30/10/2025

ARRÊT N° 514/2025

N° RG 25/00324 – N° Portalis DBVI-V-B7J-QZHI

SG/IA

Décision déférée du 20 Décembre 2024

Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]

( 24/03084)

S.MOREL

S.A.S. EGB OCCITANIE

C/

[P] [M]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TRENTE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.A.S. EGB OCCITANIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Agnès SOULEAU-TRAVERS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉE

Madame [P] [M]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET,conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, présidente

P. BALISTA, conseillère

S. GAUMET, conseillère

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 août 2023, Mme [P] [M] a donné à bail à la SAS EGB Occitanie une maison T5 sise [Adresse 2]. Le contrat est un bail d’habitation à usage de résidence principale dans le cadre d’une location consentie à une personne morale, expressément soumis aux dispositions du code civil. La SAS EGB Occitanie, qui est une entreprise du bâtiment spécialisée dans la construction de maisons individuelles, l’a souscrit pour y loger des salariés venus travailler en région Occitanie. Le loyer actuel s’élève à la somme de 1 027 euros, provision sur charges comprises.

À compter du 02 novembre 2023, la société preneuse s’est plainte auprès de l’agence Foncia, gestionnaire du bien loué, du fait que la fosse septique débordait et de ce que le chauffage ne fonctionnait pas. Des travaux ont été commandés par la bailleresse.

Les loyers sont demeurés impayés à compter du mois de mars 2024.

Par acte du 16 avril 2024, Mme [M] a fait signifier à la SAS EGB Occitanie un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire, portant sur une somme de 2 054 euros, arrêtée au 11 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, Mme [M] a fait assigner la SAS EBG Occitanie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion du preneur et celle de tous occupants de son chef,

— condamner par provision la SAS EGB Occitanie au paiement de la somme de 5 135 euros échus au mois de juillet 2024 sauf à parfaire ou diminuer compte tenu des sommes à échoir ou des règlements à intervenir,

— condamner par provision la SAS EGB Occitanie à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel indexé charges incluses soit la somme de 1 027 euros par mois et ce jusqu’à la reprise effective des lieux par le bailleur quelles qu’en soient les modalités,

— condamner la SAS EGB Occitanie à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût afférent à la délivrance du commandement préalable.

La SAS EGB Occitanie n’était ni comparante ni représentée en première instance.

Par ordonnance contradictoire à signifier en date du 20 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé a au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, dès à présent et par provision, vu l’urgence :

— constaté la résiliation du bail à compter du 16 mai 2024,

— condamné la SAS EGB Occitanie à payer à Mme [P] [M] la somme de 2 762,69 euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 novembre 2024, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— à compter du 16 mai 2024, fixé au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Mme [P] [M] par la SAS EGB Occitanie et l’y a condamnée, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— ordonné l’expulsion de la SAS EGB Occitanie et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7] et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonné que le sort des meubles soit réglé conformément aux disposition des articles L. 433-1 et suivants et R. 433 -1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

— condamné la SAS EGB Occitanie à payer à Mme [P] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SAS EGB Occitanie aux dépens qui comprendront les frais des

commandement de payer,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Par déclaration en date du 30 janvier 2025, la SAS EGB Occitanie a relevé appel de la décision en critiquant l’ensemble de ses dispositions.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La SAS EGB Occitanie, dans ses dernières conclusions en date du 12 juin 2025, demande à la cour au visa de l’article 1104 du code civil, de :

— réformer l’ordonnance de référé du 20 décembre 2024 dans toutes ses dispositions,

— constater la mauvaise foi du bailleur,

— constater l’existence d’un manquement du bailleur à ses obligations, constitutives d’un

trouble de jouissance pour la société locataire,

— constater l’entier paiement des loyers,

En conséquence :

— dire que la clause résolutoire est privée d’effet,

— condamner à titre provisionnel Mme [P] [M] à verser entre les mains de la société EGB Occitanie la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi,

À titre subsidiaire,

— constater l’existence d’une difficulté sérieuse sur le fond et se déclarer incompétente,

inviter la bailleresse à mieux se pourvoir,

En toute hypothèse,

— condamner Mme [P] [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour conclure à la réformation de l’ordonnance entreprise dans toutes ses dispositions, la SAS EGB Occitanie expose que bien qu’elle ait informé la société Foncia des difficultés rencontrées avec la fosse septique et le chauffage dès le 02 novembre 2023, puis l’ai relancée, l’agence n’a mis en oeuvre aucune diligence. Elle précise que :

