14/01/2025

ARRÊT N°12

N° RG 22/04185 – N° Portalis DBVI-V-B7G-PEAT

VS / CD

Décision déférée du 04 Novembre 2022 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE – 20/00922

UTDILUT

[R] [A]

C/

[O] [N]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

M^e Jean-paul BOUCHE

M^e Françoise DUVERNEUIL

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [R] [A]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Jean-paul BOUCHE de la SELEURL BOUCHE JEAN-PAUL, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Madame [O] [N]

Assistée par Monsieur [S] [F] en sa qualité de curateur, demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Françoise DUVERNEUIL de l’ASSOCIATION VACARIE – DUVERNEUIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V. SALMERON, présidente, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

M. NORGUET, conseillère

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre.

Exposé des faits et procédure :

[O] [N], a confié à son voisin, [R] [A], et ce en qualité d’apporteur d’affaires, la mission de recherche de futurs acquéreurs pour la vente de son bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Le 25 septembre 2019, [O] [N] a accepté l’offre d’achat que lui a présentée la Sas Groupe Lp Promotion.

Diverses conditions ont été précisées dans l’offre.

Un projet de promesse de vente a été établi par le notaire de [O] [N] et un rendez-vous de signature a été fixé.

[O] [N] a annulé le rendez-vous et n’a pas donné suite.

La Sas Groupe Lp Promotion a notifié à [O] [N] que son offre était caduque.

Par courrier du 19 novembre 2019, [R] [A], considérant qu’il avait rempli sa mission en mettant en relation [O] [N] et la Sas Groupe Lp Promotion et que sa rémunération lui était due, a mis en demeure sa voisine de procéder au règlement de celle-ci.

[O] [N] n’a pas entendu procéder à ce règlement.

Par exploit d’huissier en date du 19 février 2020, [R] [A] a fait assigner [O] [N] devant le tribunal judiciaire de Toulouse afin d’obtenir le paiement de la rémunération qu’il considérait comme due.

Par jugement du 4 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Madame [O] [N] de sa demande en nullité du contrat la liant à Monsieur [R] [A] ;

— débouté Monsieur [R] [A] de sa demande en paiement en application du contrat la liant à Madame [O] [N] ;

— débouté Madame [O] [N] de sa demande en dommages et intérêts tant au titre de la procédure abusive que du préjudice moral de son fils ;

— condamné Monsieur [R] [A] à payer à Madame [O] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [R] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes tant à titre principal qu’accessoire.

Par déclaration en date du 5 décembre 2022, [R] [A] a relevé appel du jugement. La portée de l’appel est la réformation l’infirmation des chefs du jugement qui ont :

— débouté Monsieur [R] [A] de sa demande en paiement en application du contrat la liant à Madame [O] [N] ;

— condamné Monsieur [R] [A] à payer à Madame [O] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (cpc) ;

— condamné Monsieur [R] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes tant à titre principal qu’accessoire.

La clôture est intervenue le 9 septembre 2024.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions n°2 devant la Cour d’appel de Toulouse notifiées le 21 août 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, d'[R] [A] demandant, au visa des articles 1101 et suivants du Code civil, de :

— sur l’appel principal de monsieur [A],

— infirmer la décision du 4 novembre 2022 en ce qu’elle a :

— débouté Monsieur [R] [A] de sa demande en paiement en application du contrat la liant à Madame [O] [N] ;

— condamné Monsieur [R] [A] à payer à Madame [O] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [R] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes tant à titre principal qu’accessoire.

— statuant à nouveau,

— condamner Madame [N] à payer à Monsieur [A] la somme de 400.000 euros au titre de sa commission augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

— sur l’appel incident de madame [N]

— confirmer la décision du 4 novembre 2022 en ce qu’elle a :

— débouté Madame [O] [N] de sa demande en nullité du contrat la liant à Monsieur [A],

— débouté Madame [O] [N] de sa demande en dommages et intérêts tant au titre de la procédure abusive que du préjudice moral de son fils.

— en tout état de cause,

— condamner Madame [N] à payer à Monsieur [A] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [N] aux entiers dépens de l’instance d’appel et de première instance, en ce compris le remboursement des honoraires proportionnels d’huissiers de justice en cas d’exécution forcée de la décision.

