11/03/2025

ARRÊT N°104

N° RG 22/02536 – N° Portalis DBVI-V-B7G-O4DT

FP CG

Décision déférée du 16 Juin 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( 21/04979)

M. [B]

S.C.I. [8]

C/

Société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE, ANCIENNEMENT DENOM MEE TOTAL MARKETING FRANCE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à M^e DALMAYRAC

M^e MONFERRAN

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

S.C.I. [8] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux demeurant et domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

Société TOTAL ENERGIES MARKETING FRANCE, ANCIENNEMENT DENOMMEE TOTAL MARKETING FRANCE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocat postulant au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. NORGUET, conseillère et F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,, chargée du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V. SALMERON, présidente

M. NORGUET, conseillère

F. PENAVAYRE, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V. SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié du 8 décembre 1988, la SA CLINIQUE [8] aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SCI [8] a donné à bail commercial pour une durée de 20 ans à la société ELF FRANCE aux droits de laquelle vient la société TOTAL MARKETING FRANCE un terrain nu de 4200 m² situé [Adresse 3] à [Localité 11], avec autorisation expresse d’y construire et exploiter une station-service moyennant un loyer annuel de 150 00 francs ( 22 867,35€).

Par jugement du 19 janvier 2010 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 12 avril 2011, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2008 devant se terminer le 31 mars 2017.

Par acte d’huissier du 30 septembre 2016, la société bailleresse a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail et offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 20 juillet 2017, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [J] [N], pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2017.

Par acte d’huissier du 3 juillet 2018, la SCI [8] a notifié son droit de repentir en application de l’article L 145-58 du code de commerce.

Le rapport de l’expert judiciaire a été déposé le 8 mars 2019. Il propose de fixer l’indemnité d’occupation (après abattement pour précarité de 10 % ) à la somme de 71 100€ hors-taxes pour la période du 1er avril 2017 au 2 juillet 2018.

Par acte d’huissier de justice du 2 juillet 2020, la SCI [8] a assigné la SASU TOTAL MARKETING FRANCE pour faire fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 2 juillet 2018 et, après exercice de son droit de repentir, le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 3 juillet 2018 à la somme de 142 610,22€ HT et HC par an.

Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société TOTAL MARKETING FRANCE à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 2 juillet 2018, à la somme de 45 419,08 euros en principal hors taxes et hors charges

— fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 3 juillet 2018 à la somme annuelle de 51 474,08 euros hors taxes et hors charges

— dit qu’à compter de cette date, le bail s’est renouvelé pour neuf années entières et consécutives

— condamné la SCI [8] aux dépens qui comprendront ceux de l’expertise judiciaire avec distraction au profit de la SCP MONTFERRAN outre une somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelé que le jugement est exécutoire de droit.

Par déclaration enregistrée au greffe le 6 juillet 2022, la SCI [8] a interjeté appel de cette décision qu’elle critique en toutes ses dispositions ci-dessus indiquées sauf en ce qu’elle a jugé que le bail s’est renouvelé pour neuf années entières à compter du 3 juillet 2018.

La SCI [8] a notifié ses conclusions le 3 octobre 2022.

Elle demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse du 16 juin 2022 en ce qu’il a :

— fixé l’indemnité d’occupation due par la société TOTAL MARKETING FRANCE à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 2 juillet 2018, à la somme annuelle de 45 419,08 euros en principal hors taxes et hors charges

— fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 3 juillet 2018 à la somme de 51 474,08 euros hors taxes et hors charges par an en principal,

*condamné la SCI [8] aux dépens qui comprendront ceux de l’expertise judiciaire avec distraction au profit de la SCP MONTFERRAN outre une somme de 8000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau :

— de fixer l’indemnité d’occupation due par la société TOTAL ENERGIES MARKETING FRANCE à compter du 1er avril 2017 jusqu’au 2 juillet 2018 à hauteur de 150 073,42 euros hors taxes et hors charges

— de fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 3 juillet 2018 à la somme de 119 600 € hors taxes et hors charges

— de juger que les intérêts dus sur la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation ci-dessus visée et l’indemnité d’occupation provisionnelle réglée par la société TOTAL ENERGIES MARKETING FRANCE mais également entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement doivent courir à compter de la délivrance de l’acte introductif d’instance ,soit à compter du 2 juillet 2020

— de dire que ces intérêts se capitaliseront dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du Code civil

— de condamner la société TOTAL ÉNERGIES MARKETING FRANCE à régler à la société [8] la somme de 12 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles engagés en première instance et en cause d’appel

— de la condamner à prendre en charge les entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de première instance, de référé-expertise ainsi qu’à rembourser à la société bailleresse le montant des honoraires taxés de l’expert judiciaire à hauteur de 13 609,02 euros.