— malgré le passage d’une entreprise en vue de vider la fosse septique, cette installation qui est en mauvais état a continué à déborder et à ne pas fonctionner,

— le confort et la sécurité dans bien loué n’étaient pas assurés compte tenu de l’inachèvement de travaux laissant perdurer sur le terrain un trou dans lequel étaient mélangées eaux usées et de pluie,

— une solution n’a été mise en oeuvre que lorsqu’elle a prévenu le bailleur qu’elle cessait le paiement des loyers,

— le chauffage n’a pas fonctionné durant toute l’année 2024, l’obligeant à mettre en place des chauffages d’appoint particulièrement énergivores,

— le chauffage a été réparé à son initiative, un électricien ayant décelé et réparé une panne dans l’alimentation électrique, le gestionnaire ayant seulement prétendu qu’un réparateur était mandaté mais ne parvenait pas à la joindre.

La SAS EGB Occitanie indique que contrairement à ce qu’affirme la bailleresse, elle a réglé la totalité des loyers dus en accord avec la propriétaire des lieux qui a renoncé à l’expulsion, mais que compte tenu des troubles sérieux qu’elle a subis dans la jouissance des lieux, elle sollicite à titre provisionnel une réparation de son préjudice.

Elle soutient que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par le bailleur puisque le commandement de payer et l’assignation ont été délivrés alors que le chauffage ne fonctionnait pas, que des odeurs nauséabondes se propageaient dans la maison et que les toilettes étaient inutilisables. Elle ajoute que le passage d’un réparateur pour la chaudière n’a été prévu qu’après deux hivers sans chauffage. Elle admet que le non paiement des loyers était pour elle un moyen de pression afin de faire cesser les troubles auxquels le propriétaire des lieux devait remédier. Elle en déduit que la clause résolutoire invoquée de mauvaise foi n’a pu produire effet.

Elle explique sa demande indemnitaire provisionnelle par le caractère excessif des délais de réparation de la fosse septique et du chauffage.

À titre subsidiaire, elle considère que les moyens qu’elle développe constituent une contestation sérieuse sur le fond devant conduire la cour à se dire incompétente et à renvoyer la bailleresse à mieux se pourvoir.

Mme [P] [M], dans ses dernières conclusions en date du 06 juin 2025, demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées par la SAS EGB Occitanie,

— condamner la SAS EGB Occitanie à payer à Mme [M] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter l’intégralité des dépens de l’instance.

Mme [M] soutient que la cour statuant en référé doit décliner sa compétence quant à la demande d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 5 000 euros en réparation d’un préjudice de jouissance dans la mesure où la société locataire ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité totale d’occuper le bien litigieux et ne justifie pas avoir déménagé et où l’appréciation de la bonne exécution de ses obligations relève nécessairement du pouvoir d’appréciation du juge du fond et non du juge des référés.

Elle fait valoir que l’ordonnance dont appel doit être confirmée dès lors que la société preneuse s’est abstenue de payer les loyers à compter du mois de février 2024, sans avoir été autorisée à les consigner, alors que les travaux de réparation de la fosse septique avaient débuté et ont été effectués dans un délai raisonnable compte tenu de leur ampleur. Elle indique qu’il n’est pas exclu que le dysfonctionnement de la fosse septique résulte d’une mauvaise utilisation par les occupants de la maison. Elle ajoute que la locataire ne s’est acquittée d’aucun règlement depuis la signification de la décision entreprise.

Elle soutient que la locataire n’a jamais signalé le problème concernant le chauffage, que ce soit à elle directement ou à son service de gestion locative. Elle fait valoir que les échanges de courriers électroniques démontrent que les doléances de la SAS EGB Occitanie ont été prises en compte par le gestionnaire. Elle indique que la société Legendre n’a pu intervenir en raison de l’absence du locataire qui ne répondait pas à ses sollicitations puis a fait savoir qu’il avait réparé lui-même le système de chauffage. Elle estime que le quantum de l’indemnité provisionnelle réclamée n’est ni justifié ni objectivé.

Elle déduit de ces éléments que les causes du commandement, délivré après la prise en charge du principal désordres, étaient exigibles en l’absence d’inhabitabilité totale du bien.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la résiliation du bail

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu par les parties indique expressément en en-tête qu’il est 'soumis aux dispositions du code civil et exclu du champ d’application de la loi du 06 juillet 1989'.

