prescrites les demandes de Mme [O] [G], Mme [A] [G] et Mme [W] [J] à l’encontre de Maître [V] [P],

— 'les débouter en conséquence’ de l’intégralité de leurs demandes telles que dirigées à l’encontre de Maître [V] [P],

— 'les débouter’ de l’ensemble de leurs demandes telles que présentées en cause d’appel,

— déclarer irrecevables en tout état de cause pour être prescrites les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic l’Agence Castraise,

— 'le débouter’ en conséquence de l’intégralité de ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Maître [V] [P],

— condamner in solidum Mme [O] [G], Mme [A] [G], Mme [W] [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à payer à Maître [V] [P] la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance de première instance et d’appel.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2024, Mme [O] [G], Mme [A] [G], Mme [W] [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], intimés, demandent à la cour, de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres du 24 novembre 2022 (RG n° 21/00513),

— confirmer en toutes ses dispositions, l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres du 24 novembre 2022 (RG n° 21/00514),

En conséquence,

— débouter purement et simplement Maître [V] [P] de sa demande d’irrecevabilité des actions au fond engagées par Mme [O] [G], Mme [A] [G] et Mme [W] [J] et le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic l’Agence Castraise, devant le tribunal judiciaire de Castres,

— débouter Maître [V] [P] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre des intimés,

— condamner Maître [V] [P] à payer à Mme [O] [G], Mme [A] [G] et Mme [W] [J] et le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024 et l’affaire a été examinée à l’audience du 13 janvier 2025 à 14h.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il s’en déduit que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (Cass. Ch. mixte,19 juillet 2024 n°20-23.527).

Lorsque le dommage invoqué par une partie dépend d’une procédure contentieuse l’opposant à un tiers, il est de principe de retenir qu’il ne se manifeste qu’au jour où l’issue défavorable pour cette partie résulte d’une décision passée en force de chose jugée ou devenue irrévocable et que, son droit n’étant pas né avant cette date, la prescription de son action ne court qu’à compter de cette décision.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires d’une part et les copropriétaires concernés d’autre part ont exercé une action principale en responsabilité contre le notaire ayant instrumenté les actes de vente en l’état futur d’achèvement de lots privatifs dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, pour avoir omis de procéder à la vérification de l’existence de l’assurance obligatoire des constructeurs que devait souscrire la société [6] préalablement à l’opération de construction immobilière.

Il est constant que les désordres relevés dans le rapport d’expertise établi par M. [H] ont pour la plupart reçu la qualification de désordres de nature décennale suivant des décisions rendues par la cour d’appel de Toulouse le 25 mai 2020, devenues définitives.

Ces décisions qui infirment les jugements rendus par le tribunal de grande instance de Castres ayant retenu la responsabilité civile de droit commun en considérant l’absence de réception des ouvrages relativement à ces désordres, ont eu pour conséquence de faire apparaître les conséquences pour les copropriétaires, s’agissant des parties privatives concernées et pour le Syndicat des copropriétaires s’agissant des parties communes, de l’absence de souscription par le constructeur d’une assurance couvrant la garantie décennale de ce dernier. Ce dommage né à cette date est devenu certain par la délivrance d’un certificat d’irrecouvrabilité délivré le 12 mars 2021 et concernant les débiteurs des condamnations prononcées par la cour d’appel.

La circonstance selon laquelle le Syndicat des copropriétaires a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Castres le 14 juin 2015 une ordonnance faisant injonction à la Sci [6] de communiquer l’attestation d’assurance de responsabilité décennale dans un délai de quinze jours à compter de la signification de cette décision, les copropriétaires en étant informés par l’assemblée générale ayant autorisé le syndicat à agir, est sans portée sur le point de départ de la prescription d’une action engagée contre le notaire dès lors que seules les décisions rendues par la cour d’appel de Toulouse le 25 mai 2020 caractérisent au plus tôt la manifestation du dommage sur lequel se fondent respectivement le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires, et le mettent en mesure d’exercer l’action en réparation du préjudice qui résulterait de l’absence d’information par le notaire sur l’absence de soucriptition de cette assurance par le constructeur.

Ces décisions constituent le point de départ de la prescription opposée à chacun des intimés.

Les actions en responsabilité engagées le 1er avril 2021 respectivement par le syndicat des copropriétaires et les consorts [G] – [J] l’ont donc été avant toute prescription.

La cour n’est saisie que des fins de non-recevoir tirées de la prescription de l’action à l’égard du notaire. En effet, les observations contenues dans la motivation des dernières conclusions de Maître [P] sur le fait que le Syndicat des copropriétaires n’était pas son client et qu’il ne peut pas invoquer le contenu des actes relatifs aux ventes en l’état futur d’achèvement de sorte que les prétentions du Syndicat seraient irrecevables à son égard (page 18) n’ont fait l’objet d’aucun chef de prétention sur ce fondement dans le dispositif de ces mêmes conclusions comme elles n’ont fait l’objet d’aucune prétention devant le juge de la mise en état. La cour ne saurait donc se prononcer sur ce motif d’irrecevabilité.

Les ordonnances déférées sont par conséquent toutes deux confirmées.

Maître [V] [P], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, est tenue aux dépens d’appel et doit régler, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens, d’une part au syndicat des copropriétaires une somme qu’il convient d’évaluer à 1.500 euros et, d’autre part aux consorts [G] – [J], pris ensemble, celle de 1 500 euros.

Les dispositions des ordonnances entreprises et relatives aux dépens et frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 novembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres dans l’instance n° RG : 21/514.

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 novembre 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Castres dans l’instance n° RG : 21/513.

y ajoutant,

Condamne Maître [V] [P] aux dépens d’appel.

Condamne Maître [V] [P] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

Condamne Maître [V] [P] à payer à Mme [O] [G], Mme [A] [G], Mme [W] [J], ensemble, la somme de 1.500 euros au titre des frais non ocmpris dans les dépens.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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