Elle fait essentiellement valoir que la méthode par comparaison retenue par l’expert judiciaire après consultation de l’expert amiable Monsieur [C] n’est pas pertinente faute de fournir des éléments comparables en termes de situation, de date d’effet et de prix pratiqués. Elle demande de retenir la méthode d’évaluation de son expert amiable, Madame [P], qui a calculé la valeur de location du terrain à partir de la valeur de location du bâti et du sol avant de déduire la valeur du bâti pour aboutir à la valeur du sol seul et a ainsi défini une valeur locative de 115 000€.

En ce qui concerne les correctifs à appliquer,elle demande de confirmer les deux coefficients de majoration retenus (2 % pour la possibilité de cession libre du bail et de mise en location-gérance et 2 % pour la possibilité de sous location). Par contre elle conteste la méthodologie consistant à déduire au réel le montant de l’impôt foncier pris en charge par la société locataire en faisant valoir qu’il existe une contrepartie puisque la taxe foncière porte sur une propriété bâtie qui demeure la propriété exclusive du locataire pendant toute la durée du bail.À défaut, elle propose un abattement de 3 %.

Enfin elle soutient que l’abattement pour précarité de 10 % ne se justifie pas puisque la société locataire n’a pas procédé à la résiliation de la location-gérance portant sur le fonds, que son activité de vente de carburant a connu une augmentation effective depuis 2017 et qu’elle a développé des activités complémentaires de PMU et de dépôt relais.

La société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE ( anciennement dénommée TOTAL MARKETING FRANCE)a conclu le 15 décembre 2022.

Elle demande,sur le fondement des articles L 145-28, L145-58 et R 145-9 du code de commerce :

— d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 45 419,08 euros par an en principal hors taxes et hors charges après avoir retenu l’application d’un coefficient de majoration de 4 % au titre de la clause permettant de sous-louer, de céder le droit au bail ou de mettre le fonds en location-gérance

Statuant à nouveau de ce chef :

— de juger qu’il n’y a pas lieu de retenir l’application d’un coefficient de majoration au titre de la clause permettant de sous-louer, céder le droit au bail ou mettre le fonds en location-gérance et de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 42 997 euros par an en principal hors taxes et hors charges

— de confirmer le jugement pour le surplus

— de débouter la société [8] de ses demandes

— de la condamner aux dépens de l’instance en appel qui seront recouvrés directement par la SCP MONFERRAND CARRIÈRE ESPAGNO pour ce qui la concerne et à payer à la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE la somme de 7000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La société intimée conteste pour l’essentiel, dans le cadre de son appel incident, le montant de l’indemnité d’occupation qu’elle demande de fixer à la somme de 42 997€ par an hors taxes et hors charges en soutenant qu’il n’y a pas lieu de retenir un coefficient de majoration de 4 % pour les clauses favorables du bail lesquelles n’ont pas vocation à s’appliquer en matière d’indemnité d’occupation lorsque le renouvellement du bail est refusé.Elle demande de confirmer le jugement pour le surplus.

Il y a lieu de se reporter expressément aux conclusions susvisées pour plus ample informé sur les faits de la cause, moyens et prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’occupation :

Conformément à l’article L 145-28 du code de commerce, le locataire auquel le bailleur a refusé le renouvellement du bail est débiteur d’une indemnité d’occupation qui est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII du code de commerce compte tenu de tous éléments d’appréciation.

L’indemnité d’occupation correspond à la valeur locative qui ne peut être une valeur locative du marché et doit tenir compte de la précarité de l’occupation des lieux, en attendant l’issue de la procédure d’éviction.

En ce qui concerne la méthode d’évaluation, la loi ne prescrit pas de méthodes spécifiques pour établir la valeur locative laquelle peut être fixée , après expertise, soit selon la méthode dite par comparaison à partir d’ éléments de comparaison pertinents soit à la valeur de rentabilité sur la base de la valeur vénale, les deux méthodes pouvant être combinées le cas échéant.