En application del’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

En contrepartie, l’article 1728 du même code oblige le preneur, notamment à payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (Civ. 3ème, 18 septembre 2025, N°23-24.005). L’exception d’inexécution ne peut être opposée qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués (Civ. 3ème, 16 février 2000, N°98-12.435).

Par ailleurs, l’application de la clause résolutoire est subordonnée à la bonne foi du créancier qui s’en prévaut (Civ. 1ère, 16 novembre 2016 n° 15-23164).

En l’espèce, la SAS EGB Occitanie a pris possession des lieux loués le 10 août 2023. Dans les courriers électroniques qu’elle a adressés au gestionnaire Foncia entre le 02 novembre 2023 et le 27 février 2024, elle s’est plainte à plusieurs reprises de l’absence totale de fonctionnement du chauffage et de dysfonctionnements graves de la fosse septique, même après une vidange intervenue courant novembre 2023. Le 20 décembre 2023, elle a souligné que des travaux étaient restés inachevés et que la fosse ne remplissait plus son office, les eaux usées se mélangeant aux eaux de pluie dans le trou creusé à l’occasion des travaux.

Il n’est versé aux débats aucun constat ou expertise amiable qui objectiverait ces désordres. La cour relève toutefois que leur existence telle qu’elle est rapportée dans les courriers électroniques sus-visés n’est pas contestée par la bailleresse.

Dans son courrier électronique du 27 février 2024, la SAS EGB Occitanie a fait part de sa décision de mettre fin aux prélèvements 'jusqu’à la nouvelle mise en service des eaux usées'.

Mme [M] ne produit aucune pièce qui justifierait que son gestionnaire ait apporté des réponses aux quatre demandes étayées et circonstanciées de la SAS EGB Occitanie qui soulignait à chaque fois l’urgence et l’indisponibilité tant du système de chauffage que des toilettes. Il est cependant établi par les deux factures de la société Bionest produites par la bailleresse qu’elle a fait poser une nouvelle fosse septique et que les travaux ont été achevés le 26 mars 2024. Aucun élément extrinsèque de type constat d’huissier ou expertise amiable ne vient démontrer que les toilettes auraient été inutilisables postérieurement à la réalisation de ces travaux.

Le bail prévoit en son article 2.9 une clause résolutoire selon laquelle 'À défaut de paiement intégral, à son échéance exacte, d’un seul terme de loyer (y compris les charges) […] le présent engagement serait résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement resté sans effet'.

Selon le décompte annexé au commandement de payer délivré le 16 avril 2024, le premier impayé de loyer est intervenu le 02 mars 2024 en raison d’un rejet de prélèvement. Lorsque le commandement a été délivré, le loyer du mois d’avril 2024 était également impayé. La situation de compte du 12 novembre 2024 fait apparaître que les causes du commandement, qui s’élevaient à la somme de 2 054 euros en loyers impayés, n’ont pas été soldées dans le mois suivant sa délivrance.

Or au 16 avril 2024, les travaux de reprise de la fosse septique étaient réalisés et la locataire ne démontre ni que les toilettes restaient inutilisables ni qu’il était encore nécessaire de chauffer le logement.

La SAS EGB Occitanie ne démontre donc pas avec l’évidence requise en référé que le non-paiement intégral des loyers entre le 02 mars et le 16 mai 2024 répondait de façon légitime à une impossibilité totale d’occupation des lieux loués.

L’appelante n’établit dès lors pas que la bailleresse se prévaudrait de mauvaise foi de la clause résolutoire.

Étant encore observé que Mme [M] justifie de la dénonciation d’une part du commandement de payer à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Haute-Garonne le 17 avril 2024, d’autre part de l’assignation à la préfecture de la Haute-Garonne le 23 juillet 2024, la procédure a été menée dans le respect des droits des occupants prévus par la loi du 06 juillet 1989 bien que le bail n’y soit pas soumis.

Les échanges de courriers électroniques entre la société Foncia et la SAS EGB Occitanie font apparaître que la locataire a volontairement suspendu le paiement de l’intégralité des loyers jusqu’en octobre 2024, date à laquelle elle a manifesté son souhait de régulariser sa situation, sans toutefois le faire puisqu’il ressort du dernier décompte produit par la bailleresse, arrêté au 10 mars 2025, qu’à cette date, la dette locative s’élevait à la somme de 7 005,76 euros incluant tous les loyers dus depuis mars 2023.