Vu les conclusions d’intimés et d’appel partiel incident notifiées le 25 mai 2023 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [O] [N], assistée de son curateur [S] [F], demandant, au visa des articles 1101 et suivants et 1140 et 1143 notamment et 1240 du Code civil, de :

— déclarer recevable et bien fonde l’appel partiel incident de Madame [N] assistée de monsieur [F] son fils curateur formé à l’encontre du jugement rendu le 4 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse dans l’instance les opposant à monsieur [A],

— réformer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse en date du 4 novembre 2022 en ce qu’il a à tort débouté les intimés concluants de la demande d’annulation de la convention d’apporteur d’affaire du 17 septembre 2019 formée par Madame [N] pour vice du consentement ainsi que de ses demandes indemnitaires formées en raison de la nullité de la convention litigieuse

— prononcer en conséquence l’annulation de la convention d’apporteur d’affaire liant madame [N] à monsieur [A] en date du 17 septembre 2019, ainsi que toutes autres conventions qui les unissaient,

— mettre à néant ses effets entre les parties en raison des vices dans le consentement de Madame [N] lequel a été altéré par les man’uvres dolosives de Monsieur [A] en fraude de ses droits ou a été à tout le moins entaché d’erreurs.

— réformant encore partiellement le jugement dont appel partiel incident en ce qu’il a débouté Madame [N] assisté de monsieur [F] de ses prétentions indemnitaires formées en raison de la nullité de la convention litigieuse,

— condamner en conséquence Monsieur [A] sur le fondement de sa responsabilité délictuelle en l’absence de contrat d’apporteur d’affaire valablement consenti à payer à Madame [N] une somme de 20 000 euros au titre de ses man’uvres et tromperies en relation de causalité avec les préjudices qui en ont résulté pour madame [N],

— en toutes hypothèses, si par impossible la Cour ne réformait pas le jugement partiellement entrepris à titre incident de ces deux chefs précités du jugement rendu le 4 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse par Madame [N] assistée de monsieur [F] comme ci-avant repris,

— confirmer le jugement frappé d’appel principal par Monsieur [A],

— débouter Monsieur [A] de sa demande en paiement de commissions en application du contrat du 17 septembre 2019,

— débouter Monsieur [A] de l’intégralité de ses demandes fins et prétentions à l’encontre de Madame [N] et de Monsieur [F] le cas échéant,

— condamner également Monsieur [A] au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du cpc devant la Cour d’appel,

— confirmer la condamnation prononcée au titre des sommes allouées à madame [N] par le tribunal sur le fondement de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le remboursement des honoraires proportionnels de commissaire de justice en cas d’exécution forcée de la décision judiciaire.

Motifs de la décision :

La cour est saisie, en raison de l’appel principal d'[R] [A] et de l’appel incident de [O] [N], de l’entier litige soumis au tribunal.

— Sur la demande en paiement d’une commission d’apporteur d’affaires d'[R] [A] :

[R] [A] se fondant sur la convention du 17 septembre 2019 signée entre les parties sollicite le versement d’une indemnité de 400.000 euros.

[O] [N], assisté de son curateur, lui oppose la nullité de la convention litigieuse pour vice du consentement et/ou pour dol. Toutefois, elle ne vise aucun fondement textuel et se borne à critiquer le jugement qui l’a déboutée de sa demande de nullité et à relater les circonstances des faits.

Le premier juge a rappelé, à bon droit , les dispositions de l’article 1130 du code civil selon lesquelles « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ».

Il a également rappelé que la charge de la preuve du vice du consentement incombe à celui qui l’invoque pour justifier de la nullité de l’acte litigieux.

Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé. Il appartient à celui qui invoque le dol d’en rapporter la preuve.

Il a été constamment jugé, sur l’application de ce texte, et avant que ce principe ne soit codifié ultérieurement, que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

La Cour de Cassation a par ailleurs récemment rappelé que la validité du consentement doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; le vice du consentement ne peut pas être caractérisé par des motifs tirés d’éléments postérieurs à la conclusion du contrat (cf 3eme Civ. 15 février 2023 n°21-23166).

[O] [N] expose qu’elle a signé en juillet 2019 et septembre 2019 les divers attestations ou conventions évoquant une commission d’apporteur d’affaires au bénéfice d'[R] [A], son voisin, concernant la recherche d’un acquéreur pour son bien immobilier, sous la pression insistante de son voisin qui lui a dicté les actes et alors qu’elle était atteinte d’une forte dépression, dont elle atteste, qui l’empêchait de comprendre la portée des actes qu’il lui faisait signer.

[R] [A] rétorque que son consentement n’a pas été vicié alors qu’elle a elle-même défini la valeur de son bien et que dans sa famille, ses frères, qui étaient très proches d’elle, vendaient également un bien immobilier voisin lui permettant d’apprécier la valeur de son bien.

La cour constate que les parties ont signé plusieurs actes en quelques jours entre le 30 juillet 2019 et le 17 septembre 2019.

[R] [A] produit en pièces 1 (convention), 23 et 24, des actes différents dans leur contenu et le dernier annulant les précédents, les 2 juillet 2019, 30 juillet et 17 septembre 2019.

[O] [N] produit le même acte du 30 juillet 2019 (pièce 2) et une convention du 17 septembre 2019 différente dans la forme de la pièce 1 d'[R] [A].

Il est mentionné dans l’attestation du 2 juillet 2019 qu'[R] [A] devait « rechercher de futurs acquéreurs (promoteurs immobiliers ou autres dans sa mission d’apporteur d’affaires) » et « la rémunération se fera entre l’acquéreur et le vendeur ».

Dans l’attestation convention du 30 juillet 2019, [O] [N] autorisait et donnait le pouvoir à [R] [A] de rechercher de futurs acquéreurs, les mettre en relation, promoteurs immobiliers ou autres dans sa mission d’apporteur d’affaires dont l’objet est la vente du bien, sise [Adresse 1] à [Localité 4]. Et il était mentionné que « la rémunération de l’apporteur d’affaires Monsieur [R] [A] s’effectuera au moment de la promesse de vente ».

Enfin, dans la convention du 17 septembre 2019, [O] [N] donnait tout pouvoir exclusif à [R] [A] afin qu’il la mette en relation avec un acquéreur (promoteurs immobiliers ou autres) et concernant la vente de son bien immobilier (terrain plus maison). Le prix de vente du bien était fixé à 2 millions d’euros et la rémunération d'[R] [A] devait « s’effectuer de la façon suivante : la somme demandée par [O] [N] étant fixée à 2millions d’euros tout montant supérieur à cette somme sera versée au titre de sa rémunération à [R] [A]. Dès lors, je m’engage à lui verser cette rémunération lors de l’acte de vente et validée par le notaire à la promesse de vente. Cette convention annule et remplace les précédentes ».

Il ressort de ces actes, qu’en moins de deux mois et demi, [R] [A] a fait signer à [O] [N] 3 documents différents avec des missions et des modes de rémunération différents. Seul le dernier acte précise qu’il s’agit d’un mandat exclusif et en outre un nouveau mode de rémunération d’apporteur d’affaires apparaît qui dépend de la fixation d’un prix de base alors que par ailleurs, il s’est rapproché de promoteurs immobiliers comme en attestent les pièces produites : la convention de rémunération entre [R] [A] et la société AD développement du groupe LP promotion le 26 août 2019 avec un avenant le 25 septembre 2019 (cf. pièce 29) ou la proposition Fonta immobilier confirmée le 19 septembre 2019 (cf pièce 26), ce que [O] [N] a découvert a posteriori. Son mode de rémunération d’apporteur d’affaires était fluctuant en fonction de ses engagements auprès des promoteurs immobiliers et de ses exigences auprès de [O] [N] sans qu’elle puisse en mesurer la portée.

Il convient de rappeler qu'[R] [A], à la retraite, n’est pas un professionnel de l’immobilier, qu’il n’a jamais disposé de carte d’agent immobilier, et qu’il a fait signer à [O] [N] des documents contractuels découlant de sa seule imagination qui ne répondent pas à des exigences de mise en garde ou de protection d’un consommateur profane.

Par ailleurs, [O] [N] a produit un certificat médical de son médecin généraliste (pièce 7) en date du 7 octobre 2019, concomitant de la période de signature des actes litigieux, qui précise l’état de fragilité de sa patiente nécessitant un traitement médicamenteux spécifique et son état d’anxiété extrême en octobre 2019. Il précise « il apparaît à l’examen de ce jour qu’elle présente un état de dépression et d’anxiété datant du 18 juillet 2019, date de sa dernière consultation à mon cabinet, nécessitant la mise sous antidépresseur. Ce jour, elle apparaît très anxieuse, paniquée avec la sensation nette qu’elle n’a plus son libre arbitre dans ses choix concernant la vente de sa maison et son terrain. Elle a signé des documents sans vraiment savoir à quoi ils correspondaient d’après ses dires ».

Les frères de [O] [N] se sont alors inquiétés de son état et ont découvert les actes litigieux avant de dénoncer le comportement d'[R] [A] auprès d’elle alors que ce dernier avait déjà usurpé, mi septembre 2019, l’identité de [B] [N] pour apprécier l’étendue du bien immobilier de la famille [N] auprès d’un architecte (cf attestation de [B] [N] pièce 27). Il explique que, selon lui, sa soeur était sous l’emprise d'[R] [A].

Enfin, dès le 10 février 2020, soit à peine 5 mois plus tard, le docteur [M] établissait un rapport médical qui servait de fondement à l’instauration d’une mesure de curatelle prononcée le 26 août 2020 par le juge des tutelles de Toulouse et précisant que les éléments médicaux établissaient que [O] [N], sans être hors d’état d’agir elle-même, avait besoin d’être assistée et contrôlée dans les actes importants de la vie civile.

[O] [N] a déposé une main courante dès le 29 octobre 2019 pour dénoncer le comportement d'[R] [A] à son égard, exposant qu’il lui avait soumis des documents émanant de promoteur immobilier dont elle ne comprenait pas le contenu sans aucune explication et surtout qu’elle avait été décontenancée par le montant de la vente. Elle a décidé d’abandonner le projet et a écrit à sa notaire à cette fin.

Elle a précisé qu'[R] [A] pouvait être menaçant et qu’il disposait des clés de son portail et de son garage lui permettant d’entrer dans son domicile.

Enfin, si le vice du consentement et les manoeuvres dolosives s’apprécient à la date de l’acte litigieux, le comportement postérieur de la personne peut aussi corroborer les dénonciations de fraude alléguée comme ayant été commise antérieurement. Or, [R] [A] a été condamné définitivement le 2 février 2022 pour vol de courrier au préjudice de [O] [N] et de son frère [T] commis entre le 20 avril 2021 et le 19 mai 2021, ce qui n’est pas indifférent pour apprécier le manque de rectitude du comportement d'[R] [A] auprès de sa voisine très fragile tel qu’elle l’avait dénoncé dès le 29 octobre 2019.

En définitive, l’ensemble de ces éléments établissent que [O] [N] était dans un état de grande fragilité psychique, qui conduira le juge des tutelles a prononcé une mesure de curatelle pour la protéger, et qu’elle a été trompée par son voisin, [R] [A] qui lui a imposé en quelques semaines la signature de plusieurs attestations et convention sans qu’elle mesure la portée du mandat qu’elle lui confiait et qui est devenu, en fin de négociation, exclusif.

En outre, le mandat comportait un mode de rémunération fluctuant qui devenait très important après qu'[R] [A] eut négocié auprès de promoteurs des avantages personnels qui ne correspondaient plus au projet de cession tel que sa mandante avait pu l’envisager et alors que la rapidité de l’opération immobilière lui échappait totalement.

Il convient de constater la nullité de la convention du 17 septembre 2019 dont [R] [A] entend se prévaloir pour obtenir une rémunération d’apporteur d’affaires pour avoir trompé [O] [N] sur la portée de l’acte qu’elle signait.

Il convient d’infirmer le jugement, d’annuler la convention du 17 septembre 2019 et de débouter [R] [A] de ses demandes.

— Sur la demande indemnitaire de [P] [N] pour faute délictuelle d'[R] [A] liée à des man’uvres frauduleuses et tromperies :

[O] [N] demande 20.000 euros de dommages-intérêts pour réparer le préjudice découlant des man’uvres et tromperies qu’elle a subies.

En application de l’article 1240 du code civil « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il appartient à celui qui dénonce la responsabilité délictuelle de démontrer une faute, un préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Si la faute est établie s’agissant de manoeuvres frauduleuses pour faire signer un mandat exclusif avec une clause de rémunération importante et imposer à [O] [N] une opération immobilière précipitée, en revanche, cette dernière ne précise pas le préjudice direct subi en lien avec cette faute puisqu’en définitive, elle a refusé de se rendre chez le notaire pour signer la promesse de vente litigieuse et a ainsi mis fin à l’opération immobilière projetée.

En revanche, elle a subi un préjudice moral comme en atteste l’aggravation de son état dépressif décrit par son médecin généraliste.

Il convient de lui allouer 2.000 euros de dommages-intérêts de ce chef.

— Sur les demandes accessoires :

[R] [A] qui succombe en appel sera condamné aux dépens de première instance et d’appel et à verser au total 4.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

En revanche, il ne sera pas fait droit aux demandes de condamnation pour les frais proportionnels de commissaires de justice en cas d’exécution forcée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— condamné Monsieur [R] [A] à payer à Madame [O] [N] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile (cpc) ;

— condamné Monsieur [R] [A] aux entiers dépens de l’instance ;

et statuant à nouveau,

— Prononce la nullité de la convention du 17 septembre 2019 signée entre [O] [N] et [R] [A]

— Déboute [R] [A] de ses demandes

— Condamne [R] [A] à verser 2.000 euros à [O] [N] à titre de dommages-intérêts.

— Condamne [R] [A] aux dépens d’appel

— Déboute les parties de leur demande de condamnation pour les frais proportionnels de commissaires de justice en cas d’exécution forcée

— Condamne [R] [A] à payer à [O] [N] la somme de 1.000 euros supplémentaires en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le greffier La présidente

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