Le bail porte sur un terrain nu qui est pour partie classé en espace boisé (2146 m²) selon la note d’urbanisme de la mairie de [Localité 11] et pour partie constructible (1600m²) , ce qui impose de fixer deux valeurs locatives distinctes, conformément aux prescriptions de l’article R 145-9 du code de commerce.

L’expert judiciaire a déterminé une valeur locative de 2€ le m² pour la partie grevée du classement en espace boisé (soit 4 292€) et de 32€ pour la partie non classée (soit 51 200€) , pour aboutir à une valeur totale du terrain avant correctifs de 55 492 euros .

Les parties s’accordent pour retenir une valeur locative de 2 euros le mètre carré pour la partie classée en espace boisé mais sont en désaccord pour la partie exploitée à titre commercial sur laquelle la société locataire à fait édifier une station-service dénommée le [Adresse 7].

Pour la partie qui n’est pas grevée d’un classement en espace boisé , l’expert a confronté la valeur locative de 51 200 euros qu’il a obtenue à partir d’un prix de 32€ le m² ( 1600m² x 32€ ) avec les résultats obtenus en utilisant la méthode par rentabilité qui consiste à rechercher la valeur vénale du bien pour en déduire une valeur locative par l’application d’un taux de rentabilité .

Selon cette méthode, en partant des références fournies par le bailleur, il a obtenu une valeur vénale médiane de 766,50 euros le mètre carré à laquelle il a appliqué un taux de rentabilité de 5 % pour parvenir au final à une valeur locative annuelle de 65 612 euros.

En faisant la moyenne des deux valeurs ainsi obtenues, il a défini une valeur locative annuelle de 60 552 euros avant correctifs.

Aucune critique à l’encontre de ces méthodes qui sont conformes aux usages ne peuvent prospérer .

En effet en ce qui concerne la méthode par comparaison, l’expert a pris soin de vérifier les termes de comparaison qui lui ont été proposés et a retenu les deux références qui sont effectivement les plus pertinentes en terme de situation et de zone urbaine économique considérée. Il s’agit de terrains nus situés sur des axes routiers fréquentés, l’un [Adresse 6] en surplomb de la [Adresse 10], et l’autre [Adresse 9], tous deux occupés par une station de lavage pour véhicules et situés en zones urbaines comparables ( intensives ou mesurées).

Quant à la méthode par la rentabilité, les bases de calcul ne font l’objet d’aucune critique particulière.

En revanche , la SCI [8] a fourni une expertise amiable réalisée par Madame [P] le 8 août 2022 qui conclut à une valeur de 237 euros le m² en prenant pour référence la valeur locative des boutiques de troisième catégorie référencées dans la côte annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 1er janvier 2018.

Cependant cette méthode qui n’a pas été soumise à la critique de l’expert judiciaire dans le cadre d’un débat contradictoire et qui fait la distinction entre la valeur locative du terrain d’assiette et la valeur du bâti ne peut être appliquée au terrain dont s’agit puisqu’il s’agit non pas d’évaluer la valeur d’un local bâti ( boutique, entrepôt ou local industriel) mais d’un terrain nu.

En ce qui concerne les correctifs de la valeur locative brute , l’expert judiciaire a appliqué un coefficient de majoration de 4 % pour les clauses favorables du bail avant de pratiquer un abattement pour précarité de 10 %. Au final, il a défini une valeur locative de totale de 71 100€ pour la période sans bail courant du 1er avril 2017 au 2 juillet 2018 (soit pendant 458 jours).

Dans le cadre de son appel incident,la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE conteste le coefficient de majoration de 4 % appliqué à la clause qui permet au preneur de sous-louer, de céder son droit au bail ou de mettre son fonds en location-gérance au motif qu’en matière d’indemnité d’occupation,un tel coefficient est inapproprié puisqu’en pratique le preneur dont le renouvellement du bail a été refusé, ne peut plus trouver de candidat à la reprise ou à la sous-location.

Cependant la valeur locative doit être déterminée au regard de l’ensemble des éléments d’appréciation et des particularités du bail dont s’agit. Dès lors il y a lieu d’approuver le premier juge qui a majoré la valeur locative de 4 % pour tenir compte des clauses favorables du bail qui en majorent incontestablement la valeur pour l’exploitant.

En ce qui concerne l’abattement au titre de l’impôt foncier,même s’il est d’usage en matière de baux commerciaux, de transférer au preneur le paiement de l’impôt foncier dont le bailleur est le redevable légal, il n’en demeure pas moins qu’ il s’agit d’un transfert de charges sans contrepartie qui constitue un facteur de diminution de la valeur locative au sens de l’article R 145-8 du code de commerce.

Le bailleur soutient que le transfert de l’impôt foncier est justifié par le fait qu’il est la contrepartie d’un loyer faible et du fait que les constructions demeurent la propriété du preneur jusqu’à la fin du bail . Cependant, il n’ justifie pas des bases de calcul des impôts fonciers dont il est redevable, l’avis fiscal produit étant incomplet.

Il sera appliqué un abattement de 5 % dès lors qu’il n’est pas possible de déduire un montant réel faute d’éléments suffisants d’appréciation fournis à ce sujet.

Le jugement qui a déduit le montant de l’impôt foncier pour une valeur de 11 500€ sera infirmé en ce sens.

Un abattement de 10 % pour précarité est usuel et n’est pas sérieusement contestable en l’espèce dès lors que le droit au maintien dans les lieux du locataire auquel a été signifié un refus de renouvellement constitue un droit provisoire qui pénalise l’exploitant en attendant une échéance sur laquelle il ne dispose d’aucune maîtrise.

Pendant cette période, il ne peut ni procéder à de nouveaux investissements ni céder son droit au bail ni encore sous-louer les locaux .L’abattement pour précarité doit s’appliquer même si les derniers chiffres d’affaires du preneur ont augmenté. Il sera fixé à 10 % compte tenu des circonstances de l’espèce.

Au final, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation sur la base d’une valeur locative brute annuelle de 60 552 euros qui sera majorée d’un pourcentage de 4 % soit 62 974,08€ . À cette somme doit être appliquée un abattement de 5 % pour le transfert de charges lié à l’impôt foncier et de 10 % pour la précarité soit au final une somme de 53 842,83€ .

Cette somme appliquée sur une période de 458 jours ( du 1er avril 2017 au 2 juillet 2018) comme proposé par l’expert représente un montant de 67 469,26€ arrondi à 67 500€.

Sur le montant du bail renouvelé :

Le loyer d’un bail commercial renouvelé portant sur le terrain nu échappe à la règle du plafonnement et doit être fixé à la valeur locative conformément à l’article R145-9 du code de commerce qui dispose que le prix est fixé en considération de ceux des éléments qui lui sont particuliers eu égard à la nature et aux modalités de l’exploitation effectivement autorisée.

La valeur locative avant correctifs du terrain a été définie plus haut dans le cadre de la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 60 552 euros,et il y a lieu d’exclure l’abattement de 10 % pour précarité qui n’a pas lieu d’être en la matière.

Dès lors le montant du loyer renouvelé à compter du 3 juillet 2018 sera fixé en tenant compte d’un coefficient de majoration de 4 % pour les clauses favorables du bail et d’un abattement de 5 % pour le transfert de charges lié à l’impôt foncier à la somme de 59 825,37 € arrondi à la somme de 59 900€ hors-taxes et hors charges par an.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article L 145-58 du code de commerce, le bailleur qui exerce son droit de repentir doit supporter tous les frais de l’instance lesquels incluent ceux de l’expertise.

Dès lors il y a lieu de confirmer le jugement de ce chef.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE partie des frais irrépétibles qu’elle a exposés pour assurer sa représentation en justice. La somme allouée en première instance sera confirmée et il y sera ajouté une somme de 2000 euros pour les frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La partie qui succombe doit supporter les frais de l’instance.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant après en avoir délibéré,

Confirme le jugement en ce qu’il a dit que le bail liant les parties s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 3 juillet 2018 et a condamné la société [8] à payer les dépens en ce compris les frais d’expertise outre une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirmant pour le surplus,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE pour la période du 1er avril 2017 au 2 juillet 2018 à la somme de 67 500€ hors taxes et hors charges,

Fixe le montant du loyer renouvelé à compter du 3 juillet 2018 à la somme de 59 900€ hors-taxes et hors charges par an,

Dit que les intérêts dus sur la différence entre le montant de l’indemnité d’occupation ci-dessus visée et l’indemnité d’occupation provisionnelle réglée par la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE ainsi qu’entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent à compter du 2 juillet 2020,

Dit que les intérêts se capitaliseront par année entière,dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

Rejette le surplus des demandes et les prétentions contraires,

Condamne la société [8] à payer à la société TOTALENERGIES MARKETING FRANCE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [8] aux entiers dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de la SCP MONFERRAND CARRIÈRE ESPAGNO.

Le greffier, La présidente,

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