La SAS EGB, produit des avis portant sur deux virements d’un montant total de 9 889,40 euros effectués entre le 26 avril et le 05 juin 2025. En l’absence de preuve d’encaissement ou de décompte locatif postérieur à cette dernière date, elle ne démontre pas avoir soldé intégralement la dette.

Elle ne sollicite pas de délais de paiement, ni une suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter qu’il soit jugé que la clause résolutoire est privée d’effet.

Il s’ensuit que le commandement de payer a produit ses effets et que la clause résolutoire a joué au profit de la bailleresse. C’est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail au 16 mai 2024 et en a tiré toutes les conséquences en ordonnant l’expulsion de la locataire, en fixant une indemnité d’occupation à sa charge, en réglant le sort des meubles et en la condamnant au paiement provisionnel de l’arriéré sollicité par la bailleresse. La décision doit être intégralement confirmée.

2. Sur la demande de dommages et intérêts provisionnelle au titre d’un préjudice de jouissance

La demande indemnitaire provisionnelle formée par la société locataire repose sur le délai qu’elle estime anormalement long mis, par la bailleresse pour réaliser les travaux de reprise.

La cour rappelle que les premiers dysfonctionnements de la fosse septique ayant été dénoncés le 02 novembre 2023, il a été procédé dans le mois et à l’initiative de la bailleresse à une vidange de cette installation. Les doléances de la locataire qui se sont poursuivies ont été prises en compte puisque fin mars 2024, soit quatre mois après la vidange inefficace, la fosse a été remplacée. Ce délai, au regard de l’ampleur de travaux à mettre en oeuvre n’apparaît pas manifestement tardif ou particulièrement long, étant rappelé qu’il n’est pas établi que les toilettes auraient été totalement indisponibles.

S’agissant du chauffage, il n’est pas contesté par Mme [M] qu’il ne fonctionnait pas durant l’hiver 2023-2024. Celle-ci ne justifie d’aucun travaux ni même d’avoir mandaté une entreprise spécialisée pour effectuer un diagnostic de panne à cette période. Il ressort des échanges de courriers électroniques versés aux débats que le gestionnaire a été avisé le 27 janvier 2025 par l’avocat de la bailleresse d’un dysfonctionnement du chauffage et que le lendemain il a indiqué à la locataire ne pas avoir eu connaissance de cette panne, ce qui n’est pas exact au vu des courriels de l’automne 2023 informant l’agence d’une panne totale du chauffage. Le gestionnaire a immédiatement délivré un ordre de mission à l’entreprise Legendre pour qu’elle intervienne. Il n’est cependant justifié d’aucun suivi de cette demande d’intervention, le gestionnaire ayant simplement reproché à la locataire le 10 mars 2025 de ne pas avoir donné suite aux messages de l’entreprise mandatée par ses soins. Le même jour, un représentant de la SAS EGB Occitanie a fait savoir qu’il avait pu se 'débrouiller’ pour faire réparer la chaudière fin février 2025.

La chronologie de ces éléments démontre que la locataire a été privée de l’usage du chauffage dès le premier hiver d’occupation et durant la moitié de l’hiver suivant sans que la bailleresse, bien qu’informée de la panne généralisée de cette installation via les échanges entre la locataire et son mandataire ne se soit assurée de la réalisation de travaux. Il est de ce fait démontré avec l’évidence suffisante devant le juge des référés que la société preneuse a subi du fait d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance un trouble significatif dans la jouissance du bien, sans que la maison ait été rendue totalement indisponible. L’existence et la persistance de ce trouble justifient qu’il soit alloué à la SAS EGB Occitanie les sommes provisionnelles de 1 500 euros pour le premier hiver et de 1 000 euros pour le second.

4. Sur les mesures accessoires

Partie perdant majoritairement le procès, la SAS EGB Occitanie sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge des frais qu’elle a exposés et leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme l’ordonnance rendue le 20 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— Condamne Mme [P] [M] à payer à la SAS EGB Occitanie la somme provisionnelle de 2 500 euros à valoir sur son préjudice de jouissance,

— Condamne la SAS EGB Occitanie aux dépens d’appel,

— Déboute la SAS EGB Occitanie et Mme [P] [M] de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET